«Кадастровый» налог по неотделимым улучшениям арендатора | «Гарант-Сервис-Екатеринбург»
Когда предметом аренды является объект недвижимости, в отношении которого база по налогу на имущество — его кадастровая стоимость, арендатор уплачивает налог по произведенным им неотделимым улучшениям до их передачи арендодателю.
По общему правилу налог на имущество организаций платит тот, на чьем балансе числится объект основных средств*(1). Однако для недвижимости, налоговая база по которой определяется как ее кадастровая стоимость*(2), предусмотрен особый порядок.
Платить налог с такого имущества должен собственник, если иное не установлено главой 30 Налогового кодекса*(3).
Особый интерес в данном случае вызывает исчисление базы по налогу на имущество в отношении произведенных фирмой-арендатором (далее — арендатор) капитальных вложений в виде неотделимых улучшений в арендованный у другой компании (далее — арендодатель) объект деловой (офисной, торговой) недвижимости, по которому база определяется как кадастровая стоимость.
Арендатор имеет право улучшить используемое им имущество. Улучшения могут быть как отделимые, так и неотделимые.
Под неотделимыми принято понимать улучшения, которые невозможно отделить от арендованного (полученного в безвозмездное пользование) объекта без причинения ему вреда (например, встроенные дополнительные конструктивные элементы, вмонтированная пожарно-охранная система, спроектированная система вентиляции воздуха и прочее)*(4).
Как правило, неотделимые улучшения являются собственностью арендатора (если иное не предусмотрено договором) и переходят к нему на баланс по окончании срока аренды.
Однако условиями договора может быть определен и иной порядок, например, когда передача неотделимых улучшений арендодателю производится сразу после окончания строительных работ*(5).
Причем если арендатор произвел неотделимые улучшения за свой счет, но с согласия арендодателя, то последний должен компенсировать ему расходы (если иное не предусмотрено договором)*(6). Если же арендатор самовольно произвел неотделимые улучшения, то компенсация затрат ему не положена*(7).
База по налогу на имущество организаций определяется (если иное не установлено Налоговым кодексом) как среднегодовая стоимость имущества, признаваемого объектом налогообложения и учитываемого по остаточной стоимости, сформированной в соответствии с установленным в компании порядком ведения бухгалтерского учета, утвержденным в учетной политике*(8).
Правила формирования в бухучете информации об основных средствах (далее — ОС) установлены ПБУ 6/01 «Учет основных средств»*(9). В составе ОС учитываются и капитальные вложения в арендованные объекты*(10). Таким образом, в случае если неотделимые улучшения учитываются арендатором в бухучете в составе ОС, то он включает их в базу по налогу на имущество*(11).
Арендатор должен уплачивать налог в отношении капитальных вложений в арендованный объект до их передачи арендодателю или до возмещения последним их стоимости даже в том случае, если предметом аренды является объект, в отношении которого налоговая база определяется как его кадастровая стоимость.
Ведь до момента перехода права собственности на неотделимые улучшения к арендодателю последний не имеет к ним никакого отношения (в части налогообложения), даже если является собственником переданного в аренду объекта. Аналогичной точки зрения придерживаются и финансовое ведомство*(12) и арбитры*(13).
После получения арендодателем в собственность неотделимых улучшений (в т.ч. в виде инженерных систем здания) ему необходимо учитывать следующий момент в части расчета базы по налогу на имущество.
Из Закона N 384-ФЗ*(14) следует, что здание — это результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения (совокупность трубопроводов, коммуникаций и других сооружений, предназначенных для инженерно-технического обеспечения зданий и сооружений), системы инженерно-технического обеспечения (водоснабжения, канализации, отопления, вентиляции, кондиционирования воздуха, газоснабжения, электроснабжения, связи, информатизации, диспетчеризации, мусороудаления, вертикального транспорта (лифты, эскалаторы), безопасности).
Налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода*(15).
Расчет базы по кадастровой стоимости с учетом определенных особенностей утвержден в отношении административно-деловых центров, торговых центров (комплексов), офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания*(16).
Являющиеся неотъемлемой частью таких объектов неотделимые улучшения, переданные в собственность арендодателю (например, сети, системы инженерно-технического обеспечения, в т.ч.
учитываемые как отдельные инвентарные объекты в соответствии с правилами бухгалтерского учета), облагаются налогом в составе этого здания. Аналогичная точка зрения высказана в одном из писем Минфина России*(17).
При этом следует иметь в виду, что кадастровая оценка объектов недвижимости является относительно постоянной величиной, так как изменяется только в случае утверждения Росреестром новых результатов оценки. Закон N 135-ФЗ*(18) определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в РФ.
Государственная кадастровая оценка проводится не реже чем один раз в пять лет*(19). Если в связи с изменениями качественных и (или) количественных характеристик объекта недвижимости изменяется его кадастровая стоимость, то Росреестр определяет ее заново*(20).
Учет данных изменений осуществляется на основании документов, поступивших в рамках межведомственного взаимодействия*(21).
Следовательно, внеплановая оценка (в связи с изменением количественных или качественных характеристик объекта), в том числе и в связи с передачей в собственность арендодателю неотделимых улучшений, будет производиться на основании документов, подтверждающих регистрацию названных изменений объекта в рамках межведомственного взаимодействия. В этом случае утверждается новая кадастровая стоимость, в которой будет учитываться стоимость неотделимых улучшений.
Информацию о кадастровой (в т.ч.
и обновленной) стоимости объектов недвижимости можно взять на официальных сайтах правительств (глав администраций, губернаторов, уполномоченных ведомств) субъектов РФ, на сайте Росреестра*(22) в разделе «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online». Также можно непосредственно обратиться в территориальное отделение Росреестра с просьбой предоставить сведения о кадастровой стоимости объекта. Справки выдают бесплатно по запросам любых лиц*(23).
Пример
Фирма-арендатор с ведома арендодателя за свой счет произвела неотделимые улучшения здания и отразила их в бухучете в составе основных средств. Улучшения включаются у арендатора в базу по налогу на имущество в обычном порядке до того момента, пока не закончится договор аренды недвижимости и (или) неотделимые улучшения будут переданы арендодателю*(24).
После того как неотделимые улучшения вместе со зданием будут переданы арендодателю, арендатор не будет являться налогоплательщиком в отношении этих улучшений.
Как правило, неотделимые улучшения здания являются его неотъемлемой частью, например, те же всевозможные сети, системы инженерно-технического обеспечения здания, которые могут учитываться как отдельные инвентарные объекты.
Однако если в отношении здания установлено обложение налогом на имущество из расчета кадастровой оценки, то налог будет определяться не из расчета среднегодовой (авансовые платежи — средней) стоимости имущества, а из расчета кадастровой стоимости конкретного объекта.
Так, Минфин России*(25) разъяснил, что элементы здания, облагаемые налогом на имущество исходя из кадастровой стоимости, подлежат налогообложению в составе указанного здания, а не отдельно.
Произведенные арендатором неотделимые улучшения здания, переданные арендодателю, будут облагаться налогом на имущество у последнего не отдельно, а в составе здания из расчета его кадастровой оценки.
Важно! Информацию по обновленной кадастровой стоимости объекта недвижимости можно взять на официальных сайтах правительств (глав администраций, губернаторов, уполномоченных ведомств) субъектов РФ, на сайте Росреестра в разделе «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online».
О. Бондаренко, аудитор и консультант по налогам и сборам, член Научно-экспертного и Учебно-методического совета
Палаты налоговых консультантов
«Актуальная бухгалтерия», N 10, октябрь 2014 г.
Источник: https://garant-ekb.ru/articles/as241214/
Неотделимые улучшения объектов аренды: налог на имущество | «Онлайн-Сервис» г. Архангельск
На что обратить внимание при налогообложении неотделимых улучшений арендованной недвижимости, в том числе в ситуации, когда база по такому объекту определяется как кадастровая стоимость.
С 1 января 2013 года*(1) налоговая база по налогу на имущество исчисляется исходя из среднегодовой стоимости: — недвижимого имущества; — движимого имущества, принятого на учет в качестве основного средства до 1 января 2013 года.
При исчислении налога на имущество учитываются объекты, принятые на баланс в качестве основных средств по правилам бухгалтерского учета*(2).
На текущий момент основным нормативным документом, регулирующим бухгалтерский учет объектов основных средств, является ПБУ 6/01 «Учет основных средств»*(3). В соответствии с пунктом 5 ПБУ 6/01 в составе основных средств учитываются капитальные вложения в арендованные объекты основных средств.
Данная формулировка подразумевает учет таких капитальных вложений (неотделимых улучшений) на балансе арендатора до момента возврата арендованного имущества с неотделимыми улучшениями арендодателю, поскольку именно арендатор признается лицом, произведшим капитальные вложения, приносящие ему экономические выгоды.
Обязанность арендатора по отражению неотделимых улучшений в бухучете в составе основных средств и уплате налога на имущество подтверждена Высшим Арбитражным Судом РФ*(4).
Для исключения ошибок при определении налоговой базы по налогу на имущество (но и не допуская излишней уплаты налога) бухгалтер должен правильно квалифицировать: — объект аренды, в котором производятся улучшения, в качестве движимого или недвижимого имущества; — вложения в арендованное имущество в качестве отделимого или неотделимого улучшения.
Движимое и недвижимое имущество
Данные понятия приведены в статье 130 Гражданского кодекса.
К недвижимым вещам (недвижимости) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.
В том числе это здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Вещи, не относящиеся к недвижимости, признаются движимым имуществом.
Под зданием, в соответствии с законом «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»*(5), понимается «результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения…».
В свою очередь, система инженерно-технического обеспечения в Законе N 384-ФЗ определена как «одна из систем здания или сооружения, предназначенная для выполнения функций водоснабжения, канализации, отопления, вентиляции, кондиционирования воздуха, газоснабжения, электроснабжения, связи, информатизации, диспетчеризации, мусороудаления, вертикального транспорта (лифты, эскалаторы) или функций обеспечения безопасности»*(6).
В связи с этим под объектом недвижимости следует понимать единый конструктивный объект как совокупность всех объектов, включаемых в инженерно-техническое обеспечение здания.
Представители Минфина России считают, что капвложения арендатора в арендованный объект недвижимости, принятые им на учет с 1 января 2013 года в качестве основных средств, подлежат налогообложению до их выбытия, поскольку не являются движимым имуществом (т.е. положение подп. 8 п. 4 ст.
374 НК РФ на них не распространяется*(7)).
Заметим также, что если арендатор произвел капвложения в арендованный объект недвижимого имущества по местонахождению своего обособленного подразделения, не имеющего отдельного баланса, то налог на имущество уплачивается и налоговая декларация представляется по местонахождению организации-арендатора*(8).
В отношении капитальных вложений в арендованный объект арендатор должен уплачивать налог на имущество до их передачи арендодателю либо до возмещения последним их стоимости.
В связи со всем вышеизложенным повышаются требования к правильной квалификации производимых на арендованном объекте улучшений. Тем более что в этом заинтересованы обе стороны — арендатор и арендодатель.
Отделимые и неотделимые улучшения
Все улучшения арендованного имущества подразделяют на отделимые и неотделимые. При этом, как и в случае с движимым и недвижимым имуществом, налоговое законодательство не дает определения этим терминам — они приведены в Гражданском кодексе.
Так, в силу пункта 2 статьи 623 данного кодекса основным критерием различия отделимых и неотделимых улучшений является возможность отделения первых от объекта аренды без причинения вреда, причем отделимые улучшения можно использовать отдельно.
Неотделимые улучшения, несмотря на то что они учитываются в течение срока аренды на балансе арендатора, фактически являются собственностью арендодателя (если иное не предусмотрено договором аренды)*(9).
Стоимость капитальных вложений в форме неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором и переданных им арендодателю по окончании срока аренды, в доходах арендодателя не учитывается*(10).
В этой связи грамотная квалификация производимых на арендованном объекте улучшений позволит и арендодателю избежать рисков доначисления налога на прибыль (в случае, если переданные улучшения будут квалифицированы налоговыми органами как отделимые).
Поэтому целесообразно заранее согласовывать с арендодателем перечень неотделимых улучшений, которые в дальнейшем будут передаваться на баланс арендодателя (с возмещением затрат или без него).
На практике вопрос о том, какие работы относить к отделимым, а какие — к неотделимым, в большинстве случаев является спорным, о чем свидетельствуют многочисленные судебные разбирательства*(11). При этом возникают коллизии, когда один и тот же тип улучшений в арендованное имущество один суд признает отделимым, а другой — неотделимым.
Так, например, постановлением ФАС Центрального округа*(12) установка системы безопасности, системы кондиционирования и вентиляции, монтаж структурированной кабельной сети в арендованном помещении были признаны неотделимыми улучшениями, в то время как Десятый арбитражный апелляционный суд в своем постановлении *(13) признал аналогичные объекты отделимыми улучшениями.
Учитывая сложность самостоятельной квалификации бухгалтерами вида производимых организацией улучшений в арендованный объект, а также неоднозначность в понимании данного вопроса плательщиками и налоговыми инспекциями, можно посоветовать: в спорных случаях запрашивайте у подрядчика документальное подтверждение отделимости либо неотделимости производимых или уже произведенных улучшений (например, в форме письменного заключения).
Как правило, вопросы по квалификации отделимое/неотделимое относятся к улучшениям, произведенным в арендованном организацией помещении (офисном, складском, торговом и т.п.), расположенном в здании. Ниже в таблице приведен перечень часто встречающихся работ, осуществляемых организациями в арендованных помещениях (зданиях).
По нашему мнению, основываясь на схожести критериев, установленных гражданским законодательством и отличающих движимое/недвижимое имущество и отделимые/неотделимые улучшения (возможность перемещения без нанесения ущерба), при квалификации улучшений, произведенных организацией в арендованное имущество, бухгалтер вправе также принимать во внимание нормативные акты, в которых рассматриваются вопросы разграничения движимого и недвижимого имущества.
Если база арендованного объекта — кадастровая стоимость
Напомним, что с 1 января 2014 года действует новое правило, согласно которому база по налогу на имущество организаций в отношении отдельных объектов определяется как их кадастровая стоимость.
Такими отдельными объектами признаются торговые и административно-деловые центры, офисы, точки общепита и некоторые другие виды недвижимости*(14). В Москве, например, в 2014 году вышеуказанный порядок действует в отношении собственников торговых и офисных помещений общей площадью свыше 5 тыс. кв. метров.
А с 2015 года, согласно законопроекту, рассматриваемому в Мосгордуме, налог с кадастровой стоимости будут платить владельцы недвижимости площадью более 3 тыс. кв. метров.
В своем письме от 19 февраля 2014 года N 03-05-05-01/6958 Минфин России рассмотрел вопрос о порядке исчисления налога на имущество в отношении произведенных арендатором неотделимых улучшений объекта, база по которому определяется как кадастровая стоимость. Специалисты Минфина России считают, что в этом случае арендатор до передачи неотделимых улучшений арендодателю уплачивает налог на имущество с указанных капвложений на основании их среднегодовой стоимости в соответствии с бухгалтерским учетом.
Однако в комментариях к рассматриваемому письму Минфина России независимые эксперты указали на ряд вопросов, возникающих в связи с возможными практическими ситуациями, которые, в свою очередь, влекут определенные налоговые последствия. Например, срок проведения очередной кадастровой оценки объекта недвижимости попадает в период до окончания договора аренды (либо до передачи арендатором капвложений).
Изменится ли после проведения оценки налоговая база в целом по зданию, в отношении которого налог уплачивает арендодатель, или нет? А после передачи капвложений, не требующих «внеочередной оценки», арендодателю эти неотделимые улучшения не будут учитываться при налогообложении вплоть до проведения новой кадастровой оценки объекта недвижимости в целом?
В контексте данной статьи также представляют интерес разъяснения Минфина России по следующему вопросу.
Так, если здание облагается налогом на имущество организаций исходя из кадастровой стоимости, то сети и системы инженерно-технического обеспечения, являющиеся его неотъемлемой частью, по мнению финансистов, облагаются налогом в составе этого здания, в том числе если они учитываются как отдельные инвентарные объекты*(15).
Исчислять в отношении таких сетей и систем инженерно-технического обеспечения налог на имущество на основе среднегодовой стоимости не требуется.
Однако вопрос налогообложения аналогичных сетей и систем в случае, если они учитываются на балансе арендатора в качестве улучшений арендованного имущества, в данном письме не рассматривался.
Возможно, в дальнейшем Минфин России или ФНС России направят дополнительные официальные разъяснения в отношении вышеуказанных ситуаций.
Источник: https://arkh-garant.ru/articles/as111114-2/
Подборка схем, позволяющих сэкономить налог на имущество
апомним, что с 2013 года расширен перечень объектов, не облагаемых налогом на имущество (ст. 1 Федерального закона от 29.11.12 № 202-ФЗ). Освобождено от налога движимое имущество, принятое на учет в качестве основных средств позже 31 декабря 2012 года (подп. 8 п. 4 ст. 374 НК РФ).
Теперь налогом облагается только недвижимость. В результате чего компании получили в свои руки эффективный инструмент налогового планирования. В связи с чем сейчас самое время обобщить накопленный компаниями опыт оптимизации налога на имущество.
Ведь на практике разработано достаточно много способов снижения нагрузки по данному налогу.
С помощью договора аренды можно не платить налог со стоимости неотделимых улучшений
В чем экономия. Есть основания считать, что имеется возможность не платить налог на имущество с момента создания неотделимых улучшений и до окончания срока договора аренды. Улучшения увеличивают базу по налогу на имущество арендодателя только после их передачи на его баланс. Арендатор же не платит налог, поскольку не учитывает их в бухучете в качестве основного средства.
Как работает схема. Компания передает в аренду недвижимое имущество дружественному контрагенту. Арендатор, в свою очередь, производит капитальные вложения в объекты основных средств с согласия арендодателя.
По условиям договора неотделимые улучшения должны учитываться на балансе арендодателя. Гражданское законодательство также говорит о том, что такие улучшения изначально являются собственностью арендодателя (п. 4 ст.
623 ГК РФ).
Однако арендодатель не принимает их на свой баланс вплоть до окончания срока действия договора аренды, поскольку ему может быть попросту неизвестно о том, что неотделимые улучшения были произведены. Арендатор вплоть до окончания договора не извещает арендодателя ни об объемах произведенных работ, ни об их стоимости. При этом срок аренды может быть сколь угодно долгим.
Когда действие договора аренды заканчивается, неотделимые улучшения передаются арендодателю, что оформляется актом. На дату передаточного акта собственник включает их в состав своих основных средств. И только с этого момента начинает платить налог на имущество.
К тому же при возврате неотделимых улучшений арендатор вполне может «забыть» передать собственнику документы, подтверждающие стоимость работ. Следовательно, первоначальная стоимость основного средства не увеличится, как и база по налогу на имущество.
Источник: https://www.NalogPlan.ru/article/2915-podborka-shem-pozvolyayushchih-sekonomit-nalog-na-imushchestvo
Дело о неотделимых улучшениях и «налоговой» недвижимости
Очень интересное дело, имеющее практическое значение для многих арендаторов, в котором можно поспорить о том движимым или недвижимым имуществом для налоговых целей являются расходы в виде неотделимых улучшений в арендованные основные средства, было рассмотрено в Арбитражном суде г. Москвы.
Суть дела в следующем.
Налогоплательщик в 2013 году произвел расходы в виде неотделимых улучшений в арендованное имущество, а именно реконструировал с перепланировкой арендованное здание Ледового дворца, и в результате выполненных работ был создан комплекс, включающий в себя катки, административные и технические помещения, раздевалки, рестораны и т.п.
Зная, что с 1 января 2013 года в Налоговый кодекс РФ было внесено весьма либеральное и выгодное бизнесу изменение (были тогда еще такие времена) о том, что налогом на имущество не облагается движимое имущество, и, полагая, вероятно, от обратного, что его неотделимые улучшения не являются недвижимым имуществом, налогоплательщик не обложил их стоимость налогом на имущество.
Налоговый орган, доначисляя налог, исходил из противоположного: неотделимые улучшения в объекты недвижимости должны облагаться налогом на имущество.
Стороны не смогли убедить друг друга во внесудебной процедуре, и дело попало в суд.
Здесь необходимо сделать небольшое отступление, которое поможет Вам в размышлениях.
Объектом налогообложения по налогу на имущество признается движимое и недвижимое имущество, учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, если иное не исключено (пункт 1 статьи 374 НК РФ). Как раз подобное исключение сделано в подпункте 8 пункта 4 статьи 374 НК РФ: не признается объектами налогообложения движимое имущество, принятое с 1 января 2013 года на учет в качестве основных средств.
Отмечу, что НК РФ не содержит определения движимого или недвижимого имущества, применяемого в налоговых целях.
Для таких случаев предусмотрен пункт 1 статьи 11 НК РФ, согласно которого институты, понятия и термины гражданского, семейного и других отраслей законодательства РФ, используемые в настоящем Кодексе, применяются в том значении, в каком они используются в этих отраслях законодательства, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.
Следовательно, правоприменителю необходимо определиться в какой из отраслей законодательства содержатся такие понятия, в нашем случае – движимого и недвижимого имущества, и учесть их содержание при налогообложении.
Возвращаясь к судебному делу, то налогоплательщик занял вроде бы простую и формально понятную позицию: определение движимого и недвижимого имущества необходимо брать из статьи 130 ГК РФ.
Кроме того, обязательным квалифицирующим признаком недвижимости является его государственная регистрация, что применительно к Неотделимым улучшениям невыполнимо, а потому они не могут быть признаны недвижимым имуществом.
Суд же, как любят выражаться налоговики, применил «системное» толкование, и, ссылаясь на то, что объект налогообложения – это основное средство, определяемое по правилам бухгалтерского учета, обратился к Положению Минфина РФ по бухучету основных средств, согласно которому в составе основных средств также учитываются капитальные вложения в арендованные объекты основных средств (пункт 5 ПБУ 6/01).
Кроме того, суд исходил из того, что при исчислении налога на прибыль расходы на неотделимые улучшения, равно как и расходы на реконструкцию и модернизацию основных средств, учитываются через амортизацию, что «объединяет» их судьбу и для налога на имущества.
В итоге суд решил, что неотделимые улучшения неразрывны по своей налоговой природе с арендованным объектом основных средств, а потому с 1 января 2013 года не подлежали налогообложению налогом на имущество организаций только капитальные вложения в объекты движимого имущества.
Мне не совсем нравится примененное судом обоснование этого вывода, но с экономической точки зрения, равно как, и исходя из принципа равенства налогообложения, а также учитывая возможность «схемотехники», можно отметить, что в ином случае противоположные налоговые последствия будут иметь место, когда налогоплательщик реконструирует объект самостоятельно и когда такая реконструкция происходит в рамках договора аренды.
Какие мнения будут коллеги, что же все таки такое Неотделимые улучшения – «налоговая» недвижимость или движимость?
Источник: https://zakon.ru/blog/2014/07/23/delo_o_neotdelimyx_uluchsheniyax_i_nalogovoj_nedvizhimosti
Как платить налог на имущество при аренде
Кто платит налог
В общем случае налог на имущество по сданным в аренду основным средствам платит арендодатель (п. 1 ст. 374 НК РФ). Это обусловлено тем, что при передаче имущества в аренду именно он остается его собственником (ст. 608 ГК РФ).
Арендодатель продолжает учитывать сданные в аренду основные средства на своем балансе на счете 01 или на счете 03 (п. 21 Методических указаний, утвержденных приказом Минфина России от 13 октября 2003 г. № 91н, п.
5 ПБУ 6/01, Инструкция к плану счетов).
Арендатор отражает основные средства, полученные в аренду, за балансом на счете 001 (Инструкция к плану счетов). Поэтому у него такие активы в состав объектов обложения налогом на имущество не включаются. Исключением из данного правила являются:
- договор финансовой аренды (лизинг), если объект аренды по договору учитывается на балансе арендатора. Подробнее об этом см. Как платить налог на имущество при лизинге (абз. 3 п. 50 Методических рекомендаций, утвержденных приказом Минфина России от 13 октября 2003 г. № 91н);
- договор аренды предприятия как имущественного комплекса (абз. 2 п. 50 Методических рекомендаций, утвержденных приказом Минфина России от 13 октября 2003 г. № 91н).
Ситуация: нужно ли арендодателю платить налог на имущество с основных средств, переданных в аренду, если на эти объекты наложен арест?
Да, нужно.
Наложение ареста на основные средства, сданные в аренду, не влечет за собой их выбытия и списания с баланса. Такой вывод позволяют сделать положения пункта 29 ПБУ 6/01.
Особых правил расчета налога на имущество по арестованным активам глава 30 Налогового кодекса РФ не устанавливает.
Следовательно, и после ареста остаточная стоимость этих объектов должна включаться в расчет налоговой базы по налогу на имущество арендодателя (п. 1 ст. 375 НК РФ).
Ситуация: нужно ли российской организации платить налог на имущество по основным средствам, сданным в аренду иностранной организации? Движимое имущество, приобретенное до 1 января 2013 года, временно вывезено из России. Арендодатель не имеет представительства в иностранном государстве.
Да, нужно, если иное не предусмотрено соглашением (конвенцией) об избежании двойного налогообложения.
Порядок уплаты налога на имущество в данном случае зависит от двух факторов:
- существует ли между Россией и иностранным государством соглашение (конвенция) об избежании двойного налогообложения;
- отличается ли предусмотренный соглашением (конвенцией) порядок налогообложения имущества, сданного в аренду и временно вывезенного на территорию другого государства, от норм российского законодательства.
Такая зависимость обусловлена тем, что международные договоры по вопросам налогообложения имеют приоритет над российским налоговым законодательством (ст. 7 НК РФ).
По российскому законодательству налог на имущество по сданным в аренду основным средствам платит арендодатель (п. 1 ст. 374 НК РФ).
Это обусловлено тем, что при передаче имущества в аренду именно он остается его собственником (ст. 608 ГК РФ). Арендодатель продолжает учитывать сданные в аренду основные средства на своем балансе на счете 01 (п.
21 Методических указаний, утвержденных приказом Минфина России от 13 октября 2003 г. № 91н).
Налог на имущество, которое находится на балансе российской организации, подлежит уплате в бюджет по ее местонахождению (п. 3 ст. 383 НК РФ). Исключение составляет налог на имущество по территориально удаленным объектам недвижимости (ст.
385 НК РФ) и по основным средствам, которые находятся на отдельных балансах обособленных подразделений организации (ст. 384 НК РФ). В рассматриваемой ситуации за рубеж вывозится движимое арендованное имущество. Поскольку вывоз имущества за рубеж не приводит к образованию обособленного подразделения, эти исключения не применяются.
То есть российская организация – арендодатель должна платить налог на имущество по своему местонахождению.
Если международным договором установлен другой порядок налогообложения арендованного имущества, применяются положения международного договора (ст. 7 НК РФ). Если такого договора нет или если предусмотренные в нем правила не отличаются от норм российского законодательства, применяются положения пункта 3 статьи 383 Налогового кодекса РФ.
Например, пункт 2 статьи 23 Конвенции об устранении двойного налогообложения между Россией и Республикой Казахстан допускает уменьшение налога на имущество, который подлежит уплате в России, на сумму аналогичного налога, уплаченного в Республике Казахстан. Однако положения этого пункта применяются только в отношении:
- недвижимого имущества, которое принадлежит российской организации, но находится на территории Республики Казахстан;
- движимого имущества, которое является частью постоянного представительства (постоянной базы) российской организации на территории Республики Казахстан.
Такие объекты могут облагаться налогом на имущество как в России, так и в Республике Казахстан (п. 1, 2 ст. 22 Конвенции).
Движимое имущество, сданное в аренду и вывезенное из России, ни под одну из этих категорий не подпадает.
Следовательно, в рассматриваемой ситуации арендодатель должен платить налог в соответствии с российским законодательством – по своему местонахождению (п. 3 ст. 383 НК РФ).
Безвозмездная передача ОС
Ситуация: нужно ли платить налог на имущество по основным средствам, переданным в безвозмездное пользование?
Да, нужно.
При передаче основного средства в безвозмездное пользование оно не списывается с баланса организации. Такой вывод позволяют сделать положения пункта 29 ПБУ 6/01. Поэтому исключить такой объект из налоговой базы по налогу на имущество нельзя (п. 1 ст. 374 НК РФ). Аналогичная точка зрения отражена в письме Минфина России от 15 мая 2006 г. № 03-06-01-04/101.
Улучшения арендованного имущества
Арендатор имеет право улучшить арендованное им имущество. Улучшения могут быть отделимыми или неотделимыми.
По капитальным вложениям в виде неотделимых улучшений арендованного объекта недвижимости арендатор должен платить налог на имущество.
Налог нужно начислять с момента постановки улучшений на учет в качестве отдельного объекта основных средств и до выбытия, момент которого определяется договором аренды.
Налоговой базой для таких основных средств является их среднегодовая стоимость. Это правило действует, даже если улучшения произведены на объектах, для которых налоговой базой является кадастровая стоимость.
Это следует из положений абзаца 2 пункта 5 ПБУ 6/01 и подтверждается письмами Минфина России от 19 февраля 2014 г. № 03-05-05-01/6958, от 15 апреля 2013 г. № 03-05-05-01/12447, от 14 марта 2013 г. № 03-05-05-01/7760, от 3 ноября 2010 г. № 03-05-05-01/48, от 24 октября 2008 г.
№ 03-05-04-01/37, а также решением ВАС РФ от 27 января 2012 г. № 16291/11.
Пример расчета налога на имущество по капитальным вложениям в виде неотделимых улучшений арендованного объекта недвижимости
В январе 2016 года ООО «Альфа» получило в аренду здание, включенное в перечень объектов недвижимости, для которых налоговой базой по налогу на имущество является кадастровая стоимость.
Арендованное здание используется в производственной деятельности организации.
В марте 2016 года организация смонтировала в здании вентиляционную систему. Данную систему нельзя демонтировать без ущерба для помещения, поэтому ее следует считать неотделимым улучшением. Сумма затрат на монтаж составила 660 000 руб.
В договоре аренды неотделимые улучшения предусмотрены не были, арендодатель их стоимость не компенсирует. Срок окончания договора аренды – январь 2018 года.
Неотделимое улучшение в учете арендатора было учтено как основное средство и введено в эксплуатацию в марте 2016 года. Срок его полезного использования установлен с апреля 2016 года по январь 2018 года (22 месяца). Организация начисляет амортизацию линейным способом. Ежемесячная сумма амортизации составляет 30 000 руб.
В бухучете «Альфы» сделаны следующие записи.
В марте 2016 года:
Дебет 08 Кредит 10 (02, 70, 69, 76…)
– 660 000 руб. – отражены капвложения в арендованное имущество (расходы на монтаж вентиляционной системы);
Дебет 01 Кредит 08
– 660 000 руб. – введена в эксплуатацию вентиляционная система;
Дебет 19 Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
– 118 800 руб. (660 000 руб. × 18%) – начислен НДС со стоимости неотделимых улучшений;
Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 19
– 118 800 руб. – принят к вычету НДС, начисленный со стоимости неотделимых улучшений.
Ежемесячно начиная с апреля 2016 года по январь 2018 года:
Дебет 20 Кредит 02
– 30 000 руб. – начислена амортизация по неотделимому улучшению арендованного имущества.
Налоговую базу по налогу на имущество бухгалтер определил исходя из среднегодовой стоимости данного объекта. И это несмотря на то, что по арендованному объекту недвижимости налоговая база определяется арендодателем как кадастровая стоимость.
Других объектов обложения налогом на имущество в организации нет.
По данным бухучета остаточная стоимость вентиляционной системы (неотделимых улучшений) составляет:
- на 1 апреля – 660 000 руб.;
- на 1 мая – 630 000 руб.;
- на 1 июня – 600 000 руб.;
- на 1 июля – 570 000 руб.;
- на 1 августа – 540 000 руб.;
- на 1 сентября – 510 000 руб.;
- на 1 октября – 480 000 руб.;
- на 1 ноября – 450 000 руб.;
- на 1 декабря – 420 000 руб.;
- на 31 декабря (с учетом операций, отраженных в бухучете в течение 31 декабря) – 390 000 руб.
Средняя стоимость имущества за I квартал равна:
660 000 руб. : (3 + 1) = 165 000 руб.
Средняя стоимость имущества за первое полугодие составила:
(660 000 руб. + 630 000 руб. + 600 000 руб. + 570 000 руб.) : (6 + 1) = 351 429 руб.
Средняя стоимость имущества за девять месяцев составила:
(660 000 руб. + 630 000 руб. + 600 000 руб. + 570 000 руб. + 540 000 руб. + 510 000 руб. + 480 000 руб.) : (9 + 1) = 399 000 руб.
Среднегодовая стоимость имущества составила:
(660 000 руб. + 630 000 руб. + 600 000 руб. + 570 000 руб. + 540 000 руб. + 510 000 руб. + 480 000 руб. + 450 000 руб. + 420 000 руб. + 390 000 руб.) : (12 + 1) = 403 846 руб.
Ставка налога на имущество – 2,2 процента.
Суммы авансовых платежей по налогу на имущество, начисленные по итогам отчетных периодов, составляют:
– за I квартал:
165 000 руб. × 2,2% : 4 = 908 руб.;
– за первое полугодие:
351 429 руб. × 2,2% : 4 = 1933 руб.;
– за девять месяцев:
399 000 руб. × 2,2% : 4 = 2195 руб.
Сумма налога на имущество, которая должна быть начислена к уплате по итогам года, равна:
403 846 руб. × 2,2% – 908 руб. – 1933 руб. – 2195 руб. = 3849 руб.
Также арендатор должен платить налог по любым улучшениям арендованного имущества, отраженным в составе основных средств и принятым на учет до 1 января 2013 года. Отделимые улучшения недвижимости, а также отделимые и неотделимые улучшения движимого имущества, принятые на учет начиная с 1 января 2013 года, от налогообложения освобождены.
Такой вывод позволяют сделать положения пункта 1 статьи 374, пункта 25 статьи 381 Налогового кодекса РФ, абзаца 2 пункта 5 ПБУ 6/01 и письмо Минфина России от 11 апреля 2013 г. № 03-05-05-01/11960.
Расчет и уплата налога
Налог на имущество по объектам, сданным в аренду, рассчитывайте так же, как и по другим основным средствам (п. 1 ст. 374 НК РФ).
Пример расчета налога на имущество по основному средству, сданному в аренду
ООО «Альфа» расположено в г. Москве. Одним из видов деятельности организации является сдача в аренду основных средств.
В январе «Альфа» приобрела для сдачи в аренду офисное помещение стоимостью 5 900 000 руб. (в т. ч. НДС – 900 000 руб.). В этом же месяце объект был сдан в аренду.
Помещение не включено в перечень объектов недвижимости, налоговой базой для которых является кадастровая стоимость.
https://www.youtube.com/watch?v=l5Of7eX6gCQ
Начиная с февраля бухгалтер «Альфы» начисляет по офисному помещению амортизацию. Срок полезного использования офисного помещения для целей бухгалтерского и налогового учета – 180 месяцев. Согласно учетной политике амортизацию по основным средствам организация начисляет линейным способом.
Годовая сумма амортизации составила:
(5 900 000 руб. – 900 000 руб.) × 6,67% = 333 500 руб.
Ежемесячная сумма амортизации равна:
333 500 руб. : 12 мес. = 27 792 руб.
Для учета операции по передаче имущества в аренду бухгалтер использует субсчета, открытые:
- к счету 03 – «Собственное имущество» и «Имущество, сданное в аренду»;
- к счету 02 – «Амортизация по доходным вложениям, переданным в аренду».
В бухучете организации сделаны следующие записи.
В январе:
Дебет 08 Кредит 60
– 5 000 000 руб. – отражены затраты на приобретение офисного помещения;
Дебет 19 Кредит 60
– 900 000 руб. – учтен НДС по приобретенному офисному помещению;
Дебет 60 Кредит 51
– 5 900 000 руб. – оплачена стоимость офисного помещения;
Дебет 03 субсчет «Собственное имущество» Кредит 08
– 5 000 000 руб. – принято к учету офисное помещение, предназначенное для сдачи в аренду;
Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 19
– 900 000 руб. – принят к вычету НДС по офисному помещению;
Дебет 03 субсчет «Имущество, сданное в аренду» Кредит 03 субсчет «Собственное имущество»
– 5 000 000 руб. – передано в аренду офисное помещение.
В феврале:
Дебет 20 Кредит 02 субсчет «Амортизация по доходным вложениям, переданным в аренду»
– 27 792 руб. – отражена сумма начисленной амортизации за февраль по офисному помещению, сданному в аренду.
В марте:
Дебет 20 Кредит 02 субсчет «Амортизация по доходным вложениям, переданным в аренду»
– 27 792 руб. – отражена сумма начисленной амортизации за март по офисному помещению, сданному в аренду.
В I квартале остаточная стоимость офисного помещения составляет:
- на 1 января – 0 руб. (офисное помещение еще не приобретено);
- на 1 февраля – 5 000 000 руб. (офисное помещение приобретено, но амортизация по нему не начислялась);
- на 1 марта – 4 972 208 руб. (5 000 000 руб. – 27 792 руб.);
- на 1 апреля – 4 944 416 руб. (4 972 208 руб. – 27 792 руб.).
Средняя стоимость офисного помещения за I квартал равна:
(0 руб. + 5 000 000 руб. + 4 972 208 руб. + 4 944 416 руб.) : 4 = 3 729 156 руб.
Средняя стоимость офисного помещения включается в общую налоговую базу по налогу на имущество «Альфы». Ставка налога на имущество в Москве – 2,2 процента.
Сумма авансового платежа по налогу на имущество со стоимости офисного помещения в I квартале равна 20 510 руб. (3 729 156 руб. × 2,2% : 4).
Источник: https://NalogObzor.info/publ/nalogi_s_juridicheskikh_lic/nalog_na_imushhestvo/kak_platit_nalog_na_imushhestvo_pri_arende/5-1-0-239
Банки и «неотделимые улучшения» при налогообложении RosInvest.Com — Венчур, управление, инвестиции / RosInvest.Com /
Просмотров: 12847
«Банки, в том числе государственные, во всем мире помогают своим клиентам уходить от налогов. Пока такое выгодно клиентам и банкам, это будет продолжаться. Когда же не станет выгодным или сделается чрезвычайно опасным, тогда это прекратится», — подчеркивает бизнес-консультант компании «РБ Инвест» Владимир Андреев.
Пока кредитную организацию не поймают за руку, она никогда не признается, что зарабатывала, помогая клиентам уходить от налогов. Так было и в последнем случае со старейшим частным банком Швейцарии — Wegelin. Он заплатит властям США $57,8 млн за то, что помог примерно ста американцам укрыть от налогов $1,2 млрд.
Wegelin — первый швейцарский банк, признавший свою вину. Чуть ранее UBS согласился выплатить $780 млн, но вины не признал. Примечательно, что подобных прецедентов среди российских банков за всю новейшую историю не фиксировалось.
Но ведь это вовсе не означает, что граждане не занимаются налоговой оптимизацией и что банки не участвуют в этом процессе.
Не думать о «фискалах»
Чем существеннее суммы, попадающие под налогообложение, тем сильнее соблазн сэкономить на фискальных платежах. Что самое дорогое в России после полезных ископаемых? Естественно, недвижимость. Граждане РФ уже на протяжении почти двух десятков лет сколачивают состояния, покупая и перепродавая квартиры.
Год назад количество желающих приобрести квартиру с целью вложения средств составляло около 20-25%, признает руководитель офиса «Митино» компании «Инком-Недвижимость» Лев Литовкин. По итогам 2012 г. эта цифра должна снизиться до 15%, но все равно останется значительной.
Причем эти инвесторы редко держат деньги «в квартире» подолгу, предпочитая зафиксировать прибыль и вновь вложиться в жилье на этапе строительства. Именно на подобных «инвесторов» и ориентирован налог на продажу недвижимости, находившейся в собственности менее трех лет.
При ее продаже предстоит заплатить налог в 13% на разницу между ценой приобретения и продажи.
Допустим, квартира покупалась за 6 млн руб., а сбывается за 10 млн руб. Значит, ее продавец должен заплатить в казну 13% от разницы в 4 млн руб., то есть 520 000 руб. Весьма немаленькая сумма, и ее явно не хочется отдавать в такой «непрозрачный» бюджет, как в России.
Если квартира покупается за наличные, то проблем с уходом от налогов попросту не существует: в новом договоре купли-продажи указывается точно такая же сумма, за которую жилплощадь покупалась изначально. Именно его отправляют на регистрацию в Регистрационную палату, а на разницу в 4 млн руб.
продавец пишет покупателю расписку о получении. Эта схема настолько отлажена, что используется повсеместно.
Конечно, в дальнейшем у покупателя не исключены затруднения, если по каким-либо причинам продавец захочет «развернуть» сделку обратно. Но все уповают, что в суде расписка поможет вернуть полную уплаченную сумму, а не только ту, что указана в договоре.
О последующих проблемах, которые могут возникнуть у продавца с налоговыми органами, когда все эти махинации вскроются, люди предпочитают не думать. Возможно, именно поэтому фактов подобных судебных разбирательств нам найти не удалось.
Правильно, зачем подставляться перед фискальными органами, тем более что деньги получены в полном объеме.
Улучшенный бетон
Совсем другое дело, когда квартира, находящаяся в собственности менее трех лет, приобретается не за наличные, а с привлечением ипотечного кредита. В этом случае в договоре для Регистрационной палаты нужно показать те же самые 6 млн руб., а вот ипотечный кредит получить на 10 млн руб. (за вычетом суммы первоначального взноса).
«На моей памяти за последние несколько лет был только один клиент, который решил при продаже квартиры, находящейся в собственности менее трех лет, указать в договоре купли-продажи реальную сумму.
Мне неизвестны его мотивы, но все, как правило, стараются 13% с разницы не платить», — рассказал на условиях анонимности руководитель офиса одного подмосковного риелторского агентства.
Для того чтобы выдать в ипотеку сумму, превышающую стоимость квартиры по первому договору купли-продажи, банки придумали хитрую формулировку «неотделимые улучшения». Причем «неотделимые улучшения» могут иметь место даже тогда, когда квартира продается без отделки, то есть фактически никаких улучшений, за которые необходимо переплачивать, в ней нет.
В ипотечном договоре с банком указывается полная сумма, которая разбивается на те самые 6 млн руб., за которые квартира была куплена у застройщика, и 45 млн руб. (за минусом первоначального взноса), в которые были оценены «неотделимые улучшения». Самое главное в этой схеме, что на регистрацию в Регпалату опять же идет договор, в коем фигурирует сумма в 6 млн руб.
Сумма в 4 млн руб. опять же оформляется распиской, выдаваемой продавцом покупателю. И все довольны: банк заработал на выдаче ипотеки, продавец не заплатил в казну 520 000 руб., покупатель получил квартиру. «Крайним» в этой схеме остается только бюджет, который, учитывая масштабы перепродаж подлежащих налогообложению квартир, теряет миллиарды рублей в год.
Точную сумму потерь оценить попросту невозможно.
Схема или метод?
«Банкам нет дела до налогообложения их клиентов, они беспокоятся об увеличении выдач кредитов, то есть о своих доходах.
Поэтому и придумывают разнообразные формулировки, чтобы иметь возможность не отказать клиенту, а как-то «вписать» сумму кредита в договор купли-продажи так, чтобы и клиент на это согласился, думая, что убережется от налогов.
А заплатит клиент налог или нет, это уже работа налоговой службы и законодателей», — отмечает генеральный директор АН «Мегаполис-Сервис» Аркадий Власенко. «Да, это чистая правда, так делают многие банки.
По нашему опыту, кстати, Газпромбанк нам прямо сказал, что считает это «схемой» (ухода от НДФЛ. — Прим. «Ко») и они такое не практикуют. При этом некая «дочка» очень известного банка активно этим занимается. Считаю, что есть основания говорить, что банк выступает соучастником схемы», — подтверждает партнер ООО «Юрбюро» Роман Макаров.
По информации, из тех банков, которые не хотят использовать подобные схемы, клиенты риелторских агентств часто называют еще «Возрождение».
«Проведение таких сделок сопряжено с рисками для покупателей — заемщиков банка и банков, так как в случае расторжения договора купли-продажи, невозможности регистрации права собственности и при иных подобных обстоятельствах покупатель получит от продавца лишь денежные средства, уплачиваемые согласно договору купли-продажи», — поясняет свою позицию заместитель начальника департамента розничного бизнеса банка «Возрождение» Олег Коркин. «Наш банк подобные схемы не использует, для нас это по определению неприемлемо», — комментирует директор департамента развития ипотечного кредитования банка «Стройкредит» Дмитрий Жуков. Примечательно, что около двух десятков банков, куда «Ко» обратился за комментариями, говорить на сию тему отказались. Означает ли это, что они тоже допускают использование подобных «схем»?
«Неудобная» тема
Как рассказал источник в риелторской среде, такие «схемы» активно применяют госбанки. В частности, ВТБ-24 и Сбербанк.
«Сбербанк следует нормам действующего законодательства, используемая договорная документация прошла правовую экспертизу и неоднократно защищала интересы банка в суде, — категорично заявила официальный представитель «Сбера» Полина Тризонова.
— Если продавец занижает стоимость квартиры при сделке за наличные, достаточно указать заниженную стоимость в договоре, поэтому, как правило, такие сделки не проходят через банки». «ВТБ-24 предоставляет услуги строго в рамках действующего законодательства РФ.
При заключении ипотечного договора банк проверяет предмет залога, кредито- и платежеспособность заемщика, контролирует чистоту сделки», — был не менее однозначен старший вице-президент, директор департамента ипотечного кредитования ВТБ-24 Андрей Осипов.
При этом, по его словам, никакой «налоговой оптимизации» у участников сделки, непосредственно взаимодействующих с банком, быть не может. «Расчеты же между последующими участниками альтернативных сделок банк не контролирует», — подчеркнул Андрей Осипов.
Однако, по информации «Ко», и Сбербанк, и ВТБ-24 неоднократно проводили сделки по описанной выше «схеме».
Вопрос только в том, насколько она «незаконна» и является налоговым преступлением, а также какова доля вины банка в том, что продавцы квартир избегают налогообложения? «Я не слышал о подобном, но не исключаю, что это возможно.
Если такие факты имеют место, то нужно разбираться Центробанку и налоговым органам», — говорит президент Ассоциации региональных банков России Анатолий Аксаков. Получить ответ от Центробанка на момент подписания номера не удалось.
Резервы из ЦБ
«Данная схема достаточно оригинальна и, по моему мнению, имеет право на жизнь. Назвать ее незаконной нельзя, поскольку, по сути, ничего нелегального в ней нет, отечественным гражданским законодательством предусмотрена свобода договора.
Если стороны посчитали, что в данном объекте недвижимости присутствуют «неотделимые улучшения», то так оно и будет, если налоговый орган в суде не сможет доказать обратное.
А доказать это — достаточно сложная и трудоемкая задача, зачастую требующая привлечения экспертов», — поясняет ведущий юрист налоговой практики юридической группы «Яковлев и партнеры» Андрей Фелюст.
Если подобные факты действительно имеют место, то генеральный директор юридической компании «Райкин и партнеры» Вадим Райкин оценивает действия банкиров фактически как помощь в уклонении от уплаты налогов. «Конечно, понятно, что умысел у них направлен на то, чтобы заработать на выдаче ипотечного кредита.
Но это можно считать косвенным умыслом», — рассуждает эксперт. С другой стороны, Центробанк не может контролировать уплату налогов контрагентами (продавцами квартир) клиентов банка.
Хотя регулятор все же в силах ограничить подобные сделки, запретив банкам принимать какие-либо иные документы в подтверждение целевого использования кредита, кроме договора купли-продажи. Все остальное в этом случае считалось бы нецелевым использованием кредита и влекло бы за собой расторжение договора.
Вадим Райкин предлагает еще один способ борьбы со «схемами»: ввести двойное резервирование под такие сделки. В этом случае заниматься махинациями банкам станет просто невыгодно. Именно подобным образом сейчас регулируется рынок потребительского кредитования.
Если ставка превышает 25%, то это считается уже рискованным кредитом и ЦБ требует дополнительного резервирования. В итоге банку становится экономически бессмысленно выставлять проценты по кредитам на уровне 50-80% годовых, как было еще совсем недавно.
Руку на отсечение
В мире давно существуют весьма эффективные способы борьбы с теми, кто уклоняется от уплаты такого налога. Например, в Прибалтике «право первой ночи», то есть право приоритетной покупки жилья, продаваемого собственником по заведомо заниженной цене, законодательно закреплено за муниципалитетом, регистрирующим сделку.
«Вы, гражданин, готовы продать свою квартиру по такой смехотворной цене? В таком случае у вас ее покупает город, — рассказывает председатель совета директоров компании «ВСК-Ипотека» Владимир Лопатин. — Один-два таких прецедента, надлежащим образом освещенные в прессе, напрочь отобьют всякое желание мухлевать с этим налогом.
Без каких-либо помощников в лице банкиров, риелторов и т.п. Можно было бы сделать так и у нас». Но прежде имеет смысл разобраться с самим налогом, считает эксперт. Ставка его вроде бы невелика: 13%. Но удивляет сам принцип. Почему именно три года? Квартиры, купленные в спекулятивных целях, инвесторы так долго обычно не держат.
Год, от силы два.
Вадим Райкин категорически не согласен с предложением сократить сроки, когда квартира считается «инвестиционной». «Три года — вполне адекватный срок. Я понимаю, что отдавать 13% с инвестиционного дохода мало кто хочет, но ведь это не так много, если сравнить с динамикой роста цен на недвижимость за те же три года», — рассуждает юрист.
Говоря об опыте Прибалтики, Вадим Райкин подчеркивает, что ему больше нравится американский подход. Там проведен полный кадастровый учет всех объектов недвижимости, и кадастровая оценка либо совпадает с рыночной, либо очень к ней близка.
Если цена продажи помещения отличается от кадастровой в меньшую сторону, то продавец все равно заплатит налоги, исходя из кадастровой стоимости, а не цены, указанной в договоре купли-продажи. «Я вижу выход из этой ситуации в справедливом кадастровом учете всех объектов недвижимости в России. Это не столь сложная задача, она вполне по силам.
В этом случае разрешатся все проблемы. Можно будет продавать квартиру хоть за три рубля, но налог нужно будет заплатить, исходя из кадастровой оценки», — резюмирует Вадим Райкин.
Источник: https://RosInvest.com/page/banki-i-neotdelimye-uluchshenija-pri-nalogooblazhenii
Загрузка...
