Как платить налог на имущество при пересмотре кадастровой стоимости из-за ее недостоверности? — все о налогах

Как рассчитать налог на имущество физических лиц, исходя из кадастровой стоимости?

Расчетом налога на имущество физических лиц занимается сама налоговая инспекция по месту нахождения имущества по истечении календарного года отдельно по каждому объекту налогообложения.

После этого вам направляется налоговое уведомление, в котором указывается налоговая база, объект налогообложения, сумма налога к уплате и срок уплаты налога. Сотрудники налогового органа должны направить уведомление не позднее 30 дней до наступления срока платежа.

Проще говоря, вам не нужно самим осуществлять расчет налога – об этом гласят п.п. 2,3 ст. 52, п. 1 ст. 408, п.2 ст. 409 НК РФ.

Специалисты советуют, что, несмотря на это, налогоплательщики должны уметь проверять расчет налоговиков, так как по ряду причин налог может быть завышен. Причины могут быть следующие: lля расчета были использованы недостоверные сведения; была учтена не вся информация; допущены арифметические или технические ошибки в самом расчете.

Для проверки правильности расчета налога, исходя из кадастровой стоимости, предлагаем использовать приведенный ниже алгоритм.

Выясните, правильно ли вы определили имущество, облагаемое налогом

В п.п. 1,2 ст. 401 НК РФ сказано, что налогом на имущество физических лиц облагаются:

• Помещение для жилья – квартира, комната.
• Жилой дом, в том числе жилые строение и дома, возведенные на участках земли для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, индивидуального жилищного строительства, дачного хозяйства.
• Единый недвижимый комплекс.
• Машино-место, гараж.
• Объект незавершенного строительства.
• Прочие строения, здания, помещения, сооружения.

Имущество, которое входит в состав общего имущества многоквартирного дома, не является объектом налогообложения – об этом гласит п.3 ст.401 НК РФ.

Установите, правильно ли определена налоговая база

В гл. 32 НК РФ сказано, что порядок исчисления налога на имущество физических лиц, исходя из кадастровой стоимости, установлен с 1 января 2015 года.

Обозначенный порядок определения налоговой базы, в свою очередь, вводится на соответствующей территории нормативно-правовыми актами (далее по тексту НПА) представительными органами муниципальных образований (законами г. Севастополя, г. Санкт-Петербурга, г.

Москвы) после утверждения российским субъектом результатов определения кадастровой стоимости недвижимого имущества (см. абз. 2 п.1 ст. 402 НК РФ; п.4 ст. 12).

В данном случае налоговая база определяется, исходя из представленной в налоговый орган кадастровой стоимости объекта, обозначенной в Едином государственном реестре недвижимости ЕГРН (до 01.01.

2017 назывался ЕГРП), по состоянию на 1 января года, за который уплачивается налог. Если же объект новый (то есть, образован в течение года), то на дату, когда он прошел регистрацию. Эти моменты обозначены в п.

1 ст.403 НК РФ.

Налог рассчитывается отдельно по каждому объекту недвижимого имущества. Если недвижимость находится в общей долевой собственности, то каждому из участников понадобится оплатить налог пропорционально своей доле.

Если квартира или другая недвижимость находится в общей совместной собственности мужа и жены и они оба прописаны в свидетельстве о регистрации права собственности, то они в равных долях должны будут уплатить налог (это сказано в п.

3 ст. 408 НК РФ).

В течение календарного года кадастровая стоимость может быть пересмотрена по вашему заявлению. В общем случае налоговая инспекция при расчете налога не примет во внимание такое изменение стоимости, то есть она не будет заниматься пересчетом налога ни за предыдущий, ни за текущий года. Об этом гласит ст. 405 НК РФ, абз. 2 п.2 ст. 403 НК РФ.

В данном правиле есть два исключения, когда налоговая инспекция примет изменение во внимание и пересчитает налог – они зафиксированы в абз.3 – 4 п.2 ст. 403 НК РФ. Исключения таковы:

1. В целях исправления технической ошибки. В данной ситуации исправленные сведения о кадастровой стоимости используются, начиная с календарного года, в котором была применена ошибочно определенная кадастровая стоимость.

2. По решению суда или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Согласно общему правилу сведения о новой кадастровой стоимости применяются с 1 января года, в котором подавалось заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения кадастровой стоимости в ЕГРН, являющейся объектом оспаривания.

Если пересмотр кадастровой стоимости осуществлялся на основании НПА субъекта РФ об утверждении кадастровой стоимости, то сведения о ней будут учитываться при расчете налога на имущество в настоящем и предыдущих годах, если это прямым образом предусмотрено в обозначенном НПА и при этом положение плательщика налогов улучшается (к примеру, если кадастровая стоимость уменьшается). Об этом гласит Письмо Минфина России от 20.07.2017 №03-05-04-01/46181.

Если вы решили убедиться, что при расчете налога ФНС применяла правильную кадастровую стоимость объекта, то на сайте Росреестра можно получить информацию о ней по состоянию на 1 января. Также можно получить необходимую информацию следующими способами:

• направить запрос о предоставлении выписки из ЕГРН о кадастровой стоимости в территориальный орган Росреества (в том числе через официальный сайт Росреестра в электронном виде);
• получить информацию в личном кабинете Росреестра;
• получить информацию через МФЦ.

Если обратиться к ч.6 ст. 62, ч.4 ст. 63 Закона №218-ФЗ, а также к «Информации о способах получения сведений о кадастровой стоимости недвижимости» в Росреестре от 02.10.2017, то можно узнать, что выписка о кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества по запросам любых лиц предоставляется бесплатно.

Полная кадастровая стоимость объекта жилой недвижимости в целях налогообложения уменьшается на стоимость определенного количества квадратных метров в зависимости от вида жилой недвижимости (см. п.п 3 – 5 ст. 403 НК РФ):

• по комнате – 10 кв.м;
• по квартире – 20 кв.м;
• по жилому дому – 50 кв.м.

Данный вычет применяется ко всей кадастровой стоимости каждого объекта недвижимого имущества, независимо от числа собственником (см. Информацию ФНС России от 03.10.2016).

Если говорить о нежилых домах, расположенных на земельных участках для ведения садоводства, личного подсобного хозяйства, индивидуального жилищного строительства, дачного хозяйства, огородничества, то, начиная с 2015 года, действуют те же правила налогообложения, которые применяются в отношении жилых домов.

То есть, применяется вычет в размере 50 кв.м, а максимальная ставка налога должна быть не более 0,3%. Если налог уплачивается в большем размере, то возникает право на зачет или возврат излишне уплаченной суммы, о чем говорится в ч.18 ст.13 Закона от 30.11.2016 №401-ФЗ; п.1 ст. 78, п. 2 ст.401, п.5 ст.403, пп.1 п.2, п.3 ст.

406 НК РФ.

На 1 миллион рублей уменьшится налоговая база в отношении единого недвижимого комплекса, в состав которого входит хотя бы одно жилое помещение. Об этом гласит п.6 ст.403 НК РФ.

Если при применении налоговых вычетов налоговая база становится отрицательной, то для расчета налога данная база применяется равной нулю. Проще говоря, налог вам платить не понадобится (см. 8 ст. 403 НК РФ).

Определите, верно ли применена налоговая ставка

Если вам нужно оперативно узнать о налоговых ставках, которые установлены в конкретном регионе, рекомендует воспользоваться интернет-сервисом ФНС России «Справочная информация о ставках и льготах по имущественным налогам». Также эту информацию можно получить на сайтах региональных управлений ФНС России.

Бывает так, что ставки не определены региональным и местным законодательством, и в этом случае расчет налога осуществляется, исходя из минимальных ставок, которые зафиксированы на федеральном уровне. Об этом гласит п.2, пп.1 п.6 ст. 406 НК РФ.

Установите, верно ли указан срок владения имуществом

Если имущество принадлежало вам на правах собственности меньше 12 месяцев, то исчисление налога с применением коэффициента, который определяется как отношение числа полных месяцев владения имуществом к 12 (числу календарных месяцев в году). Это зафиксировано в п.5 ст.408 НК РФ.

Количество месяцев владения имуществом зависит от дня, когда было оформлено право собственности на данное имущество (со дня открытия наследства) (п.5 ст. 408 НК РФ):

• если такой день приходится на дату после 15 числа, то налог исчисляется с начала следующего месяца;
• если такой день приходится на дату до 15 числа включительно, то налог исчисляется с начала этого месяца.

Точно таким же образом исчисляется дата, с которой прекращается исчисление налога.

Выясните, имеется ли у вас право на льготу по налогу

От уплаты налога в полном объеме освобождаются следующие категории граждан:

• социально незащищенные граждане. Речь может идти, в частности, о пенсионерах, инвалидах первой и второй групп;
• люди творческих профессий;
• собственники хозяйственного строения или сооружения, площадь которого не более 50 кв.м., если данная постройка возведена на участке земли, который представлен для дачного хозяйства, садоводства, личного подсобного хозяйства, огородничества, индивидуального жилищного строительства.

Перечень таких лиц зафиксирован в статье № 407 Налогового Кодекса Российской Федерации. Вдобавок, на местном уровне могут быть предусмотрены дополнительные льготы, а также основания и порядок их применения (см. абзац 2 п.2 ст. 399 НК РФ).

Льготу по недвижимости нельзя заявить в том случае, если ее кадастровая стоимость превышает 300 миллионов рублей (об этом гласит пп.2 п.2 ст. 406, п.5 ст. 407 НК РФ).

Льгота предоставляется лишь в отношении одного объекта каждого вида на ваше усмотрение, независимо от количества оснований (п.п. 3,7 ст.407 НК РФ).

Если вы хотите получить льготу по налогу, вам понадобится обратиться в налоговый орган и представить подтверждающие документы и соответствующее заявление. Если вы являетесь пользователем личного кабинета, то документы можно направить в электронном виде.

Налоговый орган имеет право осуществить пересчет налога в связи с применением льготы, не более чем за три года, предшествующих календарному году обращения, но не ранее даты, когда у вас возникло право на льготу. Об этом гласят п.2 ст.11.2, п.7 ст. 78, п.6 ст. 407, п.

6 ст. 408 НК РФ.

Если в течение календарного года у вас образовалось или прекратилось право на льготу, расчет суммы налога осуществляется с учетом коэффициента, определяющегося как отношение числа полных месяцев, в течение которых налоговая льгота отсутствует, к числу календарных месяцев в налоговом периоде. При этом месяц возникновения права на льготу, а также месяц прекращения указанного права принимается за полный месяц.

Установите, были ли учтены переходные правила расчета налога

Важно знать, что в течение первых четырех лет действия нового порядка, исчисление налога происходит с учетом понижающих коэффициентов. В первый год его значение равняется 0,2, во второй – 0,4; в третий – 0,6; в четвертый – 0,8%. Если обратиться к п.8 ст. 408 НК РФ, то там сказано, что в течение переходного периода расчет суммы налога осуществляется по следующей формуле:

Сумма налога

= (

Сумма налога (Н1) без учета переходных правил

–

Сумма налога исходя из инвентаризационной стоимости за год, предшествующий году перехода на расчет исходя из кадастровой стоимости, либо сумма налога за 2014 г. в случае перехода на расчет исходя из кадастровой стоимости с 01.01.2015 (Н2)

) x k +

Сумма налога (Н2)

Если сумма налога, исходя из кадастровой стоимости без учета переходных правил, оказалась меньше чем сумма налога, исходя из инвентаризационной стоимости, то расчет налога осуществляется без учета переходных правил по приведенной ниже формуле (она закреплена в п. 9 ст. 408 НК РФ:

Сумма налога (Н1)

=

Налоговая база после вычета

x

Ставка налога, действующая по месту нахождения объекта

Данная формула применяется в том случае, если имущество находилось у вас на правах собственности целый год (полных 12 месяцев).

Если имущество находилось в вашей собственности менее 12 месяцев, то сумма налога за год умножается на коэффициент нахождения объекта в вашей собственности (смотрим шаг №4).

Начиная с пятого года, налог будет рассчитываться исходя из кадастровой стоимости, и понижающие коэффициенты применяться не будут.

Пример расчета налога на имущество в отношении квартиры

Осуществим расчет налога на имущество за 2016 год в отношении квартиры, общая площадь которой составляет 54 кв.м., находящейся в собственности одного физлица с 10 февраля 2013 года. Квартира располагается в Москве, и ее кадастровая стоимость равняется 10500000 рублей – она установлена на 01.01.2016.

Так как квартира находится в собственности физического лица сроком больше года, при расчете суммы налога установленный п.5 ст. 408 НК РФ коэффициент применяться не будет. Начиная с 2015 года, исчисление налога на имущество в г. Москва происходит исходя из кадастровой стоимости имущества (преамбула и ч.1 ст.2 Закона г. Москвы от 19.11.2014 №51).

Сумма налоговых обязательств в отношении квартиры за 2014 год, исчисленная, исходя из ее инвентаризационной стоимости, равняется 5300, 00 рублям. Она указана налоговым органом в налоговом уведомлении за 2014 год.

Для начала вычислим размер вычета по налогу: 10500 руб. : 54 кв.м х 20 кв.м = 3888889,00 рублей (п.3 ст.403 НК РФ).

Теперь осуществим расчет суммы налога исходя из кадастровой стоимости квартиры, с учетом того, что налоговая ставка в этом случае составляет 0,15% (об этом гласит п.1 ст. 1 Закона г. Москвы №51). Расчет суммы налога будет следующий: (10500000 рублей – 3888889,00 рублей) х 0,15% = 9917, 00 рублей.

Так как сумма налога, которая исчислена исходя из кадастровой стоимости квартиры, превышает величину налога за 2014 год, рассчитанного исходя из инвентаризационной стоимости квартиры (9917,00 рублей больше чем 5300 рублей), определяем сумму налога с учетом переходных положений п.8 ст. 408 НК РФ, в т.ч. применяя понижающий коэффициент 0,4. Итак, сумма налога равняется 7146,80 рублей. Расчет налога следующий: (9917,00 рублей – 5300, 00 рублей) х 0,4 +5300,00 рублей.

Источник: https://www.PapaJurist.ru/real-estate/nalog-na-imushchestvo-fizicheskikh-lits-iskhodya-iz-kadastrovoy-stoimosti/

Как оспорить налог на имущество?

Многие граждане, оплачивая налог на имущество физических лиц, сталкиваются с вопросом, за что они платят и как рассчитывается размер оплаты в уведомлении. Имущественное налогообложение начисляется за:

• частный или дачный дом;
• отдельную квартиру или комнату;
• гараж;
• нежилые помещения, хозяйственные постройки.

С недавнего времени введены изменения в налоговый расчет, а потому возникли вопросы о том, как оспорить начисленную сумму.

Основания

Оспорить налог на недвижимость допускается при наличии определенных оснований:

• недостоверность данных и допущенные ошибки при расчете кадастровой стоимости жилья;
• наличие существенных различий между ценной собственности по кадастру и его рыночной стоимости.

Для расчета разницы по второму пункту сравнивают рыночные цены по аналогичным объектам и значения по кадастру. Узнать кадастровую стоимость имущества можно на официальном сайте Росреестра по адресу местонахождения объекта или его номеру по кадастру.

Ошибки, погрешности и недостоверные сведения при расчете начислений допускаются в следующих значениях:

• неверное указание сведений о налогооблагаемых объектах;
• непринятие во внимание определенных условий, снижающих рыночную цену объекта — местоположение, целевое назначение, аварийность, наличие особых условий в эксплуатации;
• ошибочные расчеты и начисление.

При наличии оснований возникает вопрос, куда обратиться, чтобы обжаловать налог на имущество физических лиц.

Куда обращаться?

Чтобы оспорить налог на недвижимость физические лица должны обратиться:

• в комиссию по рассмотрению споров при региональном отделении Росреестра;
• в судебное учреждение по месту нахождения объекта.

Физическим лицам предоставляется выбор, куда обращаться изначально. Для юридических такого выбора нет — досудебное обращение в комиссию обязательно.

Для физических лиц имеется ряд условий, по которым обращение в комиссию Росреестра выгоднее судебного разбирательства:

• короткий срок на рассмотрение спора — надлежащим образом оформленная заявка рассматривается в течение месяца;
• отсутствие госпошлины в 300 рублей;
• в дальнейшем решение комиссии допускается оспорить в суде.

Порядок действий

Чтобы обжаловать налог на имущество физических лиц, придерживаются определенного порядка действий:

• сравнивают рыночную и кадастровую стоимость налогооблагаемой собственности;
• обращаются к независимым оценщикам, стоимость их услуг варьируется в пределах 3-10 тыс.;
• на основании существенных расхождений собирают необходимые документы и обращаются в комиссию или суд.

Если решение комиссии не удовлетворяет заявителя, оно вместе с прочими документами также направляется в суд.

Что нужно при себе иметь?

Список документов на то, чтобы оспорить налог на имущество физических лиц, следующий:

• справка о кадастровой стоимости объекта;
• заверенная нотариусом копия правоустанавливающих документов на собственность;
• документация, подтверждающая недостоверность учтенных сведений об имуществе или допущенной при расчете ошибке;
• результаты независимой оценки с приведенной рыночной стоимостью квартиры или иной недвижимости.

Для судебного рассмотрения дела дополнительно предоставляются следующие документы:

• квитанция об уплате госпошлины;
• при предварительном рассмотрении дела комиссией — копия ее решения.

Указанный перечень становится обязательным приложением к подаваемому заявлению на то, чтобы оспорить налог на имущество физических лиц.

За какой срок можно оспорить налог?

При обжаловании налога на имущество физических лиц следует обратить внимание на сроки. Законодательство допускает вероятность оспорить налогообложение в течение пяти лет с момента определения кадастровой стоимости недвижимости.

Вопрос, как оспорить налог на имущество физических лиц за предыдущие 2 года, решается на основании рассчитываемого срока.

Если кадастровая стоимость была установлена ранее указанных двух лет, то отчисления за имущество оспаривается в общем порядке.

Если же он обновился в прошлом или текущем году — то оспорить уплату за имущество физических лиц можно только по актуальным изменениям. Оспорить налоговое начисление по кадастру по предыдущим значениям не допускается.

По инвентаризационной стоимости

В некоторых регионах страны расчет налога на имущество физических лиц осуществляется еще по инвентаризационной стоимости. Порядок действий и основания для обжалования аналогичны процедуре оспаривания по кадастру.

Отличие того, как оспорить налог на недвижимость по инвентаризационной стоимости, основывается на подаче искового заявления в арбитражный суд на тот орган, который проводил оценку. К перечню документов следует приложить инвентаризационный паспорт.

Для подробной информации по спорным вопросам следует обратиться к юристу. Квалифицированная помощь и рассмотрение дела в индивидуальном порядке позволит в короткие сроки добиться нужного результата.

Если у Вас есть вопросы, проконсультируйтесь у юристаЗадать свой вопрос можно в форму ниже, в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных):

• +7 (499) 350-88-72 — Москва и обл.;
• +7 (812) 309-46-73 — Санкт-Петербург и обл.;
• +7 (800) 511-81-04 — все регионы РФ.

(7

Источник: https://classomsk.com/osporit/kak-osporit-nalog-na-imushhestvo.html

Как оспорить кадастровую стоимость?

Оспорить кадастровую стоимость недвижимости в суде или в специальной комиссии необходимо, если оценка не соответствует реальной (завышена) и из-за этого вам приходится серьезно переплачивать по имущественному налогу.

Физические лица вправе оспорить кадастровую стоимость квартиры, комнаты, дома, гаража, машиноместа или иной недвижимости, выбрав один из двух вариантов:

1. Обратиться в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее – Комиссия), действующую в регионе нахождения соответствующей недвижимости, а затем, если получено отрицательное решение, обратиться в суд, обжаловав это решение.
2. Обратиться в суд.

Как узнать кадастровую стоимость

Прежде чем решать, как оспорить кадастровую стоимость земли для уменьшения налога или недвижимости, нужно понять:

• Какова кадастровая стоимость объекта на текущий момент. Обратите внимание, что вернуть переплаченный налог нельзя, и пересмотренная стоимость будет применяться только в текущий и будущие налоговые периоды.
• Действительно ли оценка завышена – превышает рыночную стоимость.

Самый простой способ узнать кадастровую стоимость – зайти на специальный интернет-сервис Росреестра и ввести в форму поиска кадастровый номер объекта или его адрес. Одновременно можно получить и другие сведения об интересующей недвижимости.

При расчете налога:

• кадастровая стоимость уменьшается на стоимость определенного количества квадратных метров, установленного для того или иного объекта недвижимости (актуальные данные по вычетам – ст. 403 Налогового кодекса);
• применяются налоговые льготы, если налогоплательщик – лицо, освобожденное от уплаты имущественного налога (полный список льготников и льготных объектов недвижимости – ст. 407 НК РФ).

Установленную кадастровую стоимость необходимо сравнить с рыночной стоимостью недвижимости. Оспаривать есть смысл, когда налог из-за несоответствия этих величин достаточно серьезный. При этом следует учесть и наличие оснований для оспаривания стоимости, поскольку одного желания уменьшить налог недостаточно. 

Доскональное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. У нас на сайте вы можете бесплатно получить максимально подробную консультацию по вашему вопросу от наших юристов через онлайн форму или по телефонам в Москве (+7-499-938-54-25) и Санкт-Петербурге (+7-812-467-37-54).

Основания для уменьшения кадастровой стоимости

Основания для пересмотра оценки установлены законом об оценочной деятельности, и их всего два:

1. Несоответствие действительности сведений об объекте, на основе которых определялась кадастровая стоимость.
2. Установление на объект рыночной стоимости на дату определения кадастровой стоимости.

В первом случае необходимо ссылаться на ошибки, нарушения при оценке, использование недостоверной информации о характеристиках недвижимости – все, что безосновательно повлияло на завышение стоимости.

Судебная практика допускает пересмотр стоимости в ситуациях, когда искажены, ошибочны, ложны или не учитывались следующие сведения:

• перечень объектов в недвижимом комплексе;
• местоположение объекта;
• целевое назначение;
• разрешенное использование;
• аварийное состояние объекта;
• нахождение недвижимости в зонах с особыми условиями использования;
• данные расчетов стоимости, включая первоначальные данные, промежуточные расчетные данные, а также итоговые данные, полученные из-за ошибок в расчетах.

Для анализа информации, которая легла в основу оценки, необходимо запросить сведения у заказчика кадастровой оценки или оценщика. Данные о них можно получить, обратившись в свое территориальное подразделение Росреестра. Ответ должны дать в течение 7 дней.

Для использования второго основания оспаривания кадастровой стоимости необходимо узнать рыночную стоимость объекта недвижимости на дату оценки и установления кадастровой стоимости. Тот факт, что со временем недвижимость серьезно потеряла на рынке в цене, никак вам не поможет. Все равно будет применяться та величина рыночной стоимости, которая была в прошлом.

Второе основание для оспаривания не применяется в регионах, где до сих пор в налогообложении используется инвентаризационная стоимость недвижимости. Несмотря на то, что иски такой категории были в практике, суды в них отказывают, полагая, что права заинтересованных лиц здесь не нарушаются и основания для оспаривания кадастровой (инвентаризационной) стоимости отсутствуют.

Куда обратиться – в комиссию или суд?

​Этот вопрос нужно рассматривать индивидуально. У физических лиц, в отличие от организаций, есть возможность выбора – комиссия или суд. При этом первоначально обращение в комиссию не лишает права на судебный пересмотр стоимости.

Кому-то ближе, удобнее, проще сразу обратиться в суд, особенно учитывая, что и комиссии, и суды работают на уровне регионов. С другой стороны, судебные процессы считаются более длительными и сложными для юридически неподкованных граждан.

Хотя в любом случае придется обосновывать пересмотр кадастровой стоимости и доказывать свою правоту.

Какие документы понадобятся

И для комиссии, и для суда перечень основных документов практически идентичен. Главное – обосновать свое требование и доказать, что пересмотр стоимости в сторону уменьшения позволит восстановить нарушенные права и интересы.

Перечень обязательных документов:

1. Заявление в комиссию или иск в суд.
2. Справка о кадастровой стоимости, результаты определения которой оспариваются (выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости).
3. Нотариально удостоверенные копии документов на недвижимость (землю), устанавливающие или подтверждающие права заявителя.
4. Документы в подтверждение недостоверности сведений о недвижимости, которые были использованы для определения кадастровой стоимости, наличия кадастровой и (или) технической ошибки (если такие факты – основания для оспаривания).
5. Отчет оценщика об установлении рыночной стоимости на дату установления кадастровой стоимости (если это является основанием для оспаривания) и экспертное заключение по отчету от эксперта (экспертов) СРО, где состоит оценщик. Отчет и заключение готовятся по заказу заявителя и должны соответствовать установленным стандартам и требованиям.

Скачать исковое заявление об оспаривании кадастровой стоимости (образец)

При обращении в суд дополнительно к иску приобщаются документы об оплате госпошлины, документы в подтверждение вручения (направления) другим участникам процесса копий иска и приложений к нему.

Если в деле участвует представитель, необходима доверенность.

Оспаривание стоимости в Комиссии

Оспаривание кадастровой стоимости в Комиссии – специальная процедура досудебного пересмотра оценки. Она регулируется ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности. Комиссии работают в субъектах федерации при региональных подразделениях Росреестра.

Особенности:

• Срок рассмотрения обращения – 1 месяц.
• Комиссия вправе пересмотреть стоимость или установить в качестве кадастровой стоимости рыночную стоимость объекта – в зависимости от основания для оспаривания, указанного в заявлении.
• Отрицательное решение комиссии можно обжаловать в суд в порядке подачи административного иска.

Судебный порядок

Судебный порядок оспаривания кадастровой стоимости для уменьшения налога используется физическими лицами независимо от соблюдения досудебного порядка. Заявитель вправе самостоятельно определить свое требование:

1. Признать решение Комиссии незаконным и (или) необоснованным (если было обращение в Комиссию).
2. Изменить кадастровую стоимость (если установлено применение недостоверных сведений об объекте оценки для целей определения кадастровой стоимости, техническая (кадастровая) ошибка).
3. Установить в отношении объекта рыночную стоимость.

Порядок обращения в суд и рассмотрения заявлений регулируется Главой 25 КАС РФ. Иные требования, например, связанные с налогообложением, одновременно в перечисленными выше заявлены быть не могут, поскольку рассматриваются в ином порядке.

Особенности судебного процесса:

• При подготовке иска в качестве ответчиков необходимо указывать инстанцию, утвердившую оспариваемые результаты оценки, и Росреестр (соответствующее региональное подразделение).
• Истцом выступает любое лицо, права и интересы которого нарушены оспариваемыми результатами оценки. Как правило, речь идет о собственниках недвижимости. Единственным истцом может быть участник долевой собственности, при этом другие сособственники вправе согласиться с позицией истца или представить свои возражения. В любом случае предметом рассмотрения выступит стоимость всего объекта в целом, а не отдельно взятой доли или долей. Возражения сособственников учитываются, но не препятствуют вынесению положительного решения по иску.
• Дела подсудны судам регионального уровня. Таким образом, иск нужно направлять в суд своего субъекта федерации, а не районный суд. Если проведение кадастровой оценки основано на договоре, заключенном до вступления в силу ФЗ № 167-ФЗ от 22.07.2010 года, то для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости можно обращаться в районный суд по местонахождению ответчика. Правда, с учетом срока давности подачи исков, эта судебная инстанция уже не актуальна. Оспорить кадастровую стоимость можно в течение 5-ти лет со дня внесения оспариваемых результатов в кадастр, при этом пересматривать можно только последнюю внесенную в кадастр стоимость.
• Срок судебного рассмотрения дела – 2 месяца, сложных дел – возможно, 3 месяца.
• Все, что заявлено в иске, обосновывает и подтверждает истец. Если трудно получить какие-то доказательства, истец вправе ходатайствовать перед судом об их истребовании. Суд может запросить нужные доказательства и сам, если посчитает это необходимым. Обычно суды лояльно относятся к заявителям, учитывая массовое распространение исков, связанных с пересмотром кадастровой стоимости.
• Пересматривая или устанавливая кадастровую стоимость, суд должен в решении определить ее конкретную величину, которая подлежит внесению в кадастр.

Проблемы пересмотра кадастровой стоимости

Основные сложности, связанные с пересмотром кадастровой стоимости:

1. Трудно доказать ошибки, нарушения или использование недостоверных данных при определении кадастровой стоимости в результате оценки. В этом случае необходимо разбираться в том, как проводится оценка, какие регламенты и нормы действовали на момент ее проведения, в чем именно заключаются ошибки или нарушения. Без специалистов сделать это бывает очень сложно.
2. Нужно самим заказывать оценку для установления рыночной стоимости объекта на момент установления его кадастровой стоимости. Проанализировать рынок и сослаться на некие самостоятельно полученные данные не удастся. Необходимо документальное подтверждение, для чего и проводится оценка, а ее результаты подтверждаются экспертным заключением. Самостоятельный анализ рыночной стоимости поможет сориентироваться в том, стоит или нет затевать оспаривание. Но для принятие комиссией или судом решения этого недостаточно. Оценку проводят независимые оценщики, состоящие в СРО. И это, увы, потребует расходов. Стоимость услуг зависит от региона, объекта, его площади, статуса собственника. Она варьируется от нескольких тысяч до нескольких десятков тысяч рублей.  

Учитывая затраты времени и денег на пересмотр кадастровой стоимости, всегда нужно анализировать, насколько комиссионная или судебная процедура дадут нужный эффект.

Вряд ли выигрыш по налогам в несколько рублей оправдает затраты. Нет особого смысла в пересмотре оценки, если вы пользуетесь льготами и освобождены от уплаты имущественного налога.

Это же касается и регионов, где до сих пор налог считают по инвентаризационной стоимости недвижимости.

Если вам удалось пересмотреть стоимость недвижимости, новая величина будет действовать с момента внесения данных в кадастр. С 2015 года новые сведения учитываются при расчете налога за налоговый период, в котором было подано заявление о пересмотре (оспаривании) стоимости, но не ранее даты включения новых сведений в кадастр.

Источник: https://law03.ru/housing/article/kak-osporit-kadastrovuyu-stoimost-nedvizhimosti-dlya-umensheniya-naloga

Оптимизация налога на имущество путем оспаривания кадастровой стоимости объектов

Предлагаю обсудить сегодня вопросы оптимизации налогообложения по налогу на имущество юридических лиц путем снижения кадастровой стоимости объектов недвижимости Актуальность данного вопроса состоит в том, что с 2015 года, согласно новой редакции п. 2 ст. 346.

11 НК РФ, применение УСН организациями освобождает их от обязанности по оплате налога на имущество, за исключением налога, уплачиваемого в отношении объектов недвижимого имущества, налоговая база по которым определяется как их кадастровая стоимость в соответствии с положениями Налогового кодекса РФ.

Соответственно, все компании, владеющие коммерческой недвижимостью и применяющие УСН, с 2015 года должны будут не только представлять налоговую декларацию но и фактически платить налог на имущество, рассчитанный исходя из кадастровой стоимости.

В связи с тем, что налог на имущество будет исчисляться из кадастровой стоимости соответствующего имущества, платежи в бюджет могут составить значительную для налогоплательщика сумму.

Перечень конкретных объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база будет определяться исходя из их кадастровой стоимости, должен быть определен исполнительным органом субъекта РФ не позднее 1-го числа налогового периода (пп. 1 п. 7 ст. 378.2 НК РФ). Состав сведений о недвижимом имуществе, которое будет включено в этот Перечень, определяется ФНС России (п. 8 ст. 378.2 НК РФ, п. 1 Положения о ФНС, утв. Постановлением Правительства РФ № 506 от 30.09.2004).

До определения ФНС России состава сведений, подлежащих включению в Перечень, их состав утверждается высшим исполнительным органом субъекта РФ по согласованию с ФНС России (ч. 1 ст. 4 Закона РФ № 307-ФЗ).

В качестве примера Перечня объектов недвижимого имущества, по которым налоговая ставка определяется как кадастровая стоимость, можно привести Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база по налогу на имущество организаций определяется как кадастровая стоимость на 2015 год, утвержденный Распоряжением Министерства имущественных и земельных отношений Тульской области № 1904 от 18 ноября 2014 года.

Что делать, если Вы обнаружили себя в данном Перечне?

Во-первых, не волноваться, так как размер кадастровой стоимости объекта, указанный в Перечне, кого угодно может повергнуть в состояние шока.

Во-вторых, необходимо убедиться, что объект налогообложения, включенный в Перечень, по своему назначению и фактическому использованию действительно подпадает под действие пп. 1 и 2 п. 1. ст. 378.2 НК РФ.

Иначе говоря, недвижимость (здание или помещение) документально и / или фактически является административно-деловым центром или торговым центром (комплексом), или хотя бы 20 % ее площади используется под данные цели.

На практике очень часто имеют место случаи, когда в такие Перечни включаются объекты недвижимости, документально и фактически используемые под склады, производственные цеха и даже котельные.

Как указано в письме Министерства финансов РФ № 03-05-05-01/4065 от 03.02.2014, если законом соответствующего субъекта РФ установлены особенности определения налоговой базы отдельных объектов недвижимого имущества, указанных в пп. 1 и 2 п. 1 ст. 378.

2 Кодекса, определен и официально опубликован Перечень объектов недвижимого имущества, то определение налоговой базы в качестве кадастровой стоимости производится исключительно в отношении указанных в пп. 1 и 2 п. 1 ст. 378.

2 Кодекса объектов недвижимого имущества, хотя они и включены в Перечень.

Однако, во избежание возможных споров с налоговым органом, автор рекомендует обратиться в высший орган исполнительной власти субъекта РФ, утвердивший Перечень, с письмом об исключении из него вашего объекта недвижимости. Процедура исключения в настоящее время во многих регионах юридически не регламентирована.

Налицо пробел в правовом регулировании, который подлежит устранению. Так, например, в Тульской области на момент написания данной статьи только создается Комиссия по рассмотрению подобных обращений.

В нее планируется включать представителей высшего органа исполнительной власти, представителей органов местного самоуправления и представителей Росреестра.

И в-третьих, если назначение и фактическое использование вашего здания или помещения подпадают под действие пп. 1 и 2 п. 1 ст. 378.

2 Налогового кодекса, а размер налога на имущество, подлежащего уплате по вновь насчитанной кадастровой стоимости, навевает мысли о скором разорении, необходимо знать, что существует возможность минимизировать налоговую базу путем оспаривания кадастровой стоимости.

В федеральное законодательство, регламентирующее процесс оспаривания кадастровой стоимости, в июле 2014 года были внесены значительные изменения. В настоящее время, согласно действующей редакции ст. 24.18 Федерального закона РФ № 135-ФЗ от 29.07.

1998 «Об оценочной деятельности в РФ», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в суде и в Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее — Комиссия). При этом судебное оспаривание для юридических лиц возможно только после надлежащего обращения в Комиссию.

Законодатель предусмотрел обязательное досудебное рассмотрение данных споров через Комиссию, так как суды за несколько прошлых лет были просто завалены исками об оспаривании.

При этом в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость (абзац 2 статьи 24.19 Закона об оценочной деятельности, Постановление Президиума ВАС РФ № 10761/11 от 25.06.2013).

По статистике, около 30 % обращений в Комиссию и суд получают отказ из-за неправильно выбранной даты оценки.

Как же правильно определить эту дату? Целесообразно воспользоваться положениями ст. 24.18 Федерального закона РФ № 135-ФЗ от 29.07.

1998 «Об оценочной деятельности в РФ», где сказано, что заявитель вправе обратиться к заказчику работ по оценке и в орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, с запросом о предоставлении сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости.

При этом в течение семи рабочих дней с даты поступления указанного запроса вам должны дать ответ в котором и будет указана дата, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость объекта.

Кроме того, в региональных Комиссиях имеются специальные отделы, занимающиеся приемом и рассмотрением заявлений о пересмотре кадастровой стоимости. Расположены они при органах кадастрового учета. Обычно раз в неделю специалисты таких отделов ведут прием и отвечают на все интересующие вопросы, в том числе о дате, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость.

Также установить данную дату можно и самим. Федеральный закон № 135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности» прямо не называет ту дату, которую следует считать датой установления кадастровой стоимости. Однако после изучения положений главы III.

1 данного закона, подзаконных актов, регулирующих порядок проведения кадастровой оценки, становится понятно, что необходимо указывать рыночную стоимость на ту дату, которая использована оценщиком, осуществившим кадастровую оценку, в качестве даты оценки (дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость объектов недвижимости) и указана в вводной части отчета об определении кадастровой стоимости (приказ Минэкономразвития РФ от 29.07.2011 № 382 «Об утверждении требований к отчету об определении кадастровой стоимости»).

В случае отсутствия такой даты в отчете оценщика она может быть установлена исходя из сведений, содержащихся в акте органа исполнительной власти субъекта, которым утверждены результаты государственной кадастровой оценки.

Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, не учтенных на дату оценки объектов недвижимости, а также при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости (абзац 2 ст. 24.19 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности», Решение Арбитражного суда республики Карелия от 12 сентября 2014 г. по делу № А26-4547/2014).

В данном случае кадастровая стоимость здания / помещения определяется в порядке, установленном Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 18.03.

2011 № 113 «Об утверждении порядка определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в случае, если в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки осуществлен государственный кадастровый учет ранее не учтенных объектов недвижимости и (или) в государственный кадастр недвижимости внесены соответствующие сведения при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости». Результаты определения кадастровой стоимости здания, помещения отражаются в Акте определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, датой составления которого и будет являться дата установления кадастровой стоимости.

При определении даты, на которую установлена кадастровая стоимость объекта недвижимости, необходимо обратить внимание на то, что в силу п. 1 ст. 24.12.

Закона «Об оценочной деятельности» государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) и не реже чем один раз в течение пяти лет.

Прежде чем обращаться с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости объекта, целесообразным будет получить информацию о том, когда планируется следующая государственная кадастровая оценка.

Если после вашего обращения с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости в Комиссию, а затем в суд, будут установлены новые результаты определения государственной кадастровой оценки, то дата оценки в Вашем отчете об определении рыночной стоимости уже не будет являться актуальной. В связи с чем Комиссией, а затем и судом будет вынесено решение об отказе в удовлетворении заявления (Постановление АС Центрального округа от 20.10.2014 по делу № А54-2415/2013, Постановление АС Московского округа от 31.10.2014 по делу № А41-52354/13).

Итак, дату, на которую проводим оценку, установили.

Следующим важным моментом является размер рыночной стоимости, рассчитанный оценщиком. Согласно п. 20 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости», утвержденного приказом Минэкономразвития № 263 от 04.05.

2012, в случае если рыночная стоимость объекта отличается от его кадастровой стоимости не более чем на тридцать процентов, Комиссия принимает положительное решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости на основании одного отчета о рыночной стоимости.

Если же рыночная стоимость объекта отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов, помимо отчета, необходимо прикладывать положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщика. При этом надо иметь в виду, что стоимость такого заключения составляет примерно пятикратную стоимость отчета и срок его изготовления составляет не менее двух месяцев. 

Вывод: либо сразу заплатишь много и снизишь налог в десятки раз, либо сэкономишь на процедуре оформления и снизишь кадастровую стоимость не более чем на 29 %.

Затем собираем документы по списку, указанному в ст. 24.18 Федерального закона РФ № 135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в РФ», и предоставляем в Комиссию.

Срок рассмотрения заявления — 1 месяц с даты его поступления. Обычно на заседания такой Комиссии приглашаются заявитель, оценщик, определивший рыночную стоимость недвижимости, и представитель органа исполнительной власти — заказчик работ по кадастровой оценке.

В ходе заседания отчет об оценке подлежит тщательной проверке, в связи с чем целесообразно заранее самостоятельно проверить его на наличие ошибок и опечаток. Проверяются и анализируются объекты недвижимости, представленные для сравнения.

При этом должны совпадать назначение, фактическое использование, местонахождение объектов.

Если Комиссией не выявлено нарушений в проведенной оценке, она принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, и Вы можете облегченно вздохнуть.

Однако в ряде регионов России, например, в Ульяновской области, Красноярском крае, существует практика обжалования решений Комиссии. Речь идет о решениях, существенно уменьшающих размер кадастровой стоимости.

Показателен в данном случае пример судебных арбитражных дел № А72-11131/2012 и № А33-11256/20122.

Заявителям являлись Администрация Красноярского края и Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом Ульяновской области соответственно, которые не согласились со значительным уменьшением налогооблагаемой базы.

Однако в обоих случаях в требованиях заявителям было отказано, так как решение Комиссии соответствовало законодательству, кроме того, суды указали на отсутствие у администрации охраняемого законом интереса в данных правоотношениях, поскольку она не является администратором доходов по данному налогу.

Если же Комиссией выявлены нарушения в отчете о рыночной стоимости, методах оценки и прочее, то она отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости. Решения Комиссии могут быть оспорены в суде.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в суде решение Комиссии не является предметом рассмотрения при рассмотрении требований заявителя.

Следовательно, требование предъявляется к органу кадастрового учета, осуществляющему функции по государственной кадастровой оценке, и подлежит рассмотрению по общим правилам искового производства.

Эти правила включают распределение бремени доказывания между истцом и ответчиком, в том числе и в отношении доказывания действительной рыночной стоимости земельного участка.

Для чего в случае необходимости судом в соответствии с правилами АПК РФ назначается еще одна, теперь уже судебная, экспертиза (ст. 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности», Постановление Президиума ВАС РФ от 28 июня 2011 г. № 913/11).

И в заключение, большой подарок от наших законодателей. Согласно п. 5 ст. 24.20 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.

1998 «Об оценочной деятельности», в случае изменения кадастровой стоимости по решению Комиссии или суда сведения о кадастровой стоимости применяются для целей налогообложения с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости.

Источник: журнал «Жилищное право»

Стань экспертом

Источник: Клерк.ру

Источник: https://otchetonline.ru/art/yuristu/49079-optimizaciya-naloga-na-imuschestvo-putem-osparivaniya-kadastrovoy-stoimosti-ob-ektov.html

Налог по кадастровой стоимости: новый порядок расчета дохода (#11504)

Налог по кадастровой стоимости рассчитывают при продаже квартир, комнат и жилых домов. Но это правило действует не всегда. Во-многих случаях налог нужно считать по продажной цене недвижимости >>>

В 2016 году значительно поменялись правила расчета налога с продажи недвижимости. Закон ввел понятие минимальной суммы дохода, которую нужно учесть при расчете налога.

Основная задача нововведения органичить возможность заключения сделок по продаже недвижимости, которые заключаются по заведомо заниженной цене. Вы можете продать свою квартиру по любой стоимости.

Но считать налог с продажи нужно исходя из максимальной цифры: или ее продажной цены или кадастровой стоимости умноженной на 0,7 (понижающий коэффициент).

СОДЕРЖАНИЕ

♦ Налог по кадастровой стоимости: расчет дохода
♦ Налог по кадастровой стоимости: по какой недвижимости применяют новые правила
   → недвижимость приобретена до 1 января 2016 года: применяем договорную цену
   → недвижимость приобретена после 1 января 2016 года: применяем кадастровую стоимость
♦ Расчет налога по договорной цене
♦ Расчет налога по кадастровой стоимости

Налог по кадастровой стоимости: расчет дохода

Как известно множество сделок с недвижимостью заключается по заниженной цене. Например, квартира рыночной стоимостью 15 000 000 руб. продается по документам за 999 000 руб. Причина понятна. Продавец не хочет платить налоги государству. И заниженная стоимость это позволяет. По факту продавец получает больше. Но в документах этот факт никак не отражается.

Чтобы прекратить это безобразие в Налоговый кодекс внесли изменения. Суть в следующем. Для расчета налога с дохода от продажи недвижимости (например, квартиры или дома) учитывают одну, но наибольшую величину:

• либо цену недвижимости, отраженную в договоре купли-продажи;
• либо кадастровую стоимость недвижимости, уменьшенную на коэффициент 0,7 (то есть в расчет берут 70% от кадастровой стоимости недвижимости).

Эта величина и признается доходом от продажи недвижимости (квартиры, дома, земли, комнаты) при расчете налога. Этот доход нужно отразить в декларации 3-НДФЛ и его можно уменьшить на все вычеты, которые вам полагаются.

Цитата из статьи 217.1 Налогового кодекса:

Узнать кадастровую стоимость вашей недвижимости (комнаты, квартиры, дома, участка) вы можете бесплатно и в режиме он-лайн через наш сервис Узнать кадастровую стоимость .

Налог по кадастровой стоимости: по какой недвижимости применяют новые правила

Новые правила применяют в отношении той недвижимости, которая получена в собственность после 1 января 2016 года.

Дело в том, что все изменения, про которые мы рассказали выше, внесены в Налоговый кодекс Федеральным законом от 29.11.2014 № 382-ФЗ.

А пункт 3 статьи 4 этого закона предусматривает, что все нововведения применяют в отношении недвижимости, полученной в собственность после 1 января 2016 года.

Цитата из этой статьи:

По какому основанию получена в собственность недвижимость значения не имеет. Вы можете ее купить, получить в наследство, получить в дар, построить самостоятельно (например, жилой дом), приватизировать, получить в порядке обмена.

Дата получения недвижимости в собственность — это дата внесения необходимой записи в государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Она называется запись регистрации .

Эта дата есть в Свидетельстве о государственной регистрации ваших прав на недвижимость (смотрите последнюю запись в Свидетельстве).

Нужная дата в Свидетельстве старого образца выглядит так:

Нужная дата в Свидетельстве нового образца выглядит так:

Недвижимость приобретена до 1 января 2016 года: применяем договорную цену

Итак, если недвижимость получена вами в собственность до 1 января 2016 года, то по ней применяют старый порядок расчета дохода от продажи. Доход учитывают исходя из договорной цены недвижимости, которая указана в договоре купли-продажи. Ее кадастровая стоимость никакого значения не имеет.

Пример
Продается жилая квартира, которая получена в собственность в 2015 году (или раньше). Ее кадастровая стоимость определена и составляет 5 400 000 руб. Кадастровая стоимость умноженная на понижающий коэффициент составляет 3 780 000 руб. (5 400 000 руб.

х 0,7). Цена квартиры, отраженная в договоре купли-продажи, составляет 999 000 руб. Налог с продажи этой квартиры платят по старым правилам. В расчет берут договорную цену. То есть доходом продавца считают 999 000 руб. Кадастровая стоимость квартиры никакого значения не имеет.

Недвижимость приобретена после 1 января 2016 года: применяем кадастровую стоимость

Если недвижимость получена вами в собственность после 1 января 2016 года (например, в 2016, 2017, 2018 и т. д.), то по ней применяют новый порядок расчета дохода. Доходом считают наибольшую величину: или договорную цену или кадастровую стоимость уменьшенную на коэффициент 0,7.

Пример
Продается жилая квартира, которая получена в собственность в 2016 году или позже. Ее кадастровая стоимость определена и составляет 5 400 000 руб. Кадастровая стоимость умноженная на понижающий коэффициент составляет 3 780 000 руб. (5 400 000 руб. х 0,7).

Цена квартиры, отраженная в договоре купли-продажи, составляет 999 000 руб. В отношении этой квартиры применяют новые правила расчета налога. В данной ситуации договорная цена ниже кадастровой стоимости уменьшенной на коэффициент (3 780 000 руб.). Поэтому доходом считают уменьшенную кадастровую стоимость — 3 780 000 руб.

Исходя из нее и будет рассчитан налог.

Расчет налога по договорной цене

Расчет дохода и налога от продажи недвижимости ведут из договорной стоимости (то есть цены, отраженной в договоре купли-продажи), если: — недвижимость получена в собственность до 1 января 2016 года по любому основанию (купля-продажа, наследство, дарение, приватизация, строительство).

В этой ситуации продажная стоимость недвижимости никакого значения не имеет. При расчете налога в любом случае используют продажную цену; — продажная стоимость квартиры, комнаты, дома, дачи, земельного участка и т. д., отраженная в договоре, чем кадастровая стоимость умноженная на 0,7.

Дата приобретения недвижимости не важна;

— у проданного объекта недвижимости кадастровой стоимости (то есть местными властями она НЕ определена).

Расчет налога по кадастровой стоимости

Расчет дохода и, соответственно, налога от продажи ведут по кадастровой стоимости, умноженной на понижающий коэффициент 0,7, если:
— недвижимость приобретена после 1 января 2016 года и ее продажная цена, указанная в договоре купли-продажи ниже, чем кадастровая стоимость, умноженная на 0,7;
— у проданного объекта недвижимости есть кадастровая стоимость (то есть она определена местными властями).

Кадастровую стоимость берут по состоянию на 1 января того года, в котором продана недвижимость.

Пример
Продается жилая квартира. Она получена в собственность в 2017 году. Ее кадастровая стоимость определена и составляет 4 500 000 руб. Кадастровая стоимость умноженная на понижающий коэффициент составляет 3 150 000 руб. (4 500 000 руб. х 0,7).

Ситуация 1
Стоимость квартиры, отраженная в договоре купли-продажи, составляет 4 900 000 руб. В данном случае договорная стоимость выше кадастровой уменьшенной на коэффициент (3 150 000 руб.). Поэтому доходом считают договорную стоимость — 4 900 000 руб. Исходя из этой суммы и нужно рассчитывать налог.

Ситуация 2
Стоимость квартиры, отраженная в договоре купли-продажи, составляет 999 000 руб. Здесь договорная стоимость ниже кадастровой уменьшенной на коэффициент (3 150 000 руб.). Поэтому доходом считают уменьшенную кадастровую стоимость — 3 150 000 руб. Исходя из нее и будет рассчитан налог.

Подробнее, о том как считать налог с продажи квартиры и уменьшить его на вычеты смотрите по ссылкам:

Портал «Ваши налоги»
2018

____________________________________________________________________________________________________________________

Источник: https://VashNal.ru/clarification/nalog-na-dohody-fizicheskih-lic/nalog-po-kadastrovoy-stoimosti-novyy-poryadok-rascheta