Как учесть неотделимые улучшения, если договор аренды предварительный? — все о налогах

Налоговый учет неотделимых улучшений арендованного имущества у арендатора в 2018 году

По закону все неотделимые улучшения арендованного имущества признаются собственностью арендодателя (статья 623 ГК РФ). Но арендатор имеет право требовать с арендодателя возмещение стоимости неотделимых улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Если же договором аренды будет установлено, что все перепланировки, реконструкции и изменения инженерных коммуникаций возможны только за счет арендатора, то право арендатора в признании затрат на неотделимые улучшения будет ограничено дополнительными условиями.

Кроме того, арендатор обязан будет начислить НДС на стоимость неотделимых улучшений, передаваемых арендодателю. Каким в таких ситуациях будет налоговый учет у арендатора? Рассмотрим в материале.

Арендатор обязан будет начислить НДС на стоимость неотделимых улучшений, передаваемых арендодателю. Для начисления НДС не имеет значения:

компенсирует арендодатель неотделимые улучшения или нет;
дает он согласия на неотделимые улучшения или нет.

Таким образом, налоговые инспекторы требуют начислять НДС при передаче неотделимых улучшений арендодателю по окончанию договора во всех случаях (см., например, письма о начислении НДС в случаях, когда арендодатель не возмещает затраты: от 30.08.2017 № 07-01-09/55622, от 16.11.2017 № 03-07-11/75600, от 25.02.2013 № 03-07-05/5259 и от 24.01.2013 № 03-07-05/01).

Такая позиция поддержана Верховным Судом РФ (см. Определение ВС РФ от 27 октября 2017 г. N 305-КГ17-12239). Практика ВС РФ определила подход в Московском арбитражном округе (постановления АС МО от 7.06.2017 по делу № А41-72870/2016; от 8.06.2017 по делу № А40-167541/16; Определение ВАС РФ от 05.08.2013 № ВАС-10058/13).

В этих судебных решениях сделан вывод о том, что неотделимые улучшения, произведенные налогоплательщиком в период действия договоров аренды и переданные арендатору после завершения арендных отношений, образуют самостоятельный объект обложения НДС.

Но поскольку неотделимые улучшения итак собственность арендодателя (статья 623 ГК РФ), то арендатор передает не права собственности на построенный объект, а результаты выполненных работ.

Моментом определения налоговой базы при безвозмездной передаче результатов выполненных работ является день их передачи (ст. 167 НК РФ). То есть, арендатор, возвращая арендуемое помещение с неотделимыми улучшениями, обязан исчислить НДС на ту из дат, которая наступит раньше:

день подписания с арендодателем акта приема-передачи результатов работ по производству неотделимых улучшений;
день возврата арендованного имущества.

Иными словами, арендатор обязан начислить НДС со стоимости неотделимых улучшений в момент подписания акта приема-передачи либо помещения, либо результатов работ.

При этом арендатор имеет право на вычет НДС по расходам на неотделимые улучшения, предъявленного поставщиками товаров, работ, услуг, использованных для реконструкции или отделки арендуемого объекта (подп. 1 п. 2 ст. 171 НК РФ). С этим не спорят и налоговые органы (Письма Минфина России от 17.12.2015 № 03-07-11/74085, от 05.11.2009 № 03-07-11/282 и ФНС России от 19.04.2010 N ШС-37-3/11).

Кирилл Неймарк
Руководитель направления налогового консалтинга

Подчеркнем, что облагаются НДС только расходы на неотделимые улучшения, меняющие характеристики арендуемого объекта. Не облагаются затраты на капитальный ремонт, направленный на сохранение исходных качеств помещений (восстановление, сохранение, поддержание).

Налоговые инспекторы могут проверить содержание работ. Попытка выдать неотделимые улучшения за ремонт, не меняющий характеристик объекта, наверняка приведет к налоговым претензиям и санкциям.

От условий договора о компенсации зависит порядок налогового учета расходов на неотделимые улучшения у арендатора. Если арендатор компенсацию не получает, то расходы он может признать только через амортизацию и только в пределах срока аренды. Если арендатор компенсацию получает, то он может признать расходы целиком и единовременно.

Контролеры считают, что если арендодатель не выплачивает компенсацию, то неотделимые улучшения переходят к нему безвозмездно.

А безвозмездная передача неотделимых улучшений подпадает под действие пункта 16 статьи 270 НК РФ, согласно которому безвозмездно переданное имущество и расходы, связанные с такой передачей, не учитываются для целей налогообложения прибыли (письмо Минфина от 17 декабря 2015 г. № 03-07-11/74085).

В этой ситуации, арендатор должен учитывать затраты на неотделимые улучшения следующим образом. Капитальные вложения в форме неотделимых улучшений арендованных объектов, произведенных арендатором с согласия арендодателя, признаются амортизируемым имуществом (п. 1 ст. 256 НК РФ).

Арендатор амортизирует такие капитальные вложения в течение срока действия договора аренды, но по норме амортизации для объекта аренды или для самих неотделимых улучшений, если они представляют из себя отдельный объект основных средств (письма Минфина от 07.12.

2017 № 03-03-06/2/81480 и от 12 октября 2011 г. № 03-03-06/1/663).

Если срок полезного использования у неотделимых улучшений окажется больше срока договора аренды, то недоамортизированную часть арендатор не сможет включить в состав расходов.

По окончании аренды арендатор прекращает начислять амортизацию, а другого механизма отнесения на затраты налоговое законодательство для неотделимых улучшений не предусматривает (см., например, письма Минфина России от 11.08.2017 № 03-03-06/1/51578, от 03.05.2011 № 03-03-06/2/75, от 17.08.2011 № 03-03-06/2/130, от 17.07.

2009 № 03-03-06/1/478, от 20.10.2009 № 03-03-06/1/677). Такая позиция находит поддержку у судей (Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 17.05.2013 по делу N А27-20920/2012).

Следует иметь в виду, что амортизируются только те неотделимые улучшения в арендованное имущество, которые носят капитальный характер, то есть связаны с реконструкцией, модернизацией, техническим перевооружением имущества. Если же затраты понесены для текущего поддержания основных средств в рабочем состоянии, то учитывать их нужно единовременно в составе прочих расходов как расходы на ремонт.

Кирилл Неймарк
Руководитель направления налогового консалтинга

Пример: если в результате отделочных работ появляется возможность использовать помещение в новом качестве (офиса или магазина), то такие работы будут неотделимыми улучшениями. Ведь в результате работ изменились характеристики помещения.

Но те же отделочные работы, проведенные из-за того, что в арендованном помещении истерлись обои, потрескалась штукатурка или пришло в негодность потолочное покрытие, — будут обычным ремонтом (письмо Минфина России от 11 августа 2017 г.

N 03-03-06/1/51578 и письмо ФНС РФ от 19 апреля 2010 г. № ШС-37-3/11).

Движимое имущество в стоимость амортизируемых неотделимых улучшений включать не нужно. Расходы на них учитываются обособленно, в том порядке, который установлен для учета каждого такого предмета.

Расходы на движимый инвентарь придется исключить из расчета налога на прибыль только если специально заключить соглашение о его безвозмездной передаче.

Ведь движимое имущество, закупленное для использования на объекте, по которому прекращена аренда, можно использовать в другом месте. Этот инвентарь можно списать на затраты по складскому учету других точек.

Когда арендатор получает от арендодателя компенсацию стоимости неотделимых улучшений, он должен отразить полученную сумму в составе доходов от реализации.

Признать такой доход нужно на дату передачи неотделимых улучшений (п. 3 ст. 271 НК РФ).

В этом случае контролеры считают, что возмещаемые затраты могут быть учтены арендатором для налогообложения прибыли как расходы, связанные с выполнением работ для арендодателя.

Неотделимые улучшения, стоимость которых возмещается арендодателем, не признаются амортизируемым имуществом арендатора.

Поэтому их нужно учитывать либо как обычные расходы на реализацию, с учетом требований главы 25 НК РФ к порядку признания разных видов затрат, либо как расходы на реализацию прочего имущества (пп.2 п.1 ст.

268 НК РФ, письма Минфина России от 13 декабря 2012 г. № 03-03-06/1/651 и от 05.04.2017 № 03-03-06/1/20242).

Нужно учитывать, что позиция налоговиков прямолинейна: неотделимые улучшения арендатор может передать только арендодателю. Поэтому учесть расходы на них арендатор может только, когда получает компенсацию от арендодателя.

Если стоимость неотделимых улучшений компенсирует новый арендатор по договору перенайма, то бывший арендатор не вправе учитывать недоамортизированную часть капитальных вложений в расходах по налогу на прибыль, поскольку передал неотделимые улучшения арендодателю безвозмездно.

Ну а расходы на безвозмездную передачу при расчете налога на прибыль не учитываются (письмо ФНС РФ от 14.07.2017 № СД-4-3/13768).

Кирилл Неймарк
Руководитель направления налогового консалтинга

Проблема в том, что суды признали неотделимые улучшения объектом налогообложения НДС на том основании, что имеет место возмездная или безвозмездная передача арендодателю. И невыгодная для налогоплательщиков арбитражная практика по НДС может сказаться в споре по налогу на прибыль.

Поскольку пункт 1 статьи 258 НК РФ умалчивает об амортизации капитальных вложений в арендованное имущество, сделанных без согласия арендодателя, то арендатор мог бы учесть понесенные расходы на основании других норм. Например, на основании пп. 49 п. 1 ст. 264 НК РФ.

Чтобы отстоять это право арендатору придется доказать экономическую обоснованность затрат (п. 1 ст. 252 НК РФ).

Однако это может оказаться непростым делом, если доказывать придется экономическую целесообразность обустройства помещения, которым будет пользоваться другая компания.

К тому же УФНС России по г.

Москве высказывался, что расходы капитального характера на неотделимые улучшения арендованного имущества, произведенные без согласия арендодателя и им не возмещаемые, не учитываются для целей налогообложения прибыли у организации-арендатора в соответствии с п. 5 ст. 270 НК РФ (письмо УФНС России по г. Москве от 24.03.2006 N 20-12/25161, постановление ФАС Поволжского округа от 11.05.2011 по делу N А65-12958/2010).

Кирилл Неймарк
Руководитель направления налогового консалтинга

Это означает, что для предотвращения ненужных споров арендатору лучше заранее заготовить письменный запрос на проведение улучшений и письменный ответ арендодателя с выражением согласия (постановление ФАС Поволжского округа от 08.10.2007 № А12-15758/06).

При этом судьи могут посчитать, что согласовывать с арендодателем нужно не только сам факт улучшений, но также и их стоимость. Иначе арендодатель не сможет выразить свое отношение (согласие либо несогласие) к планируемым улучшениям.

Случалось, что без письменного согласования стоимости неотделимых улучшений суды признавали работы проведенными без согласия арендодателя (Постановлении ФАС Восточно-Сибирского округа от 29.04.2014 по делу № А33-14395/2013).

Источник: https://pravovest-audit.ru/nashi-statii-nalogi-i-buhuchet/nalogovyy-uchet-neotdelimykh-uluchsheniy-arendovannogo-imushchestva-u-arendatora-v-2018-godu/

Неотделимые улучшения арендатора в строящемся здании | «Гарант-Сервис» г. Красноярск

Результаты ремонтных работ, выполненных арендатором за свой счет по предварительному договору аренды в строящемся здании, не являются доходом арендодателя.

Довольно стандартная ситуация: компания-собственник в процессе постройки здания, еще не получив документы, подтверждающие право собственности на него, заключает предварительные (а после госрегистрации права собственности и основные) договоры аренды*(1).

Чаще всего это делается по просьбе арендаторов, чтобы уже к моменту окончания стройки они смогли оборудовать под себя помещения, быстрее начали вести деятельность и «отбивать» расходы.

Нередко в результате ремонтных работ съемщики создают улучшения, которые потом невозможно отделить от объекта аренды без причинения ему вреда, — неотделимые улучшения*(2). Например, заново зонируют площади, встраивают дополнительные конструктивные элементы, системы и т.д. При этом собственник абсолютно не против таких изменений, ведь делаются они по согласованию и исключительно за счет арендаторов, без возмещения затрат.

Все, казалось бы, прекрасно. Однако при проверках налоговые инспекторы, видя факт создания арендаторами неотделимых улучшений, тут же приходят к выводу, что работы являются безвозмездно выполненными в пользу арендодателя и должны учитываться у него в качестве внереализационного дохода*(3).

Обычная мотивировка контролеров в подобной ситуации звучит следующим образом. Работы выполнены для лица, заинтересованного в получении дохода от аренды. Они произведены в период отсутствия арендных правоотношений, до введения объекта в эксплуатацию и регистрации права собственности на него.

Это не позволяет квалифицировать затраты на работы в качестве произведенных арендатором.

Работы должны считаться внереализационным доходом собственника*(4), полученным безвозмездно, поскольку их результат не связан с возникновением у собственника обязанности передать арендатору имущество (имущественные права), выполнить для него работы или оказать услуги*(5).

Размер дохода определяется исходя из стоимости выполненных работ (сумм, уплаченных арендатором привлеченным подрядным организациям). При этом съемщик не вправе уменьшить базу по налогу на прибыль на понесенные расходы по причине безвозмездной передачи результатов работ*(6).

Давайте разбираться, правы ли налоговые инспекторы в подобной ситуации. Являются ли результаты работ, проведенных арендатором, доходом арендодателя в виде капитальных вложений в форме неотделимых улучшений? Включаются ли эти капвложения в первоначальную стоимость здания и, соответственно, амортизируются у собственника?

Согласно Гражданскому кодексу *(7) безвозмездным признается договор, по которому одна сторона обязуется предоставить что-либо другой стороне без получения от нее платы или иного встречного предоставления.

В нашем случае арендатор, проводящий ремонт (обустройство) помещений для личных целей, не собирается и не будет представлять арендодателю результаты работ.

А о намерениях арендовать ремонтируемые помещения напрямую свидетельствует предварительный договор аренды.

В соответствии с Налоговым кодексом *(8) к внереализационным доходам относится безвозмездно полученное имущество (работы, услуги) или имущественные права, за исключением случаев, указанных в статье 251 Налогового кодекса.

Она, в частности, говорит о том, что произведенные арендатором капитальные вложения в форме неотделимых улучшений не подлежат учету в составе доходов арендодателя, включаемых в расчет базы по налогу на прибыль*(9).

Капвложения в предоставленные в аренду объекты основных средств в форме неотделимых улучшений, произведенных арендатором с согласия собственника и без компенсации последним понесенных расходов, Налоговый кодекс прямо относит к амортизируемому имуществу арендатора*(10).

Согласно позиции Пленума ВАС РФ*(11) не может быть признан недействительным и не противоречит положениям статьи 608 Гражданского кодекса предварительный договор аренды, заключенный лицом, которое в момент передачи вещи (вновь созданного недвижимого имущества) в аренду являлось ее законным владельцем и право собственности на которую еще не было зарегистрировано в установленном законом порядке. Отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, являющегося объектом аренды, в момент его передачи арендатору само по себе не влечет недействительности предварительного договора аренды. Также не противоречит Градостроительному кодексу передача объекта аренды до ввода его в эксплуатацию арендатору для выполнения им ремонтных и отделочных работ.

Кроме того, ВАС РФ в прошлом году решил пресечь необоснованные претензии налоговиков*(12). Судьи указали, что в подобных ситуациях ремонтные работы выполняются арендатором, чтобы ускорить процесс подготовки будущего объекта аренды для его эффективного использования.

А это означает, что проведение таких работ обусловлено исключительно заинтересованностью арендатора и квалифицировать их как безвозмездное предоставление имущества неправомерно.

Таким образом, арбитры пришли к логичному выводу: стоимость работ, произведенных будущими арендаторами в рамках предварительных договоров аренды, будущим арендодателем учитываться в доходах не должна.

На основании вышесказанного считаем, что в рассматриваемой ситуации, с учетом правовой позиции ВАС РФ, нельзя говорить о возникновении какого-либо внереализационного дохода у собственника в случае ремонта съемщиком помещений, арендуемых им по предварительному договору аренды (до получения арендодателем свидетельства о праве собственности на объект и заключения основного договора аренды). Собственнику не нужно включать стоимость неотделимых улучшений, созданных арендатором, в первоначальную стоимость здания.

Отметим, Минфин России, в отличие от налоговиков, придерживается «не пробюджетной» позиции.

Ведомство разъясняет*(13), что стоимость капитальных вложений и отделочных работ в помещении, произведенных фирмой — будущим арендатором в соответствии с условиями предварительного договора, не подлежит учету в составе доходов арендодателя*(14), если в отношении указанного помещения съемщик впоследствии заключил основной договор аренды. Заключение предварительного договора означает намерение сторон в будущем заключить и основной договор*(15).

При этом, если следовать позиции Минфина России, расходы на произведенные неотделимые улучшения арендатор имеет право учитывать в целях расчета налога на прибыль только с момента заключения основного договора*(16).

Неотделимые улучшения амортизируются у съемщика в течение срока действия договора исходя из сумм, рассчитанных с учетом срока полезного использования в соответствии с Классификацией основных средств*(17).

После окончания договора неотделимые улучшения передаются в собственность арендодателю.

Однако суды в решении подобных вопросов не столь однозначны. Они приходят к выводу, что арендатор имеет право на учет в базе по налогу на прибыль затрат, осуществленных во время действия предварительного договора аренды, в периоде их несения. Ведь данные расходы были фактически понесены и документально подтверждены именно в период действия предварительного договора*(18).

Будем надеяться, что претензии инспекторов к арендодателям наконец-то иссякнут. Ведь для целей формирования единой правоприменительной практики налоговые органы со дня размещения в полном объеме актов (писем) судов (ВАС РФ, ВС РФ) на их официальных сайтах в сети Интернет либо со дня их официального опубликования должны руководствоваться именно этими документами*(19).

Е. Чиркова, ведущий юрисконсульт департамента налоговой политики

компании «Мечел»

Экспертиза статьи: В. Горностаев,

служба Правового консалтинга ГАРАНТ,

аудитор

«Актуальная бухгалтерия», N 7, июль 2014 г.

Источник: https://garant-krs.ru/articles/as200814/

Департамент общего аудита о неотделимых улучшениях амортизируемого имущества и продлении договора аренды

15.02.2012

Ответ

Пунктом 1 статьи 256 НК РФ установлено, что амортизируемым имуществом признаются капитальные вложения в предоставленные в аренду объекты основных средств в форме неотделимых улучшений, произведенных арендатором с согласия арендодателя.

Согласно статье 258 НК РФ капитальные вложения в арендованные объекты основных средств амортизируются в следующем порядке:

— капитальные вложения, стоимость которых возмещается арендатору арендодателем, амортизируются арендодателем в порядке, установленном главой 25 НК РФ;

— капитальные вложения, произведенные арендатором с согласия арендодателя, стоимость которых не возмещается арендодателем, амортизируются арендатором в течение срока действия договора аренды исходя из сумм амортизации, рассчитанных с учетом срока полезного использования, определяемого для арендованных объектов основных средств или для капитальных вложений в указанные объекты в соответствии с классификацией основных средств, утверждаемой Правительством РФ.

Из приведенных норм следует, что для того, чтобы неотделимые улучшения в арендованном имуществе амортизировались арендатором, необходимо единовременное выполнение двух условий:

— неотделимые улучшения осуществлены с согласия арендодателя;

— стоимость неотделимых улучшений не компенсируется арендодателем.

Далее, при ответе на вопрос будем исходить из того, что оба этих условия выполняются, т.е. неотделимые улучшения произведены с согласия арендодателя, и стоимость неотделимых улучшений не компенсируется арендодателем.

Как было отмечено выше, капитальные вложения, произведенные арендатором с согласия арендодателя, стоимость которых не возмещается арендодателем, амортизируются арендатором в течение срока действия договора аренды исходя из сумм амортизации, рассчитанных с учетом срока полезного использования, определяемого для арендованных объектов основных средств или для капитальных вложений в указанные объекты в соответствии с классификацией основных средств, утверждаемой Правительством РФ.

Таким образом, срок полезного использования неотделимых улучшений в этом случае определяется с учетом классификации основных средств, утверждаемой Правительством РФ. При этом амортизация начисляется в течение срока действия договора аренды.

Из вопроса следует, что договор аренды заключается на срок менее одного года, а в последующем заключается новый договор аренды на тех же самых условиях.

В этом случае неотделимые улучшения подлежат амортизации в течение срока действия первоначально заключенного договора аренды.

По окончании действия договора аренды амортизация неотделимых улучшений в налоговом учете прекращается, несмотря на тот факт, что сторонами заключается новый договор аренды на тех же условиях.

Такой точки зрения придерживаются фискальные органы.

Источник: https://www.mosnalogi.ru/consultation/obshchiy-audit/departament_obshchego_audita_o_neotdelimyh_uluchsheniyah_amortiziruemogo_imushchestva_i_prodlenii_dogovora_arendy.html

Неотделимые улучшения. Учет и налоги у арендатора

Часто арендатору приходится проводить улучшение арендованного объекта. Итак, расходы на создание неотделимых улучшений у арендатора. Как отражать их в налоговом и бухгалтерском учете?

Что говорит закон

Обратимся к главе 34 ГК РФ. Капитальный ремонт арендованного имущества производит, по общему правилу, арендодатель (п. 1 ст. 616 ГК РФ), а текущий – арендатор (п. 2 ст. 616 ГК РФ). Это общее правило, действующее, «если иное не установлено законом или договором аренды».

Улучшения арендованного имущества может быть отделимым или неотделимым (ст. 623 ГК РФ). Отделимое улучшение можно разделить с арендуемым имуществом без вреда для него (демонтировать и т. п.).

По общему же правилу, отделимые улучшения — собственность арендатора (п. 1 ст. 623 ГК РФ).

Они признаются отдельным объектом основного средства (ОС) или включаются в его текущие расходы как материальные затраты (в зависимости от стоимости и срока использования улучшений).

Неотделимые улучшения нельзя демонтировать без вреда арендованному имуществу. Неотделимые улучшения в любом случае признаются собственностью арендодателя и переходят к нему либо по окончании срока аренды, либо сразу же по окончании работ по производству этих улучшений (по соглашению сторон).

Поскольку такие улучшения становятся неотъемлемой частью арендованного имущества, то для их произведения требуется согласие арендодателя. Очевидно, что арендодателю это может быть невыгодно, ведь изменения могут повлечь за собой увеличение цены объекта, затрат на содержание и т. д.

От наличия или отсутствия согласия арендодателя зависит:

кто будет нести все расходы по созданию улучшений;
порядок учета этих расходов при налогообложении и в бухучете.

Если арендодатель дает согласие на такие улучшения, то он обязуется принять назад вещь в измененном состоянии, при котором она обладает уже более высокой стоимостью, и возместить арендатору понесенные им расходы.

Расходы должны быть разумными и необходимыми.

Возмещение стоимости неотделимых улучшений возможно только в том случае, когда они были произведены с согласия арендодателя (если иное не предусмотрено договором аренды, п. 2 ст. 623 ГК РФ). Иначе они не просто признаются собственностью арендодателя, но и арендодатель не обязан компенсировать их стоимость арендатору.

Если же в договоре аренды прописано условие, согласно которому арендатор обязан производить все улучшения арендованного имущества за свой счет, то арендодатель освобождается от обязанности возмещать арендатору стоимость всех произведенных им улучшений.

Таким образом, порядок учета неотделимых улучшений арендованного имущества, осуществленных арендатором, зависит от того:

давал ли арендодатель согласие на улучшение арендованного имущества;
возмещает ли арендодатель стоимость произведенных улучшений.

Если согласие арендодателя на улучшение имущества не получено, он может:

принять эти улучшения, но не возмещать арендатору их стоимость, поскольку он не обязан это делать (п. 3 ст. 623 ГК РФ);
потребовать все вернуть в первоначальное состояние (демонтировать улучшения) (ст. 622 ГК РФ).

Если же арендодатель согласен на создание неотделимых улучшений, то в договоре аренды или дополнительном соглашении к нему надо указать (п. 2 ст. 623 ГК РФ):

какие работы будут сделаны;
за чей счет будут производиться неотделимые улучшения: за счет арендатора, за счет арендодателя или частично за счет арендатора, частично за счет арендодателя;
будет ли арендодатель возмещать арендатору произведенные расходы.

Неотделимые улучшения. Согласие есть, стоимость возмещает арендодатель

Итак, арендатор за счет собственных средств и с согласия арендодателя внес неотделимые улучшения в арендованное имущества. У него возникло право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений (если иное не предусмотрено договором аренды, п. 2 ст. 623 ГК РФ).

Бухгалтерский учет

Источник: https://www.praktik-rw.ru/obshchaya-sistema/258-neotdelimye-uluchsheniya-uchet-i-nalogi-u-arendatora

Как учесть неотделимые улучшения в арендованное здание?

Ситуация. Проведена модернизация арендованного здания

Организация (арендатор) в январе 2014 г. заключила договор аренды здания на 20 лет со сторонней организацией (арендодателем). Здание арендовано для размещения розничного магазина.

https://www.youtube.com/watch?v=IC7ThmPtDug

Арендатор с согласия арендодателя произвел модернизацию арендуемого здания, результаты работ по которой без нанесения вреда зданию не могут быть отделены от него, т.е. имеют место неотделимые улучшения.

Арендатором для производства работ по модернизации здания была привлечена сторонняя организация (подрядчик) по договору строительного подряда.

Акт сдачи-приемки выполненных строительных и иных специальных монтажных работ по форме С-2 подписан 30 июня 2014 г. Стоимость работ подрядчика составила 720 000 000 руб. (в т.ч. НДС – 120 000 000 руб.).

Расчеты с подрядчиком произведены в полном объеме в порядке последующей оплаты.

По условиям договора аренды произведенные арендатором неотделимые улучшения здания не возмещаются арендодателем и передаются ему безвозмездно по истечении срока аренды по остаточной стоимости.

Каким образом учитываются затраты по модернизации здания у арендатора?

Какие налоги необходимо уплатить в данной ситуации арендатору и когда?

НЕОТДЕЛИМЫЕ УЛУЧШЕНИЯ – ЭТО…

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 577 Гражданского кодекса РБ; далее – ГК).

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (п. 2 ст. 594 ГК).

Неотделимыми являются улучшения, которые прочно связаны с объектом аренды и не могут быть отделены от объекта без причинения ему вреда и, кроме того, влекут за собой изменения стоимости самого имущества, признаются собственностью самого арендодателя и переходят к последнему после окончания срока аренды (п. 40 постановления Пленума ВХС РБ от 15.02.2012 № 1 «О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений»).

РАСХОДЫ НА МОДЕРНИЗАЦИЮ ОТРАЖАЕМ В БУХГАЛТЕРСКОМ УЧЕТЕ

Основными нормативными документами, регламентирующими порядок бухгалтерского учета неотделимых улучшений в арендованное имущество, являются:

Источник: https://www.gb.by/izdaniya/glavnyi-bukhgalter/kak-uchest-neotdelimye-uluchsheniya-v-ar

Неотделимые улучшения арендованного имущества. Определение понятия и подробная инструкция по оформлению

Аренда квартиры предполагает принятие во временное хранение имущества, находящегося в ней и возможность его улучшения.

Что такое неотделимые улучшения взятого в аренду имущества, как они оформляются и компенсируются, читайте в сегодняшней статье.

○ Что такое неотделимые улучшения?

Улучшениями является изменения, которые повышают ценность имущества. В соответствии с законодательством, отделимыми являются внесенные в имущество улучшения, которые арендатор может забрать с собой после окончания арендного договора (унести или демонтировать).

При этом имущество, полученное во временное хранение остается неизменным. Сюда входит покупка мебели, осветительных приборов, установка дополнительного оборудования (при условии, что при этом не требуется вносить кардинальные изменения в имеющееся имущество).

В отличие от них, неотделимые улучшения не могут быть устранены без нанесения вреда полученному во временное хранение имуществу.

«В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (п.2 ст. 623 ГК РФ)».

Примерами такого улучшения может быть:

Пристройка к жилому дому дополнительного сооружения, которое останется в собственности арендодателя.
Замена труб, батарей, окон или дверей в арендованной квартире – после окончания срока действия арендного договора все это останется в собственности хозяина.

Вернуться к содержанию ↑

○ Как оформить неотделимые улучшения и получить компенсацию?

В арендном договоре следует прописать точное определение неотделимых улучшений. Потому что нередко бывает так, что арендатор пытается выдать за улучшение проведенный ремонт. Здесь важно учитывать, что ремонтные работы не наделяют предмет новыми качествами и не улучшают его технические характеристики, соответственно улучшением имущества он считаться не может.

Разрешение на проведение улучшений необходимо прописать в договоре, потому что без этого хозяин не обязан компенсировать траты на них.

«Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (п.3 ст. 623 ГК РФ)».

Отдельно нужно подумать о том, каким образом доказать осведомление арендодателя о проведении неотделимых улучшений. Для этого есть несколько вариантов.

Вернуться к содержанию ↑

✔ Фото или видеодоказательства

Случаи, когда доказательства того, что хозяин поставлен в известность о проведении подобного рода работ, зафиксированы современными технологиями достаточно редкие. Однако на их юридическую силу подобный факт не влияет.

Поэтому если вы сможете сделать запись разговора о получении согласия на улучшения от хозяина, она будет служить доказательством вашей правоты и возможности получить компенсацию в суде.

Вернуться к содержанию ↑

✔ Показания свидетелей

Это еще один способ доказать, что хозяин был осведомлен о планируемых улучшениях и дал на них свое согласие. Свидетельские показания будут достаточным основанием для требования компенсации за понесенные финансовые траты на улучшения в случае, если хозяин отказывается добровольно возмещать их.

Вернуться к содержанию ↑

✔ Дополнительный договор

Составление дополнительного соглашения является самым простым и надежным способом закрепить право арендатора на возмещение своих трат.

Важно учитывать, что если основной договор был зарегистрирован в Росреестре, то и дополнительный должен пройти ту же процедуру. В противном случае документ не будет иметь юридической силы.

В данном договоре перечисляется список планируемых улучшений и их компенсация.

Вернуться к содержанию ↑

✔ Зачет стоимости улучшений в арендную плату

В дополнительном договоре стороны могут также договориться о вычитании стоимости работ из арендной платы, что снизит расходы арендатора.

В этом случае необходимо дополнительно составить график платежей или фиксировать каждую передачу денег распиской. В последнем случае важно указать в документе основания для получения финансовых средств.

Это нужно для того, чтобы впоследствии у арендодателя не было возможности классифицировать полученные средства, как плату за проживание.

Вернуться к содержанию ↑

✔ Передача необходимой суммы арендодателем или самостоятельные улучшения

Способ проведения улучшений регулируется составленным договором. Допускается как получение средств от арендодателя на создание неотделимых улучшений, так и проведение их своими силами.

Выбранный вариант также должен быть документально засвидетельствован. В случае возникновения разногласий подобное подтверждение будет считаться основанием для принятия решения.

Вернуться к содержанию ↑

✔ Указание на неотделимые улучшения в договоре аренды

Если стороны изначально договариваются о проведении определенных видов работ, то вместо оформления дополнительного соглашения можно прописать подобные условия в основном договоре.

В этом случае также нужно указать:

Список объектов, подлежащих улучшению.
Предварительный расчет стоимости работ (учитывается цена материалов и работы).
Сроки осуществления улучшений.
Порядок оплаты (кто будет нести финансовые расходы, и в каком порядке они будут оплачиваться).
Факт наличия договоренности о проведении работ между сторонами (от этого напрямую зависит возможность получения компенсации).
Ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по данному виду работ (указать не только необходимость компенсации, но и ее объем, а также сроки передачи).

Также можно прописать в договоре универсальное условие, которое будет означать, что хозяин изначально согласен на все улучшения, которые будет проводить арендатор.

Это избавляет стороны от необходимости каждый раз составлять соглашение о проведении работ и фиксировать факт согласия арендодателя на них.

Однако в случае возникновения правовых споров такая позиция может быть достаточно спорной.

Вернуться к содержанию ↑

○ Как рассчитать стоимость неотделимых улучшений?

При расчете учитывается средняя рыночная стоимость материалов и ремонтных работ. На их основании делается предварительный подсчет финансовых средств, необходимых на улучшения.

По факту проведения работ в эти расчеты могут быть внесены корректировки. Для этого нужно подготовить чеки об оплате, на основании которых будет произведена доплата в случае необходимости.

Вернуться к содержанию ↑

○ Налогообложение и бухгалтерский учет

Если арендатор является юридическим лицом, ему необходимо учесть компенсацию при бухгалтерском учете и уплате налогов. Здесь принимается во внимание, что данный вид улучшений является собственностью арендодателя и должен быть возвращен ему в определенный момент. При исчислении налогов они считаются переданным:

В день подписания акта приема-передачи результатов проведенной работы по улучшению.
В день фактического возврата имущества его владельцу.

В учет принимается более ранняя дата.

Окончательный расчет зависит от факта получения согласия арендодателя на проведение неотделимых улучшений.

Если владелец дал свое согласие на них, то учитываются доходы и расходы от арендованного имущества, а сумма возмещений будет равна прибыли от реализации на дату передачи имущества. НДС рассчитывается в размере 18% от стоимости исчислений.

Если собственник согласен на улучшения, но не собирается их оплачивать, то при вычислении налога на прибыль учитывается амортизация имущества.

Если же владелец не дал согласия на улучшения, их стоимость не может быть нигде учтена.

Вернуться к содержанию ↑

○ Арендодатель отказывается выплачивать компенсацию

Возможность требования компенсации зависит от наличия согласия собственника на проведение улучшений и его письменного закрепления. Если арендодатель нарушает условия договора (как основного, так и дополнительного), отказываясь от компенсации, можно потребовать выплаты средств в принудительном порядке. Для этого нужно:

Направить досудебную претензию с требованием о компенсации.
В случае отсутствия реакции, направить исковое заявление в суд.
Приложить к иску доказательство получения согласия владельца.

Если в ходе судебного разбирательства суд решит удовлетворить иск, арендодателю придется выплатить компенсацию в установленном судебным решением размере. Выплата может производиться любым удобным для сторон способом.

Если же арендодатель отказывается возмещать улучшения, на которые он не давал согласия, арендатору остается только попытаться прийти к соглашению путем переговоров. В данной ситуации суд встанет на защиту владельца, поэтому обращение в судебные органы не имеет смысла.

Таким образом, возможность компенсации за неотделимые улучшения, проведенные арендатором, напрямую зависят от того, согласен на них собственник недвижимости или нет.

Вернуться к содержанию ↑

○ Советы юриста:

✔ Как арендодатель может зафиксировать передачу компенсации за отделимые улучшения?

Факт передачи финансовых средств может быть зафиксирован распиской, которую от руки пишет получатель денег (в данном случае арендатор) либо банковской выпиской, в случае безналичного расчета.

Вернуться к содержанию ↑

✔ Разногласия с арендодателем по сумме компенсации

Для достижения договоренности в данном вопросе необходимо изучить средние рыночные цены на материал, который будет использоваться и рыночные работы. По факту их выполнения необходимо представить владельцу чеки, подтверждающие стоимость улучшений.

Вернуться к содержанию ↑

Что такое неотделимые улучшения арендованного имущества? Рассказывает Виктор Бочеев, юрист-консультант компании «Что Делать Консалт» в выпуске программы «Находим ответ».

Вернуться к содержанию ↑

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Источник: https://topurist.ru/article/54002-neotdelimye-uluchsheniya-arendovannogo-imushchestva.html

Как спор арендатора с арендодателем оправдал отсутствие НДС по улучшениям

В ходе выездной проверки налоговые органы обратили внимание, что на балансе компании отражены неотделимые улучшения в объект, который она некогда арендовала. При этом компания не исчислила НДС со стоимости данных капитальных вложений после прекращения договора аренды.

Изучив материалы, инспекторы сделали вывод о том, что компания занизила базу по НДС. Результатом стало доначисление компании налога в сумме более 20,6 млн рублей, а также пеней и штрафа. Но компания не согласилась с этим решением и смогла обосновать свою позицию в суде (решение Арбитражного суда г.

Москвы от 14.08.14 № А40-54344/14).

Инспекторы указали на то, что при прекращении договора аренды неотделимые улучшения передаются собственнику. Исходя из положений статьи 623 ГК РФ, арендатор при возврате имущества должен передать арендодателю и неотделимые улучшения, которые являются собственностью последнего.

Налоговый орган сослался на судебные решения по гражданским спорам компании с арендодателем, в которых, в частности, определена сумма затрат, понесенных арендатором на данные капитальные вложения.

Основываясь на этих судебных делах, проверяющие сочли доказанным факт наличия неотделимых улучшений, при передаче которых арендодателю после разрыва договора аренды не был начислен НДС.

текст возражений

«Налоговым органом не оспаривается, что капитальные вложения компания произвела в периоде действия предварительного договора. Это подтверждают судебные акты по гражданским спорам компании с арендодателем, на пункты которых ссылается налоговый орган в решении.

Судом в деле установлено, что по краткосрочному договору аренды компания получила объект полностью готовым для осуществления деятельности. Никаких работ в рамках этого договора компания не проводила.

Соответственно, у нее отсутствовала обязанность по их передаче арендатору по окончании срока этого договора.

Из того факта, что компания по краткосрочному договору получила помещения, уже готовые к эксплуатации, следует вывод, что выполнение работ было окончено к моменту заключения договора аренды. Это означает, что момент получения арендодателем неотделимых улучшений приходится на окончание срока действия предварительного договора – период более ранний, чем охвачен выездной налоговой проверкой».

Инспекторы не учли, что отсутствовал сам факт передачи неотделимых улучшений. При доначислении налога проверяющие руководствовались абзацем 2 подпункта 1 пункта 1 статьи 146 НК РФ – положениями о включении в объект налогообложения безвозмездной передачи имущества, результатов работы, услуг налогоплательщиком.

текст возражений

«Из приведенных решений судов следует, что отсутствует сам вменяемый проверяющими объект налогообложения – безвозмездная передача неотделимых улучшений.

Компания не отчуждала какое-либо имущество в виде неотделимых улучшений, а утратила его.

Затраты на осуществление утраченных по не зависящим от компании причинам неотделимых улучшений были взысканы с арендодателя как неосновательное обогащение.

Основанием для капитальных вложений послужил заключенный между компанией и арендодателем предварительный договор. Согласно его условиям, в последующем компания должна была получить объект на правах долгосрочной аренды.

Однако после окончания действия предварительного договора был заключен только краткосрочный договор аренды. Из материалов дела по гражданскому иску, на который ссылается налоговый орган, следует, что фактически компания пользовалась арендованными помещениями менее четырех месяцев.

После чего данные помещения были переданы третьему лицу – новому арендатору вместе со всем имуществом компании.

Источник: https://www.NalogPlan.ru/article/3642-kak-spor-arendatora-s-arendodatelem-opravdal-otsutstvie-nds-pouluchsheniyam

Учет неотделимых улучшений у арендатора и арендодателя

Арендаторы, пользующиеся на условиях долгосрочной аренды различным имуществом (прежде всего, недвижимостью), иногда совершают в него вложения. Это делается с расчетом приведения основных средств в более подходящее состояние для ведения бизнеса.

Как правило, это производится путем выделения средств на реконструкцию (ремонт) производственных или офисных помещений, сооружение пристроек, дооснащение объектов недвижимости коммуникациями и пр. Все эти мероприятия называют улучшением имущества.

Учет неотделимых улучшений у арендатора имеет некоторые нюансы, о которых мы расскажем в этом обзоре.

Согласно ст. 623 ГК РФ, все улучшения, произведенные арендодателем в отношении арендуемого и не принадлежащего ему имущества, являются его собственностью. Установить какие-либо иные условия владения можно путем указания об этом в договоре аренды.

Если арендатор получил от своего арендодателя разрешение и инвестирует некоторые финансовые ресурсы для улучшения имущества, то он обладает правом требовать компенсации затрат. Соответственно, и наоборот, если неотделимые улучшения были выполнены в обход арендодателя, без его разрешения, то такая компенсация не предусматривается. Это правило можно изменить только посредством договора.

Неотделимые улучшения арендованного имущества отличаются от отделимых тем, что их не представляется возможным изъять или демонтировать, не причинив при этом повреждений или иного вреда имуществу.

В основном к таким относятся:

Усовершенствование эксплуатационно-технологических параметров оборудования.
Расширение функционального потенциала имущества.
Разного рода новые помещения и достройки объектов недвижимости.
Коммуникации связи и электрообеспечения и пр.

Довольно часто в бухучете арендатора возникает необходимость решить задачу, как с минимальными издержками для организации учесть данные вложения и снизить налоговые риски.

Арендатору, перед тем как приступить к выполнению улучшений имущества, необходимо внимательно проанализировать содержание договора на предмет наличия в нем положений, касающихся неотделимых улучшений.

В том случае, если такие пункты отсутствуют, но имеется условие арендодателя о том, что улучшения могут выполняться только с его письменного согласия, то лучшим решением будет получить такое согласие и только потом приступать к работам по улучшению имущества.

Нередко арендаторы попадают в такое положение, что получить согласие невозможно, в частности, если речь идет о федеральном имуществе, а для обеспечения нормальной работы компании они необходимы.

Здесь очень важным является выбор наиболее оптимального варианта учета неотделимых улучшений, который станет для предпринимателя или организации наиболее выгодным.

Рассмотрим конкретные примеры условий аренды и выполняемых на объектах улучшений, а также действующих для них правил учета.

Бухучет предусматривает несколько способов учета неотделимых улучшений. Разница между ними определяется по двум основным критериям:

Имеется ли на их проведение согласие арендодателя.
Собирается ли он компенсировать арендатору затраты.

Пример 1

Если неотделимые улучшения произведены согласно договору, на их проведение получено согласие арендодателя и он не отказывается от компенсации затрат арендатора, то такие улучшения являются амортизируемым имуществом, о чем прямо говорится в ст. 256 НК РФ.

Учет у арендодателя должен осуществляться согласно ст. 258 НК РФ, которая говорит о том, что возмещаемые капвложения должен амортизировать арендодатель.

Одним словом, он имеет возможность избежать снижения расходов, учитываемых для расчета налога на прибыль. В соответствии со ст.

623 ГК РФ, арендатор в данном примере не будет собственником выполненных улучшений, они будут принадлежать арендодателю.

Важно! Если договор аренды предусматривает, что неотделимые улучшения подлежат компенсации по остаточной стоимости, то, пока срок полезного использования имущества не истек, их учет осуществляется в составе ОС арендодателя.

Пример 2

Арендодатель не собирается компенсировать расходы на улучшения имущества, но с их проведением согласен. В данном случае необходимо руководствоваться ст. 258 НК РФ, согласно которому капвложения, произведенные в виде неотделимых улучшений после получения арендатором разрешения от арендодателя, но при отсутствии его обязательств по возмещению, амортизируются арендатором.

Амортизация должна рассчитываться с 1-го числа месяца, который наступает за месяцем введения в строй неотделимых улучшений. Учет осуществляется на протяжении срока договора и рассчитывается на основе сумм амортизации, определяемых в зависимости от времени их полезного использования.

Пример 3

Неотделимые улучшения осуществлены, минуя получение разрешения арендодателя, но за счет вложений арендатора.

Существующее законодательство не содержит прямых запретов на выполнение улучшений без разрешения собственника имущества. Тем не менее арендатор должен четко понимать, что в этом случае рассчитывать на возмещение расходов ему не стоит.

Помимо этого, согласно ст. 622 ГК РФ, арендованное имущество по истечении срока аренды должно быть возвращено в состояние, которое оговорено в договоре. В противном случае арендодатель обладает правом требовать привести отданное во временное пользование имущество в тот вид, в котором оно было передано, с учетом амортизации и естественного износа.

Если организация примет все перечисленные затраты для расчета налога на прибыль, то это может привести ее к существенным налоговым рискам, т.к., в соответствии с законодательством, к амортизируемому имуществу можно отнести лишь такие капвложения в неотделимые улучшения, на выполнение которых было получено письменно разрешение (согласие) арендодателя.

Происхождение рисков в данной ситуации связано с тем, что, если затраты не учитываются при формировании базы налогообложения на прибыль, предпринимателям и организациями будет очень проблематично доказать налоговикам направление средств именно на проведение действий, облагаемых НДС.

Имущественный налог

В соответствии с действующим законодательством, имущественный налог обязаны выплачивать арендодатели в том случае, когда выполненные ими неотделимые улучшения приняты на баланс как основные средства. Так, предусмотрено в Письме Минфина № 03-03-06/1/651, которое дает исчерпывающий перечень объектов. В бухучете они учитываются согласно требованиям ст. 378 и ст. 378.

1 НК РФ, а сведения для формирования базы данных изложены в ПБУ 6/01. В частности, согласно этому документу, в ОС должны включаться все капвложения, направляемые на улучшения, а стоимость объекта, выбывающего из состава ОС или более не приносящего прибыли, должна быть списана с учета.

То есть учет у арендатора должен производиться только до выбытия арендуемых ОС из пользования или истечения срока договора аренды.

Нормативные акты допускают, что под фактом выбытия также понимается возмещение средств, направленных арендатором на производство улучшений (кроме случаев, когда такая компенсация осуществляется за счет включения ее в сумму арендной платы).

Объекты, принимаемые к бухучету как ОС, учитываются в качестве внеоборотных активов на счете 08. Начальную стоимость капвложений в объекты аренды необходимо списывать с этого счета в дебет счета 01 «Основные средства».

Поэтому произведенные за счет ресурсов арендатора улучшения на объекте, относящемся к ОС, должны учитываться до истечения срока действия арендного договора.

Кроме того, они должны быть учтены при формировании базы данных для расчета имущественного налога организаций.