Минфин разъяснил порядок отнесения к расходам затрат арендатора по улучшению объекта аренды — все о налогах

О налоговом учете расходов по аренде земельного участка и иных эксплуатационных затрат по содержанию здания, не используемого в деятельности банка

Описание ситуации

Банк приобрел помещение в 2005 году для открытия в нем офиса. Одновременно был заключен договор аренды земельного участка. В течение года Банком производились капитальные вложения в данное помещение.

В связи с изменившейся экономической ситуацией Банк прекратил дальнейшее финансирование незавершенного строительства.

На данный момент Банк несет расходы по аренде земельного участка, коммунальные расходы (вода, электричество, отопление).

Объект учитывался на счете 60701, консервация объекта не производилась.

Вопрос

Правомерно ли отнесение Банком на расходы, уменьшающие налогооблагаемую базу по налогу на прибыль, понесенных расходов?

Мнение консультантов

По нашему мнению, включение затрат Банка на оплату коммунальных услуг и арендных платежей за землю в состав расходов, уменьшающих налоговую базу по налогу на прибыль, влечет существенные налоговые риски.

В целях снижения налоговых рисков рекомендуем оформить решение уполномоченного органа Банка о порядке использования помещения в деятельности, направленной на извлечение дохода, либо перевести его на консервацию.

Обоснование мнения консультантов

Объектом налогообложения по налогу на прибыль российских организаций признается прибыль, полученная налогоплательщиком, то есть полученные доходы, уменьшенные на величину произведенных расходов, которые определяются в соответствии с главой 25 НК РФ (пункт 1 статьи 247 НК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 252 НК РФ в целях налогообложения прибыли расходами признаются обоснованные и документально подтвержденные затраты (а в случаях, предусмотренных статьей 265 НК РФ, убытки), осуществленные (понесенные) налогоплательщиком.

Под обоснованными расходами понимаются экономически оправданные затраты, оценка которых выражена в денежной форме.

Под документально подтвержденными расходами понимаются затраты, подтвержденные документами, оформленными в соответствии с законодательством РФ, либо документами, оформленными в соответствии с обычаями делового оборота, применяемыми в иностранном государстве, на территории которого были произведены соответствующие расходы, и (или) документами, косвенно подтверждающими произведенные расходы (в том числе таможенной декларацией, приказом о командировке, проездными документами, отчетом о выполненной работе в соответствии с договором).

Расходами признаются любые затраты при условии, что они произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода.

Исходя из текста вопроса, «Банк несет расходы по аренде земельного участка, коммунальные расходы (вода, электричество, отопление), относящиеся к приобретенному Банком помещению, незавершенному строительством и предназначенному для использования в качестве офиса.

В связи с этим, по нашему мнению, если не учитывать тот довольно значительный период (более 5-ти лет), в течение которого Банк так и не завершил доведение помещения до состояния, пригодного к эксплуатации, рассматриваемые расходы правомерно отнести к прочим расходам, связанным с производством и реализацией на основании подпункта 34 пункта 1 статьи 264 НК РФ в качестве расходов на подготовку и освоение новых производств, цехов и агрегатов.

Источник: https://bankir.ru/publikacii/20111103/o-nalogovom-uchete-raskhodov-po-arende-zemelnogo-uchastka-i-inykh-ekspluatatsionnykh-zatrat-po-soderzhaniyu-zdaniya-ne-ispolzuemogo-v-deyatelnosti-banka-10000718/

Фнс о расходах на улучшение арендованного имущества

С.В.Разгулин,
действительный государственный советник РФ 3 класса

В предпринимательской деятельности распространена ситуация, когда арендатор вносит изменения в арендованное имущество.

Например, прокладывает новую систему коммуникаций, проводит существенную перестройку в помещениях, в том числе для соблюдения единого корпоративного стиля на всех объектах своей деятельности.

Порядку учета подобных расходов при исчислении налога на прибыль организаций посвящено интервью с экспертом.

— Прежде всего, вправе ли арендатор вносить изменения в арендованное имущество?

Гражданский кодекс допускает для арендатора возможность улучшить арендованное имущество (статья 623 ГК РФ). Улучшения могут быть как отделимые, так и неотделимые, то есть, когда восстановить первоначальный вид без вреда для имущества нельзя.

Отношения сторон по поводу производства таких улучшений целесообразно отразить в договоре аренды. Так, если иное не предусмотрено договором аренды, то произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью.

Сложнее дело обстоит с неотделимыми улучшениями.

Если арендодатель не давал согласия на производство работ по реконструкции, модернизации, техническому перевооружению арендованных основных средств, то стоимость произведенных улучшений возмещению арендатору не подлежит.

Когда согласие было дано, то арендатор, который произвел неотделимые улучшения за свой счет, имеет право на возмещение стоимости этих улучшений после прекращения договора.

— Как расходы на улучшение арендуемого имущества учитываются при налогообложении?

В зависимости от фактических обстоятельств затраты арендатора, вложенные в арендуемое имущество, могут учитываться через амортизацию в качестве расходов, связанных с ремонтом амортизируемых арендованных основных средств, или не учитываться вовсе.

— Поясните ситуацию, когда расходы не учитываются.

Арендатор произвел неотделимые улучшения, а согласия на их осуществление арендодателем дано не было.

В этом случае согласно НК РФ произведенные расходы амортизируемым имуществом не признаются. Пункт 16 статьи 270 НК РФ запрещает учитывать в расходах стоимость безвозмездно переданного имущества (работ, услуг, имущественных прав) и затраты, связанные с такой передачей.

При этом у арендодателя доходы в виде капитальных вложений в форме неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором, при налогообложении не учитываются на основании подпункта 32 пункта 1 статьи 251 НК РФ. Но стоимость таких неотделимых улучшений первоначальную стоимость основных средств арендодателя не изменяет.

— Если расходы арендатора были связаны с поддержанием имущества в нормальном состоянии?

Расходы, связанные с поддержанием имущества в нормальном состоянии, квалифицируются как расходы на ремонт. Пункт 2 статьи 260 НК РФ относит к прочим расходам расходы на ремонт основных средств, произведенные арендатором амортизируемых основных средств. Договором аренды не должно быть предусмотрено возмещение указанных расходов арендодателем.

Оснований для учета в составе доходов арендодателя стоимости выполненных арендатором ремонтных работ не имеется, если только по какой-то причине арендодатель закрепил за собой в договоре аренды обязанность производить текущий ремонт и ее не исполнил.

Для учета арендатором расходов на капитальный ремонт в договоре аренды должна быть предусмотрена обязанность арендатора производить его за свой счет (статья 616 ГК РФ).

Источник: https://112buh.com/novosti/2016/fns-o-raskhodakh-na-uluchshenie-arendovannogo-imushchestva/

Налоговый учет неотделимых улучшений арендованного имущества у арендатора в 2018 году

По закону все неотделимые улучшения арендованного имущества признаются собственностью арендодателя (статья 623 ГК РФ). Но арендатор имеет право требовать с арендодателя возмещение стоимости неотделимых улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Если же договором аренды будет установлено, что все перепланировки, реконструкции и изменения инженерных коммуникаций возможны только за счет арендатора, то право арендатора в признании затрат на неотделимые улучшения будет ограничено дополнительными условиями.

Кроме того, арендатор обязан будет начислить НДС на стоимость неотделимых улучшений, передаваемых арендодателю. Каким в таких ситуациях будет налоговый учет у арендатора? Рассмотрим в материале.

Арендатор обязан будет начислить НДС на стоимость неотделимых улучшений, передаваемых арендодателю. Для начисления НДС не имеет значения:

компенсирует арендодатель неотделимые улучшения или нет;
дает он согласия на неотделимые улучшения или нет.

Таким образом, налоговые инспекторы требуют начислять НДС при передаче неотделимых улучшений арендодателю по окончанию договора во всех случаях (см., например, письма о начислении НДС в случаях, когда арендодатель не возмещает затраты: от 30.08.2017 № 07-01-09/55622, от 16.11.2017 № 03-07-11/75600, от 25.02.2013 № 03-07-05/5259 и от 24.01.2013 № 03-07-05/01).

Такая позиция поддержана Верховным Судом РФ (см. Определение ВС РФ от 27 октября 2017 г. N 305-КГ17-12239). Практика ВС РФ определила подход в Московском арбитражном округе (постановления АС МО от 7.06.2017 по делу № А41-72870/2016; от 8.06.2017 по делу № А40-167541/16; Определение ВАС РФ от 05.08.2013 № ВАС-10058/13).

В этих судебных решениях сделан вывод о том, что неотделимые улучшения, произведенные налогоплательщиком в период действия договоров аренды и переданные арендатору после завершения арендных отношений, образуют самостоятельный объект обложения НДС.

Но поскольку неотделимые улучшения итак собственность арендодателя (статья 623 ГК РФ), то арендатор передает не права собственности на построенный объект, а результаты выполненных работ.

Моментом определения налоговой базы при безвозмездной передаче результатов выполненных работ является день их передачи (ст. 167 НК РФ). То есть, арендатор, возвращая арендуемое помещение с неотделимыми улучшениями, обязан исчислить НДС на ту из дат, которая наступит раньше:

день подписания с арендодателем акта приема-передачи результатов работ по производству неотделимых улучшений;
день возврата арендованного имущества.

Иными словами, арендатор обязан начислить НДС со стоимости неотделимых улучшений в момент подписания акта приема-передачи либо помещения, либо результатов работ.

https://www.youtube.com/watch?v=IC7ThmPtDug

При этом арендатор имеет право на вычет НДС по расходам на неотделимые улучшения, предъявленного поставщиками товаров, работ, услуг, использованных для реконструкции или отделки арендуемого объекта (подп. 1 п. 2 ст. 171 НК РФ). С этим не спорят и налоговые органы (Письма Минфина России от 17.12.2015 № 03-07-11/74085, от 05.11.2009 № 03-07-11/282 и ФНС России от 19.04.2010 N ШС-37-3/11).

Кирилл Неймарк
Руководитель направления налогового консалтинга

Подчеркнем, что облагаются НДС только расходы на неотделимые улучшения, меняющие характеристики арендуемого объекта. Не облагаются затраты на капитальный ремонт, направленный на сохранение исходных качеств помещений (восстановление, сохранение, поддержание).

Налоговые инспекторы могут проверить содержание работ. Попытка выдать неотделимые улучшения за ремонт, не меняющий характеристик объекта, наверняка приведет к налоговым претензиям и санкциям.

От условий договора о компенсации зависит порядок налогового учета расходов на неотделимые улучшения у арендатора. Если арендатор компенсацию не получает, то расходы он может признать только через амортизацию и только в пределах срока аренды. Если арендатор компенсацию получает, то он может признать расходы целиком и единовременно.

Контролеры считают, что если арендодатель не выплачивает компенсацию, то неотделимые улучшения переходят к нему безвозмездно.

А безвозмездная передача неотделимых улучшений подпадает под действие пункта 16 статьи 270 НК РФ, согласно которому безвозмездно переданное имущество и расходы, связанные с такой передачей, не учитываются для целей налогообложения прибыли (письмо Минфина от 17 декабря 2015 г. № 03-07-11/74085).

В этой ситуации, арендатор должен учитывать затраты на неотделимые улучшения следующим образом. Капитальные вложения в форме неотделимых улучшений арендованных объектов, произведенных арендатором с согласия арендодателя, признаются амортизируемым имуществом (п. 1 ст. 256 НК РФ).

Арендатор амортизирует такие капитальные вложения в течение срока действия договора аренды, но по норме амортизации для объекта аренды или для самих неотделимых улучшений, если они представляют из себя отдельный объект основных средств (письма Минфина от 07.12.

2017 № 03-03-06/2/81480 и от 12 октября 2011 г. № 03-03-06/1/663).

Если срок полезного использования у неотделимых улучшений окажется больше срока договора аренды, то недоамортизированную часть арендатор не сможет включить в состав расходов.

По окончании аренды арендатор прекращает начислять амортизацию, а другого механизма отнесения на затраты налоговое законодательство для неотделимых улучшений не предусматривает (см., например, письма Минфина России от 11.08.2017 № 03-03-06/1/51578, от 03.05.2011 № 03-03-06/2/75, от 17.08.2011 № 03-03-06/2/130, от 17.07.

2009 № 03-03-06/1/478, от 20.10.2009 № 03-03-06/1/677). Такая позиция находит поддержку у судей (Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 17.05.2013 по делу N А27-20920/2012).

Следует иметь в виду, что амортизируются только те неотделимые улучшения в арендованное имущество, которые носят капитальный характер, то есть связаны с реконструкцией, модернизацией, техническим перевооружением имущества. Если же затраты понесены для текущего поддержания основных средств в рабочем состоянии, то учитывать их нужно единовременно в составе прочих расходов как расходы на ремонт.

Кирилл Неймарк
Руководитель направления налогового консалтинга

Пример: если в результате отделочных работ появляется возможность использовать помещение в новом качестве (офиса или магазина), то такие работы будут неотделимыми улучшениями. Ведь в результате работ изменились характеристики помещения.

Но те же отделочные работы, проведенные из-за того, что в арендованном помещении истерлись обои, потрескалась штукатурка или пришло в негодность потолочное покрытие, — будут обычным ремонтом (письмо Минфина России от 11 августа 2017 г.

N 03-03-06/1/51578 и письмо ФНС РФ от 19 апреля 2010 г. № ШС-37-3/11).

Движимое имущество в стоимость амортизируемых неотделимых улучшений включать не нужно. Расходы на них учитываются обособленно, в том порядке, который установлен для учета каждого такого предмета.

Расходы на движимый инвентарь придется исключить из расчета налога на прибыль только если специально заключить соглашение о его безвозмездной передаче.

Ведь движимое имущество, закупленное для использования на объекте, по которому прекращена аренда, можно использовать в другом месте. Этот инвентарь можно списать на затраты по складскому учету других точек.

Когда арендатор получает от арендодателя компенсацию стоимости неотделимых улучшений, он должен отразить полученную сумму в составе доходов от реализации.

Признать такой доход нужно на дату передачи неотделимых улучшений (п. 3 ст. 271 НК РФ).

В этом случае контролеры считают, что возмещаемые затраты могут быть учтены арендатором для налогообложения прибыли как расходы, связанные с выполнением работ для арендодателя.

Неотделимые улучшения, стоимость которых возмещается арендодателем, не признаются амортизируемым имуществом арендатора.

Поэтому их нужно учитывать либо как обычные расходы на реализацию, с учетом требований главы 25 НК РФ к порядку признания разных видов затрат, либо как расходы на реализацию прочего имущества (пп.2 п.1 ст.

268 НК РФ, письма Минфина России от 13 декабря 2012 г. № 03-03-06/1/651 и от 05.04.2017 № 03-03-06/1/20242).

Нужно учитывать, что позиция налоговиков прямолинейна: неотделимые улучшения арендатор может передать только арендодателю. Поэтому учесть расходы на них арендатор может только, когда получает компенсацию от арендодателя.

Если стоимость неотделимых улучшений компенсирует новый арендатор по договору перенайма, то бывший арендатор не вправе учитывать недоамортизированную часть капитальных вложений в расходах по налогу на прибыль, поскольку передал неотделимые улучшения арендодателю безвозмездно.

Ну а расходы на безвозмездную передачу при расчете налога на прибыль не учитываются (письмо ФНС РФ от 14.07.2017 № СД-4-3/13768).

Кирилл Неймарк
Руководитель направления налогового консалтинга

Проблема в том, что суды признали неотделимые улучшения объектом налогообложения НДС на том основании, что имеет место возмездная или безвозмездная передача арендодателю. И невыгодная для налогоплательщиков арбитражная практика по НДС может сказаться в споре по налогу на прибыль.

Поскольку пункт 1 статьи 258 НК РФ умалчивает об амортизации капитальных вложений в арендованное имущество, сделанных без согласия арендодателя, то арендатор мог бы учесть понесенные расходы на основании других норм. Например, на основании пп. 49 п. 1 ст. 264 НК РФ.

Чтобы отстоять это право арендатору придется доказать экономическую обоснованность затрат (п. 1 ст. 252 НК РФ).

Однако это может оказаться непростым делом, если доказывать придется экономическую целесообразность обустройства помещения, которым будет пользоваться другая компания.

К тому же УФНС России по г.

Москве высказывался, что расходы капитального характера на неотделимые улучшения арендованного имущества, произведенные без согласия арендодателя и им не возмещаемые, не учитываются для целей налогообложения прибыли у организации-арендатора в соответствии с п. 5 ст. 270 НК РФ (письмо УФНС России по г. Москве от 24.03.2006 N 20-12/25161, постановление ФАС Поволжского округа от 11.05.2011 по делу N А65-12958/2010).

Кирилл Неймарк
Руководитель направления налогового консалтинга

Это означает, что для предотвращения ненужных споров арендатору лучше заранее заготовить письменный запрос на проведение улучшений и письменный ответ арендодателя с выражением согласия (постановление ФАС Поволжского округа от 08.10.2007 № А12-15758/06).

При этом судьи могут посчитать, что согласовывать с арендодателем нужно не только сам факт улучшений, но также и их стоимость. Иначе арендодатель не сможет выразить свое отношение (согласие либо несогласие) к планируемым улучшениям.

Случалось, что без письменного согласования стоимости неотделимых улучшений суды признавали работы проведенными без согласия арендодателя (Постановлении ФАС Восточно-Сибирского округа от 29.04.2014 по делу № А33-14395/2013).

Источник: https://pravovest-audit.ru/nashi-statii-nalogi-i-buhuchet/nalogovyy-uchet-neotdelimykh-uluchsheniy-arendovannogo-imushchestva-u-arendatora-v-2018-godu/

Списание расходов на ремонт арендуемого помещения

«Облагораживание» позаимствованных помещений вполне может влететь арендатору «в копеечку», причем далеко не всегда собственник недвижимости готов возместить понесенные расходы.

Благо законодательство позволяет компенсировать затраченные на подобное мероприятие суммы при налогообложении прибыли.

Правда, как ни парадоксально, чем больше площади были усовершенствованы, тем меньшие суммы удастся списать.

Что дешевле

Подавляющее большинство фирм лишено собственных помещений, а значит, вынуждено арендовать их у компаний «побогаче».

К сожалению, подобное заимствование – удовольствие не из дешевых, а поскольку количеством свободных средств сейчас мало кто может похвастаться (фирмы и без того максимально сокращают расходы), «под урезку» запросто могут попасть и арендные затраты.

Разумеется, сэкономить можно на количестве арендуемых квадратных метров. Но далеко не во всех случаях подобный способ решения проблем приемлем.

Кроме того, можно попросту переехать в более дешевые помещения. Но, как известно, дешевый не значит хороший.

И вполне возможно, что более низкая стоимость таких площадей обусловлена не только менее выгодным территориальным расположением или желанием арендодателя побыстрее «сплавить» имеющиеся квадратные метры, но и состоянием самих помещений.

В этом случае фирме придется тратиться еще и на реставрацию арендованных метражей. По крайней мере, «подбивать под себя» новые помещения организации придется уж точно.

Немного правовой информации

Необходимость осуществлять ремонтные работы арендованных объектов предусмотрена гражданским законодательством. Согласно пункту 2 статьи 616 Гражданского кодекса, арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества. Естественно, если иное не установлено договором.

Вместе с тем капитальный ремонт – забота арендодателя. Согласно положениям той же статьи 616 ГК, сторона, передающая во временное пользование площади, должна осуществлять столь серьезное обслуживание объекта за свой счет в течение времени, предусмотренного договором, или (при условии, что в контракте подобный пункт не был оговорен) хотя бы в разумные сроки.

Если арендодатель по каким-то причинам не стал исполнять законодательно установленные обязанности, арендатор имеет право:

– произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

– потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

– потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

На практике же арендатор наверняка пожелает вернуть затраченные средства. Но как это сделать? Разумеется, исключать вероятность того, что арендодатель впоследствии все-таки согласится возместить средства, затраченные на доведение «до ума» помещений, нельзя. Однако полагаться на это особо не стоит.

Очевидно, что поиздержавшейся на проведение ремонта фирме придет в голову компенсировать свои затраты хотя бы за счет налогообложения. В целом провернуть такое дело можно, другой вопрос – как именно?

Затраты или вложения?

Списание расходов на приведение в должный вид арендованных площадей зависит прежде всего от того, чем они признаются в налоговом учете: текущими затратами или капитальными вложениями. По мнению Минфина, высказанному в письме от 19 января 2009 г.

№ 03-03-07/1, решение данного вопроса лежит на поверхности.

Если затраты осуществляются с целью текущего поддержания основных средств в рабочем состоянии, то они единовременно учитываются в составе прочих расходов как затраты на ремонт, как следует из положений статьи 260 Кодекса.

Если же имущество преобразовалось до такой степени, что отделить новшества от самого объекта без нанесения ему вреда невозможно, а сам ремонт был связан с реконструкцией или модернизацией, речь идет о неотделимых улучшениях в арендованное имущество.

При этом потраченные на данное мероприятие деньги признаются капитальными вложениями, которые можно амортизировать согласно статье 259 Кодекса. Кстати, если речь идет об отделимых улучшениях имущества, они являются собственностью арендатора и во время использования имущества, и после окончания арендных отношений.

Разумеется, для этого данные улучшения придется демонтировать. В данном случае признание «отдельных» объектов амортизируемым имуществом осуществляется в обычном порядке.

Обратите внимание, что если речь не идет об упомянутых ранее достройке, дооборудовании или модернизации, затраты не будут считаться капитальными вложениями, даже если сумма издержек крайне высока (вне зависимости от того, о чем идет речь, – об аренде или об усовершенствовании собственного имущества).

В качестве примера можно привести ситуацию, рассмотренную Минфином в письме от 28 октября 2008 г. № 03-03-06/1/609.

Данное разъяснение стало результатом запроса налогоплательщика, который планировал израсходовать на ремонт асфальтового покрытия территории склада 2,8 миллиона рублей. Сами же складские площади были приобретены фирмой за 3 миллиона рублей.

Посудите сами, стоимость такого ремонта соразмерна цене за объект основных средств, и сомнения налогоплательщика о способе отнесения потраченных средств на «прибыльные» расходы вполне оправданны.

Минфин объяснил, что первоначальная стоимость основных средств изменяется лишь в случаях достройки, дооборудования, реконструкции, модернизации, технического перевооружения, частичной ликвидации соответствующих объектов и по иным аналогичным основаниям.

Подобные требования, напомнили финансисты, выдвигаются пунктом 2 статьи 257 Налогового кодекса. В указанном же случае ни одно из оснований места не имело.

Значит, расходы на ремонт, в том числе превышающие стоимость приобретения самого основного средства, могут быть учтены в расходах для целей налогообложения прибыли организаций.

Таким образом, средства, израсходованные на сохранение работоспособности объекта, относятся к затратам. Это касается и расходов на проведение капитального ремонта. Если же в результате проведения «преобразований» изменилось качество основного средства, затраченные средства следует отнести к капитальным вложениям.

Текущие списания

В налоговом учете издержки арендатора на ремонт основных средств относятся к прочим расходам (п. 2 ст. 260 НК). Они признаются в том отчетном (налоговом) периоде, в котором были осуществлены, в размере фактических затрат (п. 1 ст. 260 НК).

Однако хотя и разрешено относить на затраты ремонт позаимствованных основных средств при налогообложении прибыли, тем не менее в Кодексе выдвигается несколько условий. Во-первых, арендодатель не должен впоследствии возмещать арендатору затраченные суммы, а во-вторых, это возможно, только если ремонт осуществляется в отношении объектов, признаваемых амортизируемым имуществом.

Подобное обстоятельство позволило чиновникам главного финансового ведомства заключить, что расходы на ремонт нежилого помещения, арендуемого у индивидуального предпринимателя, базу «прибыльного» налога не снижают (письмо Минфина от 12 августа 2008 г. № 03-03-06/1/462). Виной всему тот факт, что объекты, принадлежащие ИП, не относятся к амортизируемым основным средствам, ведь предприниматели не являются плательщиками налога на прибыль.

Примечательно, что в более ранних комментариях финансовое министерство все-таки допускало подобный «маневр». Так, в письме Минфина от 19 декабря 2005 г.

№ 03-03-04/1/429 чиновники согласились с тем, что затраты, связанные с ремонтом арендованных у ИП неамортизируемых основных средств, списывать на основании пункта 2 статьи 260 Кодекса нельзя.

Вместе с тем они предложили другой ход: отнести указанные затраты в соответствии со статьей 264 Кодекса на прочие расходы, связанные с производством и реализацией. Таким же образом, по мнению Минфина, можно поступать и в случаях, когда объекты арендуются у физлица, не зарегистрированного в качестве ИП.

Если же объект арендуется у юридических лиц, проблем возникнуть не должно. Так что предлагаемые действия негативной реакции у чиновников Министерства финансов не вызывают (письмо Минфина от 24 апреля 2009 г. № 03-03-06/1/277).

Единственное, на что в очередной раз обратили внимание финансисты, – это соответствие понесенных затрат критериям признания расходов, названных в пункте 1 статьи 252 Налогового кодекса (а именно: направленность на деятельность, нацеленную на получение дохода, и наличие документального подтверждения осуществления указанных трат).

А потому обязанность арендатора осуществлять капитальный и текущий ремонт лучше оговорить в договоре аренды или дополнительном соглашении к нему.

Капитальные расходы

Если же затраты, понесенные в связи с переоборудованием здания, относятся к капитальным вложениям в неотделимые улучшения, компенсировать потраченные суммы можно посредством амортизации (п. 1 ст. 256 НК). Для этого необходимо исполнение следующих условий:

– арендодатель должен дать согласие на «преобразование» имущества;

– расходы на неотделимые улучшения должны осуществляться именно арендатором;

– арендодатель в дальнейшем компенсировать стоимость капитальных вложений не станет.

Итак, представим себе, что все вышеперечисленные условия выполнены. Можно браться за начисление амортизации? Согласно нормам главного налогового закона приступать к данной процедуре нужно с 1-го числа месяца, следующего за тем, в котором это имущество было введено в эксплуатацию (п. 3 ст. 259.1 НК, п. 6 ст. 259.2 НК).

Таким образом, основной вопрос сводится к тому, что же считать моментом ввода объекта в эксплуатацию.

А выбирать, как говорится, есть из чего: подписание актов о завершении работ подрядчиками; появление у арендатора акта приемки законченного строительством объекта приемочной комиссией; получение документов, подтверждающих внесение органами технической инвентаризации изменений в план помещения; и наконец, начало фактического использования помещений.

Интересно, что, взявшись отвечать на данный вопрос, финансовое ведомство выпустило сразу два письма подряд: от 7 мая 2009 г. № 03-03-06/2/100 и от 8 мая 2009 г. № 03-03-06/2/101. Благо в том и другом эпистолярных творениях ответственные лица министерства пришли к одинаковым выводам.

По мнению сотрудников Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина, налогоплательщик имеет право учесть расходы в виде сумм амортизации произведенных капитальных вложений при наличии актов приема-сдачи выполненных работ по арендуемым помещениям и при условии введения указанных объектов в эксплуатацию.

Правда, помимо конкретного ответа, финансисты зачем-то в очередной раз отписались, что их рекомендации не содержат правовых норм или общих правил, конкретизирующих нормативные предписания, и не являются нормативным правовым актом, а значит, не препятствуют тому, чтобы руководствоваться нормами законодательства о налогах и сборах в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной в настоящем письме.

Учтите, что произведенные капитальные вложения могут амортизироваться арендатором в течение всего срока действия договора аренды. К сожалению, после того как срок контракта истечет, право на амортизацию (одновременно с правами на результаты улучшения) перейдет к хозяину помещений (п. 4 ст. 623 ГК).

На практике весьма распространена ситуация, в которой помещение продолжает арендоваться и после окончания первоначального соглашения. В этом случае стороны могут и заключить новый контракт, и пролонгировать старый. Как же быть с амортизацией неотделимых улучшений в этом случае?

Что касается пролонгации, все достаточно просто: поскольку арендные отношения продолжаются в рамках того же договора, арендодатель может преспокойно продолжать амортизировать улучшения.

Со стороны ведомств претензий быть не должно, что подтверждается многочисленными разъяснениями чиновников (письмо Минфина от 20 марта 2007 г. № 03-03-06/1/167, письмо УФНС по г. Москве от 28 июня 2007 г.

№ 20-12/060972 и т. д.)

Однако если стороны решили заключить новый договор в отношении одного и того же объекта, у арендатора, желающего продолжить снижение базы «прибыльного» налога на суммы начисленной амортизации, могут возникнуть проблемы.

Ведь в этом случае речь будет идти уже о другом договоре, в то время как капитальные вложения осуществлялись в рамках предыдущего. Именно такой вывод был сделан сотрудниками Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина в письме от 20 июня 2006 г. № 03-03-04/2/166.

Поэтому арендаторам целесообразно заранее обговорить с хозяином помещений, где планируется проведение ремонта, а заодно способ продления арендных отношений.

Источник: https://delovoymir.biz/spisanie-rashodov-na-remont-arenduemogo-pomescheniya.html

Порядок отражения арендатором в бухучете и при налогообложении расходов на отделимые улучшения арендованного имущества

Улучшения, которые арендатор может произвести с предоставленным ему в аренду имуществом, бывают двух видов:

Если улучшение может быть физически отделено от вещи без вреда для ее целостности, то оно считается отделимым. Согласно п. 1 ст. 623 ГК РФ , произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

Улучшение признается неотделимым, если при попытке отделить его арендованному имуществу наносится вред (они прочно связаны с объектом аренды), поэтому после прекращения договора подлежат передаче арендодателю вместе с самим арендованным имуществом.

При классификации произведенных улучшений можно руководствоваться размером затрат на демонтаж и возврат арендованного имущества в первоначальное состояние. Если величина подобных затрат существенна (равна стоимости улучшений или даже превышает ее), улучшения признаются неотделимыми.

Поскольку отделимые улучшения являются собственностью арендатора, арендатор может (п. 1 ст. 623 ГК РФ ):

оставить отделимые улучшения у себя;
передать отделимые улучшения арендодателю (по согласованию сторон).

Арендатор отражает в бухучете отделимые улучшения в зависимости от:

вида улучшений:
- основные средства;
- материалы;
способа производства улучшений:
- создание собственными силами;
- создание с помощью подрядчика.
условий компенсации улучшений арендодателем:
- компенсируются;
- не компенсируются.

Арендатор должен учесть отделимые улучшения в составе основных средств или МПЗ, в соответствии со стоимостным критерием, указанным в учетной политике организации для целей бухучета (п. 5 ПБУ 6/01 ).

Поступление отделимого улучшения на баланс следует оформить следующими документами:

актом по форме № ОС-1 (или форме № ОС-1б, форме № ОС-14), утвержденным постановлением Госкомстата России от 21 января 2003 г. № 7, — если произведенное улучшение отнесено к основным средствам. На новое основное средство необходимо открыть отдельную инвентарную карточку по форме № ОС-6 (п. 35 Методических указаний, утвержденных приказом Минфина России от 13 октября 2003 г. № 91н);
приходным ордером формы № М-4 (или актом формы № М-7 — при поступлении имущества без документов), утвержденным постановлением Госкомстата России от 30 октября 1997 г. № 71а, — если приобретен (создан) объект МПЗ.

В том случае, если организация произвела отделимое улучшение собственными силами, в бухучете делается следующая проводка:

Дебет 08 (10) Кредит 07 (10, 23, 25, 26, 60, 76, 70…) — отражены затраты, связанные с производством отделимого улучшения арендованного имущества.

Если отделимое улучшение производилось сторонним подрядчиком, арендатор должен сделать следующую проводку:

Дебет 08 (10, 07) Кредит 60 (76) — отражены затраты, связанные с производством отделимого улучшения арендованного имущества (с учетом стоимости подрядных работ).

Такой порядок предусмотрен Инструкцией к плану счетов счета 07, 08, 10.

При компенсации отделимых улучшений арендодателем арендатор должен погашать стоимость отделимых улучшений в виде отдельных объектов основных средств путем начисления амортизации (п. 17 ПБУ 6/01 ).

Арендатор может ограничить срок полезного использования отделимого улучшения для целей бухучета сроком действия договора аренды — в том случае, если не планируется дальнейшее использование произведенного улучшения (п.

20 ПБУ 6/01 ).

Списание стоимости отделимых улучшений в виде отдельных объектов материально-производственных запасов (МПЗ) на расходы осуществляется при отпуске в эксплуатацию (п. 93 Методических указаний, утвержденных приказом Минфина России от 28 декабря 2001 г. № 119н).

Если арендодатель не компенсирует стоимость отделимых улучшений по окончании договора аренды, арендатор обязан вернуть арендованное имущество в состоянии, в котором его получил, без улучшений (ст. 622 ГК РФ ).

Отражение затрат на демонтаж отделимых улучшений осуществляется в составе прочих расходов:

Дебет 91-2 Кредит 10 (23, 60, 76, 68, 69, 70…) — учтены расходы на демонтаж отделимых улучшений.

Такой порядок предусмотрен п. 11 ПБУ 10/99 , а также Инструкцией к плану счетов счет 91.

Кроме того, арендатор должен отразить в бухучете:

консервацию основного средства (временный вывод из использования) — если организация демонтировала основное средство и в дальнейшем планирует его использование;
ликвидацию основного средства (полный вывод из использования) — если организация не собирается больше использовать основное средство.

В договоре можно предусмотреть обязанность арендодателя возместить арендатору затраты на произведенные им отделимые улучшения. В таком случае право собственности на отделимые улучшения приобретает арендодатель. При этом обычно арендатор производит отделимые улучшения, а затем передает их на баланс арендодателя. Он может передать их на баланс арендодателя:

по окончании срока аренды;
непосредственно после окончания работ по производству этих улучшений (п. 1 ст. 623 ГК РФ ).

Если арендодатель компенсирует стоимость улучшения, арендатор должен сделать в бухучете проводку на дату передачи улучшения на баланс арендодателя:

Дебет 76 (60) Кредит 08, 10 — переданы на баланс арендодателя произведенные улучшения/списана стоимость отделимых улучшений, подлежащих компенсации арендодателем (на основании документа, свидетельствующего о передаче объекта);
Дебет 76 Кредит 68 — начислен НДС.

Арендатор не может учесть полученный объект в составе основных средств или МПЗ. Это связано с тем, что по условиям договора собственником производимого улучшения является арендодатель (п. 35 Методических рекомендаций, утвержденных приказом Минфина России от 13 октября 2003 г. № 91н, п. 1 ст. 623 ГК РФ , п. 4 и 5 ПБУ 6/01).

Передача отделимых улучшений арендодателю может быть осуществлена на безвозмездной основе/по договору дарения (п. 1 ст. 572 ГК РФ ).

В зависимости от системы налогообложения, применяемой организацией, осуществляется расчет налогов при производстве отделимых улучшений арендованного имущества.

https://www.youtube.com/watch?v=8x6cFk6fv8A

Организация применяет общий режим налогообложения

Порядок отражения отделимых улучшений зависит от условий компенсации улучшений арендодателем:

компенсируются;
не компенсируются.

Если арендодатель не компенсирует стоимость отделимых улучшений, то их учет осуществляется в составе собственного имущества арендатора. Получив на баланс отделимые улучшения (как отдельный объект имущества), арендатор должен списать его стоимость:

путем начисления амортизации — если полученный объект признается амортизируемым имуществом (п. 1 ст. 256 НК РФ );
всей суммой в состав материальных расходов — если полученный объект нельзя отнести к амортизируемому имуществу.

В последнем случае арендатор должен списать расходы непосредственно после ввода объекта в эксплуатацию (п. 1.3 ст. 254 НК РФ ).

Арендатор руководствуется приведенным выше порядком при методе начисления (п. 1 ст. 272 НК РФ ).

При применении кассового метода в обязанности арендатора входит также оплата (компенсация) поставщику (подрядчику, персоналу) стоимости объекта улучшений (п. 3.1 ст. 273 НК РФ ).

В том случае, если арендодатель не компенсирует стоимость отделимого имущества, арендатор должен демонтировать произведенный объект (ст. 622, п. 1 ст. 623 ГК РФ).

При этом если объект использовался в деятельности, направленной на получение дохода, при расчете налога на прибыль можно произвести учет затрат на демонтаж отделимого улучшения (п. 1 ст. 252, п. 1.8, 1.9 и 1.20 ст. 265 НК РФ).

Момент признания расходов зависит от метода учета доходов и расходов, который применяет организация:

метод начисления — арендатор должен уменьшить налоговую базу в том отчетном (налоговом) периоде, к которому относятся доходы (п. 1 ст. 272 НК РФ );
кассовый метод — расходы, связанные с демонтажем, должны быть оплачены (п. 3 ст. 273 НК РФ ).

При расчете налога на прибыль арендатор должен отразить расходы, связанные:

с консервацией основного средства (временный вывод из использования) — если предполагается в дальнейшем использовать основное средство;
с ликвидацией основного средства (полный вывод из использования) — если организация не собирается в дальнейшем использовать демонтированный объект отделимых улучшений.

Если в договоре прописано условие о компенсации арендодателем стоимости отделимых улучшений, то право собственности на эти улучшения получает арендодатель (п. 1 ст. 623 ГК РФ ).

Арендатор может передать произведенные улучшения арендодателю на безвозмездной основе (п. 1 ст. 623, п. 1 ст. 572 ГК РФ). При этом у арендатора не появятся ни доходы, ни расходы (ст. 249, 250, п. 16 ст. 270 НК РФ).

Операция по производству отделимых улучшений подлежит обложению НДС, если относится к строительно-монтажным работам для собственного потребления (п. 1.3 ст. 146 НК РФ ). Сумма НДС, начисленная на стоимость подобных работ, должна быть принята к вычету в следующем налоговом периоде после уплаты (письмо Минфина России от 3 июля 2006 г. № 03-04-10/09).

Для возмещения НДС из бюджета арендатор должен соблюсти три условия:

перечислить в бюджет сумму НДС со стоимости строительно-монтажных работ (стоимость работ следует отразить в декларации по НДС в составе налогооблагаемых операций);
созданные улучшения должны использоваться в операциях, облагаемых НДС;
стоимость отделимых улучшений следует включить в состав расходов, уменьшающих налогооблагаемую прибыль, в том числе через амортизационные отчисления (п. 6 ст. 171 и п. 5 ст. 172 НК РФ).

Суммы входного НДС по товарам (работам, услугам), которые приобретены для создания отделимых улучшений, следует принять к вычету по мере их постановки на учет.

На порядок вычета не влияет:

факт оплаты поставщику;
окончание работ (п. 5 ст. 172 НК РФ ).

Арендатор, передавая объект арендодателю, должен начислить НДС на стоимость отделимых улучшений (п. 1 ст. 39, п. 1.1 ст. 146 НК РФ).

Если учет отделимых улучшений осуществляется арендатором в бухучете в составе основных средств, то их следует включить в базу по налогу на имущество (п. 1 ст. 374 НК РФ ).

Организация применяет УСН

Учет расходов происходит в зависимости от выбранного объекта налогообложения:

доходы — расходы, связанные с производством отделимых улучшений, не влияют на налоговую базу организации (п. 1 ст. 346.18 НК РФ );
доходы минус расходы — порядок отражения подобных расходов зависит от того, компенсирует арендодатель стоимость отделимых улучшений или нет.

При отсутствии компенсации арендатор должен списать стоимость отделимых улучшений на расходы при получении их на баланс как отдельного объекта имущества:

в составе затрат на приобретение основных средств — если поступившее имущество признается амортизируемым для целей налогообложения прибыли (п. 1.1 и п. 4 ст. 346.16, п. 1 ст. 256 НК РФ);
в составе материальных затрат после ввода объекта улучшений в эксплуатацию (п. 1.5, п. 2 ст. 346.16 и п. 1.3 ст. 254 НК РФ).

В то же время при списании расходов в уменьшение базы по единому налогу необходимо соблюсти условие об оплате всех расходов (п. 2 ст. 346.17 НК РФ ).

Если арендодатель не компенсирует стоимость отделимого улучшения, то арендатор должен демонтировать произведенный объект (ст. 622, п. 1 ст. 623 ГК РФ).

Учет затрат на демонтаж отделимого улучшения можно произвести, если они приведены в ст. 346.16 НК РФ .

При расчете единого налога арендатор должен отразить следующие возможные расходы, связанные с отделимым улучшением:

расходы на консервацию основного средства — если организация собирается в дальнейшем его использовать;
расходы на ликвидацию основного средства — если организация не собирается больше использовать демонтированный объект.

Если по договору аренды предусматривается компенсация стоимости отделимых улучшений, то право собственности на отделимые улучшения приобретает арендодатель (п. 1 ст. 623 ГК РФ ). Арендатор оформляет операцию по передаче стоимости отделимых улучшений арендодателю аналогично операции по продаже имущества (п. 1 ст. 623, п. 1 ст. 454 ГК РФ).

Арендатор вправе передать арендодателю отделимые имущества на безвозмездной основе/по договору дарения (п. 1 ст. 623, п. 1 ст. 572 ГК РФ).

Организация платит ЕНВД

Операция по получению отделимых улучшений не оказывает влияния на расчет единого налога, поскольку объектом обложения ЕНВД является вмененный доход (п. 1 ст. 346.29 НК РФ ).

Организация совмещает общую систему налогообложения и ЕНВД

Если арендованное имущество используется одновременно в деятельности, облагаемой ЕНВД, и деятельности, с которой организация платит налоги по общей системе налогообложения, то при отсутствии компенсации — стоимость отделимых улучшений следует распределить (п. 9 ст. 274 НК РФ ).

Если имущество используется в одном виде деятельности, то расходы по его улучшению распределять не потребуется.

Для распределения стоимости отделимых улучшений арендатор должен определить долю доходов от разных видов деятельности.

Доля доходов от деятельности организации на общей системе налогообложения рассчитывается по формуле:

Доля доходов от деятельности организации на общей системе налогообложения = Доходы от деятельности организации на общей системе налогообложения : Доходы от всех видов деятельности

Стоимость отделимых улучшений арендованного имущества (амортизационных отчислений по ним), относящаяся к деятельности организации на общей системе налогообложения, рассчитывается по формуле:

Стоимость отделимых улучшений арендованного имущества (амортизационных отчислений по ним), которая относится к деятельности организации на общей системе налогообложения = Стоимость отделимых улучшений арендованного имущества (амортизационных отчислений по ним) × Доля доходов от деятельности организации на общей системе налогообложения

Для расчета стоимости отделимых улучшений (амортизационных отчислений по ним), которая относится к деятельности организации, облагаемой ЕНВД, применяется формула:

Стоимость отделимых улучшений арендованного имущества (амортизационных отчислений по ним), которая относится к деятельности организации, облагаемой ЕНВД = Стоимость отделимых улучшений арендованного имущества (амортизационных отчислений по ним) — Стоимость отделимых улучшений арендованного имущества (амортизационных отчислений по ним), которая относится к деятельности организации на общей системе налогообложения

При расчетах арендатор должен использовать показатели за месяц, в котором производится распределение расходов по улучшению имущества.

Выплаты, относящиеся к деятельности организации на общей системе налогообложения за месяц, при определении налоговой базы по налогу на прибыль за отчетный (налоговый) период следует суммировать нарастающим итогом (письма ФНС России от 23 января 2007 г. № САЭ-6-02/31 и Минфина России от 24 января 2007 г. № 03-04-06-02/7).

Распределение суммы входного НДС, выделенной в счете-фактуре по товарам, приобретенным для создания улучшений, осуществляется согласно методике, указанной в п. 4 ст. 170 НК РФ :

НДС, который можно принять к вычету = НДС, выделенный в счете (счете-фактуре) × Стоимость отгруженных за налоговый период товаров (работ, услуг, имущественных прав), реализация которых облагается НДС: Общая стоимость товаров (работ, услуг, имущественных прав), отгруженных за налоговый период

Полученная доля расходов по деятельности организации, облагаемой ЕНВД, суммируется с НДС, который нельзя принять к вычету (п. 2.3 ст. 170 НК РФ ).

Источник: https://www.zakonprost.ru/content/info/1356

Подводные камни учета затрат по улучшению арендованного имущества

Воспроизведение, последующее распространение, сообщение в эфир или по кабелю, доведение до всеобщего сведения статей с сайта разрешается правообладателем только с обязательной ссылкой на печатное СМИ с указанием его названия, номера и года выпуска.

Арендаторам помещений, будь то офисы или производственные площади, нередко приходится вкладывать собственные средства, чтобы довести имущество до состояния, в котором его можно использовать по назначению. Ведь у каждого арендатора свой взгляд на то, как должен выглядеть офис, торговый зал или производственное помещение.

И здесь важны не только месторасположение и метраж, но и планировка и отделка помещения. Поэтому на практике арендаторы нередко производят улучшения арендованного имущества. Планирование и учет таких затрат — непростой участок работы специалистов экономических и финансовых служб предприятия.

Какие суммы по улучшению арендатору можно учесть единовременно в текущих расходах, а какие следует учитывать обособленно в составе основных средств? Можно ли распределить затраты по улучшению планомерно на срок действия договора? Какие улучшения арендатор обязан передать собственнику, а какие может оставить себе? Ответы на эти и другие вопросы — в настоящей статье.

По договору аренды арендатор получает от арендодателя имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 Гражданского кодекса РФ; далее — ГК РФ).

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (п. 1 ст. 614 ГК РФ).

Функции обеспечительного платежа при получении имущества в аренду

Договором аренды может быть предусмотрено, что надлежащее исполнение финансовых обязательств арендатора обеспечивается банковской гарантией, задатком, удержанием имущества должника, поручительством и другими способами, предусмотренными законом или договором (п. 1 ст. 329 ГК РФ).

Выплата обеспечительного платежа арендатором является одним из способов обеспечения исполнения обязательств по договору аренды.

Обеспечительные меры в качестве гарантийного взноса или задатка не считаются расходом у передающей стороны и доходом у получающей стороны, поскольку согласно п. 32 ст. 270 Налогового кодекса РФ (далее — НК РФ) при определении налоговой базы не учитываются расходы в виде имущества или имущественных прав, переданных в качестве залога или задатка.

Это объясняется тем, что первоначально гарантийный задаток (обеспечительный взнос) носит лишь характер удостоверения намерения стороны совершить сделку.

После того как договор начинает исполняться, задаток приобретает платежную функцию, и только если нарушаются обязательства по договору, функция задатка становится обеспечительной.

Если арендатор надлежащим образом исполняет свои обязательства по договору, то гарантийный взнос или задаток, как правило, возвращается по окончании срока договора аренды.

Договором аренды может быть предусмотрено, что арендатор уплачивает обеспечительный платеж, который засчитывается в счет исполнения обязательств по уплате арендной платы за конкретный месяц аренды объекта недвижимости (за последний месяц, за два последних месяца срока аренды и т. д.) (п. 1 ст. 329, ст. 421 ГК РФ).

Формулировка договора в этом случае может быть следующей: «Арендатор уплачивает обеспечительный платеж в размере ___________ в срок до ___. Обеспечительный платеж засчитывается в счет арендной платы за __________ месяц срока действия договора аренды».

Таким образом, сумма обеспечительного платежа, засчитываемая в счет будущей арендной платы, выполняет как обеспечительную, так и платежную функцию.

Источник: https://economist-info.ru/magazine-articles/show/131/