Аренда квартир для сотрудников
Владельцы предприятий зачастую сталкиваются с дефицитом компетентных кадров. Подобная ситуация вынуждает их «выписывать» персонал из других регионов России или из-за границы, а также командировать собственных работников на некоторое время в другие компании.
В таких случаях работодателям приходится обеспечивать специалистов жильем, то есть снимать для них комнаты или целые квартиры. В этой статье мы расскажем о том, как выполняется аренда квартир для сотрудников, и обсудим некоторые бухгалтерские детали.
Какие особенности имеет аренда квартир для сотрудников организации
Аренда квартир для сотрудников компаний – это обычная практика. Предприятиям очень часто приходится предоставлять своим работникам съемную жилплощадь как на короткий, так и на длительный срок.
Чаще всего организации берут в аренду не одну, а сразу несколько квартир, причем предпочтение отдается не «однушкам», а двух-, трех- и многокомнатным, которые находятся в шаговой доступности от метро или офиса компании.
Аренда, субаренда, поднайм, безвозмездное пользование – все эти понятия имеют прямое отношение к ситуации, когда работодателю необходимо обеспечить сотрудника жильем. Термины отражают разнообразие вариантов того, какой договор можно заключить в подобной ситуации. Каждый вариант обладает как достоинствами, так и недостатками, поэтому требует взвешенного анализа.
Многие крупные организации готовы обеспечивать своих высококвалифицированных сотрудников наемными квартирами в целях их материального стимулирования. Арендные взаимоотношения могут оформляться различными способами, от которых зависит порядок налогообложения, ответственность перед владельцем жилплощади и пр. Но обо всем по порядку.
Один из наиболее распространенных вариантов – работник компании самостоятельно заключает договор аренды квартиры с ее владельцем, а работодатель лишь компенсирует его убытки (например, в виде прибавки к зарплате).
Давайте рассмотрим подробнее, какие существуют варианты контрактов на аренду жилплощади.
Как составить договор аренды квартиры для сотрудников
Распространенной практикой при заключении трудовых соглашений с иностранными сотрудниками или специалистами, переведенными из других регионов, является включение в такой контракт или ознакомление работника с положением имеющегося в организации коллективного договора о представлении ему жилплощади.
Не следует полагать, что такое жилье предоставляется безвозмездно. Организации обычно берут квартиры для сотрудников в аренду.
Именно частные квартиры набирают все большую популярность как место проживания командированных работников. И это понятно, ведь гостиницы и отели с доступными ценами сейчас в большом дефиците.
На какие же нюансы следует обратить особое внимание при заключении договора аренды с владельцем квартиры – физическим лицом?
В пункте 2 статьи 30 ЖК РФ прописано, что владелец жилплощади имеет право передавать свое имущество (принадлежащее ему на праве собственности) во владение или пользование другому физлицу на основании:
- договора найма;
- договоренность о безвозмездном пользовании;
- иных норм закона.
Соответственно, юрлицо может пользоваться имуществом собственника на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом норм гражданского и жилищного законодательства.
Давайте разберемся, имеет ли предприятие право арендовать квартиры для своих работников и в чем отличие такого жилья от служебных помещений.
Служебные жилые помещения предназначены для проживания граждан в связи с характером их трудовых отношений с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным унитарным предприятием, государственным или муниципальным учреждением, в связи с прохождением службы, в связи с назначением на государственную должность Российской Федерации или государственную должность субъекта Российской Федерации либо в связи с избранием на выборные должности в органы государственной власти или органы местного самоуправления (статья 93 ЖК РФ).
Следовательно, служебные помещения могут предоставляться строго очерченному кругу лиц и исключительно в силу специфики их деятельности, которая требует проживания непосредственно по месту службы или рядом с ним.
Порядок предоставления таких помещений строго регламентирован жилищным законодательством.
В статье 100 ЖК РФ прописано, что собственник помещения и сотрудник должны заключать договор найма специализированной жилплощади.
Если говорить о работниках негосударственных компаний, то они не могут претендовать на получение служебного жилья. При этом организации, в которых они трудятся, вправе заключать договоры аренды квартир для сотрудников с физическими или юридическими лицами, а также компенсировать расходы, которые служащий несет при самостоятельном найме.
https://www.youtube.com/watch?v=FFU5tJ4EtDY
На каких правовых основаниях организации могут осуществлять аренду квартир для сотрудников?
Юрлица могут получать жилплощадь во владение или пользование в соответствии с договором аренды или иными контрактами (пункт 2 статьи 671 ГК РФ). Документы обязательно оформляются в письменном виде вне зависимости от длительности их действия (пункт 1 статьи 609 ГК РФ).
А в соответствии с нормами пункта 2 статьи 609 и пункта 2 статьи 651 ГК РФ, договор аренды квартиры для сотрудника сроком более года должен быть зафиксирован в органах госрегистрации. Не следует забывать, что жилое помещение может использоваться только для проживания граждан (пункт 2 статьи 288 ГК РФ и пункт 1 статьи 17 ЖК РФ).
Юрлицо также может использовать жилплощадь исключительно в этих целях (пункт 2 статьи 671 ГК РФ).
- Двусторонний договор аренды жилого помещения.
Каким образом происходит процедура заключения двустороннего договора аренды квартиры для сотрудника (между организацией-арендатором и владельцем жилплощади-арендодателем)?
В таком договоре работник организации-арендатора не фигурирует, однако из его текста должно быть понятно, что квартира будет использоваться именно для его проживания. Также должны быть указаны значимые условия: объект аренды, ее сроки и стоимость.
Если в трудовом соглашении прописано частичное возмещение арендной платы работнику, то в контракте указывается именно оно. Если арендная плата выше, чем сумма компенсации, то работник сам оплачивает владельцу помещения разницу. Для этого заключается отдельный договор, предмет которого компанию интересовать не должен, так как в этих взаимоотношениях она уже не участвует.
Отдельно стоит рассказать о гарантийном платеже. Зачастую он назначается прямо в договоре и по истечении его срока возвращается арендатору.
Если имуществу был причинен материальный ущерб или обязательные платежи не были выплачены в полном объеме, из гарантийного платежа вычитается сумма долга или убытков.
Таким образом, компания становится ответственной за действия работника, повлекшие за собой определенный ущерб.
Иногда в договоре прописывается порядок оплаты коммунальных услуг – к примеру, обязательство арендатора оплачивать их самостоятельно. При этом если такая обязанность будет передана жильцу, то есть сотруднику компании, то это следует отметить в акте приема-передачи жилплощади.
В разделе «Права и обязанности» следует прописать, что арендодатель готов предоставить жилое помещение и находящееся в нем имущество в состоянии, удовлетворяющем требования договора и соответствующем назначению арендованного жилого помещения. Кроме того, квартира должна быть пригодна для проживания, работнику компании-арендатора должен быть обеспечен беспрепятственный доступ в нее.
Сам арендатор должен использовать жилплощадь и имущество по прямому назначению, своевременно вносить арендную плату, оплачивать коммунальные услуги, а также содержать квартиру в технически исправном состоянии, соблюдать санитарные нормы и правила.
Пожалуй, самым важным является пункт о цене договора. В документе необходимо четко зафиксировать сумму, которую арендатор должен будет платить за квартиру, а также указать порядок оплаты: в каком виде (наличными или на расчетный счет), в какие сроки, каковы последствия просрочки платежа.
Чтобы арендодатель не мог поднимать арендную плату каждый месяц, необходимо прописать в договоре, что пересмотр платы может производиться не чаще одного раза в год и по соглашению сторон.
- Трехсторонний договор аренды жилого помещения.
При подписании договора на аренду квартиры для сотрудника между тремя сторонами арендодателем будет являться владелец жилплощади, арендатором – компания-работодатель, а специалист будет выступать в роли третьей стороны, у которой есть свои права и обязательства.
Квартира в этом случае предоставляется исключительно для того, чтобы там проживал работник организации. Вероятно, именно он будет исполнять обязанности по уплате коммунальных платежей и пр. А вот плату за наем должен вносить арендатор, то есть компания. На сотрудника также лягут обязательства по компенсации материального урона, причиненного имуществу.
При заключении договора все три стороны подписывают акт о техническом состоянии квартиры, количестве мебели и прочего имущества. Это необходимо и арендодателю, который сможет предъявить претензии арендатору, утратившему или испортившему его имущество, и самому арендатору.
Если арендатор предоставил жильцу имущество с уже имеющимися недостатками, это необходимо зафиксировать в акте, чтобы в дальнейшем владелец жилья не мог высказывать претензии по этому поводу. К примеру, пенсионерка, сдавшая квартиру на длительный срок, может просто забыть, что диван был сломан еще в тот момент, когда она передавала ключи новому жильцу.
Компания-работодатель в этом случае практически ничем не рискует. Поэтому владельцы организаций предпочитают именно такой вариант.
Как должна производиться оплата аренды квартиры для сотрудника
Как было сказано выше, любая организация имеет полное право заключать договоры аренды квартир для сотрудников. А вот каким образом происходит возмещение затрат, необходимо описать подробнее.
Если компания сама подписывает договор аренды квартиры для сотрудника и берет на себя обязательства по оплате связанных с наймом расходов, арендная плата считается натуральной формой оплаты труда работника (статья 131 ТК РФ).
Источник: https://biznes-resurs.ru/info/arenda_kvartir_dlya_sotrudnikov
Сдача квартиры в наём (аренду): какие налоги платить и как выгоднее (НДФЛ, УСН)
Вы сдаете квартиру и хотите знать, сколько налогов нужно заплатить, чтобы спать спокойно? Расклад с налогообложением сдачи в аренду (наем) квартир следующий.
Если вы физическое лицо, не зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя, то должны заплатить государству налог на доходы физических лиц (НДФЛ) в размере 13% от полученной с квартирантов платы.
По окончании года до 30 апреля следующего года вы должны подать в налоговую инспекцию декларацию (по форме 3-НДФЛ), указав там весь полученный за год доход от сдачи квартиры.
И в срок до 15 июля уплатить сумму налога в бюджет.
Обратите внимание, если вы сдали квартиру не другому физическому лицу, а организации, то это юридическое лицо должно удерживать 13% НДФЛ и перечислить налог в бюджет сразу при выплате вам ежемесячного дохода.
В данном случае организация выступает налоговым агентом и обязана удержать НДФЛ в соответствии с требованием Налогового кодекса.
Но даже если по каким-то причинам она это не сделает, вас это не избавляет от самостоятельного декларирования дохода и уплаты налога по итогам года. А если удержит, то подавать по году декларацию вам не нужно.
Если вы зарегистрированы в качестве индивидуального предпринимателя без образования юридического лица, то налог будет скромней. Сколько именно? Возможны два варианта:
- Вы подаете заявление на применении упрощенной системы налогообложения (УСН) с объектом обложения «доходы», и платите 6% с полученной от квартиросъемщиков платы.
- Вы покупаете патент в рамках патентной системы налогообложения и платите фиксированную сумму в год, не зависящую от того, сколько вы выручили от сдачи квартиры. Стоимость патента устанавливается в каждом регионе местным законом, плюс зависит от площади помещения. Рассчитать стоимость для вашего случая можно с помощью онлайн-калькулятора на официальном сайте ФНС: https://patent.nalog.ru/
Как показывает практика, покупка патента позволяет сэкономить даже по сравнению с УСН 6% с дохода.
Причем патент можно купить не обязательно в начале года, но и в середине, заплатив из расчета оставшихся до конца года месяцев. Рекомендуем рассмотреть этот вариант.
Его минус только в том, что если вы не сможете сдать квартиру и она будет простаивать, это никак не повлияет на стоимость патента, все равно придется заплатить.
На первый взгляд, регистрация в качестве индивидуального предпринимателя (ИП) выглядит более выгодным вариантом налогообложения, чем платить 13%. Но нужно учесть такой момент. Даже если вы ИП без наемных работников (т.е.
не выплачиваете заработную плату другим лицам), за год вы должны заплатить за себя 22 261 рубль 38 копеек страховых взносов (отчисления в пенсионный фонд и фон мед. страхования; цифра приведена за 2015 год). Причем независимо от того, получили ли вы хоть 1 копейку дохода или нет. А если получили хороший доход, более 300 тыс.
рублей за год, то придется в дополнение к указанной выше фиксированной сумме прибавить еще 1% от всего дохода, превышающего 300 тыс. руб. Правда, если вы платите 6% на УСН, то данные взносы уменьшат сумму налога, который вы платите по упрощенной системе.
В целом, может оказаться, что регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя ради сдачи одной недорогой квартиры невыгодно, проще отдать государству 13% — прикиньте сами исходя из суммы, за которую сдаете квартиру.
Еще совет.
Если вы собираетесь исправно платить 13% налога, в договоре найма (аренды) лучше указать сумму ежемесячной платы без учета коммунальных платежей, и указать, что коммунальные платежи квартиросъемщик уплачивает за свой счет помимо платы за наём. Смысл тут в том, что если указать суммы ежемесячной платы с учетом платежей или прописать, что ежемесячная плата увеличивается на коммунальные платежи, суммы «коммуналки» также попадут под 13% налога.
Проблема в том, что расходы в виде коммунальной платы, ремонта и другие ваши затраты на содержание помещения налогооблагаемую базу, увы, не уменьшают.
Дело в том, что Налоговый кодекс предусматривает ситуацию, когда доходы лица с целью обложения НДФЛ уменьшаются на сумму его расходов, связанных с выполнением работы или оказанием услуги.
Но аренда (или сдача в наём) – это не «работа» и не «услуга», поэтому воспользоваться этим положением ст. 221 Налогового кодекса не получится.
Кстати, аренда квартиры и сдача квартиры в наём – это разные договоры, в чем отличие мы рассказали в статье «Сдаем квартиру в аренду или в наём, в чем разница?».
На налогообложение вид договора в данном случае не влияет, но нужно учитывать, по какой форме заключать договор.
И даже если вы не юрист, слабо разбираетесь в нюансах договорного права, с помощью нашего бесплатного сервиса можно за 15 минут подготовить профессиональный договор аренды или найма квартиры – достаточно по шагам выбрать ключевые варианты конкретно для вашего случая.
Источник: https://www.sberometer.ru/kvartira/arenda-kvartir-nalog.php
Налог со сдачи квартиры в аренду: документы, декларация, как и кто обязан платить | Юридические Советы
Последнее обновление Апрель 2018
Ни для кого не секрет, что в современных экономических условиях рынок недвижимости переживает спад. Но, несмотря на это, многие владельцы продолжают сдавать в аренду собственные квартиры, желая тем самым получить дополнительный доход.
Какие документы нужно оформить при сдаче жилья в аренду, какие налоги заплатить, какая ответственность предусмотрена для нарушителей – ответы на эти и другие вопросы Вы найдете в нашей статье.
Если Вы владеете квартирой (комнатой или прочими жилыми помещениями), которую планируете сдавать, то Вам нужно знать, какие документы нужно для этого оформить, а также какой налог при сдаче квартиры.
Заключение договора
Законом предусмотрено, что договоренность между Вами (арендодателем) и арендатором должна быть оформлена письменно в виде соглашения. Какая-либо типовая форма для договора не зафиксирована, но при этом в тексте обязательно должны быть указаны:
- предмет договора, которым выступает квартира (комната). В договоре указывают полный адрес имущества;
- порядок расчетов. В данной графе описывают размер оплаты и периодичность ее внесения. Как правило, наниматель производит оплату каждый месяц (реже – раз в квартал) в определенной фиксированной сумме. Также возможен вариант, когда арендная плата определяется ежемесячно путем расчетов (например, с учетом индекса инфляции, курса доллара, стоимости коммунальных услуг и т.п.). При заключении договора Вы как собственник имеете право зафиксировать возможность повышения стоимости аренды, но с учетом определенных ограничений (к примеру, не чаще, чем раз в год, и не более, чем на 10%).
- реквизиты сторон (паспортные данные, адреса регистрации, ИНН).
- дата и место заключения договора.
Вы можете дополнить договор прочей информацией, которая, по Вашему мнению, является существенной.
Гарантии платежа
Не лишним будет прописать условия получения и возврата задатка и его сумму. При сдаче в аренду жилья квартирантам, Вы можете потребовать внести так называемый гарантийный платеж – оплату за последний месяц проживания.
Эти деньги будут для Вас своеобразной подстраховкой на случай, если наниматель решит съехать раньше времени и откажет в оплате. Также гарантийный платеж можно использовать в качестве компенсации за испорченную мебель, сантехнику и прочее имущество.
Само собой, все подобные нюансы должны быть учтены в договоре.
Срок действия договора
Важно указать в соглашении срок его действия. Подобные договоры заключаются сроком от 1 месяца до 5 лет, и если Вы не укажите иного, то он считается действующим по максимальному сроку (5 лет). Целесообразно выделить отдельный пункт, в котором прописать, на какое время Вы сдаете квартиру и каким образом Вы или арендатор можете расторгнуть договоренность.
Тут обычно указывают время, за которое каждая из сторон обязана уведомить другую о планируемом расторжении соглашения.
Также Вы можете указать условия, при которых имеете право самолично прекратить договорные отношения (систематическое нарушение сроков оплаты, неприемлемое состояние жилья, проживание прочих лиц, которые не являются арендаторами, и т.п.).
<\p>
После составления договора и уточнения всех необходимых условий, соглашение скрепляется личными подписями сторон, после чего считается заключенным. Регистрация договора у нотариуса не требуется.
При заключении соглашения сроком от 12 месяцев, считается, что его необходимо регистрировать в Росреестре. Но ввиду того, что ГК РФ и закон №112-ФЗ данной нормы не содержит, многие владельцы не обращаются в органы ЕГРП для регистрации. При этом существует риск предъявления претензий со стороны контролирующих органов. В целях снижения риска Вы можете заключить договор сроком на 11 месяцев.
Акт приема-передачи
Передача жилья с пользование нанимателю оформляется актом приема-передачи, который датируется днем въезда съемщика.
Скрупулезные собственники обычно указывают в акте все ценное имущество, которое находится в квартире и передается жильцу в пользование.
Если Вам попался недобросовестный наниматель, то при наличии акта с перечнем Вам будет проще доказать факт пропажи имущества и вернуть его или компенсировать его стоимость.
Подтверждение оплаты
Подписав соглашение и передав жилье в пользование квартиранту, Вы имеете право требовать с него оплаты согласно оговоренным условиям. Очень важно письменно фиксировать все факты передачи денег – это поможет избежать возможных разногласий. Оплата по договору может осуществляться двумя путями:
- Наниматель передает Вам деньги наличными. Каждый акт передачи необходимо оформлять распиской с указанием суммы и даты, после чего скреплять документ подписями сторон. Это будет служить подтверждением оплаты (для жильца) и получения денег (для Вас);
- Средства поступают на Ваш расчетный счет в безналичной форме. Такой способ имеет ряд преимуществ: во-первых, это удобной, так как нет необходимости тратить время на личную встречу, во-вторых, платежные документы (квитанция, платежное поручение, банковская выписка) в данном случае заверяются банком, а, следовательно, являются куда более надежным подтверждением оплаты, нежели расписка.
Стоит отметить, что, несмотря на безусловное преимущество безналичных расчетов, арендаторы предпочитают встречаться с жильцами лично и, как правило, на съемной квартире. Под предлогом получения денег собственник оценивает состояние жилья и благонадежность нанимателей.
Если помимо арендных платежей Вы взымаете с квартирантов стоимость коммунальных услуг, то их размер стоит отдельно указать в расписке (при банковских расчетах – требовать оплату отдельной квитанцией). Это поможет Вам избежать возможных неточностей и путаницы.
Налоги при сдаче квартиры: документы, расчеты, сроки оплаты
Если Вы решили сдавать собственную квартиру в аренду, то Вам нужно знать, что по закону доход от такой деятельности подлежит налогообложению. Существует несколько способов уплаты налога со сдачи квартиры в аренду, рассмотрим каждый из них и с помощью примеров определим, каким образом сделать платеж минимальным.
Оплата НДФЛ
Данный способ выполнения обязательств является самым простым, так как не требует от арендодателя регистрации и дополнительных документов. Все, что Вам нужно – составить декларацию по форме 3-НДФЛ и подать ее в фискальный орган. Бланк декларации Вы можете получить одним из удобных для Вас способов:
- лично обратиться за документом в ИФНС по месту жительства и заполнить его на месте по образцу;
- скачать форму на официальном сайте налоговой и заполнить ее дома самостоятельно (Декларация 3НДФЛ за 2015 год), код дохода указывать 1400;
- зарегистрироваться на сайте ФНС и, используя «Личный кабинет», заполнить форму и отправить ее по электронной почте.
Составление декларации не является слишком сложной процедурой. В бланке Вам нужно заполнить свои персональные данные (ФИО, ИНН, адрес прописки и т.п.), указать доход, полученного от сдачи жилья в аренду по итогам года, а также сумму сбора, которая составляет 13% от доходов.
При сдаче квартиры в аренду важно не просрочить подачу декларации и оплату налога.
- Заполненную декларацию по форме 3-НДФЛ за 2016 год нужно предоставить в ИФНС до 30 апреля 2017 (за 2017 год – до 30.04.2018),
Источник: https://juresovet.ru/sdacha-kvartiry-v-arendu-nalog-s-arendy-dokumenty-deklaraciya/
Квартира для сотрудника: налоги, взносы, бухучет
Организация — собственник имущества может предоставить своему работнику жилье на основании договора коммерческого найма или договора безвозмездного пользования (ссуды). Рассмотрим расчет налогов, страховых взносов и бухгалтерский учет в каждом из этих случаев.
Договор коммерческого найма: налоги, взносы, бухгалтерский учет
Если квартира предоставляется работнику по договору коммерческого найма, он несет расходы в виде платы за жилое помещение.
Заключенный с работником договор коммерческого найма является гражданско-правовым. Поэтому сотрудник выступает в качестве потребителя услуг.
Возникает ли при этом у него доход? На этот вопрос ответила В.М. Акимова.
Вот что она сказала: «Если работодатель предоставляет сотруднику жилье на возмездной основе (к примеру, сотрудник вносит арендную плату и оплачивает коммунальные расходы), то дохода, подлежащего налогообложению, в связи с предоставлением жилого помещения не возникает» .
Как видим, в данном случае оснований для начисления и удержания НДФЛ нет.Если цены ниже рыночных. Приведенное выше утверждение не вызывает нарекания лишь в том случае, если арендная плата или «коммуналка» соответствуют уровню рыночных цен.
А если они ниже? Нужно ли удерживать НДФЛ с разницы между фактической суммой арендной платы, которая взимается с работника, и ее рыночным уровнем?
До 2012 года. Если доходы и расходы по договору коммерческого найма в целях исчисления налога на прибыль были признаны до 1 января 2012 года, для ответа на эти вопросы следовало руководствоваться отмененной ныне статьей 40 Налогового кодекса.
С 1 января 2012 года.
Если доходы и расходы по договору коммерческого найма в целях исчисления налога на прибыль признаются после 1 января 2012 года, то к взаимоотношениям работника и организации следует применять новый порядок признания лиц взаимозависимыми.
Он описан в новом разделе V.1 «Взаимозависимые лица. Общие положения о ценах и налогообложении. Налоговый контроль в связи с совершением сделок между взаимозависимыми лицами. Соглашение о ценообразовании» Налогового кодекса.
Согласно подпункту 10 пункта 2 статьи 105.1 Налогового кодекса взаимозависимыми, в частности, признаются физические лица, если одно физическое лицо подчиняется другому по должностному положению.
Таким образом, формально компания и работник являются взаимозависимыми лицами. Вполне возможно, что условия договора коммерческого найма между ними будут отличаться от условий договора между несвязанными лицами. Например, стороны установят заниженную арендную плату.
Для целей исчисления НДФЛ это значит, что арендатор получил облагаемый доход в виде экономии на затратах. Порядок выявления и налогообложения такого рода доходов установлен в статье 105.3 Налогового кодекса. Обязанность по их выявлению возложена на налоговых инспекторов.
Будут ли налоговики на практике отслеживать операции в данной сфере? Мы можем только предположить. По нашему мнению, вполне возможно, что ввиду невеликого масштаба цен по таким договорам они не станут уделять пристального внимания таким сделкам. Однако пока не сложилась арбитражная практика по данному вопросу, судить довольно сложно.
https://www.youtube.com/watch?v=QOLY50MxtlE
Порядок начисления и уплаты страховых взносов регулирует Федеральный закон от 24.07.2009 № 212-ФЗ «О страховых взносах в Пенсионный фонд Российской Федерации, Фонд социального страхования Российской Федерации, Федеральный фонд обязательного медицинского страхования» (далее — Закон № 212-ФЗ).
Вопрос о начислении страховых взносов по договорам коммерческого найма прокомментировала Елена Николаевна Гвоздицкая , ведущий консультант отдела по взаимодействию со СМИ ПФР:
«На основании части 1 статьи 7 Закона № 212-ФЗ подлежат обложению в части, не возмещенной сотрудником, выплаты, связанные с предоставлением организацией-страхователем жилых квартир своим работникам, стоимость проживания в каждой из которых определена условиями договора.
Таким образом, если работник вносит отдельно арендную плату, отдельно полностью погашает коммунальные платежи, объекта обложения страховыми взносами не возникает».
Арендная плата. По общему правилу предоставление имущества в пользование является объектом налогообложения НДС (подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). Однако есть специальная норма подпункта 10 пункта 2 статьи 149 Налогового кодекса. Ею установлено, что услуги по предоставлению в пользование жилых помещений в жилищном фонде всех форм собственности не облагаются НДС.
Источник: https://www.Zarplata-online.ru/art/149583-kvartira-dlya-sotrudnika-nalogi-vznosy-buhuchet-
С 1 июля налоговая контролирует счета россиян
Ранее в СМИ упоминалась информация:
С 1 июля 2018 года вступают в силу поправки в Налоговый кодекс РФ, согласно которым россиянам возможно придется доказывать, что те или иные денежные средства, поступившие на их банковский счет, не являются доходом. ФНС, в свою очередь, сможет самостоятельно облагать налогом и штрафом те средства, которые посчитала доходом при отсутствии доказательств со стороны россиян.
Все банки будут обязаны предоставлять налоговой службе информацию по движению денег на банковских картах физических лиц по запросу. Чтобы доказать, что денежные средства – не доход, необходимо будет подготовить необходимые справки, согласно которым налоговая поверит, что деньги вы получили от друзей, знакомых и т. д.
В противном случае россиянам может грозить штраф в размере 20% от суммы неоплаченного налога, а также пени и сам налог.
Категория граждан, которые попадают в зону риска:
— неработающие супруги, получающие «карманные» деньги,
— совершеннолетние дети, получающие какие-либо деньги от родителей,
— граждане, получающие прибыль от сдачи квартир и помещений в аренду,
— фрилансеры, которые получают вознаграждение на банковскую карту,
— продавцы, которые продали что-либо через сайты бесплатных объявлений и др.
Банк, при поступлении денежной суммы, может ее заблокировать и потребовать от вас документ, подтверждающий законность получения денег, что данные средства не являются средствами, нажитыми преступным путем, не являются доходом от незаконной предпринимательской деятельности и т.д., поэтому ниже представлен образец расписки, которая может помочь в ряде случаев быстро разблокировать средства.
По данному вопросу также есть следующие разъяснения:
Подпункт 1.1 статьи 86 Налогового кодекса, который обязывает банки сообщать налоговикам об открытии/закрытии счетов физлиц, действует с 1 сентября 2016 года.
Те же формулировки, но в другом пункте существовали в НК РФ с 1 июля 2014 года.
А с 1 июня 2018 года банки по запросам налоговых органов также должны предоставлять справки о наличии счетов, вкладов (депозитов), об остатках и движении денежных средств еще и по счетам в драгоценных металлах.
Запросить информацию о счетах, вкладах и электронных кошельках налогоплательщика налоговые органы могут только при проведении проверок в отношении этих лиц.
Например, гражданин направил заявление о получении налогового вычета за покупку квартиры, не имея официального дохода. В этом случае налоговая может заинтересоваться поступлениями на счета такого налогоплательщика.
При этом такие сведения налоговые органы могут запросить при согласии руководителя Управления ФНС России по субъекту РФ или руководства ФНС России.
Информация о начислении налогов и штрафов за все невыясненные поступления на карты граждан не соответствует действительности.
Переводы денежных средств на карту физлица не облагаются НДФЛ
В своих разъяснениях ФНС России ссылается на положения НК РФ, согласно которым:
не признаются доходами средства, полученные в результате совершения операций между членами семьи и (или) близкими родственниками (за исключением доходов, полученных в результате заключения между ними договоров или трудовых соглашений);
не подлежащими налогообложению признаются доходы в денежной форме, получаемые налогоплательщиками от физлиц в порядке дарения.
Исходя из вышеизложенного следует, что сам по себе перевод денежных средств на карту налогоплательщика не означает получение физлицом дохода, подлежащего налогообложению НДФЛ.
Сообщается, что обязанность уплаты НДФЛ возникает, если денежные средства поступили на счет в качестве оплаты товаров, услуг, вознаграждения за трудовые обязанности или по договорам гражданско-правового характера.
Документ:
- «Обзор: Декларация по НДС за II квартал: обзор разъяснений Минфина и ФНС»
- Письмо ФНС России от 27.06.2018 N БС-3-11/4252
Источник: https://Advokatorium.com/index.php/ru/news/rossiyan_zastavyat_otchityvatsya_za_dengi_postupivshie_na_karty_s_1_iyulya_2018_goda
АвтоЮрист юридическая помощь
Особенности исчисления налога налоговыми агентами Из вышесказанного следует, что при выплате заработка увольняемому специалисту на карту НДФЛ необходимо перевести в этот же день.
В случае оплаты труда из кассы организации – допускается уплата налога на следующий день. Связь работника и работодателя Подоходный налог с заработка, получаемого на предприятии, исчисляет и уплачивает за персонал работодатель.
Однако, он только осуществляет данные операции и отчитывается по ним перед государством. Налоговая нагрузка ложится на самих работников, т.е. 13% дохода вычитается из их заработной платы. На вопрос, кто фактически платит НДФЛ, работник или работодатель, ответ ясен.
Последний является налоговым агентом, осуществляющим выплату налога на доходы физических лиц вместо сотрудников, но за их счет.
Внимание
Сначала определяется вычет по НДФЛ путем деления начисленных дивидендов конкретного участника на общую сумму начисленных дивидендов всех участников и умножения на полученные суммы. Далее осуществляется расчет НДФЛ: разность между начисленными участнику дивидендами и вычетом по НДФЛ с них умножается на 13%.
Перечислять налог с дивидендов нужно не позднее дня, который следует за днем их выплаты. Самостоятельный отчёт В большинстве случаев НДФЛ платится за физических лиц их работодателями.
Они же сдают отчетность в налоговые органы. Однако, отдельные категории граждан в определенных ситуациях обязаны делать это самостоятельно.
Как заключить договор с физ. лицом чтобы не платить за него налоги
Это правило следует из положений статей 41 и 210 НК РФ. Такой займ облагается по обычной ставке 13%. При получении беспроцентного займа у заемщика не возникает экономической выгоды.
Следовательно, облагать НДФЛ нечего.
Но, если такой заем получен от юридического лица, то заемщик получает выгоду в виде экономии на процентах по банковскому кредиту. Согласно налоговому законодательству она является прямым доходом – материальной выгодой, и подлежит обложению НДФЛ.
Статья 210.
Налоговая база В случае аренды юридическим лицом помещения у гражданина оно становится налоговым агентом.
Ндфл с физ лиц за услуги если не сотрудник
Они могут признать его трудовым (ст.11 ТК РФ), и если это произойдет, то организацию могут оштрафовать на основании ст.5.27 КоАП РФ за подмену трудового договора договором подряда.
Кроме того, организации придется еще выплатить работнику некоторые суммы (например, компенсацию за отпуск), а также перечислить недоплаченные налоги (НДФЛ, взносы в ПФР). Заметим, что признать договор подряда трудовым проверяющие могут только в судебном порядке.
Кто в теории и на практике платит НДФЛ К резидентам РФ относятся российские гражданские и военные служащие.
Их доходы также облагаются НДФЛ. В зависимости от категории налогоплательщика законодательством установлены различные ставки НДФЛ, сроки отчетности по нему и ответственность за нарушения. Подоходный налог обязаны платить различные категории физических лиц.
В зависимости от того, кто платит НДФЛ, различаются и сроки перечисления налога в бюджет.
Кто в теории и на практике платит ндфл
Статья 41. Содержание и структура коллективного договора Список доходов, облагаемых НДФЛ, представлен в статье 208 НК. Причем он является открытым, что означает включение в их состав любых видов доходов, которые не отнесены законом к необлагаемым подоходным налогом.
К ним относятся, доходы от аренды, продажи имущества, страховые выплаты, дивиденды, проценты, вознаграждения за услуги или работы и др. Статья 208. Доходы от источников в Российской Федерации и доходы от источников за пределами Российской Федерации Список доходов, которые не подлежат обложению НДФЛ, установлен статьей 217 НК.
Он является закрытым и включает такие доходы, например, как пособия по безработице, пенсии, алименты.
Вознаграждение по договору оказания услуг физическим лицом облагается ндфл?
Источник: https://avtojurist-nn.ru/ndfl-s-fiz-lits-za-uslugi-esli-ne-sotrudnik/
Возмещение коммунальных платежей арендодателю-общесистемщику: в пои
аренда, предприниматель-общесистемщик, возмещение коммунальных платежей
«Уже пришли»
Собственно, итог, к которому пришли в том числе и налоговики в результате НДС-перипетий: возмещение коммунальных услуг связано с арендой и эксплуатацией недвижимости, т. е. является составляющей арендной услуги. От этого пляшем и в вопросе обложения НДС компенсации, и в вопросе «кодирования» в налоговой накладной*.
Примерно в этом фарватере уже долгое время находится позиция налоговиков по части налогообложения такой компенсации у арендодателя — ФЛП на едином налоге (категория 107.04 ЗІР):
1) если уплата/компенсация коммунальных платежей предусмотрена договором аренды, то возмещенная арендатором сумма коммунальных услуг плательщику единого налога полностью включается в доход от осуществления им деятельности по предоставлению услуг (предоставлению недвижимости в аренду);
2) если договор аренды не предусматривает уплаты/компенсации арендатором коммунальных платежей, но такие платежи арендатор все же возмещает арендодателю-ФЛП (не в составе арендной платы, а отдельно от нее), то сумму этих платежей последний обязан включить в доход, обложив налогом по избранной им ставке. А плательщик единого налога группы 2 — по ставке 15 % как доход, полученный от вида деятельности, который не указан в реестре плательщиков единого налога**.
То есть логика, в принципе, такая же. Возмещение арендатором суммы коммунальных услуг арендодателю — это та же самая арендная плата.
Главное — прописать в договоре аренды соответствующую обязанность арендатора.
«Новый поворот»?
Собственно, в отношении предпринимателей на общей системе тоже можно найти «нормальные» разъяснения (категория 104.05 ЗІР):
«Если арендодатель согласно договору аренды получает от арендатора возмещение расходов на оплату потребленных коммунальных услуг (отопления, электрической энергии, водоснабжения, водоотведения) на содержание помещения, то при исчислении объекта налогообложения арендодатель учитывает суммы такой полученной компенсации в составе дохода на основании п. 177.2 ст. 177 НКУ, а сумму средств, уплаченных поставщику коммунальных услуг, — в составе прочих расходов, связанных с хозяйственной деятельностью п.п. 177.4.4 п. 177.4 ст. 177 НКУ. При этом такие расходы должны быть подтверждены соответствующими первичными документами».
То есть все идет в рамках предпринимательских доходов/расходов. Единственное, помним, что если объект аренды — объект жилой недвижимости (т. е. основное средство двойного назначения), то на расходы имеем запрет.
Ведь запрещено учитывать в расходах затраты на приобретение и содержание основных средств двойного назначения (п.п. 177.4.5 НКУ).
Но вот что нас взволновало. В ИНК от 20.09.2017 г.
№ 2003/Х/99-99-13-01-02-14/ІПК фискалы вообще решили, что полученную компенсацию коммунальных платежей нужно облагать НДФЛ и военсбором как доход гражданина, так как компенсация вообще не является предпринимательским доходом арендодателя.
Соответственно, обязанность удержать НДФЛ и военсбор они возложили на арендатора как на налогового агента. А если арендатор — обычное физлицо? Он ведь не может быть налоговым агентом в принципе. Но даже если предположить, что арендатор — субъект хозяйствования (т. е.
может быть налоговым агентом), то и в этом случае он не имеет права удерживать НДФЛ и военсбор с арендодателя-предпринимателя, если тот предоставит ему копию документа, подтверждающего госрегистрацию (п. 177.8 НКУ).
Причем для неудержания НДФЛ и военсбора совершенно неважно, за какой вид деятельности арендатор выплачивает доход общесистемщику — НДФЛ и военсбор не удерживаются в любом случае при наличии копии выписки или извлечения из Госреестра, предоставленной арендодателем. Это уже обязанность самого предпринимателя-арендодателя: смотреть, от какой деятельности получен доход, и если доход непредпринимательский, то уплачивать с него НДФЛ и военсбор.
Но что же подтолкнуло налоговиков к такой фискальной позиции? Возможно, задавший вопрос арендодатель не переоформил договор с коммунальными службами на себя как на предпринимателя и поэтому счета за «коммуналку» приходили ему как гражданину. Тем не менее, это не повод заставлять арендатора удерживать НДФЛ и военсбор при выплате компенсации «коммуналки»!
Действительно, статус физлица-предпринимателя двоякий, что нередко порождает путаницу. Так, физлицо со статусом «предприниматель» в разных договорах может выступать либо как гражданин, либо как субъект хозяйствования. В нашем же случае совершенно ясно, что компенсация «коммуналки» связана с договором аренды.
Как мы уже выяснили, налоговики «повсеместно» пришли к пониманию того, что коммунальная компенсация — это часть платы за аренду.
А в этом договоре арендодатель выступает как предприниматель, а не гражданин. Поэтому и компенсацию он получает как предприниматель.
Ведь не может физлицо по одному и тому же договору выступать одновременно и гражданином, и субъектом хозяйствования.
Только когда деятельность физлица выходит за рамки бизнеса и касается его личных интересов, можно говорить о том, что он выступает как гражданин.
В данной ситуации нет сомнений, что компенсация находится в рамках предпринимательской деятельности физлица. А значит, к ней не должны применяться гражданские правила налогообложения, т. е. арендатор никоим образом не обязан удерживать НДФЛ и военсбор, выплачивая ее.
Увы, как видим, налоговики могут думать иначе. Поэтому чтобы лишний раз не давать им повода для придирок, советуем придерживаться правил, о которых расскажем ниже.
Исключаем недопонимание
Вариант 1. Заключать договор аренды так, чтобы арендная плата включала в себя компенсацию коммунальных платежей. Идеально, если о коммунальных платежах в договоре вообще не будет идти речь.
Арендатор просто: 1) получает арендную плату (частью которой является сумма компенсации «коммуналки») и ставит ее в доход; 2) оплачивает счета за коммунальные услуги и ставит эту сумму в расходы на основании п.п. 177.4.
4 НКУ (ср. 025069200).
Опять же, с оговоркой в части расходных ограничений по объектам жилой недвижимости (основным средствам двойного назначения).
Понятно, что размер коммунальных платежей сложно предугадать заранее, поэтому в договоре можно, к примеру, прописать: «арендная плата состоит из двух частей: постоянной и переменной.
Переменная часть составляет _ % от постоянной и при необходимости может корректироваться по договоренности сторон. Окончательная ее сумма устанавливается ежемесячно в акте выполненных работ***. Корректировка происходит в зависимости от… (интенсивности использования помещения, характера использования помещения, сезонности и т. п.)».
По сути, в переменную часть как раз и будет «зашита» компенсация коммунальных платежей.
Вариант 2. Как минимум позаботиться о том, чтобы в договоре аренды была прописана обязанность арендатора компенсировать коммунальные платежи. Как мы уже говорили, в случае с единоналожниками этого достаточно. Должно быть достаточно и в отношении общесистемщиков, о чем свидетельствует приведенная выше консультация из категории 104.05 ЗІР.
«Хитовая» ИНК от налоговиков, считаем, все-таки является эпизодическим отступлением от «нормальной» логики.
Арендатору удерживать из этой суммы НДФЛ и военсбор не нужно.
Что касается арендодателя, то у него снова-таки полученная компенсация попадет в доходы, а уплаченные за коммунальные услуги средства — в расходы. Опять же, с оговоркой в части расходных ограничений по объектам жилой недвижимости (основным средствам двойного назначения).
Учтите, расходы на оплату «коммуналки» можно учесть только при наличии платежных документов (п.п. 177.4.5 НКУ)!
Вариант 3.
Если же арендодатель не хочет возиться с оплатой «коммуналки», можно все договоры с коммунальными службами переоформить на арендатора. Пусть он сам и рассчитывается за «коммуналку».
Это удобно при долгосрочной аренде и по объектам жилой недвижимости, где есть ограничение по учету расходов на содержание.
В таком случае арендодатель просто будет ставить в доход чистую арендную плату. Что же касается коммунальных платежей, то ему не придется ни платить их, ни связываться с их компенсацией. Этими платежами будет напрямую (от себя) заниматься арендатор.
Источник: https://i.Factor.ua/journals/buh911/2017/november/issue-46/article-31826.html
Как сдать квартиру и не платить налоги?
Вопрос, можно ли сдать квартиру и не платить налоги интересует многих владельцев квартир, которые живут с доходов от аренды.
Для многих граждан пустующая квартира, в которую можно пустить жильцов и получать за это плату – привычный источник средств. По скромным подсчетам, доход от аренды жилья в хорошем районе дает возможность владельцу квартиры жить месяц припеваючи.
Но поскольку соревнование «кто больше не заплатит налогов» в нашей стране – национальный спорт, владельцы арендуемых квартир идут на разнообразные ухищрения, чтобы не отдать государству ни копейки.
Не платить государству – сознательная позиция
Лишь небольшое количество сознательных граждан готовы сдать квартиру и поступиться определенной частью своих доходов — перечислять государству чувствительную часть арендной платы. Тринадцать процентов от полученной суммы – это ставка налога, которой облагается доход физических лиц (аренда квартир и прочего недвижимого имущества – один из источников доходов).
Тотальное недоверие к государству и низкий уровень жизни вынуждают собственников квартир изыскивать новые схемы и способы ухода от налогов.
Важен еще один момент – многие из владельцев квартир, сдающихся в найм, являются людьми пожилого возраста. Они – достаточно законопослушные граждане, но не умеют и не хотят заполнять слишком сложные, постоянно меняющиеся, бланки деклараций о доходах и часами высиживать в налоговых, выслушивая не совсем корректные замечания от персонала.
Некоторые из владельцев рискуют и договариваются с жильцами, не оформляя письменно никаких документов. Но устные обещания легко даются и так же легко забываются, и заставить неаккуратного жильца заплатить практически невозможно.
А нам все равно
По скромным подсчетам, только в Москве рынок аренды жилой недвижимости – это сотни тысяч квартир. 95 % владельцев налоги не платят, и не собираются. Периодически городские власти организовывают кампании по обнаружению «штрафников», мобилизуя для этого участковых, предлагая дополнительное вознаграждение, поощряя соседей к доносам и слежке.
Что говорит закон об ответственности? Аренда недвижимости не обязательно должна сопровождаться оформлением предпринимательской деятельности, но налог 13% от суммы годового дохода платить необходимо.
Согласно действующему Налоговому кодексу граждане, которые получили доход, как плату за использование принадлежащей им недвижимости от других граждан, самостоятельно определяют сумму налога, уплачивают его, и в срок до 30 апреля, следующего за истекшим годом, подают в налоговые органы по месту своего проживания декларацию по налогам за предыдущий год.
За невыполнение нормы предусмотрена административная и уголовная ответственность. Согласно статье 198 Уголовного Кодекса России это наказывается штрафом до 300 тыс. руб.
, а обвинение в неуплате в особенно крупных размерах (это более чем 21 тыс. рублей в месяц на протяжении 3-х лет – лишением свободы до 36 месяцев). 21 тысяча рублей – сумма, приблизительно равная той, за которую можно снять квартиру в Москве.
Статьи достаточно красноречивые: мошенничество и отмывание доходов.
Юридическим оформлением сделки для физических лиц считается договор найма, подлежащий обязательной государственной регистрации, договор аренды фиксирует сделку, одной из сторон которой является юридическое лицо.
Не виноватая я…
Для того, чтобы обезопасить себя от проверок участковых и налоговиков хитрые владельцы квартир разработали несколько способов сбить с толку проверяющих.
Первый, самый действенный и распространенный – чужих не пускать! Это первое, о чем инструктируют жильцов арендодатели. Обычная фраза: хозяина нет дома, а когда будет – не знаю, и больше сказать ничего не могу – срабатывает всегда. Для законного преследования проштрафившегося налогоплательщика необходимо установить его личность, подавать его в розыск никто не будет.
Второй способ тоже хорошо проверен на практике – при выяснениях личностей жилец представляется близким родственником (другом, дальним родственником) владельца жилья, которого пустили пожить на некоторое время.
Доказать отсутствие родства или факт передачи вознаграждения практической возможности нет.
Единственное, что будет грозить жильцу – факт получения скрытого дохода и требование его уплаты (что может возникнуть в редких случаях).
Третий способ предполагает ловкость рук – при проверке показывают договор, заключенный несколько недель назад с клятвенным обещанием заплатить налог, согласно закону, до 30 апреля следующего года.
Четвертый способ состоит в частичной уплате налога. Для этого в заключенном договоре прописывают минимальную сумму платы и с нее рассчитывают налог.
Приведенные способы – не руководство к действию, а перечень действующих способов обмана государства почтенными гражданами.
Считаем, что нужно напомнить: при регистрации предпринимательской деятельности без регистрации юридического лица налог на доход составит 6% от суммы полученного дохода.
Договор безвозмездного найма
Договор безвозмездного использования помещения, который заключается между жильцом и владельцем – достаточно компромиссный вариант, хотя уход от налогов по этой схеме – секрет Полишинеля.
Но этот договор не защищает от возможной неаккуратности жильцов или сознательного отказа платить аренду владельцу – он прописан так, что не упоминает о том, что квартира сдается на платной основе и за ее использование полагается вознаграждение, хотя регулирует основные правила взаимоотношения сторон.
Агентства недвижимости по-разному ориентируют своих клиентов на оформление отношений с жильцами таким способом:
согласно утверждению большинства агентств недвижимости такими договорами оформляется большая часть договоров аренды, посредником в которых выступает фирма;
менеджер агентства недвижимости в Кемерово «Айрин» утверждает, что таких договоров у них – небольшое количество, и заключаются они в основном между людьми, знакомыми между собой и доверяющими друг другу.
Заключая договор, арендодатель должен в полной мере оценивать все возможные риски, которые истекают из этого соглашения.
Подводные камни безвозмездного найма
Основанием для заключения договора бесплатного пользования (или договора ссуды) является статья 36 ГК Российской Федерации. Соглашение определяет, что одна из сторон договора (арендодатель, в нашем случае), передает другой стороне (арендатору) принадлежащее ей имущество во временное, с указанием срока, без выплаты какого-либо вознаграждения.
Для арендодателя важен:
срок, на протяжении которого договор имеет силу;
порядок пользования квартирой;
условия, выдвигаемые арендодателем.
Если отношения между владельцем квартиры и жильцом закреплены таким договором, то:
он не имеет обязательства перед налоговой, так как официального дохода нет и базы для исчисления налога не возникает;
владелец жилья реально получает доход.
Договор, в случае нарушения, не может быть оспорен в суде и права арендодателя не будут защищены, более того, он рискует потерять то, что уже было получено.
Заключение такого договора опасно для любой стороны, но для владельца помещения риски больше. Если судом устанавливается, что сделка фиктивная, и заключается для прикрытия другой, реальной сделки, то согласно статье 170 ГК Российской Федерации, она признается недействительной.
Кто-либо из сторон, либо третье лицо может обратиться в суд для ее оспаривания.
Суд, после вынесения решения и признания договора недействительным, обяжет владельца вернуть все полученные деньги нанимателю, а его – освободить помещение. В этом случае, наниматель не теряет ничего, владелец несет двойные потери.
При заключенном договоре безвозмездного использования наймодатель попадает в зависимость от нанимателя – ведь тот в любой момент может отказаться платить заранее обговоренную сумму, а оплачивать только те платежи, которые прописаны в договоре – оплату коммуналки, например.
Обычно таких случаев достаточно мало, а добросовестных жильцов подавляющая масса – ведь неуплата автоматически влечет за собой выселение из помещения, а жильцы стремятся оставаться в понравившемся жилье.
Договор на страже имущества
Сдать недвижимость и остаться без имущества – риск достаточно большой.
Не все наниматели отличаются лояльным отношением к снятому в найм имуществу – страшилки о том, что после выселения жильцов расходы на ремонт квартиры превышают доходы от аренды, увы, горькая реальность.
Аренда квартир, оформленная соглашением сторон, реальная возможность для собственника жилья защитить имущество. Согласно законодательству, наниматель (ссудополучатель) обязуется возвратить вещь, которой пользовался в первоначальном виде, с поправкой на естественный износ.
Поэтому если выявляется, что жилец испортил помещение или принадлежащее владельцу квартиры имущество (а отношения найма были оформлены договором), то владелец обращается в суд с иском о возмещении, несмотря на то, что налоги государству не платит. Но, в любом случае, остается риск того, что нерадивый жилец не будет молчать и «сдаст» суду нарушающего закон квартирного владельца.
Договор безвозмездного найма и жильцы
В законе есть нюанс, который стимулирует нанимателей жилья переводить отношения с владельцем жилья в правовую плоскость – не подлежит налогообложению бесплатное пользование жильем, только если стороны связаны родственными отношениями, во всех остальных случаях налог должен быть уплачен.
Норма закона прописана, исходя из того, что экономия на понесенных расходах приравнивается к полученному доходу, поэтому подлежит налогообложению по ставке налога на доходы физических лиц. В итоге получается, что наниматель жилья платит за пользование квартирой и еще 13 % от этой суммы – в бюджет.
Знающие об этой тонкости законодательства наниматели стараются снизить плату за аренду на 15%, либо выторговать дополнительную выгоду у квартирного владельца.
В договоре обязательно прописываются:
Условия оплаты коммунальных платежей – это может быть возложено на любую из сторон, как собственника помещения, так и нанимателя жилья.
Правила выполнения текущего ремонта помещения и сантехники может быть возложено на любую из сторон.
В силу повально правовой неграмотности нанимателей жилья они не особо вникают в непонятные моменты договоров безвозмездного пользования, и спокойно подписывают их.
Несмотря на то, что договора такого типа подлежат обязательной регистрации в Росреестре, небольшие тонкости в тексте позволяют не вносить их в общегосударственный реестр, вследствие чего они не могут отслеживаться Федеральной налоговой службой и становиться объектом внимания.
Но, очевиднее всего, государство предпримет новую попытку пополнения государственного бюджета за счет контроля над доходами от сдачи квартир в аренду. Особенный интерес будут вызывать лица, получающие доход от сдачи двух и более квартир.
Нужна ли регистрация договора при сдаче квартиры в аренду?
Человек с отличным чувством юмора оценит сложившуюся ситуацию – добрые самаритяне (простите, россияне) исключительно из чувства сострадания пускают в свои квартиры посторонних граждан, ничего за это не требуя.
К сожалению, юмор у представителей государственных органов отсутствует напрочь, поэтому однозначно правительством, фискалами и государственными служащими будут предприниматься меры для регулирования подобной ситуации.
Что говорят по этому поводу юристы?
Найм жилого помещения, зафиксированный законным договором, являет собой действие, направленное на ограничение владения недвижимостью, так как в договоре прописываются условия, ограничивающие права ее владельца.
Отображение такого договора в государственных реестрах (регистрация) является уведомлением государства и правовое признание им такого ограничения.
Открытый характер реестров позволяет ознакомиться с ним заинтересованной третьей стороне.
Все договора, заключенные на период 12 месяцев и более, должны проходить процедуру регистрации в Едином Реестре Недвижимости, с автоматическим информированием налоговой службы.
Что говорят специалисты по недвижимости?
Государству не удастся контролировать рынок найма жилья таким способом. Договора безвозмездного найма будут, как и ранее, заключаться на срок 11 месяцев и, согласно закону, не подпадать под обязательное регистрирование, что сделает их «невидимыми для налоговой».
Практика заключения договора найма на короткий (менее года) срок – обычная практика в нашей стране, где все слишком часто меняется.
Практика регистрации соглашения, заключенного на срок до 5 лет, имеет смысл в случае передачи в аренду дорогой элитной недвижимости для возможности отстаивать свои права в суде.
На что нужно обращать внимание при заключении договора аренды
Для взаимного обеспечения прав сторон, одна из которых стремиться как можно выгоднее сдать жилье, а вторая – как можно дешевле снять в аренду, обязательно заключается договор аренды (найма).
Данный договор может быть составлен самостоятельно владельцем жилья, который стремиться сдать квартиру без посредников, при наличии у него элементарных правовых знаний. Но наиболее целесообразно – обратиться к специалистам по правовому сопровождению недвижимости для составления документа, лучше всего отображающего интересы собственника жилья.
Договор должен содержать части, регулирующие отношения прав собственника и жильца, и их обязанности, закрепляются положения о том, что:
собственник передает, а наниматель принимает жилое помещение, полностью пригодное для проживания в соответствующем доме, отвечающем всем требованиям эксплуатации;
наниматель обязуется использовать это помещение исключительно для проживания, не наносить ему вреда, вносить плату за аренду (или содержать пункт о безвозмездном найме);
владелец имеет право требовать от нанимателя действий, которые позволят содержать квартиру в пригодном для проживания виде и сохранность имущества других граждан;
В части, касающейся оплаты оговаривается:
Сумма найма и способ и порядок ее оплаты. Если плата указывается в договоре, то обязательно прописываются суммы и периоды, за которые вносится плата, штрафы и неустойки в случае просрочки оплаты;
В обязательном порядке должны быть определены ответственные за уплату коммунальных платежей, услуг связи, платежей за содержание подъезда, домофона и других сопутствующих платежей по содержанию недвижимости;
Срок договора. Если он не оговорен – соглашение считается заключенным на 5 лет. Обычно договор заключают на 11 месяцев с правом продления.
Дополнительными пунктами договора устанавливается:
Количество лиц и их состав поименно, которые будут жить в съемной квартире. Все последующие вселения родственников проводятся только после согласия владельца квартиры.
Условия и сроки досрочного расторжения соглашения и порядок выселения жильца из помещения;
Порядок возмещения урона, нанесенного по вине жильцов имуществу собственника недвижимости или соседям;
Порядок внесения изменений в обстановку квартиры.
Дополнением к договору должно служить скрупулезное описание квартиры, начиная от количества установленных розеток до полного описания мебели и дефектов стен, качества и дефектов установленной сантехники. После детального осмотра документ подписывают стороны соглашения.
Все вышеописанное позволит арендодателю защитить свои права в случае порчи имущества или недобросовестности жильцов.
Источник: https://n-km.ru/article/kak-sdat-kvartiru-i-ne-platit-nalogi.html
Загрузка...
