Налог с продажи квартиры в 2018 году и как его избежать
При реализации жилого помещения бывшие собственники выплачивают установленную налоговую ставку в казну государства в рамках полученной прибыли. Однако существуют обстоятельства, которые позволяют существенно снизить или вовсе не платить налог с продажи квартиры в 2018 году.
Какой налог с продажи квартиры надо уплатить в 2018 году
С введением новых правил налогообложения изменились особенности оплаты государственного налога, поэтому некоторые граждане до конца не понимают надо ли им платить государству за торговлю собственным жилищем или такая обязанность для них не предусмотрена.
Налог с продажи квартиры в 2018 году для физических лиц рассчитывается в зависимости от нескольких обстоятельств:
- Срока, в течение которого это жилое помещение находилось в собственности у продавца, например, сбыт унаследованной квартиры, если период владения жильем наследниками составляет менее установленного законодательством времени, а равно и получение дарственной при таких же или подобных обстоятельствах, должен оплачиваться по стандартной ставке НДФЛ;
- Способа получения недвижимости, в частности при приобретении жилья за собственные средства на этапе строительства для торгов после сдачи дома в эксплуатацию.
Срок владения жилищем, при котором взимается или не взимается налог при сбыте жилья:
| Период приобретения | Период, когда были зарегистрированы права на жилое помещение с момента обращения в ЕГРН | Оплата |
| До 2016 года | Три и более года | Полное освобождение от уплаты, если сбыт жилья является трудовой деятельностью для гражданина. |
| Менее трех лет | Уплачивается в полном объеме. | |
| С 2016 года и до настоящего времени | В течение пяти или менее 5 лет | Устанавливаются обязательства в рамках НК РФ. |
| Пять и более лет | Платить государству не нужно. |
Период обладания считается не в календарных годах, а месяцами, так срок владения квартирой для продажи должен составлять не менее 36 календарных месяцев подряд. Расчет может осуществляться до момента выдачи свидетельства о правах на дом – при открытии наследства и принятии его, рекомендуется рассчитывать время с момента получения свидетельства.
Минимальный срок владения в течение трех лет, может быть определен для объектов недвижимого характера, полученных в результате:
- Наследования от близкого родственника.
- Оформления договора дарения между близкими родственниками для дальнейшего перехода права собственности на квартиру по дарственной.
- Оформления жилища из государственного жилищного фонда в частный сектор, которую удалось приватизировать по специальной программе, продажа такой квартиры после приватизации без уплаты сборов возможна только по истечению минимально установленного периода владения.
- Заключенного договора ренты с обязательствами передачи недвижимого имущества с одной стороны и полным финансовым обеспечением с другой.
Продажа квартиры без уплаты налога возможна только по истечению пяти лет.
С какой суммы уплачивается налог
Изменения, коснувшиеся налогового законодательства в сфере жилищного рынка, существенно изменили способ начисления НДФЛ. С 2018 года нельзя продать жилье по сильно заниженной стоимости для уменьшения бремени налогоплательщика.
Теперь налог на доходы физических лиц при реализации жилья рассчитывается не только из фактически полученной прибыли, но и с учетом кадастровой стоимости недвижимого имущества.
При возникновении обстоятельств, которые подтверждают сбыт жилища по цене ниже его рыночной оценки и менее 70% от кадастровой стоимости, для расчета обязательств гражданина используется коэффициент 0.
7, который умножается на кадастровую стоимость предмета договора.
При торговле жильем, сбыт которого несет выгоду более одного миллиона рублей, придется заплатить налог по ставке 13%. Данный вид налогового бремени признается налогом на доходы физических лиц и подлежит декларированию, поэтому необходимо как отчитаться перед налоговой, так и внести определенную сумму налогов до установленного законом времени.
В рамках ст. 224 НК РФ, налог на продажу квартиры нерезидентом России составляет 30% от полученной продавцом суммы. Резидентами РФ признаются лица, проживающие на территории государства в течение 183 дней за последние 12 месяцев.
Как не платить налог с продажи квартиры
Оплата обязательств перед ФНС ложится на плечи продавца. К сожалению, избежать этой кабалы можно только при соблюдении определенных правил торговли объектом недвижимого имущества, при которых можно продать квартиру без налога в рамках правовых норм.
Для ответа на вопрос как избежать налога при продаже квартиры необходимо обратиться к налоговому и жилищному законодательствам, которые определяют следующие положения:
- Безналоговая реализация жилого имущества возможна только после истечения минимально определенного периода владения на правах, зарегистрированных в ЕГРН, в течение трех или пяти лет.
- Взаимозачет налога при продаже и покупке квартиры. Существуют особые нюансы, которые могут помочь избежать уплаты налогов вовсе, однако в обязательном порядке рекомендуется консультация со специалистами в налоговом праве, так как служащие ФНС могут одобрить взаимозачет или мотивированно отказать. Запишитесь на бесплатную консультацию к нашему юристу в специальной форме.
- НДФЛ не уплачивается, если первоначальная стоимость жилого помещения равняется его ценой при дальнейшем сбыте.
Помимо возможностей избежать уплаты государственных сборов, необходимо разобрать вопрос как уменьшить налог с продажи квартиры.
Существует несколько законных способов, которые помогают сократить расходы до минимума:
- Первый способ – оформление обязательств на разницу между стоимостью покупки жилища и ценой его реализации, т.е. на получение фактической прибыли.
- Второй способ – получение имущественного вычета, который может достигать одного миллиона рублей.
Перед тем как рассчитать налог на продажу квартиры, необходимо определить ее первичную и конечную стоимость, а также выбрать способ определения обязательств.
Обязательным является предоставление документов для подтверждения фактически понесенных расходов. Вычет применяется чаще всего при дальнейшем сбыте жилья, полученного наследником по наследству, а также по договору дарения.
Федеральный закон от 29 ноября 2014 г. № 382-ФЗ устанавливает – к тем, кто освобождается от налогов при реализации недвижимого имущества, относятся только те лица, которые владеют жилищем в течение трех или пяти лет в зависимости от способа его приобретения, а также времени оформления права собственности. Льготных категорий граждан не предусматривается.
Когда нужно платить налог после продажи квартиры
Срок уплаты налога с продажи квартиры устанавливается в ч. 1 ст. 220 НК РФ. Оплатить сбор необходимо до 15 июля после подачи декларации о доходах за календарный год, в котором было продано жилое помещение.
Налог с продажи квартиры можно уплатить в течение длительного времени, если сумма сбора является неподъемной для резидента страны. Необходимо обратиться в ФНС с заявлением о предоставлении рассрочки платежа с описанием обстоятельств, которые препятствуют полной оплате единовременно.
Документы, прилагаемые к декларации
Для подачи 3-НДФЛ после реализации недвижимости, которая принадлежала на правах собственности, гражданин должен приложить и другие документы.
К таким документам могут относиться:
- Копия договора покупки и реализации недвижимости, в котором указывается стоимость жилья;
- Расписка или иной документ, устанавливающий факт получения средств, в том числе выписка с банковского счета.
Для получения расчета НДФЛ по программе «доходы минус расходы» необходимо приложить:
- Старый договор, который устанавливает права владения и распоряжения заявителя;
- Документы о праве собственности – выписка из ЕГРН;
- Расчетный документ, устанавливающий размер понесенных гражданином расходов, в том числе расписка от бывшего владельца, заключение из банка о произведенной операции или чек о пополнении счета другого лица.
- Копию паспорта и другие документы, которые могут потребовать служащие ФНС.
Пример заполнения 3-НДФЛ поможет сократить время на запись всей информации. При реализации жилья и заполнении декларации, код дохода обозначается цифрой «01». Далее, при возникновении необходимости в оформлении вычета, заполняются соответствующие данные с указанием дополнительных приложений для подтверждения обстоятельств покупки.
Заполнение 3-НДФЛ при продаже квартиры длительный процесс, который можно сократить в значительной мере, заполнив онлайн-формы на сайте ФНС с указанием соответствующих обстоятельств.
Важные изменения в законодательстве
С 2018 года введены следующие изменения, касающиеся налогообложения при реализации жилой и нежилой недвижимости:
- Действие права собственности должно быть не менее пяти лет, за исключением ряда случаев, при наличии которых минимальное время распоряжения собственностью остается на прежнем уровне – три года.
- При реализации недвижимости по заведомо невыгодной цене применяется формула расчета налога по кадастровой стоимости, исходя из коэффициента 0,7 от зарегистрированной кадастровой оценки.
Другие изменения являются менее значимыми, хотя позволяют не только определить, как вернуть уплаченный налог, но и воспользоваться возможностью уменьшения налоговой ставки при подаче 3-НДФЛ.
Ответы на вопросы по налогу
Существуют наиболее распространенные вопросы, касающиеся уплаты налога от продажи квартиры.
Как определить срок владения недвижимостью?
Для заполнения 3-НДФЛ при продаже квартиры, находящейся в собственности менее 3 лет, необходимо правильно исчислять период владения недвижимостью.
Период владения исчисляется в зависимости от способа приобретения жилья, поэтому:
- При оформлении приобретении недвижимого имущества самостоятельно, время начинает идти при оформлении права собственности в ЕГРН;
- При приобретении жилого помещения по ДДУ, а также по уступке права требования, – с момента оформления права собственности;
- При приобретении жилища у ЖСК – после полной выплаты всей суммы паевых взносов, а также заключения акта приема-передачи;
- При оформлении жилья в собственность с помощью программы приватизации – с момента заключения договора передачи жилого помещения, если он был заключен до 1998 года, либо при оформлении прав собственности, если приватизация оформлялась после 98 года;
- При оформлении жилой недвижимости в наследство – с момента открытия наследства;
- При долевом владении – при появлении первого владельца.
Продажа квартиры, приобретенной до 2016 года
Минимально установленный промежуток, в течение которого должно быть действительно право собственности на жилище, для последующей безналоговой реализации составляет три года с момента регистрации недвижимости в ЕГРН.
Если на момент реализации жилья, срок составит менее трех лет, то НК РФ определяет каким налогом будет облагаться продажа такой собственности – 13% от полученной выгоды.
Продажа квартиры после 2016 года
С 2016 года был существенно увеличен период, в течение которого необходимо быть зарегистрированным собственником жилого имущества. Оплата налога за продажу квартиры осуществляется, если права собственности зарегистрированы менее пяти лет.
При этом отмечается, что данное положение распространяется и на те сделки, которые были заключены до 1 января 2016 года, но с оформлением прав на недвижимость после этой даты.
Продажа подаренной квартиры или полученной по наследству
Поле 2016 года подаренные и наследуемые жилые помещения могут облагаться соответствующими обязательствами при реализации, если период оформления и действия права собственности на них составляет менее трех и пяти лет.
Налог с продажи квартиры, полученной по наследству, более детально разобран в следующем посте.
Особенность заключается в следующем:
- Трехлетний период владения устанавливается на близких родственников дарителя или наследодателя;
- Пятилетний – на любых других граждан, которые могут являться дальними родственниками или знакомыми дарителя, или завещателя.
При реализации недвижимости до истечения минимального времени владения, налог нужно заплатить в обязательном порядке.
Покупка и продажа квартиры в одном году
При реализации жилища и приобретении другой жилой недвижимости в одном налоговом периоде, можно рассчитывать на налоговый вычет.
Налоговые льготы при продаже квартиры имеют возможность взаимозачета друг перед другом, если лицо, подающее 3-НДФЛ прямо укажет в декларации права на предоставление налоговых вычетов на покупку жилья, а также на его реализацию.
Продажа доли
При реализации долей в недвижимом имуществе, дольщики обязаны выплачивать налоговые сборы в процентном соотношении в зависимости от размера имеющихся у них долей. Каждый выплатит ровно столько, сколько составила фактическая прибыль или размер полученной от продавца суммы.
Платят ли налог пенсионеры?
НДФЛ обязаны выплачивать все, вне зависимости от материального положения и возраста. Уплата налога от продажи квартиры при продаже квартиры пенсионером рассчитывается по стандартно определенной ставке без каких-либо особенностей и скидок.
Несмотря на то, что пенсия у многих пожилых людей небольшая и выжить на нее достойно нельзя, налоговые льготы для пенсионеров при продаже квартиры не предусмотрены. Этот вопрос не будет подниматься и в дальнейшем.
Реализации жилья – сложный и длительный процесс, который требует особой внимательности, так как отсутствие декларации о доходах может негативно сказаться на будущем налогоплательщика. Гражданам следует соблюдать сроки подачи документов, а также укладываться в установленный законом период для оплаты текущих налоговых обязательств.
Ждем ваши вопросы. Наш юрист всегда готов вам оказать полную поддержку по налогам и оформлению документов по сделке. Просьба запишитесь на бесплатную консультацию в специальной форме на сайте.
Просьба оценить сейчас пост и поставить лайк.
Источник: https://ipotekaved.ru/nalog/s-prodazhi-kvartiry.html
Калькулятор налога с продажи квартиры
Виджет для сайта Сообщить об ошибке Поделиться:
Налог с продажи квартиры является налогом на доходы физического лица и равняется 13 процентам. Однако, не всегда нужно платить этот налог.
Первое, что необходимо иметь ввиду, это недавнее изменение в налоговом кодексе, которое вводит новые правила расчета налога для собственников, получивших квартиру в собственность после 1 января 2016 года.
Если квартира получена в собственность до 1 января 2016 года
Тут действует очень простое правило: необходимость платить налог с продажи квартиры зависит только от срока владения квартирой.
- Если квартира находится в собственности более 3-х лет, то при продаже платить налог не нужно.
- Если квартира находится в собственности менее 3-х лет, то при продаже необходимо заплатить налог.
Если квартира получена в собственность после 1 января 2016 года
Тут немного сложнее. Вот что изменилось:
-
Минимальный срок владения увеличился до 5 лет, если квартира была вами куплена. И остался прежним (3 года), если квартира была получена по наследству, подарена близким родственником, приватизирована или получена по договору пожизненного содержания с иждивением.
То есть, если купленная квартира находится в собственности менее 5 лет — необходимо заплатить налог с продажи.
А налог с продажи квартиры, полученной по наследству, можно будет не платить уже через 3 года после наступления права собственности.
-
Закон теперь не позволит искусственно занизить стоимость квартиры с целью уменьшения налога. Если стоимость, прописанная в договоре купли-продажи ниже, чем кадастровая стоимость * 0.7, то доход от продажи рассчитывается как кадастровая стоимость * 0.7
Налоговый вычет
Существует два типа вычетов при продаже квартиры:
-
Фиксированный вычет в 1 000 000 рублей. Налогооблагаемый доход с продажи квартиры может быть уменьшен на эту сумму.
Например, стоимость квартиры 3 500 000 руб. Тогда доход, с которого необходимо заплатить налог будет равен
Налогооблагаемая база = 3 500 000 — 1 000 000 = 2 500 000 руб. -
Вычет в размере расходов, связанных с покупкой квартиры. В этом случае налог фактически начисляется только на прибыль, полученной от перепродажи.
Например, гражданин Иванов купил квартиру за 5 000 000 рублей. А через 2 года продал за 6 000 000 рублей. В качестве вычета здесь можно использовать сумму покупки, при наличии договора купли-продажи. Таким образом, заплатить налог придется с разницы:
Налогооблагаемая база = 6 000 000 — 5 000 000 = 1 000 000 рублей.Более того, если вы покупали квартиру в ипотеку, то сумму уплаченных процентов можно также включить в вычет. Для подтверждения этих расходов необходимо лишь взять в банке соответствующую справку.
Как рассчитать налог с продажи квартиры
Формула для расчета налога с продажи квартиры следующая:
НДФЛ = (стоимость квартиры — налоговый вычет) × 13%
Например, налог на продажу квартиры, стоимостью 3 500 000 руб. будет равен:
(3 500 000 — 1 000 000) × 13% = 2 500 000 × 0.13 = 325 000 руб.
Источник: https://calcus.ru/nalog-s-prodazhi-kvartiry
Как рассчитать налог на имущество после продажи. Калькулятор налога при продаже имущества — Legal Services
С 01 января 2016 года изменился срок владения имуществом, согласно Федерального закона от 29 ноября 2014 г. N 382-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации», налогоплательщик освобождается от уплаты налога на доходы физических лиц, полученных от реализации этого имущества. Эти изменения продолжают действовать и в 2017 году.
Следует отметить, что данные изменения касаются только имущества приобретенного после 01.01.2016 года. То есть если вы владеете имуществом более трех лет, но менее пяти лет, но при этом оно приобретено ранее 1 января 2016 года, то данный налог на вас возлагаться не будет.
Срок, после которого при продаже квартиры собственник освобождается от 13% налога, увеличился до пяти лет. При этом, чтобы избежать фиктивного занижения суммы сделки, стоимость квартиры, с которой начисляется налог, должна быть не менее 70% от кадастровой стоимости.
Если цена продажи объекта недвижимости больше 70% кадастровой стоимости, но налогооблагаемый доход (и, соответственно, налог) исчисляется исходя из стоимости, указанной в договоре. Кадастровая стоимость в данном случае не играет никакой роли.
Допустим вы приобрели квартиру в 2016 году за 3 500 000 руб. Кадастровая стоимость данной квартиры равна 3 500 000 руб. вы планируете продать жилье в 2017 году за 5 000 000 руб. Налогооблагаемый доход будет рассчитываться исходя из цены, указанной в договоре: 5 000 000 руб.
(цена продажи) — 3 500 000 руб. (цена покупки). Соответственно, используя стандартный налоговый вычет 1 000 000 руб. (абз.1 пп.1 п.2 ст.220 НК РФ), налог от продажи будет рассчитываться следующим образом: ((5 000 000 – 3 500 000) – 1 000 000) × 13% = 65 000 руб.
Кадастровая стоимость в данном случае не играет роли.
Если вы продали недвижимость за цену меньшую, чем 70% кадастровой стоимости, вашим налогом (в целях налогообложения) будет считаться 70% от кадастровой стоимости объекта (цена в договоре не будет играть роли).
Введите в поле кадастровый номер объекта, чтобы узнать налог с его продажи.
Пример: в 2017 году вы получили в наследство квартиру и продали ее в этом же году. При этом по договору цена продажи составила 1 000 000 руб. однако. Кадастровая стоимость квартиры составляет 10 000 000 руб.
Поскольку вы продали квартиру за стоимость меньше 70% от кадастровой цены, при расчете стандартного налога с продажи ее доход составит 7 000 000 руб. (10 000 000 × 70%). Применив стандартный вычет в 1 000 000 руб.
вам нужно будет заплатить налог в размере 780 000 руб. (13% × (7 000 000 – 1 000 000)).
Рассмотрим еще один пример. Вы купили квартиру по договору купли-продажи за 2 000 000 руб. и продали за ту же сумму. Кадастровая стоимость квартиры составляет 5 000 000 руб.
Несмотря на то, что по договору стоимость продажи и стоимость покупки квартиры одинаковые, в целях налогообложения доходом от продажи будет считаться 70% от 5 000 000 руб. Соответственно, вам нужно будет заплатить налог (70% × 5 000 000 руб.
(кадастровая стоимость) – 2 000 000 руб. (затраты на покупку)) × 13% (налоговая ставка) = 195 000 руб.
https://www.youtube.com/watch?v=FFU5tJ4EtDY
До конца 2015 года от уплаты НДФЛ освобождались сделки при условии, что недвижимость находилась в собственности налогоплательщика не менее трех лет, с 1 января 2016 года сроки увеличились до пяти лет.
Если вы купили квартиру (а не получили ее в дар или наследство), и у вас есть документы, подтверждающие ваши расходы при покупке, то вы должны заплатить налог только с разницы между ценой продажи и покупки.
Например, квартиру приобрели за 10 000 000 руб. и, не дожидаясь истечения пятилетнего срока, продают за 12 000 000. 13%-ым налогом облагается разница в 2 000 000, налог таким образом составит – 260 тыс. руб.
Таким образом, с 1 января 2016 года при продаже недвижимости до истечения указанного срока будет предоставляться налоговый вычет в размере 1 млн. руб. или в размере потраченной на приобретение объекта суммы, а 13% НДФЛ будут устанавливаться исходя из базы, составляющей не менее 70 % кадастровой стоимости, а не от указанной в договоре заниженной суммы сделки.
Если вы приобрели квартиру до 1 января 2016 года, то не в зависимости от того, каким образом она приобретена, минимальный срок владения ей – три года. Это срок, по истечению которого налогоплательщик освобождается от уплаты налога на доходы физических лиц, полученных от реализации этого имущества.
Если вы получили жилье после 1 января 2016 года в порядке наследования, по договору дарения, в результате приватизации, то минимальный срок владения объектом, после которого налогоплательщик освобождается от уплаты НДФЛ от реализации имущества, также составит 3 года, во всех остальных случаях данное право наступает по истечению срока владения имуществом 5 лет и более.
Источник: https://legal23.ru/kak-rasschitat-nalog-na-imushhestvo-posle-prodazhi/
Какой налог с продажи квартиры необходимо оплатить
Какой налог с продажи квартиры придется заплатить? А может и не надо ни какого налога платить? И как отчитаться в налоговый орган.
Такие вопросы задают почти все продавцы недвижимости. Разберемся подробно:
Какой налог с продажи квартиры уплачивается в 2018 году
Статья актуальна для 2018 года
Если вы, продавец квартиры — физическое лицо, обычный человек, не инвестор, ни учредитель юридического лица — тогда вы должны оплатить подоходный налог (НДФЛ).
НДФЛ — это налог на доходы физических лиц.
НДФЛ оплачивается по ставке 13% от полученного дохода.
Налоговым периодом по этому налогу является календарный год. Отчитаться по доходам необходимо один раз в год, в течении 4-х месяцев после окончания налогового периода.
Например декларацию по доходу за 2017 год необходимо подать до 30 апреля 2018 года.
Если вы продали недвижимость, то есть получили доход, вы обязаны отчитаться об этом в налоговые органы. Ведь в Росреестре зарегистрировали переход права от вас на другое лицо. То есть государство получила сведения о вашей сделке, вы собственноручно или через своего представителя по доверенности, подписали заявление о регистрации перехода права.
Но, при этом, ни кто кроме вас и вашего покупателя не знает, получили ли вы деньги по сделке или у вас в договоре прописана отсрочка платежа до следующего года, например.
НО! Ваш покупатель возможно обратится в Налоговую службу за получением налогового вычета и в обязательном порядке предоставит туда документы, подтверждающие расходы на покупку:
- Расписку от продавца в получении денег за продажу
- Платежное поручение в банк о переводе на ваш счет
То есть, так или иначе налоговый орган получит достоверные сведения о получении вами дохода.
Какая сумма облагается налогом при продаже квартиры
Кто должен разобраться с уплатой налогов? Каждый собственник, который продал недвижимость целиком или долю в праве собственности. То есть каждый, кто фигурирует в договоре купли-продажи на стороне продавца. Если продавцов несколько — каждый из них самостоятельно отчитывается перед налоговой службой.
Теперь разберемся, с какой суммы необходимо оплатить 13 % ? Конечно с суммы дохода!
НО!
Налоговым кодексом РФ предоставлен имущественный налоговый вычет, который позволяет уменьшить налогооблагаемую базу ( сумму с которой удерживается налог) или совсем избежать выплаты налога.
Когда налог с продажи жилого помещения платить не надо
Какой налог с продажи квартиры если вы ее купили, получили в дар или по наследству, приватизировали или получили по договору ренты до 01.01.2016 года :
- И продали по истечении трех лет владения — налог платить не надо
Налоговый кодекс РФ:
- Если вы купили дороже, и продали не менее чем за 70% от кадастровой стоимости квартиры исчисленной на 01 января года, в котором произошла продажа — налог платить не надо
- Если вы продали ровно за ту же сумму, что и купили и это не менее чем 70% от кадастровой стоимости квартиры исчисленной на 01 января года, в котором произошла продажа — налог платить не надо
Изменения в законе
Какой налог с продажи квартиры если вы ее купили, получили в дар или по наследству после 01.01.2016 года :
Читайте: Занижение цены в договоре
Когда налог с продажи жилого помещения надо платить
- Если вы продаете квартиру, которую получили до 01.01.2016 года бесплатно (дарение, приватизация) и владели ей менее 3-х лет. Для расчета суммы налога применяете следующую формулу: доход от продажи — 1 000 000.0 *13%. То есть, если ваш доход равен или менее 1 000 000.0 рублей — налогооблагаемая база и налога нет
- Если вы продали квартиру, которой владели менее 3-х лет дороже, чем купили. Для расчета суммы налога применяете следующую формулу: доход от продажи минус расходы на покупку* 13%
Сроки уплаты налога после продажи недвижимости
Оплатить налог с продажи квартиры необходимо до 15 июля года следующего за годом получения дохода.
Какой налог с продажи квартиры ?
Налоговый кодекс РФ
Имущественный налоговый вычет
Статья 220
Какой налог с продажи квартиры ?
Налоговый кодекс РФ
Статья 217.1. Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества
Всегда рада разъяснить. Автор
Какой налог с продажи квартиры необходимо оплатить
Источник: https://exspertrieltor.ru/2017/01/19/kakoy-nalog/
Налог при продаже недвижимости в 2018 году
В каких случаях необходимо платить налог
Сроки владения
Расчет суммы налога при продаже недвижимости
Налоговые вычеты при продаже недвижимости
Расчет налога на основе понесенных затрат
В соответствии с Налоговым кодексом РФ (в редакции, действующей в 2018 году) доход при продаже квартиры, дачи, жилого дома, земельного участка, гаража, или любой другой недвижимости облагается налогом.
Статьей 224 Налогового кодекса РФ установлено, что доход от продажи недвижимости облагается по ставке 13 %. Подробнее о ставках НДФЛ можно прочитать в разделе по ссылке.
В каких случаях необходимо платить налог
Законодательством установлен минимальный срок владения недвижимым имуществом (в отношении недвижимости, приобретенной после 01.01.2016). Если срок владения меньше данного срока необходимо уплатить налог.
Случаи, при которых минимальный срок владения составляет 3 года
Внесенными в 2016 году изменениями в Налоговый кодекс РФ установлено, что минимальный срок владения объектом недвижимого имущества (по истечение которого налогоплательщик освобождается от уплаты налога) составляет 3 года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий:
- право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником;
- право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации;
- право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком — плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.
Случаи, при которых минимальный срок владения составляет 5 лет
В остальных случаях минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет, если иное не установлено Законом субъекта РФ.
Таким образом, минимальный срок владения недвижимостью, по истечению которого налогоплательщик освобожден от уплаты налога в размере 13 %, составляет 5 лет.
При продаже имущества, находившегося в собственности более 5 лет, налог платить не нужно. В этом случае также не требуется заполнять и сдавать налоговую декларацию.
Важно. При продаже недвижимости при ее владению меньше трех лет (например, в отношении подаренной квартиры) или менее пяти лет (при покупке квартиры после 01.01.2016), продавцу необходимо заполнить и подать декларацию по форме 3-НДФЛ и рассчитать сумму налога самостоятельно.
Подавать декларацию в налоговый орган необходимо во всех случаях продажи недвижимости, которая находилась во владении менее минимального срока.
Декларацию необходимо подавать в налоговую инспекцию по месту жительства. Это можно сделать лично, почтовым отправлением с описью вложения или в электронной форме (в том числе через портал ГОСУСЛУГИ или личный кабинет налогоплательщика). О всех случаях, при которых необходимо подать декларацию 3-НДФЛ, можно прочитать в статье по ссылке.
Расчет налога при продаже недвижимости
Действующим законодательством предоставлено право продавцу воспользоваться либо налоговым вычетом при продаже недвижимости либо рассчитать налог с учетом понесенных затрат на ее приобретение. При подаче декларации налогоплательщик сам может определить, какой из вариантов ему более выгоден.
Налог от продажи недвижимости с учетом налогового вычета
При расчете суммы налога с учетом налогового вычета применяют формулу:
- где С дох – сумма дохода от продажи объекта недвижимости;
- ИВ – налоговый имущественный вычет.
Сумма дохода от продажи определяется в соответствии с договором купли-продажи.
При этом если цена продажи недвижимости меньше, чем его кадастровая стоимость на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект (если кадастровая стоимость определена на указанную дату), умноженная на понижающий коэффициент 0,7, то доход от продажи рассчитывается следующим образом (п. 5 ст. 217.1 НК РФ):
С дох = кадастровая стоимость на 1 января x 0,7.
| при продаже жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе | 1 000 000 рублей | ст. 220 НК РФ |
| при продаже иной недвижимости (например, гаража) | 250 000 рублей | ст. 220 НК РФ |
Более подробно о видах налоговых вычетов и особенностях их предоставления — в разделе «Налоговые вычеты».
Пример расчета — метод 1
Например, Сидоров И.В. продал в 2017 г. квартиру за 5 000 000 руб., которую он приобрел в начале этого года за 4 500 000 рублей. Кадастровая стоимость квартиры на 01.01.2017 составляла 7 500 000 руб.
Налоговый вычет равен 1 000 000 рублей.
1. Рассчитаем облагаемую сумму дохода.
7 500 000 * 0,7=5 250 000 (кадастровая стоимость с учетом понижающего коэффициента) – больше чем цена продажи, поэтому она применяется при расчете НДФЛ.
Облагаемая налогом сумма дохода = 5 250 000 рублей.
2. Применяем формулу расчета налога с учетом налогового вычета:
(5 250 000 – 1 000 000) x 13% = 4 250 000 рублей *13 % = 552 500 руб.
Таким образом, при расчете налога с учетом налогового вычета необходимо заплатить сумму налога в размер 552 500 рублей.
Налог от продажи недвижимости с учетом понесенных затрат
При расчете суммы налога с учетом понесенных затрат применяют формулу:
где С дох – сумма дохода от продажи объекта недвижимости;
Расх – расходы по приобретенной недвижимости.
С дох — определяется так же как и в первом случае.
Пример расчета – метод 2.
Теперь рассчитаем сумму налога с учетом понесенных затрат
Условия те же. Сидоров И.В. продал в 2017 г. квартиру за 5 000 000 руб., которую он приобрел в начале этого года за 4 500 000 рублей. Кадастровая стоимость квартиры на 01.01.2017 составляла 7 500 000 руб.
1. Рассчитаем облагаемую сумму дохода.
7 500 000 * 0,7=5 250 000 (кадастровая стоимость с учетом понижающего коэффициента) – больше чем цена продажи, поэтому она применяется при расчете НДФЛ.
Облагаемая налогом сумма дохода = 5 250 000 рублей.
2. Отнимаем сумму произведенных затрат
(5 250 000 — 4 500 000) * 13 % = 750 000 * 13 = 97 500 рублей.
Таким образом, сумма налога при расчете 2 методом составляет 97,5 тысяч рублей.
Важно. Заплатить налог нужно до 15 июля года, следующего за годом продажи недвижимости или доли в ней (п. 4 ст. 228 НК РФ). Реквизиты для уплаты налога вы можете уточнить в своей налоговой инспекции.
За каждый календарный день просрочки уплаты налога начисляются пени из расчета 1/300 действующей ставки рефинансирования Банка России.
Подготовлено «Персональные права.ру»
Источник: https://personright.ru/nalogi/uplata-ndfl/241-nalog-pri-prodazhe-nedvizhimosti.html
Налог с продажи квартиры — как заплатить меньше или не платить
При реализации жилья собственник проходит различные этапы сбора документов и заключения сделки, но на этом дела не заканчиваются. Нужно заплатить налог с продажи квартиры. Можно ли продать квартиру без налога в 2017 году?
Основная информация
Любой налог уплачивается после возникновения прав на объект обложения, причем, как правило, в следующем году, поэтому задумываться об уплате фискального платежа до заключения сделки нет необходимости.
Однако стоит изучить действующее законодательство на предмет выгодного оформления купли-продажи и уменьшения налога, ведь основанием его исчисления являются данные договора купли-продажи, а также объективная рыночная и кадастровая стоимость жилья.
На что обратить внимание:
- Налог с продаж домов и других объектов — это НДФЛ (подоходный налог), а не НДС, не налог с оборота, не налог с продаж. Название нужно знать, чтобы разобраться в правовых основаниях платежа. Налог с продажи квартиры — прямой, а не косвенный, т. е. обложению подлежит прямой доход лица (платежи с оборота и продаж являются косвенными).
- Налог с продажи недвижимости распространяется как на резидентов, так и нерезидентов России (находящихся 183 дня в году и не находящихся 183 дня в году в России), но резиденты платят налог со всех доходов — от источников на российской территории и от источников за пределами России, а с нерезидентов взимается платеж только от продажи ресурсов в пределах России.
Согласно НК РФ нужно уплатить не только налог с продажи квартиры, но и подать декларацию.
В законодательстве предусмотрены официальные способы уменьшения налога, которые даже могут свести размер платежа к нулю.
Платится ли налог с продажи квартиры и каким будет его размер, определяется следующими факторами:
- срок нахождения квартиры в собственности;
- стоимость по договору продажи и кадастровая стоимость квартиры;
- расходы на приобретение квартиры;
- наличие права на имущественный налоговый вычет;
- оформление договора купли-продажи.
Подробнее о каждом факторе ниже.
Срок нахождения в собственности
До 2016 года по правилам ст. 217 НК РФ освобождались от налогообложения операции по реализации недвижимости, принадлежавшей собственнику меньше 3 лет.
В 2014 году 29 ноября Федеральным законом № 382-ФЗ в НК РФ были приняты поправки, в соответствии с которыми налог с продажи квартиры в 2016 году и далее не уплачивается по доходам от реализации недвижимости, принадлежавшей собственнику больше 5 лет.
Важно — поправка касается имущества, приобретенного или полученного после 1-го дня 2016 года. Если жилье получено или куплено даже 31 декабря 2015 года или раньше, то в части налогообложения распространяться будут прежние правила.
Однако схема трехлетнего периода для освобождения от данной обязанности сохранилась для некоторых случаев. Привязка сделана к обстоятельствам получения жилья. Так, если квартира приобретена одним из способов:
- приватизирована;
- передана по наследству;
- подарена близким родственником (супруги, дети, родители, внуки, бабушки и дедушки, сестры, братья, усыновленные и усыновители, сводные и приемные родственники);
- получена по договору ренты,
- и находится в собственности получателя не менее 3 лет, налог после продажи квартиры не начисляется. При получении объекта другими способами (покупка, дарственная от иных лиц) и периоде владения менее 5 лет нужно перевести на счет Федерального казначейства фискальный платеж.
В итоге в системе налогообложения при продаже недвижимости существуют следующие ситуации:
Жилье получено или приобретено до 2016 года:
- если в собственности больше 3 лет — лицо освобождается от платежа;
- если в собственности меньше 3 лет — нужно платить налог с продажи квартиры;
- если получена в результате наследования, дарения от близких родственников, приватизации, договора пожизненного содержания с иждивением независимо от периода владения налог платить не нужно;
Жилье получено или приобретено после 2016 года:
- если в собственности больше 5 лет — ситуация, когда налог с продажи квартиры не платится;
- в собственности меньше 5 лет — ситуация, когда налог с продажи квартиры платится;
- если получена в результате наследования, дарения от близких родственников, приватизации, договора пожизненного содержания с иждивением, и период владения меньше 3 лет, — налог платить нужно;
- если получена в результате наследования, дарения от близких родственников, приватизации, договора пожизненного содержания с иждивением, и период владения больше 3 лет, — налог платить не нужно.
Важно правильно определить дату, с которой отсчитывается срок нахождения имущества в собственности.
Дата перехода объекта в собственность
В правовом поле есть две даты:
- день государственной регистрации права собственности (производят органы Росреестра);
- день фактического возникновения права собственности (согласно гражданскому законодательству).
Какой срок нахождения в собственности учитывается для налога с продажи квартиры?
В НК РФ указано, что для целей взимания подоходного налога с квартиры срок владения начинается с даты фактического возникновения права собственности.
Ситуации:
- Получение жилья по наследству — по налоговому и гражданскому законодательству датой возникновения права собственности признается день открытия наследства. Время выдачи нотариусом свидетельства о праве на наследство не имеет значения. Днем открытия наследства считаются:
- дата смерти наследодателя;
- дата вступления в силу судебного решения о признании лица умершим;
- приблизительная дата смерти, установленная судом после признания лица умершим в обстоятельствах, позволяющих предполагать смерть и приблизительное время смерти лица (например, при катастрофе, при стихийном бедствии, при боевых действиях).
- Получение жилья на основании договора дарения — учитывается дата документа.
- Покупка жилья — дата покупки согласно договору купли-продажи (дата заключения договора).
- Получение объекта по частям — дата получения первой доли.
Последним днем в сроке владения будет дата реализации по договору купли-продажи. Если период менее 5 лет, то будет начислен налог на продажу недвижимости физического лица.
Важно — региональные власти наделены полномочиями уменьшать срок владения до нуля, поэтому необходимо изучить законодательство своего субъекта, чтобы понять, надо ли платить налог с продажи квартиры на данной территории, ведь срок владения для возникновения НДФЛ при продаже квартиры может составлять год, полгода, месяц и даже ноль.
Стоимость
Если 13 процентов с продажи квартиры все-таки необходимо уплатить в бюджет (срок нахождения в собственности меньше 3 или 5 лет), то следующим фактором, влияющим на НДФЛ при продаже квартиры, в 2017 году является рыночная и кадастровая стоимость жилья.
С какой суммы берется налог с продажи? До принятия Федерального закона № 382 налоговой базой признавалась сумма реализации, установленная в соглашении о купле-продаже, соответствующая средним рыночным ценам.
С 2016 года по федеральному законодательству налоговой базой признается наибольшая из двух сумм:
- рыночная;
- кадастровая * 0,7. Где 0,7 — это понижающий коэффициент.
С продажи квартиры, находившейся в собственности менее 5 или 3 лет придется заплатить 13 процентов от одного из этих значений. Рыночная стоимость определяется продавцом по своему усмотрению (возможно, по рекомендациям агентов по недвижимости или по средним ценам на рынке).
Кадастровая стоимость вычисляется на государственном уровне специалистами Росреестра по специфической методологии учета различных факторов и характеристик объекта.
https://www.youtube.com/watch?v=h8dz-XcyPo4
Информация о кадастровой стоимости объекта недвижимости отправляется Росреестром в ФНС в порядке межведомственного взаимодействия.
Важно — регионы уполномочены уменьшить понижающий коэффициент как для всех, так и для отдельных групп населения, и тогда налог с продажи квартиры начисляется либо на полную кадастровую стоимость, либо на рыночную.
Какой процент налога с продажи квартиры необходимо заплатить? В 2017 году налог с продажи недвижимости все еще взимается по основной ставке — 13 %.
Расходы на приобретение жилья
Гражданин понимает, что не избежит уплаты налога при продаже квартиры, поскольку жилье находилось в собственности, к примеру, только год. Также он понимает, как берется налог с продажи квартиры — от стоимости сделки или кадастровой оценки, умноженной на коэффициент. Теперь нужно максимально уменьшить эту сумму.
Первый способ — с помощью расходов.
Если налогоплательщик может подтвердить расходы, понесенные при приобретении жилья, то они предъявляются для уменьшения налоговой базы.
Налоговая база — рыночная или кадастровая стоимость с коэффициентом.
К примеру, жилье продано за 3 миллиона рублей. Кадастровая стоимость 2,9 миллиона рублей. Автоматически за налоговую базу признаются 3 миллиона рублей, так как эта сумма больше.
Гражданин израсходовал на покупку жилья 3,3 миллиона рублей, продает с убытком, так как деньги нужны срочно.
Какой будет налог с продажи квартиры за вычетом расходов? Налог: 3 миллиона — 3,3 миллиона = 0, так как налоговая база отрицательной быть не может и приравнивается нулю.
Чтобы уменьшить базу таким способом, нужно представить в инспекцию ФНС России подтверждающие документы и их копии. Ими могут быть:
- выписки из банка о переводе средств продавцу;
- кассовые или товарные чеки и квитанции;
- договор купли-продажи с распиской;
- расписка продавца о выплате его денежных средств;
- акт приема-передачи с распиской;
- кредитный договор, справка об уплаченных процентах;
- и другие документы.
В платежных бумагах плательщиком должен быть рассматриваемый гражданин.
Вычет
Если возможности доказать расходы нет либо они меньше выручки, то имеет смысл воспользоваться вычетом. Это сумма, установленная законодательством, на которую допускается уменьшить налоговую базу.
В соответствии со ст. 220 НК РФ налоговый вычет при продаже квартиры в 2017 году равен 1 миллиону рублей.
Например, гражданин продал недвижимость за 2,5 миллиона рублей.
Его кадастровая стоимость 3 миллиона рублей. На территории действует понижающий коэффициент 0,7. кадастровая стоимость с учетом коэффициента: 3 миллиона * 0,7 = 2,1 миллиона рублей.
Эта сумма меньше фактической цены сделки.
Налоговая база — фактическая стоимость, 3 миллиона рублей.
Налоговая база с учетом вычета: 3 000 000 — 1 000 000 = 2 миллиона рублей.
Вычет дается только на один объект, т. е. если в течение года были проданы несколько квартир, можно использовать его, чтобы уменьшить подоходный налог с продажи одной квартиры.
Вычет — это та сумма в расчете, которая не облагается налогом при продаже, необлагаемый минимум. При этом применить к остатку метод предъявления расходов невозможно. Гражданин должен выбрать либо один, либо другой вариант уменьшения.
К разным объектам допускается использование вычета и расходов.
Оформление договора
ФНС России разъяснила, что при продаже долевой собственности граждане вправе указать в условиях договора распределение доходов. Можно отнести большую часть доходов на того собственника, который имеет наибольшие преимущества (владел своим имуществом в общей собственности больше установленного срока для освобождения, являлся плательщиком во всех расходных бумагах).
Другой способ выгодного составления договора — формирование отдельных договоров на каждую долю. В таком случае каждая отдельная часть будет рассматриваться как обособленный объект с обособленным вычетом.
Например, квартира продана за 3 миллиона рублей. Собственники — брат и две сестры. В первом случае оформлен один договор на всю квартиру сразу. Предоставляемый вычет — 1 миллион рублей, распределяется на троих (по 333 333,33 рубля).
Если же составить отдельные договоры, по каждому из которых дольщик продает свою долю, все получат полноценный вычет в 1 миллион рублей.
Расчет, уплата и подача документов
Требования действуют на любые операции по реализации недвижимого имущества — продажа апартаментов, коммуналки, доли, земельного участка для ИЖС — налог рассчитывается с учетом указанных критериев.
Как рассчитать налог с продажи квартиры: базу обложения нужно умножить на налоговый тариф.
Налоговая база — стоимость (фактическая или кадастровая с коэффициентом) минус вычет или расходы.
Ставка — это то, какой процент от сделки продажи квартиры берет государство, то есть 13 процентов. Ставка является основной и не меняется по данному виду дохода.
Пример расчета налога при продаже квартиры:
- Жилье продано за 2 миллиона рублей. Кадастровая стоимость 3 миллиона рублей.
- Используется коэффициент 0,7: 3 миллиона * 0,7 = 2,1 миллиона рублей.
- Налоговая база — кадастровая стоимость.
- Возможности предъявить расходы нет (к примеру, в договоре покупки была заниженная цена по договоренности с продавцом). Вычет — 1 миллион рублей.
- Окончательная налоговая база: 2,1 миллиона — 1 миллион = 1,1 миллион рублей.
- Расчет: 1,1 миллиона * 13 % (0,13) = 143 тысячи рублей.
Полученная сумма и будет налогом на проданную квартиру.
В следующем году после совершения сделки нужно совершить 2 действия:
- подать декларацию формы 3-НДФЛ — до мая года;
- заплатить налог с продажи квартиры — в 2017 году срок для уплаты до 15 июля.
Оплата производится наличными в банке или безналичными в терминале, банкомате, через интернет-банкинг, кошелек, «Личный кабинет» на сайте ФНС, через «Госуслуги».
Иногда граждане получают уведомления от инспекций, хотя проданное имущество находилось в собственности больше минимального срока. Не нужно пугаться таких писем, достаточно посетить свое отделение ФНС и предъявить документы, подтверждающие данный факт.
Чтобы правильно подать декларацию, можно использовать один из способов:
- посетить отделение инспекции ФНС и с помощью консультантов декларационной кампании, проводимой в апреле каждого года, заполнить форму;
- заполнить форму по образцам на стендах;
- заполнить форму платно через аудиторскую организацию, стол или окно которой есть в любой инспекции;
- заполнить документ на рабочем компьютере инспекции при помощи специальной программы;
- использовать программу на домашнем компьютере для заполнения документа;
- заполнить бланк в «Личном кабинете» на сайте ФНС, пользуясь образцами, размещенными в разделе для физических лиц.
За несвоевременную подачу отчетности и неуплату налога (либо частичную уплату) предусмотрены штрафы и пени.
Какие налоги нужно уплатить при продаже квартиры, кроме НДФЛ?
Собственник платит также налог на имущество и земельный налог. Уведомления об этих платежах придут на почту гражданина до наступления сроков уплаты. Исчислять самостоятельно платежи не нужно, инспекция сама уведомляет о суммах в отправляемых письмах.
Налоги будут рассчитаны с учетом периода владения до продажи — если квартира продана, например, в марте, то нужно будет заплатить только за 2 месяца нахождения в собственности в году.
Источник: https://novostroyki.guru/stati/nalog-s-prodazhi-kvartiry-poryadok-rascheta/
Загрузка...
