Особенности купли-продажи жилых помещений (стр. 2 из 4)
Таким образом, нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью не стало общим правилом гражданского законодательства, да в этом и нет необходимости при условии соблюдения сторонами сделки правил государственной регистрации.
Следует отметить, что передаточный акт — не обязательное приложение к договору купли-продажи, а самостоятельный документ, подтверждающий исполнение обязательств по договору – передачу недвижимости продавцом и принятие ее покупателем, поэтому передаточный акт может быть составлен и в простой письменной форме, даже если договор нотариально удостоверен.
Требования к содержанию договора. В договоре должны быть указаны стороны сделки и существенные условия, установленные законом для договоров купли-продажи жилья.
Стороны договора должны быть указаны в соответствии с требованиями гражданского законодательства, п. 1,2 ст. 18 Закона о регистрации прав, п. 18 Правил ведения ЕГРП (в ред. от 22.11.2006).
Для физических лиц указываются:
фамилия, имя, отчество (полностью, без сокращений);
пол;
гражданство;
дата и место рождения;
место проживания;
наименование и реквизиты документов, устанавливающих личность (например, паспортные данные).
Если договор заключен не сторонами, а их представителями, то в договоре помимо данных сторон указываются данные о представителях и полномочия, в силу которых они действуют (доверенности, документы законных представителей несовершеннолетних младше 14 лет и лиц, лишенных дееспособности).
Несовершеннолетние старше 14 лет и ограниченные в дееспособности граждане заключают и подписывают договор самостоятельно. Необходимое в соответствии с п. 1 ст. 26 и п. 1 СТ. 30 ГК согласие их законных представителей и попечителей может быть выражено в договоре или представлено отдельными документами.
Договоры купли-продажи могут быть заключены лицами, не являющимися собственниками недвижимости, но действующими от собственного имени (доверительные управляющие, конкурсные управляющие при банкротстве, специализированные организации на публичных торгах, комиссионеры и др.). Доверительный управляющий после своего имени (наименования) делает пометку «Д.У.» (ст. 1012 ГК).
Существенными условиями договора купли-продажи жилого помещения являются:
Во-первых, существенным условием договора купли-продажи жилья является указание в нем всех данных продаваемого имущества, которые придают имуществу индивидуальную определенность (ст.554 ГК РФ).
Предметом продажи является имущество, право на которое зарегистрировано в установленном порядке.
Поэтому в договоре должны фиксироваться сведения о продаваемом имуществе, содержащиеся в формах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Объект недвижимости должен быть описан в соответствии с требованиями п. 1 ст. 18 и п. 6 ст. 12 Закона о регистрации прав. Должны быть указаны:
вид (название) объекта: здание, сооружение, жилой дом, садовый дом, дача, гараж, квартира, часть здания, нежилое помещение, часть дома, часть квартиры;
адрес (местоположение);
литеры или номера строений, условный номер объекта, присвоенный органом по регистрации прав, в случае нахождения нескольких объектов под одним почтовым адресом;
этажность объекта;
этаж и номера помещений на поэтажном плане;
площадь объекта.
Если предметом договора является передача доли в праве общей собственности, то указываются размер доли в виде простой дроби и данные о целом объекте недвижимости.
Во-вторых, существенным условием договора продажи жилого помещения является цена продаваемого имущества (ст. 555 ГК РФ). Обязательное включение цены имущества в договор обусловлено, как правило, значительной стоимостью продаваемого имущества, а также необходимостью уплаты налога с продажи данного имущества, размеры которого определяются исходя из продажной цены имущества.
Цена недвижимого имущества, установленная соглашением сторон (ст. 555 ГК). Возможно указание цены на единицу площади, тогда цена договора определяется исходя из площади передаваемого недвижимого имущества.
Допустимо определение цены договора в рублевом эквиваленте суммы, определенной в иностранной валюте или условных денежных единицах (ст. 317 ГК). В таком случае цена договора в рублях устанавливается по документам фактической оплаты на день платежа.
Не следует путать цену договора с инвентаризационной оценкой жилья, кадастровой (нормативной) ценой, данными независимой оценки. Установленная соглашением сторон цена жилья может быть как выше, так и ниже оценки.
Для правильного налогового учета, например получения налогового вычета, при покупке жилья в договоре купли-продажи жилого дома с земельным участком необходимо отдельно определять цену объекта и цену участка.
При продаже жилья имущества в кредит с условием о рассрочке платежа должны быть указаны порядок, сроки и размеры платежей (п. 1 ст. 489 ГК).
В-третьих, особенностью купли-продажи жилых помещений является выделение в качестве существенного условия договора указания в тексте соглашения лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем.
Такое существенное условия с одной стороны является гарантией «чистоты» жилья для покупателя, с другой стороны закон гарантирует права на жилище лиц, проживающих в продаваемом жилом помещении.
Перечень лиц, проживающих в жилом помещении и сохраняющих в соответствии с законом право пользования после приобретения жилого помещения покупателем, с указанием их прав пользования (п. 1 ст. 558 ГК).
К таким лицам относятся члены семьи собственника жилого помещения (ст. 292 ГК РФ), наниматель жилого помещения и постоянно проживающие с ним граждане (ст.ст. 675 и 677 ГК РФ), граждане, являющиеся поднанимателями в пределах срока поднайма, но не более срока действия договора найма (ст. 685 ГК РФ).
В договоре может быть положение об отсутствии таких лиц.
И так сохраняют права пользования жилым помещением после его отчуждения, в частности:
наниматели и постоянно проживающие с ними граждане (ст. 675, 677 ГК);
ссудополучатели, проживающие в жилом помещении на основании договора безвозмездного пользования (ссуды) (ст. 700 ГК);
получатели ренты на условиях пожизненного содержания с иждивением, чья потребность в жилище обеспечивается проживанием в данном помещении (ст. 586,602 ГК);
отказополучатели, проживающие в жилом помещении в силу завещательного отказа (ст. 1137 ГК);
члены семьи (в том числе бывшие члены семьи) продавца приватизированного помещения, имевшие в момент приватизации равные с ним права, если иное не предусмотрено законом или соглашением между ними и продавцом (ст. 19 Закона о введении в действие ЖК[5] ).
Не сохраняют прав пользования жилым помещением временные жильцы, срок проживания которых не может превышать шести месяцев (ст. 680 ГК). До 1 января 2005 г. право пользования жилым помещением при его отчуждении сохраняли члены семьи собственника. В настоящее время согласно п. 2 ст. 292 ГК (в ред.
Федерального закона от 30.12.
2004 № 213-ФЗ) переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом (например, вышеуказанный случай продажи приватизированного помещения).
Не соответствуют законодательству договоры, содержащие положение о том, что лица, проживающие в продаваемом жилом помещении, обязуются выписаться (сняться с регистрационного учета). Согласно п. 3 ст. 308 ГК обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем.
Практикуемая в таких случаях подача заявления ~ нотариальную контору о выписке также никаких обязанностей у них не создает. В этом случае покупатель может требовать выписки лиц, утративших в соответствии с законом право пользования жилым помещением, в силу п. 2 ст. 292 ГК, а не в силу условий договора.
Как указано выше, права членов семьи продавца приватизированного помещения могут быть прекращены взаимным соглашением между ними и продавцом.
Отсутствие в договоре продажи жилого помещения хотя бы одного из указанных существенных условий свидетельствует о том, что сторонами не согласовано условие о недвижимом имуществе, подлежащем продаже, и договор не считается заключенным, а следовательно, и переход прав на недвижимость не подлежит государственной регистрации.
Необходимое условие – указание в договоре существующих ограничений (обременений) прав продавца, в том числе зарегистрированных в ЕГРП: залог, аренда, сервитут, права требования в судебном порядке, иные права третьих лиц.
При отсутствии таких положений имеется основание для отказа в регистрации сделки и перехода права, поскольку лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий (п. 1 ст.
20 Закона о регистрации прав).
Остальные условия могут быть существенными в силу соглашения сторон.
Договор помимо указанных условий может содержать указания на право продавца, основания возникновения этого права, реквизиты правоустанавливающих документов; условия и порядок оплаты имущества покупателем; условия и порядок передачи имущества продавцом; обязательства сторон по регистрации перехода права собственности. В настоящее время в связи введением в ЖК новых норм о содержании и эксплуатации жилого фонда, увеличением эксплуатационных расходов покупателю разумно ознакомиться с договорами на обслуживание недвижимости, выяснить размеры коммунальных платежей, наличие задолженности продавца и отразить это в договоре. Однако при отсутствии таких положений при наличии всех установленных законом существенных условий требования к договору считаются соблюденными.
Источник: https://MirZnanii.com/a/188026-2/osobennosti-kupli-prodazhi-zhilykh-pomeshcheniy-2
Статья 558: особенности продажи жилых помещений :
Говоря об особенностях продажи жилых помещений, следует уточнить, что общий порядок сделок при этом не меняется. Схема действий и нормы регулирования остаются теми же. Просто к действиям участников добавляются нюансы.
Участники сделки
Суть договора заключается в том, что продавец обязуется передать покупателю в собственность жилое помещение, а покупатель принять его. Особенности продажи жилых помещений касаются квартир, домов, и комнат в квартирах и домах.
Участниками сделки является собственник и приобретатель, которому переходят все права на объект. Собственников иногда несколько. В его лице выступают порой представители, действующие на основе доверенности или иного основания. Например, родители ребенка, которому еще нет 18 лет.
Если собственник государство или муниципалитет, в сделке принимает участие орган или лицо, имеющие полномочия на продажу имущества. Исключением служат случаи приватизации жилья, где переход имущества осуществляется бесплатно.
Особенности продажи жилого помещения подразумевают получение нотариально заверенного согласия супруга-сособственника, имеющего права на объект.
Сделки по доверенности
Регистрационная служба тщательно проверяет переданные договора и документы на соответствие нормам действующего законодательства. Не обходит эта участь и доверенности. На что обращают внимание чиновники?
- не истек ли срок ее действия;
- имеет ли полномочия на сделку лицо, подписавшее договор;
- выполнены ли иные требования (например, в пакете документов имеется разрешение органов опеки на сделку с недвижимостью ребенка или недееспособного).
Проблема в том, что проверка ограничивается изучением документов, особенно выданных органами власти.
Если доверенность выдана достаточно давно и ее срок не истек, было бы разумным узнать непосредственно у владельца жилья, хочет ли он до сих пор совершить сделку. Вполне возможно доверенность отозвана и ею пользуется мошенник. Обращение с проверкой доверенности к нотариусу может и не сработать.
Если продавец наследник
Приобретение имущества, полученного ранее другим лицом по наследству, считается рискованным делом. В любой момент могут возникнуть наследники, требующие свою долю, и даже обратиться с иском в суд.
Проблема заключается не только в достаточно длительных сроках исковой давности. Закон предусматривает их восстановление.
Аналогичные случаи происходят с недвижимостью, права на которую переходят через цепь сделок. Единственный способ оставить за собой жилую недвижимость — доказать факт добросовестного приобретения.
Предмет сделки
Предметом сделки является один из объектов, перечисленных выше. Особенности продажи жилого помещения обязывают вписать в документ достаточные сведения для идентификации объекта.
Судебная практика и законодательство называют в качестве достаточной информации сведения из государственного реестра прав: кадастровый номер и основание для регистрации прав продавца (договор, свидетельство о праве на наследство и т.
д.), дата регистрации и иные характеристики.
Если продается жилой дом или его часть, вторая сторона получает соответствующий объем прав на земельный участок или его часть. Сделки по передаче земельного участка могут совмещаться, либо подписывается одновременно два документа.
Последствие нарушения данного правила – признание сделки незаключенной. Это значит, что ее основные условия не согласованы, и документ не имеет юридической силы: не порождает прав и обязанностей.
Если предмет продажи комната или квартира в многоквартирном доме – новый владелец получает также право на часть общего имущества. Оговорка об отказе от него является незаконной.
Описание предмета сделки
Как связаны особенности договора продажи жилого помещения и предмет сделки? В документ вписывают следующие сведения:
- город или населенный пункт, в котором она расположена;
- адрес;
- общая площадь;
- количество комнат;
- наличие балконов и лоджии;
- кадастровый номер.
Квартира может иметь особенности, которые продавец старается скрыть из понятных побуждений. Однако выявление скрытых недостатков дает право покупателю обратиться с иском о взыскании убытков. Если они настолько серьезны, что покупка теряет смысл, предоставляется право расторгнуть сделку.
Реконструкция или перепланировка должны быть узаконены, в противном случае квартира продается, так сказать, без них. Если изменения имеют серьезный характер, то собственника могут обязать привести объект в исходное положение. Поэтому приобретение жилья с подобными дефектами чревато в будущем серьезными трудностями.
Если предлагается в подобном состоянии приобрести дом, то его изменения узакониваются намного проще. Подается заявление или декларация и справка из местной муниципальной администрации о том, что объект не выходит за рамки отведенного земельного участка, и в реестр прав вносятся изменения об объекте.
Если одновременно приобретается земля
Каковы особенности договора продажи жилого помещения с земельным участком под ним?
В ЗК заложен принцип единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости. Если передается дом, то передается соответственно и земельный участок.
Отсутствие оформленных документов на участок не запрещает собственнику продать недвижимость. В договоре лишь делается отметка о переходе земли на тех же условиях, на которых ею владел продавец. Исключением являются случаи незаконного строительства на земле, не предназначенной для этого или вообще не находящейся в законном пользовании продавца.
Закон запрещает продавать участок без одновременной продажи дома, расположенного на нем.
Если земля под домом находится в аренде, то и новый владелец получает ее на праве аренды. При этом согласия собственника земельного участка на сделку не требуется.
Законом могут предусматриваться и исключения, запрещающие продажу земельного участка определенным лицам, в данном случае может разрешаться оформление аренды.
В пунктах договора, посвященных предмету сделки, отмечается кадастровый номер и основание регистрации права.
Права третьих лиц
Согласно ГК РФ, особенность продажи жилых помещений заключается в обязанности продавца отметить в договоре всех лиц, сохраняющих право на проживание.
Сюда включаются все проживающие с ним родственники, супруг или супруга. Бывшие члены семьи входят в перечень при условии совместного проживания. Закон распространяет их статус на лиц, не имеющих родственной или иной связи с собственником, но вселенные им в качестве членов семьи.
Если ранее член семьи не принимал участие в приватизации, за ним сохраняется право пользования жилым помещением.
Основанием права проживания служат: завещательный отказ, договор найма жилого помещения, договор ренты с иждивением.
Отсутствие в полной мере оформленных документов не означает, что никто не имеет прав на жилье, кроме собственника. Исключение случаи, в которых нарушение формальностей существенно (например, договора, подлежащие обязательному заверению нотариусом).
В тексте вписываются имена, отчества, фамилии и конкретные права проживания в квартире, и данные паспортов, позволяющие идентифицировать личности. Положение на этот счет содержится в статье об особенностях продажи жилых помещений.
Отдельный пункт — права детей. Если у одного из участников сделки несовершеннолетние дети, лишь имеющие право проживания, а не собственности, закон обязывает принять меры к тому, чтобы не ухудшились условия их проживания.
Цена сделки
Пункт является обязательным для договора купли-продажи. Без него сделка считается не заключенной, и теряется ее юридический смысл. Размер цены нужен не только для защиты прав участников, но и для расчета суммы налога.
Как определяется цена при продаже недвижимости? Особенность продажи жилых помещений в предоставлении сторонам свободы, ограниченной лишь запретом передавать жилье за цену, не соответствующую рыночной. Оценка объекта по кадастровой стоимости не дает возможность сэкономить на уплате налогов, государство обяжет произвести оплату исходя из рыночной цены согласно практике КС РФ.
Если одна сторона предлагает проект договора и вторая его принимает – это не означает автоматического принятия цены, обозначенной в проекте.
Нюансы расчета и указания цены
При покупке квартиры стоимость указывается и за саму квартиру, и за часть общего имущества в жилом комплексе.
Если приобретается в собственность дом вместе с земельным участком, либо доля дома с долей участка, прописывается цена на каждый отдельный объект.
Сумма может рассчитываться исходя из оценки единицы площади, и тогда покупатель обязан заплатить деньги за фактически переданную площадь.
В договор цена вписывается одновременно и цифрами, и прописью, чтобы не возникало споров из-за ошибок, которые могут быть допущены при ее составлении.
Нельзя сказать, что последний пункт относится лишь к особенностям договоров купли-продажи жилых помещений.
Форма договора
Закон устанавливает более строгие требования к сделкам о продаже недвижимости и жилых помещений, в частности, договор составляется в форме единого документа. Неисполнение требования о форме делает сделку недействительной. Ссылаться на переписку как на доказательства, подтверждающие факт заключения соглашения, нельзя.
Нотариальное заверение
В 2015 году в законодательство о регистрации прав на недвижимость внесли дополнения. Часть сделок теперь заключается с участием нотариуса.
В перечень включаются следующие случаи:
- сделки по продаже доли в праве общей собственности, даже, если покупатель один из дольщиков;
- продажа квартиры единственным собственником, которому на момент заключения сделки еще не исполнилось 18 лет;
- продажа объекта, находящегося в долевой собственности.
Введение новых положений не исключает обязанности брать разрешение на сделку у органов опеки. К сожалению, перечисленные особенности купли-продажи жилых помещений не учитываются родителями или опекунами.
Государственная регистрация
Закон обязывает участников сделки регистрировать переход прав на имущество. Человек считается полноценным собственником жилой недвижимости с момента регистрации права. Ст. 558 об особенностях продажи жилых помещений определила момент внесения записи в реестр прав как момент заключения сделки.
Если одна из сторон отказывается от регистрации или уклоняется от нее, вторая сторона вправе подать иск в суд о принудительной регистрации. Таким образом, подтверждается, что покупатель является законным владельцем приобретенного имущества, несмотря на отсутствие регистрации.
Сделки с материнским капиталом
Частичное или полное использование средств материнского капитала с целью покупки жилья обязывает выполнить ряд требований законодательства. Особенности затрагивают и формулирование сделок, и порядок ее исполнения.
Вдобавок закон выставляет перечень требований к приобретенному таким образом жилью. В частности, ряд позиций был высказан ВС РФ в обзоре, посвященном судебной практике по использованию материнского капитала.
В заключение
Перечислим кратко особенности продажи жилых помещений, обозначенные в 558 ГК:
- существенным условием считается перечисление прав третьих лиц на квартиру;
- без государственной регистрации договор не считается заключенным;
- иные особенности связаны с возрастом участников сделки или их дееспособностью.
Внесена поправка о регулировании сделок с жильем экономического класса федеральным законом, который пока еще не принят.
Источник: https://BusinessMan.ru/statya-osobennosti-prodaji-jilyih-pomescheniy.html
Особенности налогообложения покупки и продажи недвижимого имущества для юридических лиц
velvi on Апрель 5, 2016 — 12:13 пп в Налог на недвижимость
Недвижимость в Москве — хорошее капиталовложение. Необходимо понимать, что есть некоторые особенности налогообложения покупки, а также продажи недвижимого имущества. Юридические лица должны уплачивать ряд налогов как при покупке, так и при продаже недвижимости.
Продажа объектов недвижимости
Первым делом необходимо уяснить, что подразумевается под понятием «коммерческая недвижимость«. Это не квартиры либо жилые дома. Коммерческой недвижимостью называются те объекты, которые приносят какие-то доходы. В эту категорию можно отнести магазины и торговые центры, отели и спортивные сооружения, офисные здания, промышленные предприятия и много других объектов.
В том случае, если юридическая особа принимает решение продать коммерческую недвижимость, ей нужно помнить о том, что затраты на налогообложение будут приличными. Налоги могут быть разными, прежде всего, это зависит от того, кем является на момент продажи юридическое лицо:
- занимается ли предпринимательством;
- является резидентом РФ или нет;
- принадлежит ли к какой-то организации.
Сделки с недвижимостью, которая не относится к жилой, облагаются такими видами налогов: подоходным и НДС (расшифровывается как налог на добавленную стоимость).
Если юридическое лицо продает какой-то объект коммерческой недвижимости в Москве, то по НДС придется заплатить 18 процентов от всей суммы.
Подоходным налогом при продаже недвижимости юридической особой облагается лишь прибыль, которая была получена в процессе сделки.
Когда юридическое лицо продает жилую недвижимость, то уплачивать НДС не нужно. Единственным налогом при продаже такого вида недвижимости будет налог с прибыли.
В том случае, когда юридическое лицо приобретает квартиру либо дом, оно будет уплачивать налог на прибыль. Важным условием является то, что объект покупается не для осуществления коммерции, а для собственных целей.
Необходимо сказать о том, что при покупке какого-либо объекта недвижимости, который принадлежит к коммерческому виду, юридическое лицо налоги не уплачивает.
В Тему: Какие налоги нужно заплатить после покупки квартиры
Важные нюансы
Если юридическое лицо осуществляет покупку недвижимости у особы, которая не является плательщиком НДС, то соответственно недвижимость не будет облагаться налогом на добавленную стоимость. При таких обстоятельствах, как правило, налоговые кредиты в России не выдаются.
Когда юридическое лицо владеет объектами недвижимости на территории России, но является нерезидентом, то при продаже недвижимого имущества каких-то налоговых льгот нет. Иностранное юридическое лицо должно уплатить в бюджет НДС и налог на прибыль при продаже недвижимости.
Если на время владения недвижимостью иностранное юридическое лицо проводило работы по реконструкции или модернизации зданий, то такие расходы могут быть включены в налоговый вычет. Только есть одно условие: юридическое лицо должно предоставить документы, которые будут подтверждать, что такие работы проводились.
Особенностей налогообложения при покупке либо продаже недвижимости есть достаточно много. Это зависит от разных факторов. При необходимости в Москве можно найти хорошую юридическую компанию, которая разъяснит все нюансы.
Источник: https://digm.ru/osobennosti-nalogooblozheniya-pokupki-i-prodazhi-nedvizhimogo-imuschestva-dlya-yuridicheskih-lic.html
1. Особенности купли-продажи жилых помещений
Приобретение жилья на вторичном рынке
1. Особенности купли-продажи жилых помещений
Согласно ст. 15 ЖК РФ под жилым помещением понимается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).
В соответствии с указанным определением и на основании ст. 16 ЖК РФ к жилым помещениям относятся не только комната, но и жилой дом (часть дома), квартира (ее часть).
Поэтому далее по тексту при отсутствии иных указаний слово “жилье” мы будем употреблять в качестве синонима к “жилому помещению”.
Заключая договор купли-продажи жилья, необходимо знать существенные условия соглашения, поскольку без их согласования договор не будет считаться заключенным. К существенным условиям ГК РФ относит следующие (ст. 554, 555, 558):
– предмет, т.е. точное описание продаваемого объекта (указание на адрес, кадастровый или условный номер и т.д. – такие данные, как правило, берутся из свидетельства о праве собственности на квартиру, экспликации бюро технической инвентаризации);
– цену договора;
– перечень лиц, сохраняющих право пользования жильем при его продаже.
До недавнего времени договор продажи недвижимости подлежал государственной регистрации и без нее считался незаключенным. Иными словами, чтобы достигнутое соглашение о продаже жилья имело силу, кроме оформления договора в письменной форме, требовалось обращаться в территориальные органы Росреестра с целью регистрации соглашения. Однако согласно ч.
8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ “О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации” правила о государственной регистрации не применяются к договорам купли-продажи жилых помещений (а также к договорам дарения недвижимости, ренты, продажи предприятия), заключаемым после 1 марта 2013 г.
Не секрет, что при покупке жилья на вторичном рынке существуют значительные риски стать жертвой обмана. Чтобы избежать или значительно сократить такой риск, целесообразно руководствоваться следующими рекомендациями.
Прежде всего необходимо выяснить три вопроса, на основании которых можно с большой точностью сделать выводы о надежности продавца и сделки:
– каким образом продавец приобрел квартиру в собственность;
– не имеется ли каких-либо обременений на имущество;
– существуют ли лица, которые помимо собственника могут пользоваться помещением.
Первый документ, который обязательно нужно изучить, – свидетельство о праве собственности на приобретаемое жилье.
Согласно действующему законодательству совершить сделку в отношении недвижимости можно только в том случае, если права на нее в установленном законом порядке прошли процедуру регистрации, а данные об имуществе содержатся в ЕГРП. Если в реестре в отношении предлагаемого к продаже имущества сведений не имеется, то сделка купли-продажи, скорее всего, будет ничтожной.
Такие случаи возможны при покупке домов, коттеджей и т.п. Часто их строят без каких-либо согласований, в результате строение может быть признано самовольной постройкой. Согласно ст.
222 ГК РФ “самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил”. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает права собственности и не вправе распоряжаться постройкой (п. 2 ст. 222 ГК РФ).
Во всяком случае, отсутствие свидетельства о праве собственности на предлагаемое к продаже имущество само по себе будет являться сигналом о том, что сделка является рискованной.
Во избежание различного рода обманов (например, вам могут дать нотариально заверенные копии документов, а на самом деле такие документы являются подделкой и т.п.) о правах на любое недвижимое имущество следует узнать, получив выписку из ЕГРП на объект недвижимости в территориальном отделении Росреестра.
Из выписки также будет видно, кто является собственником, имеются ли какие-либо обременения, например залог (ипотека), арест и т.п.
Из свидетельства или выписки будет понятно, каким образом сам продавец получил права на продаваемое жилье. Если это произошло по сделкам купли-продажи, дарения, обмена и т.п.
, то необходимо изучить документы по предыдущим сделкам: посмотреть договор, документы прошлых продавцов и покупателей, проверить основание приобретения ими жилья и т.п. Идеальным вариантом является анализ всех прошлых сделок с имуществом.
Конечно, это зачастую невозможно: например, у квартиры сменилось несколько собственников. Но чем больше вы сможете получить информации о прошлых сделках, тем надежнее будет ваша.
С целью анализа чистоты приобретения жилья вашим продавцом рекомендуется привлекать специалиста – сегодня это очень популярная и относительно недорогая услуга, ее оказывают в любой юридической фирме (при этом, как правило, у риелторов самые высокие цены).
Нередки случаи, когда уже после совершения сделки и регистрации прав на недвижимость объявляются лица, заявляющие о том, что ваша квартира принадлежит им, а они были ее лишены помимо их воли (например, квартира была продана по поддельным документам якобы собственниками, хотя в действительности собственники никаких сделок не совершали). Если такие лица докажут, что при совершении сделки вы должны были знать о том, что продавец не являлся собственником, не проявили обычную заботливость и осмотрительность, то суд будет обязан принять решение о выселении (ст. 301, 302 ГК РФ).
Важно проверить и информацию о самом собственнике, в частности, нет ли у него психических заболеваний, исключающих понимание и осознание совершаемых им действий, не состоит ли он в браке. Например, можно запросить у продавца справки из диспансеров, проверить, имеется ли у него водительское удостоверение, и т.п.
Целесообразно обратиться за заверением сделки к нотариусу – он не только проверяет дееспособность (т.е. способность человека приобретать своими собственными действиями права и обязанности), но и устанавливает личность сторон сделки, разъясняет сторонам смысл и значение сделок, а также проверяет, действительно ли намерения сторон соответствуют удостоверяемой сделке (ст.
42, 43, 54 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате от 11.02.1993 N 4462-1).
Выяснение вопроса о психическом состоянии контрагента важно, поскольку законодательство допускает признание сделок недействительными, когда сделка совершается недееспособным лицом (ст. 171 ГК РФ) либо когда лицо в силу своего психического состояния не могло осознавать значения своих действий в момент совершения сделки (ст. 177 ГК РФ).
Необходимо обратить внимание на то, состоит ли продавец в браке (этот вопрос желательно выяснить и в отношении предыдущих продавцов).
Дело в том, что если по данным ЕГРП собственником объекта продажи считается один из супругов (например, и в свидетельстве о праве собственности указан лишь один супруг), но жилье было приобретено в браке, то в силу закона данное помещение является их совместной собственностью (п. 2 ст. 34 СК РФ).
Соответственно, и распоряжение таким имуществом возможно лишь с взаимного согласия обоих супругов. Кроме того, закон требует не простого, а нотариального согласия на продажу (п. 3 ст. 35 СК РФ). Согласие не потребуется, если супруги заключили брачный договор, из которого прямо следует, что отчуждаемая квартира принадлежит только продавцу.
По общему правилу перечисление в договоре лиц, имеющих право пользования помещением, является существенным условием договора, без которого он будет являться незаключенным (п. 1 ст. 558 ГК РФ).
Часто покупатель рискует получить вместе с жильем обременение, которое нельзя увидеть посредством изучения выписки из ЕГРП или свидетельства, а продавец может специально умолчать о таких лицах (например, чтобы требовать выплаты дополнительных денег и т.д.).
Так, продавец может заключить сначала договор найма, а затем продажи.
Через некоторое время после покупки и оплаты в квартире нового собственника объявляются люди, которые, основываясь на договоре найма, требуют соблюдения их прав на пользование жильем. Поскольку согласно ст.
675 ГК РФ переход права собственности на жилое помещение не влечет расторжения или прекращения договора найма, при этом новый собственник становится и новым наймодателем на условиях заключенного договора.
Другой распространенный случай: продавец изначально получил квартиру в собственность посредством приватизации.
При этом в силу закона проживающие совместно с ним члены семьи, отказавшись в его пользу от собственности на квартиру, приобрели бессрочное право пользования такой квартирой (ст. 19 Федерального закона от 29.12.
2004 N 189-ФЗ “О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации”). Обращаем внимание, что на таких лиц не распространяется правило ст. 292 ГК РФ (как и ч. 4 ст.
31 ЖК РФ) о том, что при прекращении прав собственника члены его семьи также теряют право пользования жилым помещением. Указанные лица, соответственно, будут иметь право пользования жильем вне зависимости от его продажи, дарения, иного отчуждения. И понятно, что покупатель заранее узнать о наличии таких лиц зачастую не может.
Следует отметить, что договор купли-продажи не может быть признан недействительным на том основании, что он был заключен без указания в договоре таких лиц. Как верно подмечено в Кассационном определении Санкт-Петербургского городского суда от 28.09.
2011 N 33-14736/2011, “положения части 1 статьи 558 ГК РФ определяют существенные условия договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения, но не устанавливают правовые последствия отсутствия в договоре указания на такое условие, как признание договора недействительным”.
Однако если на момент заключения договора указанные лица проживают в продаваемой квартире и договор не будет содержать соответствующих сведений, то он может быть признан незаключенным.
Например, по одному из дел судом было отмечено следующее. 17 марта 2006 г. между сторонами был заключен договор купли-продажи дома вместе с земельным участком под ним.
Источник: https://narodirossii.ru/?p=3387
Некоторые особенности купли-продажи жилых помещений
Вестник Самарской гуманитарной акалемии. Серия «Право». 2012. № 2(12)
НЕКОТОРЫЕ ОСОБЕННОСТИ КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ
© Е. М. Чикобава
Ключевые слова: гражланское право, гражланское законолательство, нелвижимость, слелки с нелвижи-мостью, купля-пролажа, регистрация прав на нелвижимость, жилые помещения.
Чикобава Евгения Михайловна
соискатель кафедры гражданского права и процесса Самарская
гуманитарная академия
Понятие договора купли-продажи жилых помещений можно вывести на основе легального определения договора купли-продажи недвижимости в сочетании со специальными нормами ГК РФ, регламентирующими особенности продажи жилых помещений.
По договору купли-продажи жилого помещения продавец обязуется передать в собственность покупателя жилой дом, квартиру, часть жилого дома или квартиры, а покупатель обязуется принять это имущество по передаточному акту и уплатить за него определенную сторонами денежную сумму.
Особенности договора купли-продажи жилого помещения во многом обусловлены спецификой предмета договора.
Так, при определении жилого помещения в качестве предмета договора в ГК РФ выделяется ряд критериев (ст. 673):
— удовлетворение помещения ряду требований (санитарных, технических), то есть его пригодность для проживания;
— целевое назначение — постоянное проживание в нем физических лиц;
— изолированность помещения1.
1 См. подробнее: Потяркин Д. Е. Договор найма жилого помещения // Российская юстиция. 1998. № 2 С. 36.
К жилым помещениям относятся такие объекты, как жилые дома, части жилых домов, жилые строения без права регистрации проживания в них, некапитальные жилые строения на огородных участках, квартиры и части квартир, комнаты, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях.
Договор продажи жилого помещения должен предусматривать его цену. При продаже жилого помещения в кредит с условием о рассрочке платежа указываются цена, порядок, сроки и размеры платежей (ст. 489 ГК РФ).
Сделки с жилыми помещениями связаны с оборотом довольно-таки больших денежных средств и с осуществлением гражданами их конституционного права на жилище. Поэтому нормы действующего законодательства направлены на то, чтобы обезопасить участников этих отношений и гарантировать им право на жилье. Так, в Конституции РФ закреплено: «никто не может быть произвольно лишен жилища».
Гражданское законодательство признает только законное право пользования, предусматривая способы его возникновения: договор найма жилого помещения (ст. 671 ГК РФ); право пользования членов семьи нанимателя (собственника), проживающих совместно с нанимателем (собственником) (ст. 292 ГК РФ); вселение в жилое помещение нанимателя опекунов или попечителей, поднанимателей и временных жильцов.
По данному вопросу в литературе выдвинуты две теории: семейноправовая и гражданско-правовая.
Позиция сторонников семейно-правовой теории сводится к тому, что право пользования жилым помещением возникает в силу семейных отношений между членами семьи собственника (нанимателя) и собственником (нанимателем)2.
Ряд цивилистов отходят от указанной теории возникновения права пользования жилыми помещениями у членов семьи и предлагают квалифицировать их как гражданско-правовые, беря за основу «вселение нанимателем или собственником в занимаемое им жилое помещение…с согласия совершеннолетних членов семьи». При этом граждане, вселенные нанимателем или собственником, приобретают равное с нанимателем или собственником, а также членами их семьи право пользования жилыми помещениями3.
Полагаем, что вторая позиция в большей степени соответствует природе отношений по возникновению права пользования, так как право пользования по договору найма жилого помещения у нанимателя возникает не только из заключенного с наймодателем договора, но и в результате вселения его в жилое помещение.
На основании ст. 558 ГК РФ в договоре купли-продажи жилого помещения обязательно должны содержаться сведения о сохранении при про-
2 См., напр.: Толстой Ю. К. Жилищное право : учебник. М., 1996.
3 См., напр.: Вишневская И. С. Особенности договора найма жилой площади в домах, принадлежащих гражданам на праве личной собственности // Правоведение. 1970. № 5. С. 96.
даже жилого помещения новому собственнику права пользования этим помещением за лицами, которые в нем проживают.
Однако формулировка указанного существенного условия договора, подобная этой: «В указанной квартире проживают…, которые как члены семьи продавца сохраняют в соответствии со ст. 292 ГК РФ право пользования ею после перехода права собственности на квартиру к покупателю» — в текстах договоров купли-продажи встречается крайне редко.
Если продается квартира с жильцами, то чаще всего в договоре присутствует следующее условие: «В квартире зарегистрированы (проживают)…, которые обязуются сняться с регистрационного учета в течение…».
Если жильцы не подписывают договор на стороне собственника-продавца, то подобное условие является ничтожным, поскольку вещное право членов семьи продавца не может прекратиться на основании обязательств последнего.
Как гласит закон (ст. 460 ГК РФ), продавец обязан передать товар свободным от прав третьих лиц либо предупредить покупателя о правах третьих лиц. Решение этого вопроса не представляет большой сложности, если члены семьи собственника или нанимателя вселены в продаваемое жилое помещение на основаниях, предусмотренных законодательством (брак, родство).
Сложнее обстоит дело, когда новый собственник жилого помещения, к которому оно перешло, например, по наследству, не зная о фактических супружеских отношениях наследодателя, производит отчуждение жилого помещения другому лицу. При этом, как правило, сведения о лицах, которые могут быть признаны членами семьи нанимателя, в домовой книге жилищно-эксплуатационной организации отсутствуют4.
Вместе с тем право пользования жилым помещением принадлежит указанным субъектам на основании предусмотренных гражданским и жилищным правом юридических фактов, в первую очередь фактов семейных и родственных отношений.
А ведь лицо, совместно проживавшее и ведшее общее хозяйство с умершим, имеет право подать исковое заявление о признании права пользования жилым помещением последнего собственника. И, как свидетельствует судебная практика, при наличии достаточных оснований суд удовлетворит подобный иск. В результате новый собственник после исполнения договора получает жилое помещение с правами третьих лиц.
Жилищным кодексом РФ предусмотрено, что в этом случае собственнику жилого помещения будет предоставлено право заключить с лицом, имеющим право пользования жилым помещением, договор найма жилого помещения сроком на три года, а в случае его несовершеннолетия до достижения им совершеннолетнего возраста.
Тем не менее, такая постановка вопроса не снимет возникшей проблемы. В данном случае защита нового собственника могла бы быть обес-
4 См: Скловский К. И. О действительности продажи чужого имущества // Вестник ВАС РФ. 2003. Вып. 9. С. 85—86.
печена внесением в ст. 558 ГК РФ дополнения, предоставляющего покупателю право заключать с такими лицами договор коммерческого найма, если их право пользования жилым помещением бессрочно.
Согласно ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части дома или квартиры считается заключенным с момента государственной регистрации.
В силу ст. 16 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» момент регистрации сделки — это момент внесения записи о сделке в Единый государственный реестр прав, то есть момент достижения сторонами соглашения в требуемой законом форме и момент его государственной регистрации могут не совпадать.
Саму регистрацию договора отнести к понятию оформления сделки нельзя, потому что требование о регистрации лежит за рамками понятия формы сделки. Поэтому нормы ст. 16 Закона о госрегистрации не противоречат ГК РФ, поскольку ГК не определяет момент совершения факта регистрации. Момент совершения факта государственной регистрации как сделки, так и права, определяется Законом о госрегистрации.
Приведенные доводы позволяют сделать вывод о том, что положения ст. 558 ГК РФ внутренне противоречивы. Кроме того, с юридико-технической точки зрения нельзя признать совпадающими момент составления одного документа, подписанного сторонами, момент сдачи договора на проверку в органы юстиции и момент государственной регистрации договора (внесения записи в Единый государственный реестр прав).
Вероятно, при редактировании ст.
558 ГК РФ предполагалось обеспечить усиление мер защиты покупателя от недобросовестного продавца, ведь возникновение прав и обязанностей у сторон связывается не с моментом подписания договора, а с моментом его государственной регистрации.
Однако, такой подход, связывающий возникновение прав и обязанностей сторон с моментом внесения записи о сделке в реестр, не только не осуществим, но и противоречит ст. 165 и п. 3 ст. 551 ГК РФ, а в случае его
применения лишает сторону, чей контрагент уклоняется от государственной регистрации договора, права обращения в суд с просьбой о вынесении
решения о регистрации, что особенно важно, если сделка была хотя бы
частично исполнена.
Таким образом, складывается ситуация, при которой договор подписан, воля сторон проявлена и зафиксирована, но прав и обязанностей этот договор не породил (в первую очередь, права покупателя требовать государственной регистрации договора и обязанности продавца исполнить это требование). Изложенное свидетельствует о том, что редакция п. 2 ст.
558 ГК РФ неверна, ввиду того, что момент заключения договора не совпадает с моментом его государственной регистрации. Более того, она противоречит п.1 ст.. 165 ГК РФ и п.1 ст. 432 ГК РФ. Если для сделок с жилыми помещениями требуется государственная регистрация, то ее несоблюдение делает сделку ничтожной. В то же время, согласно п. 1 ст.
432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами в
требуемой форме достигнуто соглашение по всем его существенным условиям. Тем самым п. 2 ст. 558 ГК РФ относит государственную регистрацию не к категории актов государственных органов, а к требованиям, касающимся формы сделки, что не соответствует п. 1 ст. 2 Закона о регистрации и п. 3 ст. 165 ГК РФ, четко разграничившему форму сделки и ее государственную регистрацию.
Итак, норма п. 2 ст. 558 ГК РФ нуждается в изменении.
Прежде всего, момент заключения договора купли-продажи жилого помещения и момент его государственной регистрации следует четко разделить во времени, для чего можно использовать следующая редакция п. 2 ст.
558 ГК РФ: «Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации после его оформления.
При отсутствии государственной регистрации такой договор признается недействительным».
Подобная формулировка положений п. 2 ст. 558 ГК РФ не исключает применения в случаях необходимости п. 3 ст. 165, п. 3 ст. 551 ГК РФ, позволяющих суду вынести решение о регистрации сделки, если сделка совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации. Если же оставить п. 2 ст.
558 ГК РФ в действующей редакции, то применение п. 3 ст. 165, п. 3 ст.
551 ГК РФ будет затруднительным, поскольку признание договора заключенным именно в момент государственной регистрации предполагает отсутствие договорных отношений до регистрации, а, следовательно, и отсутствие обязанностей сторон передать договор в регистрирующий орган.
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ
1 Потяркин, Д. Е. Договор найма жилого помещения // Российская юстиция. — 1998. — № 2 — С 36.
2 Толстой, Ю. К. Жилищное право : учебник. — М., 1996.
31 Вишневская, И. С. Особенности договора найма жилой площади в домах, принадлежащих гражданам на праве личной собственности // Правоведение. — 1970. — № 5. — С. 96.
4 Скловский, К. И. О действительности продажи чужого имущества // Вестник ВАС РФ. — 2003. — Вып. 9. — С. 85—86.
Источник: https://cyberleninka.ru/article/n/nekotorye-osobennosti-kupli-prodazhi-zhilyh-pomescheniy
Купля продажа жилых помещений
Сохрани ссылку в одной из сетей:
В договоре купли-продажи жилого помещения необходимо указать, на основании каких правоустанавливающих документов указанное жилое помещение принадлежит собственнику.
В связи с большим разнообразием путей приобретения жилых помещений виды документов могут быть различными. Исходя из практики их можно разбить на две группы: жилые помещения, приобретенные путем приватизации и жилые помещения, приобретенные посредством гражданско-правовых сделок: купли-продажи, дарения, мены, ренты, а также — полученные по наследству.
Если собственник приобрел жилое помещение путем приватизации, то комплект таких документов выглядит следующим образом:
Договор передачи квартиры, заключаемый обычно собственником с организацией, эксплуатирующей здание (обычно это РЭУ, ЖЭК, ДЭЗ, ДЗ и т.д.).
Эти договоры также регистрируются (применительно к Москве — в Комитете муниципального жилья г. Москвы) и имеют свой регистрационный номер, который указывается в заключаемом договоре вместе с датой регистрации.
Свидетельство о собственности на жилище, также имеет свой номер и дату выдачи, указываемые в договоре.
Если же собственник приобрел жилое помещение посредством гражданско-правовых сделок, то в договоре указывается фамилия нотариуса, удостоверившего сделку, когда и под каким номером совершена запись в реестре нотариуса, а также дата государственной регистрации сделки и регистрационный номер51.
В соответствии со ст. 555 ГК цена для данного договора является существенным условием. Причем общие правила определения цены, установленные п. 3 ст. 424 ГК для случаев, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена, исходя из условий договора, для договора купли-продажи недвижимости не применяются.
Цена указывается обычно цифрами и прописью. Кроме цены, за которую продается жилое помещение, указывается также стоимость квартиры по справке Бюро технической инвентаризации (прописью и цифрами), а также дата выдачи справки, ее порядковый номер и номер бланка, на котором она выполнена52.
Цена квадратного метра жилой площади на первичном рынке Уфы, по нынешним меркам в среднем составляет 12000 рублей, из-за общей площади стоимость квартиры в новом доме оказывается намного больше, чем в любом здании постройки прошлых десятилетий.
На ценообразование влияет место расположения квартиры (район города), а также наличие развитой инфраструктуры.
Также в данном пункте оговаривается момент передачи денег. Здесь возможны несколько вариантов: деньги передаются до удостоверения договора у нотариуса; деньги передаются единовременно при подписании договора сторонами; деньги передаются после государственной регистрации сделки.
Последний вариант представляется наиболее логичным, поскольку, как уже говорилось выше, право собственности на жилое помещение переходит именно после регистрации договора, и именно в регистрирующем органе обычно имеются сведения об аресте и запрещениях на жилое помещение, тогда как нотариус может этих сведений и не иметь.
В соответствии с договором купли-продажи жилого помещения к покупателю переходят не только права на определенное договором помещение, но и обязанности, связанные с ним. В частности, покупатель должен уплачивать налог на недвижимость, нести расходы по ремонту, эксплуатации и содержанию жилого помещения и приходящейся на него части придомовой территории и т.д.
Договор купли-продажи жилого помещения подчиняется общим положениям обязательственного права, в том числе об исполнении обязательств и ответственности за их нарушение.
Так, по договору продавец обязан передать покупателю жилое помещение свободным от прав третьих лиц, в силу чего на продавца может быть возложена ответственность за нарушение этих условий в виде возмещения покупателю убытков, которые он понес вследствие этих нарушений, за исключением случаев, когда покупатель согласился принять жилое помещение, обремененное правами третьих лиц. В случае изъятия у покупателя жилого помещения третьими лицами в силу обязательств, возникших до исполнения договора, продавец обязан возместить понесенные покупателем убытки, если не докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии этих обязательств53.
Переход права собственности не устраняет ответственности перед покупателем третьих лиц, на которых такая ответственность возложена в силу закона (например, строитель жилого дома несет ответственность за его безопасное и нормальное функционирование).
Принятие покупателем жилого помещения, не соответствующего оговоренным в договоре условиям, не является основанием освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора, даже если такое несоответствие было оговорено в документе о передаче жилого помещения54.
Если недостатки жилого помещения не были оговорены в договоре и были обнаружены позднее, покупатель вправе потребовать от продавца уменьшения покупной цены, устранения недостатков или возмещения средств, затраченных покупателем для устранения этих недостатков.
Если обнаруженные недостатки существенны, покупатель может отказаться от исполнения договора и требовать возврата уплаченной продавцу суммы. Однако продавец не отвечает за недостатки, если докажет, что они возникли после передачи жилого помещения покупателю.
Одним из пунктов договора должно быть оговорено, какая из сторон оплачивает расходы по заключению сделки.
В договоре также обязательно должно быть указание о том, что нотариус при удостоверении сделки с жилым помещением пояснил сторонам договора содержание тех статей закона, которые имеют отношение к данной сделке.
Как уже говорилось выше, государственная регистрация договора купли-продажи жилого помещения является обязательным условием при заключении сделки, однако отказ одной из сторон от совершения действий, необходимых для государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение, не становится непреодолимым препятствием. П. 3 ст. 551 ГК допускается принудительная регистрация по судебному решению. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации, обязана возместить другой стороне убытки, вызванные уклонением и задержкой регистрации.
Ст. 556 ГК определяются особенности исполнения договора купли-продажи недвижимости.
Передача жилого помещения продавцом и принятие его покупателем осуществляется путем составления документа, подписанного обеими сторонами
До подписания такого документа (акта передачи) договор не считается исполненным.
Уклонение одной из сторон от его подписания или передачи имущества рассматривается как односторонний отказ от договора.
2.2 Особенности купли-продажи отдельных видов жилых помещений
1) Купля-продажа приватизированных квартир
Купля-продажа приватизированных квартир несколько отличается от купли-продажи иных жилых помещений. В частности различаются даже нормативно-правовые акты регулирующие данные правоотношения о которых речь пойдет ниже.
Если гражданин приватизировал квартиру, занимаемую им по договору социального найма, то государственной регистрации подлежит право собственности на эту квартиру в целом (отдельно на комнаты, составляющие квартиру, регистрировать право собственности не имеет смысла: объект права — квартира). Если же по договору найма он пользуется только комнатой в квартире и приватизировал ее (в случаях, когда это допускается законодательством), то регистрируется право собственности на комнату (объект права — комната).
Гражданским кодексом Российской Федерации предусмотрена возможность заключения договора купли-продажи. Но ГК РФ предусматривает в качестве объекта — лишь «жилой дом, находящийся в личной собственности граждан».
С принятием законов «О собственности в РФ», «О приватизации жилищного фонда в РФ» появилась правовая база для развития рынка жилья, поскольку при завершении процесса приватизации граждане становятся собственниками жилых помещений и, следовательно, владеют, пользуются и распоряжаются ими по своему усмотрению, вправе продавать, завещать, сдавать в аренду эти помещения, а также совершать с ними иные сделки, не противоречащие закону.
Вопрос о форме совершения сделок по купле-продаже «приватизированного жилья» должен решаться в соответствии с ГК РФ55.
Несмотря на различия, свойственные правовым формам договоров отчуждения жилых помещений, все они при нотариальном оформлении имеют много общего, поэтому значительно удобнее в основу изложения нотариальной функции положить договор купли-продажи как наиболее распространенный вид договора; при рассмотрении договора мены выявить особенности его оформления.
В соответствии со ст. 56 Основ законодательства о нотариате место удостоверения договора купли-продажи «приватизированного» жилого помещения определяется по месту нахождения указанного жилого помещения.
Место нахождения указанного жилого помещения определяется адресом. Адрес определяется в свою очередь указанием на город, село, иной населенный пункт, наименованием улицы, номера дома, квартиры.
Все эти сведения, безусловно, должны содержаться в правоустанавливающем документе.
В нотариальной практике при удостоверении договора купли-продажи «приватизированного жилья» в качестве правоустанавливающих документов чаще фигурируют либо сам договор, либо регистрационное удостоверение, выданное бюро технической инвентаризации администрации города на основании договора о передаче квартиры в собственность56.
Кроме правоустанавливающего документа, при удостоверении договора купли-продажи приватизированного жилого помещения необходимо представить справку на продажу бюро технической инвентаризации соответствующей администрации. Эта справка должна содержать сведения о собственнике и местоположении квартиры, о размере (общей и жилой площади), подробную характеристику квартиры, подсобных помещений, инвентаризационную оценку.
При совершении сделок, направленных на отчуждение имущества несовершеннолетних, требуется согласие органов опеки и попечительства.
Так, Старостина с двумя несовершеннолетними детьми – одиннадцатилетним Андреем и восьмилетним Алексеем занимала двухкомнатную квартиру. В январе 1993 г. эту квартиру она приватизировала, в марте того же года продала Кукушкиной, а в июле 1993 г. умерла.
Прокурор Первомайской межрайонной прокуратуры г. Москвы обратился в суд в интересах несовершеннолетних детей Старостиной с заявлением о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, ссылаясь на то, что в нарушение требований Семейного кодекса РФ органы опеки и попечительства на заключение сделки согласия не давали.
Решением Измайловского межмуниципального народного суда г.
Москвы (оставленным без изменения судебной коллегией по гражданским делам московского городского суда) заявленные требования удовлетворены; договор купли-продажи квартиры, признан недействительным, Кукушкина обязана передать законному представителю несовершеннолетних Старостиных Андрея и Алексея – опекуну Приказчикову – квартиру, а Приказчиков – вернуть Кукушкиной 5288 руб.
Заместитель Генерального прокурора РФ в протесте, внесенном в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда РФ, поставил вопрос об отмене судебных постановлений и направлении дела на новое разбирательство по мотиву неполного исследования обстоятельств дела.
Судебная коллегия 6 января 1995 г. протест удовлетворила частично по следующим основаниям.
Как видно из дел, Старостина заключила сделку купли-продажи квартиры с Кукушкиной вопреки требованиям Семейного кодекса без предварительного разрешения органов опеки и попечительства, что повлекло нарушение жилищных прав и интересов несовершеннолетних детей Старостиной.
В связи с этим суд обоснованно, руководствуясь ГК РФ, пришел к выводу, что сделка не соответствует требованиям закона, и правильно постановил решение о признании ее недействительной, приведя стороны в первоначальное положение.
Вместе с тем, решая вопрос о возврате Кукушкиной уплаченной ею по договору суммы 5288 руб., суд не учел, что на день рассмотрения дела эта сумма в связи с инфляцией значительно обесценилась и поэтому следовало применить к ней индексацию.
С учетом изложенного решение суда в части взыскания с Приказчикова в пользу Кукушкиной 5288 руб. нельзя признать законным, и поэтому в этой части оно подлежит отмене с направлением на новое судебное рассмотрение57.
Источник: https://works.doklad.ru/view/JY4Fxz9n5x8/6.html
Загрузка...
