Как оформить договор купли-продажи объекта недвижимости? — все о налогах

Когда договор купли-продажи облагается налогом

Каким договором оформить отчуждение имущества: дарением, куплей-продажей или арендой? Таким вопросом нередко задаются владельцы жилья.

В основе любого юридического соглашения лежит добровольное волеизъявление сторон (участников сделки), которые вместе с получаемыми правами обретают и обязательства.

В этой связи возникает необходимость в профессиональном сопровождении, которое могло бы обезопасить стороны от непредвиденных обстоятельств.

Специалисты  компании «ЮрАссистент» оказывают полную юридическую поддержку по составлению, экспертизе и регистрации данных договоров, гарантируя их правовую состоятельность.

Купля-продажа: каким налогом облагается

Договором купли-продажи оформляются отношения между владельцем недвижимости и покупателем. Процедура подписания достаточно проста, если юристами установлено наличие законного права владения продаваемым имуществом. Сомнения вызывает налогообложение сделки. Ведь продавец после ее заключения обязан оплатить подоходный налог.

В каком случае он начисляется и в каком размере, будет зависеть от стоимости сделки и времени владения имуществом.

Если срок владения имуществом превысил трехгодичный период, то доход, полученный от продажи недвижимости, налогом не облагается. Такое правило распространяется на правоотношения, возникшие с 1 января 2009 года.

Если же имущество находится в собственности менее трех лет, то налоговой базой для исчисления налога будет доход от продажи за вычетом имущественной льготы в 1 млн. рублей. 13% от полученной суммы продавец должен заплатить в государственную казну.

Законодательством предусмотрена возможность увеличения вычета за счет затрат на приобретение недвижимости. Если продаваемая квартира приобреталась за меньшую сумму, то налоговый вычет может быть выражен размером сделки (если она зафиксирована в договоре).

Например: квартира куплена за 4 млн. рублей, а продается за 4,5 млн. рублей.

Налог рассчитывается так: (4 500 000 – 4 000 000)* 13% = 65 000 рублей. Такой расчет гораздо выгоднее, чем (4 500 000 – 1 000 000)* 13% = 455 000 рублей. Разница более чем наглядная!

Напомним, что воспользоваться первым способом расчета могут только те, кто имеет возможность фактически доказать расходы на приобретение недвижимости.

Юридические аспекты налогообложения

Юридически ошибки при оформлении купли-продажи могут «навесить на шею» продавца такое налоговое «ярмо», что после продажи недвижимости ему достанутся только «рожки да ножки».

Важность изучения всех аспектов владения, приобретении и продажи имеет приоритетное значение, именно поэтому «ЮрАссистент» всегда информирует клиента о последствиях не только конкретной сделки, но и перспектив, которые могут возникнуть впоследствии.

Консультационный характер взаимоотношений с клиентом всегда предшествует подписанию договора и является отражением профессионализма коллектива «ЮрАссистент».

Такой подход позволяет разрабатывать юридические соглашения, которые были бы максимально выгодны клиенту и обезопасили бы его от двойного налогообложения.

Источник: https://www.ur-assistent.ru/kogda-dogovor-kupli-prodazhi-oblagaetsya-nalogom/

Как оформить покупку недвижимости

 

Как оформить покупку недвижимости ?Необходимо это сделать в соответствии с требованием законодательства.

Поэтому прежде чем покупать —  познакомьтесь  с тем, как оформить покупку недвижимости правильно, ведь недостаточно право собственности приобрести  еще в обязательном порядке его нужно зарегистрировать в Росреестре. Статья обновлена 14.01.2018 г
Разберемся подробно.

Объекты недвижимого имущества и права на них контролируются государством. Такие правила! И эти правила необходимо принять безоговорочно.

Чтобы объект недвижимости мог продаваться, сначала необходимо установить факт существования этого объекта, то есть пройти процедуру кадастрового учета с присвоением кадастрового номера.

На объекты недвижимости, не прошедшие кадастровый учет, невозможно оформить право собственности.

Объект недвижимости, на который не зарегистрированы права  — невозможно продать или купить.

Регистрацией объектов недвижимости и прав на них занимается Росреестр.
В Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) отражены все законные объекты и права на них.

Информацию из ЕГРН получить легко и бесплатно. Поэтому, прежде чем покупать или продавать сверьте информацию.
Читайте статью: Как получить информацию из Росреестра

Если информация об объекте недвижимости или правах на него отсутствует в ЕГРН —
читайте статью: Нет сведений о правах

Как правильно оформить покупку недвижимости

Если вы убедились, что объект недвижимости состоит на кадастровом учете ( ему присвоен кадастровый номер) и права на него ранее были зарегистрированы и нет их обременений — можно оформлять сделку купли-продажи.

 

Вам необходимо  оформить право устанавливающие и право подтверждающие  документы на объект недвижимости.

• Право устанавливающие документы Вы готовите самостоятельно, эти документы описывают вашу сделку купли-продажи.
• Право подтверждающие документы Вам выдает Росреестр.

Поскольку вы   квартиру ( другой объект недвижимости) покупаете — устанавливать ваши права  на нее будет Договор купли-продажи и Акт приема-передачи.

Моментом  наступления права собственности  —  является подписание Договора купли-продажи и Акта  приема-передачи всеми участниками сделки, именно тогда эти документы  получат высшую юридическую силу. Но в некоторых сделках в обязательном порядке необходимо удостоверить договор купли-продажи у нотариуса:

• если собственником недвижимости является несовершеннолетний или недееспособный
• если продаваемая недвижимость оформлена в долевую собственность Такие договоры составляет нотариус.Читайте статью: Нотариальный договор купли продажи 

С 01.03.2013 года Договор купли-продажи не регистрируется Росреестром, а переход права от Продавца к Покупателю подлежит регистрации.

Источник: https://exspertrieltor.ru/2015/12/19/kak-oformit-pokupku/

Налогообложение сделок с недвижимостью

Большинство сделок с недвижимостью предполагает обязательную уплату сторонами налогов. Но далеко не все граждане знают, когда нужно платить, сколько и за что. Между тем уклонение от налогов — вольное или невольное — может привести к начислению штрафов и порой ставит сделку под угрозу срыва.

Объектами налогообложения являются:

• жилые дома
• квартиры
• дачи
• гаражи
• иные строения, помещения и сооружения.

Указанных сделок по своему разнообразию много. По общему правилу, обязательства по уплате налогов у сторон по сделке наступает после государственной регистрации прав собственности на недвижимость, то есть с момента внесения записей о правах в Единый государственный реестр прав.

Уплата налогов по сделке,

вытекаемой из договора купли — продажи недвижимости.

У данной сделки две стороны:

• одна сторона — «Продавец»
• другая — «Покупатель»

И каждая из них платит установленные законом налоги. Собственник, продающий недвижимость (Продавец), платит налог с дохода (НДФЛ) от ее продажи. Согласно Налоговому кодексу РФ, доходы россиян от продажи недвижимого имущества (подоходный налог) облагаются налогом по ставке 13 % с суммы, превышающей 1 миллион рублей.

Если продавец владел объектом недвижимости или долей в нем более трех лет, то при продаже налог платить не нужно вообще.

Не имеет значения, как приобреталась недвижимость — была ли эта покупка, приватизация, получена по наследству или в дар, срок, после которого вы будете освобождены от уплаты налога, составляет три года с того момента, как было зарегистрировано право собственности.

При продаже иного имущества:

• гараж
• нежилое помещение
• недостроенный дом и т.д.

Находящейся в собственности менее трех лет, налог необходимо оплатить с суммы превышающей 250 тысяч рублей.

При продаже нескольких объектов недвижимости в течение одного календарного года (налогового периода), сумма дохода от их продаж суммируется, при этом налог начисляется по-прежнему с суммы превышающей 1 миллион рублей.

Ограничение по владению сроком три года установлено специально для того, чтобы оградить рынок недвижимости от финансовых спекуляций (например, купил квартиру подешевле, через год продал подороже). Считается, что при продаже квартиры в короткий период  (менее 3-х лет) человек получает доход — и должен платить со своей прибыли налог.

Ограничение об освобождении налогообложением суммы менее 1 миллион руб.

было установлено также специально для того, чтобы не увеличивать налоговую нагрузку на необеспеченные слои населения, но такой лазейкой начало пользоваться большинство продавцов жилья.

Теперь же когда определено, что налог при покупке недвижимости возвращается с двух миллионов рублей, покупателю стало невыгодно, когда продавец занижал цену с целью уйти от налогов с продажи.

С Покупателя недвижимости налог не взимается. Но после того как он станет полноправным собственником, ему придётся платить налог на имущество. Налог исчисляется от стоимости жилого помещения: чем дороже имущество, тем выше налог. Для недвижимости стоимостью выше 500 тысяч рублей ставка составит 0,3 — 2 %.

Бывают и такие случаи, когда Продавец продает недвижимость и покупает другую одновременно. Проблем нет, если продаваемой квартирой вы владели более трех лет.

В таком случае, вы имеете право на получение налогового вычета с покупаемой квартиры (если не получили его ранее).

Если вы продаете недвижимость, которой владели менее трех лет, с целью купить другую квартиру, а за продаваемую недвижимость вы уже получили налоговый вычет, то вам придется заплатить налог с продажи.

Но если вы никогда не пользовались налоговым вычетом при покупке квартиры, тогда при подаче декларации вы указываете одновременно и сделку продажи и сделку покупки, и вам зачитывают льготы по обеим сделкам. Если вы продаете недвижимость дороже, чем приобретаете, то подоходный налог вы обязаны заплатить с разницы в стоимости.

За подарок и наследство.

При дарении недвижимости налогов платить не нужно лишь в том случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи или близкими родственниками.

Так, налог не платят:

• супруги
• родители
• дети дарителя
• братья дарителя
• сестры дарителя
• дедушки
• бабушки.

Если же человек получает недвижимость по договору дарения не от перечисленных выше родственников, он платит налог на доход от приобретения этой недвижимости (по ставке 13 %).

Налогоплательщик, получивший недвижимость по договору дарения от организации или индивидуального предпринимателя, также уплачивает налог на доход 13 % от стоимости полученного в дар имущества.

Надо иметь в виду, что налоговые органы вправе требовать исчисления суммы налога с рыночной, а не с инвентаризационной (нормативной) стоимости полученного в дар имущества.

Кроме того, у одаряемого появляется обязанность представить налоговую декларацию за тот налоговый период (год), в котором был получен подарок.

Что касается налогообложения наследуемого имущества, то с 1 января 2006 года эта процедура претерпела изменения. Наследник обязан заплатить  налог с имущества, если свидетельство о праве на наследство выдано до 1 января 2006 года. Если свидетельство выдается, начиная с 1 января 2006 года, налог с имущества, переходящего в порядке наследования, не взимается.

Нередки случаи, когда граждане по тем или иным причинам меняют свое жилье на меньшее с доплатой. По общему правилу, получивший доплату человек обязан заплатить с нее налог на доходы физических лиц — 13 % без применения каких — либо вычетов.

Договор об уступке права требования.

Нередко квартиры в новостройках приобретаются путем заключения договора об уступке права требования жилого помещения.

Дело в том, что некоторая часть квартир первичного рынка покупаются на стадии котлована и продаются частными инвесторами в период завершения строительства дома.

При этом операция продажи уже построенной, но еще не оформленной в собственность новостройки очень проста: заключается  договор переуступки третьему лицу (покупателю) права требования по инвестиционному договору.

Продавец платит налог в размере 13 % со своего дохода, то есть разницу между прежней и настоящей ценой квартиры. Впрочем, инвесторы всячески стараются минимизировать налогооблагаемую базу. Например, занижают сумму договора переуступки или вообще не фиксируют разницу между ценой переуступки и той, которая указана в договоре инвестирования.

Покупателю также придется платить налоги — с имущества, полученного по договору о переуступке права требования. При этом гражданин, приобретающий право требования, может получить налоговый вычет, а уступающий его — не имеет такого права.

Желаю удачи! Следующая глава под № 10 на тему «Страхование»!

Рекомендованные статьи

Источник: https://bizlana.ru/nalogooblozhenie-glava-devyataya-9-nalogooblozhenie-i-sdelki-s-nedvizhimostyu/

Налоги по дарению / продаже/ наследству квартиры/ земельного участка/ пая/ дома

Стоимость консультации — от 3 тыс. руб.

Стоимость разработки вариантов минимизации налогов — согласно смете работ.

На этой страничке мы вкратце расскажем о примерных налогах, которые могут ожидать каждого гражданина при продаже, дарении, наследовании, иных сделках с жилыми помещениями, земельными участками, паями.

Почему примерные суммы налогов, спросите Вы? Потому что при разных стартовых данных, налоги будут разные. Так, например, при совместной или долевой собственности можно получить разные итоговые выгоды, при продаже целого объекта или долей будут разные налоговые вычеты и пр. Кроме того, налоги исчисляются за год.

И в зависимости от того, какие сделки были осуществлены в налоговом периоде (году), может быть или не быть уменьшение определенных налогов. Кроме того, существуют налоговые вычеты, суммы не облагаемых доходов и пр.

Точный расчет налогов может сделать юрист или адвокат по налоговым вопросам непосредственно по сделке или за прошедший год, на основании точных цифр, указанных в ваших договорах и справках. 

Мы знаем как законно уменьшить налоги.  Запишитесь на консультацию!

Тел. (812) 535-44-43, 8 812 959-52-95

Налоговые схемы

Лучшее, что может быть для уменьшения налогового бремени по всем налогам, связанным с недвижимостью — составление схемы, выгодно и законно уменьшающей налоги за определенный период. Если законодательство позволяет, надо пользоваться!

Такие схемы учитывают не только налоги при отчуждении недвижимого имущества, но и будущие налоги на имущество, возможность просить налоговый вычет при покупке жилья, быстроту окупаемости вычета в зависимости от зарплаты, зачеты и иные важные факторы. Это дает экономию по налогам, во много раз превышающую стоимость юридических услуг при составлении таких схем.

Обращайтесь в нашу организацию, поможем!

Налоги по дарственной (договору дарения)

После заключения и регистрации перехода прав по договору дарения уплата налогов лежит на одаряемом. То есть, налоги платит тот человек, кто получил дар, подарок. Налог составляет 13%.

Освобождаются от налога близкие родственники при дарении друг другу и супруги (ст. 217 п. 18 Налогового кодекса РФ).

Если дарится только доля объекта недвижимости, то налоги, соответственно, рассчитываются исходя из стоимости такой доли.

До недавнего времени, при заключении договора дарения в простой письменной форме у всех граждан без исключения налогов не было. Налоги начислялись только по договорам, составленным в нотариальной форме. Теперь правила налогового законодательства изменились, и независимо от формы договора (простая письменная или нотариальная), уплата налогов зависит от степени родства.

При разумном и грамотном отношении к сделке, могут быть найдены варианты уменьшения налогов как по сделке, так и при будущих ежегодных платежах.

Налоги по договору купли-продажи

При сделке купли-продажи налоги платит продавец. То есть тот, кто получил деньги. Но законодательство обязывает налоги платить согласно установленных правил (в некоторых случаях — с определенными льготами).

Например, замечательная возможность дается тем гражданам, кто был собственником недвижимости более 3-х/5-и лет (в зависимости от указаний, определенных в НК РФ) с 2016 года. Такие граждане могут использовать имущественные налоговые вычеты в полной сумме полученного дохода.

Есть и другие варианты исчисления имущественных налоговых вычетов.

Что такое налоговый вычет? Это сумма, которая вычитается из суммы дохода, полученного от продажи. Налоговый кодекс дает несколько вариантов таких вычетов.

Так как вариантов очень много и они зависят от существенных обстоятельств, необходимо руководствоваться точной редакцией Налогового кодекса (ст. 220 и далее) и судебной практикой по налоговым спорам.

Стоит рассматривать и социальные налоговые вычеты и иное, согласно законодательства.

Простым языком описать налоговые вопросы невозможно. Да и в каждой конкретной ситуации расчет налогов будет разным.

Налоги рассчитываются исходя из всех доходов, полученных по сделкам за год, и всех расходов, которые закон учитывает в качестве таковых для уменьшения налогооблагаемой базы.

По сделкам купли-продажи недвижимости рекомендуем заранее проконсультироваться у наших специалистов. Стоимость консультации от 3000 рублей.

! Важно. С 2016 года уже изменен и дополнен по регионам налог на имущество. Этот налог на имущество граждан рассчитывается по новому, с учетом кадастровой стоимости объектов.

 Сегодняшние «льготники», за которыми числятся два и более объектов недвижимости платят налоги за следующие после первого объекта — без льгот. А с учетом возросшей облагаемой стоимости имущества, это могут быть солидные суммы.

Об уменьшении налогов Вам могут рассказать наши юристы по финансовым вопросам и вопросам налогообложения. Мы знаем, как разработать законную схему уменьшения налогов. Обращайтесь.

С 2017 года изменены(дополнены)  правила совершения сделок с недвижимостью.

Налоги по договору найма

По договору найма налоги оплачиваются по истечении календарного года, как и в предыдущих случаях. Гражданин, получивший доход за год (сумма полученных месячных платежей складывается в единую), должен оплатить налог. Ставка налога, согласно ст. 224. Налогового кодекса, установлена в размере 13 процентов.

Налоги при наследовании недвижимости

Наследование недвижимости (квартир, комнат, домов, паев, земельных участков, их долей и прочей недвижимости) налогом не облагается. При оформлении наследства граждане несут определенные финансовые издержки, связанные со сбором необходимых документов и регистрационными действиями, а также оплачивают нотариусу стоимость совершения нотариальных действий согласно требованиям закона:

— за выдачу свидетельства о праве на наследство по закону и по завещанию:

• детям, в том числе усыновленным, супругу, родителям, полнородным братьям и сестрам наследодателя — 0,3 процента стоимости наследуемого имущества, но не более 100 000 рублей*;
• другим наследникам — 0,6 процента стоимости наследуемого имущества, но не более 1 000 000 рублей*.  * Есть льготы.

Одни и те же задачи по отчуждению (передаче) недвижимости граждане могут решить различными способами. Например, квартиру можно продать, можно подарить, а можно и оставить по наследству. В каждом конкретном случае налоги будут разные. Мы можем подобрать самый выгодный вариант.

Например, бабушка хочет, чтобы квартира перешла внуку. Это условие задачи неполное. Важно знать, есть ли в живых дети этой бабушки, здоровы ли они, сколько им лет (от этого зависит предложение — написать ли бабушке завещание на внука или переоформлять уже сегодня).

Важно знать, где прописан внук (это может повлиять на изменение квартплаты при передаче ему прав на квартиру). Родной ли внук бабушки (от этого с полной мере зависят налоги)? Для выбора наиболее разумного варианта надо знать возраст, социальное положение, место работы и финансовые риски внука, если он взрослый и т.д.

И вариантов решения будет как минимум, три: подарить, продать, оставить по наследству. Каждый вариант имеет место.

Для успеха дела, чтобы «не попасть на налоги» и возможные будущие судебные споры, лучше всего заказать услугу «сопровождение сделки по отчуждению недвижимости». Или получить юридическую консультацию юриста, адвоката или риэлтера. Специалист расскажет вам варианты, посчитает стоимость оформления документов для каждого варианта, расскажет гарантии результата. Интересно, полезно и выгодно.

Запишитесь на прием к нашим юристам по налоговым вопросам

Источник: https://www.AdveconSPb.ru/natural/nalogi/

Налоги при различных сделках с недвижимостью

Какие налоги платятся при покупке, наследовании и дарении жилья.

Подоходный налог

Подоходный налог при совершении сделки купли-продажи платит только продавец, покупатель ни в коем случае под налогообложение не подпадает. Продавец же выплачивает налог в размере 13% по общим правилам, предусмотренным Налоговым кодексом РФ, с суммы, превышающей 1 млн руб., вне зависимости от количества собственников квартиры.

Это правило действует, если квартира находится в собственности менее пяти лет. А если пять и более лет, то продавец полностью освобождается от налогообложения по совершенной сделке.

Но важно обратить внимание на, казалось бы, очевидную вещь, которую иногда оставляют без внимания: если вы проживаете в квартире 20 лет, но приватизировали ее год назад, то в собственности она у вас находится только один год.

Другой важный нюанс. Квартиру может продавать один человек, а могут сразу 10 совладельцев. Если ее стоимость более 1 млн руб.

, то подоходный налог в размере 13% нужно заплатить с суммы превышения пропорционально числу собственников.

То есть, если у продаваемой квартиры 10 собственников, сумма превышения будет разделена на 10 и каждый собственник с одной десятой будет платить подоходный налог.

При приобретении жилья как на первичном, так и на вторичном рынке можно воспользоваться налоговыми льготами. Если потребитель купил жилой дом или квартиру на сумму 1 млн руб.

, он может уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму, направленную на приобретение этой недвижимости. Например, ваша зарплата по месту работы составляет 60 000 руб., вы с нее платите подоходный налог 13%.

Вы купили квартиру и подали заявление в налоговую инспекцию о том, что хотите воспользоваться льготой.

Тогда с этого момента зарплата не будет облагаться подоходным налогом до момента, пока вся сумма выплаченных вам зарплат не достигнет 1 млн руб. Реальная экономия составит 13% — 130 000 руб. Это максимально возможная сумма, которую можно сэкономить.

Она может быть больше только в случае, если на приобретение квартиры или жилого дома был получен ипотечный кредит, и по нему были уплачены проценты. Тогда налогооблагаемый доход будет уменьшен еще и на сумму фактически уплаченных процентов по кредиту.

Если сумма покупки меньше 1 млн руб., то налоговый вычет будет предоставлен только на фактическую сумму покупки. Если сумма покупки больше 1 млн руб., то льгота будет предоставлена только на сумму 1 млн руб. (с учетом указанного выше исключения).

Покупка квартиры на первичном рынке осуществляется путем заключения различных договоров, в подавляющем большинстве случаев еще на стадии строительства дома: договора долевого участия в строительстве, договора инвестирования, договора уступки.

После завершения строительства заключенный договор будет являться основанием для оформления квартиры в собственность.

Налоговый вычет вам будет предоставлен только тогда, когда вы предъявите налоговой инспекции свидетельство о собственности на квартиру (жилой дом).

При приобретении квартиры как на первичном, так и на вторичном рынке для получения льготы необходимо также предоставить документы, подтверждающие оплату за купленную квартиру (квитанции к приходным кассовым ордерам, платежные поручения, расписки или акты о получении денег, если квартира приобреталась у физического лица, и т.д.).

Получил даром — заплати налог

Физические лица, приобретающие недвижимое имущество в порядке наследования или по договору дарения, также становятся субъектами налогообложения и обязаны заплатить государству налог на имущество, переходящее в порядке наследования или дарения.

Ставки налога на имущество зависят от двух факторов. Во-первых, от степени родства между дарителем и одариваемым или наследодателем и наследником. Во-вторых, от стоимости имущества, являющегося объектом наследования или дарения.

Вопросы наследования очень часто становится не только предметом жарких споров, но и судебных разбирательств между родственниками.

Поэтому, чтобы внести ясность, во избежание недоразумений обратимся к Гражданскому кодексу, предусматривающему порядок и процедуру наследования.

В законе абсолютно четко и ясно указано, кто является наследником первой очереди, кто — второй и кто такие «другие наследники».

Необходимо отметить, что наследование может осуществляться как по закону, так и по завещанию.

По закону о наследовании, наследниками в равных долях, в первую очередь, являются дети, в том числе усыновленные, супруг и родители либо усыновители умершего, а также ребенок умершего, родившийся после его смерти.

Наследниками второй очереди являются братья и сестры умершего, его дедушка и бабушка как со стороны отца, так и со стороны матери.

«Другими наследниками» в понимании закона «О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования и дарения» являются лица, не относящиеся к числу наследников первой и второй очереди, а также привлекаемые к наследованию на основании завещания наследодателя.

Стоимость квартиры (дома) для целей налогообложения определяется на основании справки БТИ. Бывают ситуации, когда лицо, являющееся наследником первой или второй очереди, оформляет наследство на основании завещания, которое дополнительно было составлено, и получает от нотариуса «свидетельство о праве на наследство по завещанию».

В этом случае налоговый орган будет рассматривать такое лицо как «другого наследника» (в терминологии рассматриваемого закона) с уплатой налога по соответствующим ставкам (см. таблицу), т.е. степень родства в этом случае для целей налогообложения не учитывается (см. Письмо Министерства по налогам и сборам от 22.10.2002 «О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования»).

Однако не стоит пугаться высоких ставок налога на имущество. Существуют случаи, когда налог платить не надо.

От налогообложения в соответствии с законом освобождается, во-первых, имущество, переходящее в порядке наследования супругу, пережившему другого супруга, или в порядке дарения от одного супруга другому.

Во-вторых, жилые дома либо квартиры и накопления в жилищно-строительных кооперативах, если наследники (либо одариваемые) проживали в этих домах либо квартирах совместно с наследодателем (дарителем) на день открытия наследства или оформления договора дарения.

Подтверждением совместного проживания является регистрация по месту жительства по одному адресу, решение суда об установлении итого факта. Налоговый орган может принять в качестве подтверждения совместного проживания и справку из эксплуатирующей дом организации.

В-третьих, имущество лиц, погибших при защите СССР и РФ в связи с выполнением ими государственных или общественных обязанностей или в связи с выполнением долга гражданина СССР и Российской Федерации но спасению человеческой жизни, охране государственной собственности и правопорядка. В-четвертых, жилые дома и транспортные средства, переходящие в порядке наследования инвалидам I и II групп.

Следует отметить, что каждый собственник несет бремя по содержанию принадлежащего ему имущества. Совершая сделки с квартирами, вы становитесь участниками гражданского оборота, и вы должны платить установленные законом налоги.

Это абсолютно нормальный цивилизованный процесс. Однако нет необходимости платить лишние налоги, если законом предоставляется право их не платить.

Для этого при совершении сделки необходимо оценить все плюсы и минусы и выбрать оптимальный вариант.

Налог с имущества, переходящего физическим лицам в порядке наследования

При стоимости имущества, согласно оценке БТИ От 85 000 руб. до 170 000 руб. От 170 100 руб. до 255 000 руб. Свыше 255 000 руб. Наследникам первой очереди 5% от стоимости имущества, превышающей сумму 85 000 руб. 4250 руб. + 10% от стоимости имущества, превышающей сумму 170 100 руб. 12750 руб.

+ 15% от стоимости имущества, превышающей сумму 255 000 руб. Наследникам второй очереди 10% от стоимости имущества, превышающей сумму 85 000 руб. 8500 руб. + 20% от стоимости имущества, превышающей сумму 170 100 руб. 25 500 руб. + 30% от стоимости имущества, превышающей сумму 255 000 руб.

Другим наследникам 20% от стоимости имущества, превышающей сумму 85 000 руб. 17 000 руб. + 30% от стоимости имущества, превышающей сумму 170 000 руб. 42 500 руб. + 40% от стоимости имущества, превышающей сумму 255 000 руб.

Источник: https://www.NewMetr.ru/nalogi-na-nedvizhimost/10-nalogi-pri-razlichnyx-sdelkax-s-nedvizhimostyu.html

Налог при продаже недвижимости

Налогообложение при продаже недвижимости в России осуществляется, основываясь на том факте, что данная сделка является средством получения прибыли для физических лиц, а за любую официальную прибыль следует платить подоходный налог.

При этом налогообложение остаётся актуальным и для продажи недвижимости, которая находилась в собственности продавца меньше установленного срока.

Сам же срок отсчитывают от даты получения свидетельства прав собственности на объект недвижимости.

Налоги с физических и юридических лиц взимаются, ссылаясь на законодательные нормы Налогового кодекса Российской Федерации. При этом следует учитывать, что периодически вносятся некоторые изменения и дополнения.

Кроме того, как для физических, так и для юридических лиц правила вычетов и сроки подачи декларации о полученном с продажи недвижимости доходе едины.

Если гражданин уклоняется от обязанностей налогоплательщика, ему придётся нести за это административную ответственность.

Она также имеет свойство изменяться и увеличиваться в зависимости от того, какая стоимость была у проданного объекта и какой срок просрочки.

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — позвоните нам по телефону. Это быстро и бесплатно!

Важность соответствий

Продажа любой недвижимости должна быть официальной и документированной, поскольку в ином случае сделка с ней будет признана незаконной в суде и ответственность сторон может не ограничиваться только административными мерами. При вычислении налога учитывают не только сведения из декларации, но и сравнивают их с прилагаемыми обязательными документами.

Все сведения в документах должны совпадать друг с другом. Особенно это касается дат и сумм. Крайне важно обратить внимание на пункт стоимости недвижимости до её фактической продажи.

Некоторые представители физических лиц ищут способы снижения размера налога посредством ложного указания стоимости объекта в тексте договора.

Однако нужно помнить, что помимо договора и декларации в налоговый орган потребуется подать и выписку с расчётного счёта, на которыйпокупатель переводил деньги. Разумеется, сумма перевода должна полностью совпадать с суммой, которая указана в документе.

Насколько целесообразен такой ход, судить сложно, поскольку он несёт больше рисков именно для покупателя. Продавец же обязуется уплачивать тринадцать процентов от стоимости своей недвижимости при её продаже в любом случае.

Что гласит закон?

В Налоговом кодексе прописаны разные варианты исчисления, при условии, что налогообложение касается продажи недвижимости, находящейся в собственности физических либо юридических лиц:

• 13% от заявленной стоимости объекта, если в качестве продавца выступает гражданин России;
• 30% от суммы продажи для иностранных граждан без статуса резидента;
• 13% от цены части недвижимости при её продаже для каждого совладельца, если объект находится в долевой собственности.

Сумму налога можно снизить путём оформления имущественного налогового вычета, когда вслед за продажей оформляется покупка другой недвижимости. По сути, от суммы приобретения новогоимущества отнимается цена продажи предыдущей собственности и на остаток считается налог в размере 13% или 30% для нерезидентов.

Статуса резидента, иностранные граждане могут получить и платить налог с продажи собственной недвижимости в размере не 30-и, а 13-и%, при условии проживания на территории Российской Федерации непрерывно сто восемьдесят три дня и более.

Были приняты изменения

Налогообложение физических лиц при продаже их собственной недвижимости касается имущества, которое было получено до 2016-го года и находилось в собственности человека меньше трёх лет. Если прошло больше времени с момента оформления прав собственности до продажи объекта, то налог взиматься не будет.

В связи с последними изменениями, недвижимость, которая была оформлена в собственность уже в 2016-м и последующих годах, обременяется более длительным сроком минимального владения.

Иными словами, платить налог придётся, если продавец владел данным имуществом менее пяти лет, а не трёх, как было до этого.

Только по истечению пятилетнего срока можно быть освобождённым от уплаты налога при продаже недвижимости.

Изменения никоим образом не коснулись размеров налоговой ставки, которая по-прежнему составляет тринадцать и тридцать процентов соответственно. Кроме того, не касаются новшества и категории некоторых сделок.

Разумеется, для представления в налоговый орган следует самостоятельно проверить сроки владения имуществом. Это связано с тем, что некоторые категории лиц ошибочно начинают отсчёт от фактического владения собственностью. Такие ситуации не редкость, особенно когда дело касается наследуемой недвижимости единственным наследником.

Кого изменения не касаются?

Чтобы не платить процент налога от суммы продажи жилья, нужно документально подтвердить, что проданное имущество было получено в результате:

• Договора дарения;
• Законного наследства или по завещанию;
• Переуступки прав на недвижимость;
• Договора пожизненной ренты с содержанием владельца приватизированной квартиры;
• Факта приватизации жилья в многоквартирном доме.

Необходимость в подтверждении остаётся лишь до тех пор, пока не истечёт минимальныйсрок владения объектом недвижимости. Датой, от которой таковой отсчитывается, считается дата:

• Смерти наследодателя, который являлся предыдущим собственником;
• Полной выплаты паевого взноса;
• Приёма-передачи жилья после оформления ипотеки или кредита.

Для лиц пенсионного возраста освобождение от налогов законодательно не предусмотрено. Они обязаны платить процент от продажи приватизированной квартиры точно так же, как и все остальные граждане, в полном размере. Заплатить его следует вовремя, во избежание штрафов.

Декларация и прочие документы

После того, как квартира была продана, граждане должны произвести расчет, заполнить декларацию, подготовить необходимые документы и подать их налоговому органу на рассмотрение.

После этого следует заплатить столько, сколько покажет расчет, и в порядок, установленный налоговым органом. Декларацию по форме 3-НДФЛ можно взять непосредственно на месте обращения или, не выходя из дома, на сайте налоговой инспекции.

Расчет суммы производится самим гражданином, после чего проверяется сотрудником налогового органа по поданным документам.

Общий перечень требуемых бумаг, которые нужно представить:

• Личный паспорт и идентификационный код (копии);
• Заполненная декларация;
• Договор продажи-покупки приватизированной квартиры или доли в ней (копия);
• Выписка со счёта о переведённой сумме или оформленная по всем правилам расписка о получении денежных средств от покупателя. Сумма должна совпадать с указанной в договоре;
• В случае долевой собственности нужно подать заявление о проведении расчета суммы налога по долям для каждого участника.

Срок подачи декларации и документов – до 30-го апреля следующего года. Всю сумму налога, указано в декларации, оплатить нужно до 15-го июля того же года.

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта.

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — позвоните нам по телефону. Это быстро и бесплатно!

Источник: https://PravoNedv.ru/nalogi/pri-prodazhe-nedvizhimosti.html

Покупка жилья у родственника. какой договор лучше: дарения или купли-продажи

09.01.2017

Не редкость, когда недвижимость (весь объект или его доля) возмездно переходит от одного родственника к другому. В таких случаях близкие родственники становятся перед дилеммой — произвести фиктивное дарение объекта недвижимости, чтобы избежать уплаты, оформить договор купли-продажи и затем заплатить государству налог.

Такая ситуация зачастую возникает у родственников, получивших в наследство доли в одном объекте наследуемой недвижимости.

Кто освобождается от налогообложения при операциях с недвижимостью, по закону.

1. Налоговый кодекс не признает доходом доход от имущественных и неимущественных операций между членами семьи и близкими родственниками, за исключением доходов, полученных в результате заключения между этими лицами договоров гражданско-­правового характера или трудовых соглашений (пункт 5 статьи 208 НК РФ).

2.

Освобождаются от налогообложения доходы, получаемые налогоплательщиком в порядке дарения, в случае если такая имущественная операция произошла между членами семьи или близкими родственниками (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и не полнородными [имеющими общих отца или мать] братьями и сестрами) (абз.2 пункта 18.1 статьи 217 НК РФ).

3. От налогообложения освобождаются доходы, полученные от продажи недвижимости, которую налогоплательщик получил в порядке наследования или дарения от члена семьи или близкого родственника, при условии нахождения этих объектов недвижимости в его собственности в течение не менее 3 лет (пункты 2­3 ст.217.1 НК РФ).

4. Налогоплательщик, владевший недвижимостью до её продажи менее установленного минимального срока, обязан уплатить подоходный налог.

При этом он имеет право по своему выбору: уменьшить налогооблагаемую сумму своих доходов от продажи этой недвижимости на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества, или получить налоговый вычет из налогооблагаемой суммы дохода в размере 1 млн. рублей (ч.1­2 п.2 ст.220 НК).

Как родственникам передать друг другу право на недвижимость и не нарушить закон

1. Передача недвижимости родственнику по договору дарения.

Если родственники осуществят передачу права на владение недвижимостью (объекта или его доли) путем фиктивного дарения, с передачей денег за недвижимое имущество, то есть вместо безвозмездного дарения фактически будет совершена мнимая сделка на возмездной основе.

Такая сделка уже не будет дарением, и поэтому другое заинтересованное лицо может по суду признать эту сделку притворной и недействительной с момента её совершения. Мнимая сделка, совершенная лишь для вида или для прикрытия другой сделки, ничтожна (ст.170 ГК РФ).

Чтобы избежать такого развития событий, деньги за недвижимость нужно передавать после составления договора дарения без свидетелей и без расписки о получении денег.

Иначе, в случае признания сделки мнимой и нахождения недвижимости во владении продавца менее 3 лет, ему придется уплатить налог на доход в размере 13%.

При этом размер налогооблагаемого дохода будет равняться сумме, полученной продавцом от покупателя, а если сумма неизвестна, тогда налогооблагаемая база равна 70% от кадастровой стоимости недвижимого имущества.

Договор дарения недвижимости можно заключить с любым родственником, хоть близким, хоть далёким. Но одаряемый будет освобожден от уплаты налога за полученный дар только от членов своей семьи или близких родственников. А вот договор купли-­продажи можно заключить с любым гражданином и в некоторых случаях тоже не платить налог.

2. Передача недвижимости родственнику по договору купли­-продажи

Чтобы избежать в будущем риска судебного разбирательства по признанию договора дарения ничтожным и уплаты подоходного налога с пенями и штрафами, передачу недвижимости между членами семьи (или родственниками) лучше всего совершать по договору купли-­продажи.

При передаче доли унаследованной недвижимости от одного родственника другому по договору купли­-продажи стоимость сделки редко превышает 1 млн. рублей, а поэтому необходимость уплаты налога обычно не возникает.

Но если такая необходимость и возникнет, то сумму подоходного налога можно будет в ходе совершения сделки разделить по­родственному между покупателем и продавцом.

Ведь если родственник, покупатель недвижимости по договору купли-­продажи, является налогоплательщиком подоходного налога, то он имеет право получить имущественный налоговый вычет в размере до 2 млн. рублей (до 270 тысяч рублей возврата ранее уплаченного им подоходного налога).

Чтобы сделку купли-­продажи, совершенную между родственниками, в будущем не могли признать ничтожной, необходимо зафиксировать передачу денег за продаваемую недвижимость распиской получателя денежных средств.

Еще один нюанс заключения договора купли­продажи касается семейного права. При получении недвижимости через договор купли-­продажи супруги имеют равные права на этот объект, а при дарении имущества его владельцем становится только одаряемый супруг.

Если объект недвижимости находился во владении члена семьи или родственника более 3 лет, передавать его другому родственнику выгоднее по договору купли­продажи, в этом случае налог на доходы физических лиц уплачивать не требуется. А покупатель-­налогоплательщик при этом получает право на имущественный налоговый вычет при покупке жилья.

То есть родственники, получив в наследство свои доли одного объекта недвижимости, могут договориться подождать три года и только затем оформить передачу прав собственности без уплаты подоходного налога.

Как оформить сделку купли­-продажи между родственниками

Порядок оформления сделки купли­-продажи не сложный. А если договор купли­-продаже заключить в простой письменной форме, то можно сэкономить на оплате услуг нотариуса.

После чего составить акт приема-­передачи недвижимости. Эти документы, подписанные сторонами договора, нужно представить в службу государственной регистрации кадастра и картографии по месту нахождения объекта недвижимого имущества вместе со следующим пакетом документов:

— заявление о госрегистрации имущества;

— паспорт заявителя;

— квитанция уплаты госпошлины;

— договор купли­-продажи;

— свидетельство о праве собственности на объект недвижимости предыдущего собственника;

— кадастровый паспорт объекта;

— акт приема-­передачи имущества;

— выписка из домовой книги;

— нотариально удостоверенное согласие другого супруга на совершение сделки;

— справку из органов опеки о согласии на отчуждение жилья, в котором проживает несовершеннолетний.

Источник: https://variant-nk.ru/article/article?id=960

Налогообложение юридических лиц при продаже недвижимости — СПИК

Продажа недвижимости юридическим лицом всегда подлежит налогообложению. Размер выплат зависит от нескольких факторов, но они обязательны независимо от того, покупается или продается здание, квартира, офис и т.п.

Налогообложение юр. лиц при продаже недвижимости

На размер налога в сделках купли-продажи недвижимости влияет:

1. Вид недвижимости – жилая или нежилая;
2. Является ли юридическое лицо резидентом РФ или нет;
3. Осуществляет ли организация предпринимательскую деятельность в виде купли-продажи недвижимости.

Важно знать! Налог на имущество подлежит уплате всеми юр. лицами. Это обязательное требование, не зависит от режима налогообложения.

Однако, в данной публикации речь пойдет не о налоге на имущество, а именно о налогах, возникающих в связи с получением дохода от продажи недвижимости.

• При купле-продаже жилой недвижимости платится подоходный налог, НДС не требуется.
• Если объект сделки нежилые помещения, кроме подоходного еще выплачивается НДС.

жилая — только подоходный налог 

нежилая — подоходный налог и НДС

Подоходный или налог с прибыли рассчитывается бухгалтером, размер зависит от следующего:

1. Размера полученной выгоды;
2. Является ли организация резидентом РФ.

Процентная ставка применяется не к сумме, уплаченной по соглашению, а размер прибыли, которую получает компания в результате приобретения или продажи недвижимости. Поэтому задача бухгалтера – определить размер прибыли в результате сделки. Расчеты могут показать, что выручка от реализации ниже полученной суммы, а это указывает не на прибыль, а на убыток.

Ставки уплаты налога на прибыль зависит от выбранной организацией системы налогообложения, а именно:

1. При общей системе (ОСН) – 20% с разницы между ценой договора купли-продажи и ценой объекта, по которой он учитывается в балансе;
2. При упрощенной системе (УСН) – 6% от суммы соглашения;
3. При УСН с объектом налогообложения «Доходы-Расходы» – 15% с разницы между ценой договора купли-продажи и ценой объекта, по которой он учитывается в балансе.

Ндс при продаже недвижимости юр. лицом

Для расчета НДС ведутся расчеты на основе стоимости договора купли–продажи, которая указана в документах, в частности, в счет-фактуре. Размер этого вида налога – 18%.

Важно знать! 

для юр лица не имеет разницы

сколько объект купли-продажи находился в собственности

Установленное налогообложение для юридических лиц при продаже недвижимости вынуждает искать законные пути снижения расходов. Для этого специалисты применяют налоговые схемы, которые эффективны при соблюдении следующих условий:

1. Документы по сделке оформлены правильно;
2. Цель сделки убедительна, не вызывает сомнений;
3. Участники сделки самостоятельны, есть соответствующие доказательства.

К таким налоговым схема относятся:

• Занижение цены продажи до кадастровой стоимости;

В этой схеме снижается размер выручки от сделки, оптимизируется НДС и подоходный налог. Применяется внутри компаний, связанных между собой. Если участник сделки со стороны, для него нужен способ, как без уплаты налогов получить оставшуюся сумму.

• Перепродажа через упрощенца;

Перепродавая недвижимость через упрощенца, продавец снижает размер налогов с торговой наценки. Они заменяются с общей системы на единый налог при упрощенной системе или, например, на ЕНВД.

• Взнос в уставный капитал упрощенца;

Делая взнос в уставной капитал упрощенца, организация не платит НДС со сделки, а с получаемой по ней прибыли  выплачивается налог, рассчитанный по ставкам УСН. Метод подходит, если недвижимость покупалась ранее без НДС или она полностью самортизирована.

• Затратные механизмы снижения прибыли;

В затратных механизмах снижения недвижимость реализуется по ценам, актуальным на рынке на момент продажи. Их подтвердит вывод специалиста по оценке. Используя затратные механизмы, оба вида налогов при УСН оптимизируются. К таким механизмам относятся следующие виды услуг:

1. маркетинговые;
2. рекламные;
3. юридические;
4. посреднические;
5. и другие.

• Продажа доли компании, которой принадлежит недвижимость;

В схеме продажи доли компании принимается во внимание норма, что с такой сделки не уплачивается НДС. В этом случается предстоит выплата подоходного налога.

• Реорганизация в форме выделения.

В этой схеме происходит передача объектов во время реорганизации юридического лица. В этом случае сделка освобождается от уплаты обоих налогов. Предварительно покупатель оформляется как участник организации, после чего ему выделяется доля в виде объекта недвижимости.

Особенности судебной практики

Применение любых схем для снижения налогов наталкивается на противодействие со стороны сотрудников налоговых органов. Инспекторы пытаются даже оспорить вывод оценщика относительно рыночной стоимости недвижимости, снимают вычеты.

Для последнего основанием является:

1. Неуплата НДС в бюджет. Суды принимают сторону ФНС, аргументируя тем, что источник для возмещения в бюджете не сформирован;
2. Назначение объекта недвижимости не совпадает с видом деятельности организации по ОКВЭД. Необходимо перед сделкой корректировать коды в уставе и в ЕГРЮЛ, чтобы документально подтвердить – организация использует недвижимость в своей деятельности.

Выводы специалистов по оценке стоимости сотрудники ФНС также пытаются оспорить в суде. Для этого в суд представляются:

1. Рецензии на вывод оценщика;
2. Сведения о привлечении ранее этого специалиста к ответственности (если такие факты были);
3. Задокументированные жалобы других клиентов.

Суды неохотно принимают сторону налоговиков, вывод эксперта сложно подменить косвенными доказательствами. Веский аргумент – предъявление в ходе заседаний документов, указывающих на признаки сомнительной сделки. Тогда отчет специалиста судом может не приниматься во внимание.

Другие схемы снижения размера налогов также оспариваются налоговиками. Результат – доначисления, пеня, штрафы, административная и уголовная ответственность. Избежать этого можно, если поручать процедуру налогообложения для юрлиц специалистам – налоговым юристам и адвокатам.

Внимание!

Источник: https://SpikCompany.ru/freeadvice/voprosy-po-nalogooblozheniyu/nalogooblozhenie-yur-lits-pri-prodazhe-nedvizhimosti/