При строительстве жилья на продажу «входной» ндс нельзя принять к вычету — все о налогах

Жилой дом купили для перепродажи ндс

НДС, № 23

НДС-разъяснения последнего полугодия, № 19
Вычет НДС без реализации: заявляем или переносим на будущее — что безопаснее?, № 19
Ошибки в счете-фактуре: важные или нет, № 15
Камералка при НДС-возмещении: как бороться с документальным беспределом, № 12
Возможна ли обособленная нумерация авансовых счетов-фактур, № 10
Корректировочный и исправленный счета-фактуры: почувствуйте разницу, № 10
Цена одного товара растет, другого — падает: корректируем счет-фактуру, № 8
Новые счета-фактуры: исправления, корректировки и не только, № 8
Ответы на первые вопросы по новым счетам-фактурам, № 7
Меняем стоимость части товаров: как заполнить корректировочный счет-фактуру, № 7
Нужно ли для возмещения НДС представлять в ИФНС книгу покупок, № 5
Цена в инвалюте или в у.

Дополнительно оговорено, что не допускается, чтобы подобные операции освобождались или не освобождались от налогообложения в зависимости от того, кто является покупателем (приобретателем) соответствующих товаров (работ, услуг).

Что касается налога на прибыль, то в целях налогообложения приобретенная для перепродажи квартира также не соответствует понятию амортизируемого имущества — основного средства (п. 1 ст. 256, п. 1 ст. 257 НК РФ). Следовательно, ее стоимость не может погашаться посредством начисления амортизации.

В соответствии с п. 1 ст. 249 НК РФ выручка от реализации квартиры сотруднику признается доходом от реализации.Согласно п. 1 ст.

271 НК РФ при методе начисления доходы признаются в том отчетном (налоговом) периоде, в котором они имели место, независимо от фактического поступления денежных средств, иного имущества (работ, услуг) и (или) имущественных прав.Причем в силу абз. 2 п.

Учет расходов и ндс при перепродаже жилья

НК РФ доход от реализации недвижимого имущества, в частности квартиры, признаётся на дату подписания акта приемки-передачи имущества (квартиры).Иными словами, в целях налогообложения прибыли порядок расчетов за реализованное имущество, закрепленный договором, значения не имеет.

В свою очередь, на основании пп. 2 п. 1 ст. 268 НК РФ при реализации прочего имущества налогоплательщик вправе уменьшить доходы от таких операций на цену приобретения (создания) этого имущества.

Таким образом, организация в целях налогообложения прибыли вправе уменьшить доходы от реализации квартиры на сумму расходов, связанных с ее приобретением (также вне зависимости от порядка их оплаты) (пп. 3 п. 1, п. 2 ст. 254, п. 1 ст. 272 НК РФ).

Рекомендуем ознакомиться с материалами:- Энциклопедия решений.
Договор купли-продажи жилых помещений (жилого дома, квартиры, комнаты, доли в них);- Энциклопедия решений.

Нежилые помещения в жилом доме и ндс-вычет у застройщика-инвестора

Обоснование вывода:Продажа недвижимости, в частности квартиры, является отдельным видом договора купли-продажи и к нему применяются общие положения о купле-продаже с учетом положений § 7 ГК РФ (п. 5 ст. 454, п. 1 ст. 549 ГК РФ).Согласно ст.

550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.В соответствии с п. 1 ст.

556 ГК РФ передача квартиры продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

При строительстве жилья на продажу «входной» ндс нельзя принять к вычету

Застройщик-инвестор может принять к вычету предъявленную подрядчиками сумму НДС, относящуюся к стоимости собственных нежилых помещений, как по мере получения от них актов по форме № КС-2 и счетов-фактур в ходе строительства, так и по его окончании после ввода дома в эксплуатацию. Правда, если вы будете откладывать вычет до приемки объекта в целом, воды утечет немало. И не исключено, что налоговики будут настаивать: заявить вычет вы должны были в ходе строительства.

Важно

НК РФ). Что касается затрат на ремонт, в некоторых разъяснениях чиновников высказывается мнение о том, что учесть их в расходах нельзя.

Так как нормы налогового законодательства не предусматривают увеличения стоимости приобретения товаров на затраты по доведению их до состояния, пригодного для использования в запланированных целях (письмо Минфина России от 20 августа 2007 г.

№ 03-11-04/2/206). Однако в данном письме ответ дан организации, использующей упрощенную систему налогообложения.

А в целях налогообложения прибыли при обычной системе в том же подпункте 3 пункта 1 статьи 268 НК РФ предусмотрено следующее. При реализации имущества налогоплательщик также (помимо учета покупной цены товара) вправе уменьшить доходы от таких операций на сумму расходов, непосредственно связанных с реализацией.

В избранноеОтправить на почту Строительство объектов с целью их продажи не может квалифицироваться как СМР для собственного потребления. Следовательно, объект налогообложения возникнет только при реализации данного имущества. На основании пп. 22 п. 3 ст.

149 НК РФ реализация жилых домов, жилых помещений и долей в них НДС не облагается.

Внимание

Но положительная судебная практика по таким спорам, как мы видели, имеется. С другой стороны, при применении вычета до реализации помещений у вас, скорее всего, будет декларация с налогом к возмещению. Значит, налоговики потребуют документы, подтверждающие вычетп.

8 ст. 88

НК РФ, и внимательно исследуют правомерность вашей методики распределения НДС. *** Все сказанное справедливо и для случая, когда застройщик не является инвестором, а выставляет последнему сводные счета-фактуры по услугам подрядчиков, по приобретенным для стройки сырью и материалам и т. д.

Ведь в таком случае у инвестора возникают те же вопросы, в частности как поделить НДС на подлежащий вычету и на учитываемый в стоимости квартир. О других ситуациях, когда при строительных операциях приходится разделять НДС, можно прочитать в статье «Заметки для застройщиков», , 2014, № 10, с.

16.

Застройщик оформляет право собственности на оставшиеся у него помещения и продает их третьим лицам. То есть только после окончания строительства и ввода объекта в эксплуатацию появляется возможность распределить НДС. С этого момента появляется и право на вычет. Увидев бабочку зимой, вы явно удивитесь.

НДС не облагается, № 15

Продолжаем разговор: НДС-вопросы решаем вместе, № 15
НДС при возмещении транспортных расходов, № 14
НДС-вопросы решаем вместе, № 14
Как исправить ошибки в НДС-отчетности, № 13
Спецрежимник-посредник и журнал учета счетов-фактур, № 12
Счет-фактура при НДС с межценовой разницы: внимание на сумму налога!, № 12
Вычет НДС: сразу или потом?, № 11
10% или 18%? Как при реализации игрушки с логотипом определить ставку НДС, № 11
Некоторые последствия переноса вычетов НДС, № 11
Принимаем НДС к вычету по частям, № 11
Камералка выявила вычет по неправильной ставке НДС: что делать, № 7
И снова об НДС, № 6
«Внеконкурсная» реализация у банкрота: есть ли НДС?, № 6
НДС: советы и решения по вычетам и начислению, № 5
2014 г.

При этом после вручения квартиры покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным (если иное не предусмотрено законом или договором).Переход права собственности на квартиру по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ).

Тем не менее необходимо учитывать, что после передачи недвижимости покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности законным владельцем недвижимого имущества является покупатель, который в этот период не обладает лишь правом распоряжения недвижимостью (смотрите, например, п. 60 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22).Пункт 1 ст.

Источник: https://vip-real-estate.ru/2018/05/05/zhiloj-dom-kupili-dlya-pereprodazhi-nds/

Приобретена недвижемость незавершеного строительствавозмещение ндс

Налогового кодекса при осуществлении строительно-монтажных работ для внутреннего потребления. Строительство смешанным способом Если строительные работы производятся смешанным способом, инвестор может принять к вычету суммы НДС:

Предъявленные подрядчиком;
По приобретенным материалам, товарам, работам в части осуществления строительных работ хозяйственным способом;
Исчисленные при осуществлении работ собственными силами.

НДС со стоимости строительных материалов Если строительные работы осуществляются силами подрядчика, обеспечение строительными материалами может осуществляться разными способами: Материалы предоставляет подрядная организация В этом случае, к НДС по материалам к вычету ставит подрядчик, а инвестор принимает к вычету НДС по стоимости работ подрядчика.

Это могут быть транспортные, командировочные и другие расходы. Заказчик возмещает эти расходы подрядчику.

Инвестиции в строительство. право на вычет ндс у инвестора

Согласно части первой НК РФ с 1 января 1999 года при выполнении работ хозяйственным способом объем выполненных по строительству конкретного объекта работ объектом налогообложения не является.

В связи с тем что согласно постановлениям Правительства РФ для приведения балансовой стоимости в соответствие с действующими ценами и условиями воспроизводства дооценка стоимости незавершенного строительства осуществляется путем индексации, при продолжении строительства этого объекта и вводе его в эксплуатацию сумма дооценки обложению НДС не подлежит, поскольку за указанную дооценку дополнительных расчетов, как за выполненный объем работ, не делается.

Когда принимать к вычету ндс при незавершенном строительстве

НК РФ. Аналогичная ситуация возникает и при приобретении по договорам купли-продажи объектов недвижимости (основных средств), вычеты по которым на основании абз. 3 п. 1 ст. 172 НК РФ производятся в полном объеме после принятия на учет данных объектов недвижимости (основных средств).

В этой связи суммы НДС, предъявленные налогоплательщику подрядными организациями (заказчиками-застройщиками) по товарам (работам, услугам), приобретенным для выполнения СМР, исчисленные при выполнении СМР для собственного потребления, при приобретении объектов незавершенного капитального строительства, а также по договору купли-продажи недвижимого имущества (основного средства), принимаются к вычету в полном объеме, вне зависимости от того, что строящиеся (приобретенные) объекты предназначены для использования одновременно как в облагаемых налогом, так и в не подлежащих налогообложению операциях.

О налоге на добавленную стоимость по объектам незавершенного строительства

Сумма НДС, подлежащая восстановлению и уплате в федеральный бюджет за текущий календарный год, отражается в книге продаж в последнем месяце календарного года. В этих целях в книге продаж регистрируется бухгалтерская справка-расчет суммы НДС, подлежащей восстановлению (п.

14 Правил ведения книги продаж) (Приложение 5 к Постановлению Правительства РФ от 26.12.2011 N 1137). Расчет суммы налога, подлежащей восстановлению и уплате в бюджет (НДСвосст), производится исходя из 1/10 суммы НДС, принятой к вычету (НДСвыч), в соответствующей доле.

Указанная доля определяется исходя из стоимости отгруженных товаров (выполненных работ, оказанных услуг), переданных имущественных прав, не облагаемых налогом и указанных в п. 2 ст.

170 НК РФ (Снеобл), в общей стоимости товаров (работ, услуг), имущественных прав, отгруженных (переданных) за календарный год (Собщ).

Ндс при строительстве — порядок исчисления и вычета

Рассмотрим случай из судебной практики. Застройщик, применяющий УСН, по общим правилам, на основании полученных от подрядчика счетов-фактур, от своего имени выставил сводный счет-фактуру инвестору. При проверке, контролеры из ИФНС застройщику, применяющему упрощенную систему, начислили НДС по выставленным на имя инвестора счетам-фактурам.

Основанием для начисления налога, явились нормы 173 статьи Налогового кодекса, согласно которым, налогоплательщики, применяющие специальные режимы, в случае выставления ими счетов-фактур, уплачивают в бюджет суммы налога, отраженные в счетах-фактурах. Застройщик обратился в арбитражный суд.

Суды трех инстанций отклонили требования застройщика и вынесли решение в пользу налогового органа.

Так, в решениях, вынесенных в пользу налогоплательщика, арбитры отмечают, что при возмещении расходов, не происходит передачи права собственности одним участником договора другому, ввиду отсутствия объекта реализации, также возмещение расходов не является платой за полученные работы или оказанные услуги.

ФАС Северо-Западного округа рассматривал дело №А42-7064/007 по исковому заявлению налогоплательщика против налогового органа, в котором истец, осуществляющий по договору подряда строительно-монтажные работы, просит суд признать неправомерными начисление сумм НДС налоговым органом на суммы, полученные в качестве возмещения затрат подрядчика на выплату заработной платы работникам, начисление страховых взносов на суммы заработной платы, командировочные расходы, выплата суточных и т.д.

Важно

Действующим налоговым законодательством освобождение от этого налога объектов незавершенного строительства, передаваемых безвозмездно органам государственной власти, не предусмотрено. Поэтому при безвозмездной передаче в государственную или муниципальную собственность объекта незавершенного строительства налог должен быть уплачен в бюджет передающей стороной.

По вопросу о порядке отражения в бухгалтерском учете и налогообложении операций по передаче объекта незавершенного строительства в уставный (складочный) капитал следует иметь в виду, что в соответствии с Федеральным законом от 26.12.

1995 N 208-ФЗ «Об акционерных обществах» денежная оценка имущества, вносимого в оплату акций при учреждении общества, производится по соглашению между учредителями.

Сюда войдет и НДС по материалам, поскольку стоимость приобретенных стройматериалов организация-подрядчик включает в стоимость своих работ. Заказчик передает материалы подрядчику При таком способе, инвестор принимает НДС к вычету по стоимости работ подрядчика и по использованным подрядной организацией материалам.

Материалы поставляет заказчик за счет средств подрядной организации Подрядчик принимает к вычету НДС по материалам, инвестор ставит к вычету сумму налога по стоимости работ подрядчика с учетом материалов. Материалы приобретаются заказчиком и передаются за плату подрядчику, т.е.

реализует их В этом случае заказчик принимает НДС по стройматериалам к вычету, а при передаче подрядчику он начисляет НДС к уплате с реализации. Подрядчик, в свою очередь предъявляет НДС по работам с учетом стоимости приобретенных материалов заказчику, который принимает всю сумму налога к вычету.

Данное положение подтверждается информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13.11.1997 N 21, п. 7 которого разъясняет, что не завершенный строительством объект может быть предметом купли-продажи, а право собственности на него возникает с момента государственной регистрации.

НДС — 2 500 000 руб.). Организация, являясь плательщиком НДС и не осуществляя операций, не облагаемых НДС, приняла к вычету «входной» НДС. С марта 2012 г. по данному объекту начала начисляться амортизация.С апреля 2014 г. объект недвижимости стал использоваться для осуществления операций, как облагаемых, так и не облагаемых НДС.

В связи с этим сумму НДС, ранее принятую к вычету, следовало восстановить.Налогоплательщик может использовать льготный порядок восстановления НДС в течение 10 лет начиная с года, в котором наступил момент начала начисления амортизации, — с 2012 г. по 2021 г. включительно.

Стоимость отгруженных товаров, облагаемых НДС, составила:

в 2014 г. — 11 800 000 руб. (в том числе НДС — 1 800 000 руб.);
в 2015 г. — 16 484 600 руб.

Специалисты Минфина рекомендуют заказчикам при составлении счетов фактур отдельно выделять в документе стоимость строительно-монтажных работ по каждому подрядчику и стоимость строительных материалов и товаров отдельно по каждому поставщику.

При этом, заказчик к счету-фактуре передаваемому инвестору прикладывает копии счетов-фактур, на основании которых он составлялся, а также копии всех первичных документов, подтверждающих суммы, указанные в счетах-фактурах и копии документов, подтверждающих оплату сумм налога таможенным органам, если осуществлялся ввоз материалов или товаров на территорию России. к счету-фактуре прикладываются копии счетов-фактур подрядчика и первичные документы Заказчик передает счет-фактуру инвестору один раз либо в момент, либо в течение пяти дней после передачи здания или иного объекта по которому завершено капитальное строительство, на баланс инвестора.

Источник: https://plusbuh.ru/priobretena-nedvizhemost-nezavershenogo-stroitelstvavozmeshhenie-nds/

Застройщик продает незаконченный объект: проводки и налоги

О чем пойдет речь: иногда застройщик вынужден продать недостроенный объект, который он строил на продажу, например из-за нехватки денег. Считать ли такой объект недвижимостью? Как оформить документы? Какие тонкости учесть при расчете налогов?

Особенности продажи незавершенки

Недостроенный объект относится к недвижимому имуществу (п. 1 ст. 130 ГК РФ). Застройщик вправе его продать. Но только при следующих условиях:

— на объекте прекращены строительные работы (у застройщика на момент продажи не должно быть действующих договоров строительного подряда);

— застройщик зарегистрировал право собственности на объект.

Это следует из пункта 2 статьи 218, статьи 219 ГК РФ; пункта 16 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (приложение к информационному письму Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 59).

Договор купли продажи составьте в письменной форме. Переход права собственности к покупателю тоже нужно зарегистрировать. Госпошлину уплачивает приобретатель имущества, поскольку продавец освобожден от такой обязанности (подп. 8.1 п. 3 ст. 333.35 НК РФ, письмо Минфина от 16 января 2014 г. №03-05-06-03/1011).

Учтите такую деталь: по общему правилу договорная цена здания включает стоимость земельного участка под ним. Но закон или договор может предусматривать иное (п. 2 ст. 552 ГК РФ).

Налоги

Рассмотрим налоги, связанные с продажей: НДС, налог на прибыль и налог на имущество.

Налог на добавленную стоимость

Зависит ли НДС при продаже недостроя от того, жилой объект или нежилой?

Нежилой объект. Продавец должен начислить НДС по ставке 18 процентов. Для расчета нужно взять полную продажную стоимость объекта без учета НДС (п. 1 ст. 154, п. 3 ст. 164 НК РФ).

Для незавершенки момент начисления такой же, как и для любой другой недвижимости – это день передачи объекта покупателю по передаточному акту или иному документу о передаче недвижимости (п. 16 ст. 167 НК РФ).

В течение пяти календарных дней со дня передачи объекта продавец должен выставить покупателю счет-фактуру (п. 3 ст. 168, подп. 1 п. 3 ст. 169 НК РФ).

Жилой объект. Облагать ли НДС продажу недостроенного жилого дома – на сегодняшний день вопрос спорный. У судей единого мнения нет.

Позиция I. Налог надо начислить. Так считает Минфин. Аргументы следующие. Норма, освобождающая реализацию жилых домов от НДС, при продаже незавершенных жилых домов не применяется. Поскольку недостроенный дом нельзя считать жилым помещением- ведь он еще не пригоден для проживания (п. 2 ст. 15, п. 2 ст. 16 ЖК РФ).

Источник: https://lkpconsult.ru/zastrojshhik-prodaet-nezakonchennyj-obekt-provodki-i-nalogi/

Раздельный учет

Об учете НДС при строительстве многоквартирных домов, где на первом этаже располагаются нежилые помещения для бизнеса. Проблема в том, что реализация жилья НДС не облагается, а нежилых помещений – облагается. Как в такой ситуации вести раздельный учет и заносить счета-фактуры в книгу покупок?

Когда нужен раздельный учет

В кодексе есть требования не только к расчету пропорции в отношении облагаемых и не облагаемых НДС операций, но и к ведению раздельного учета входного НДС. И это не одно и то же.

Вот три главных правила (п 4, 4.1 ст. 170 НК РФ).

Если товары, работы, услуги компания использует:

исключительно в деятельности, облагаемой НДС, то входной налог по ним полностью принимайте к вычету;
исключительно в деятельности, не облагаемой НДС, то входной налог по ним полностью учитывайте в их стоимости.
и в облагаемой, и в не облагаемой НДС деятельности, то часть входного налога принимайте к вычету, а часть – нет.

Раздельный учет помогает распределить входной НДС сразу по трем направлениям, а именно по товарам, работам, услугам, которые используют:

только для облагаемых НДС операций;
только для не облагаемых НДС операций;
в обоих видах операций.

В каком случае необходимо рассчитать пропорцию? Только в отношении тех товаров (работ, услуг), которые одновременно используются и для облагаемых, и для необлагаемых операций. Это, как правило, основные средства, нематериальные активы, а также общепроизводственные и общехозяйственные расходы.

Как разделить входной НДС на практике

О порядке ведения раздельного учета входного НДС в Налоговом кодексе РФ ничего не сказано. Установите его в налоговой учетной политике самостоятельно. Судьи согласны, что это любая обоснованная методика, которая позволяет достоверно определить показатели (постановление Арбитражного суда Московского округа от 7 июня 2016 г. по делу № А40-128100/2015). Суть спора следующая.

Компания распределяла входной НДС между жилой и нежилой частями многоквартирного дома исходя из площадей. Налоговики отказали в вычете, так как такое распределение противоречит требованиям пункта 4 статьи 170 НК РФ. И кроме того, указали, что распределять налог следует после принятия налогоплательщиком на учет готового к вводу в эксплуатацию жилого дома.

Суд же признал, что застройщик использует собственную методику не для того, чтобы вести раздельный учет. А чтобы определить долю налога, которую возможно предъявить к вычету в текущем периоде.

Рассмотрим варианты раздельного учета на примерах.

Правда, такой вариант не стоит использовать, если строительство будет длиться больше трех лет. Так как тогда можно потерять часть входного НДС.

Требование распределять НДС после того, как приняли на учет готовый дом, не соответствует положениям главы 21 НК РФ. К такому выводу также приходят судьи. Ведь при строительстве объекта право на вычет у застройщика возникает, если есть счет-фактура и принят к учету результат выполненных работ (п. 6 ст. 171, п. 1, 5 ст. 172 НК РФ).

К тому же, если распределять НДС после сдачи дома, вычеты по счетам-фактурам, предъявленным на начальном этапе строительства, могут оказаться за пределами трехлетнего срока (п. 2 ст. 173 НК РФ). И налоговики признают это нарушением (постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 30 мая 2016 г. по делу № А82-13959/2015).

Как исправить ошибки

Рассмотрим еще одну практическую ситуацию. Застройщик строит по договорам долевого участия многоквартирный дом с нежилыми помещениями на первом этаже для продажи. Изначально весь входной НДС он учитывал в стоимости материалов и работ. Затем при продаже нежилого помещения, чтобы принять входной НДС к вычету, сумму налога он решил рассчитать пропорционально жилым и нежилым площадям.

Возник вопрос: как отразить в книге покупок счета-фактуры? Привести все счета-фактуры за два года стройки, указав в каждом расчетную сумму НДС, которая приходится именно на это нежилое помещение, пропорционально его площади? Или же просто произвольно выбрать несколько счетов-фактур, которые в сумме дадут расчетную величину НДС к вычету (то есть подогнать)?

Здесь с самого начала застройщик допустил грубую ошибку, когда включил входной НДС в стоимость материалов и работ. Налоговый кодекс РФ не предусматривает возможности восстановить суммы входного НДС для его вычета, если раньше налог включили в стоимость материалов и работ.

Единственное, что можно сделать в такой ситуации, это заявить о том, что выявили ошибку, и пересчитать суммы вычетов по НДС исходя из вариантов, которые мы привели в предыдущем разделе.

Такая ошибка не подпадает под действие статьи 54 НК РФ, где срок для исправления ошибок не ограничен (письмо Минфина от 25 августа 2010 г. № 03-07-11/363).

Это означает, что застройщик должен подать уточненные декларации по НДС (если трехлетний срок с момента, когда у него возникло право на вычет, не истек).

В книге покупок надо отразить все счета-фактуры, по которым принимается вычет (а не подбирать счета-фактуры произвольно на нужную сумму). То есть внести необходимые исправления – оформить дополнительные листы.

Кроме того, понадобится подать уточненки и по налогу на прибыль. Так как расходы придется уменьшить на сумму включенного в них входного НДС. Прежде чем подать уточненки, доплатите налог и пени.

Источник: https://www.stroychet.ru/article/76809-qqq-17-m3-31-03-2017-kak-bezopasno-raspredelit-vhodnoy-nds-pri-stroitelstve

Департамент общего аудита по вопросу возможности вычета НДС по обременениям

28.07.2015

Ответ

При ответе на вопрос мы исходим из того, что строительство обременений осуществляется за счет средств Заказчика-Застройщика, т.е. за счет его вознаграждения, и не включаются в стоимость жилых домов.

В общем случае НДС по приобретенным товарам, работам, услугам принимается к вычету при выполнении следующих условий:

— сумма налога должна быть предъявлена, о чем должен свидетельствовать соответствующий счет-фактура (пункт 1 статьи 172 НК РФ);

— товары (работы, услуги), а также имущественные права, приобретены для осуществления операций, облагаемых НДС (подпункт 1 пункта 2 статьи 171 НК РФ);

— товары (работы, услуги) приняты к учету на основании соответствующих первичных документов (пункт 1 статьи 172 НК РФ).

На основании пункта 6 статьи 171 НК РФ вычетам подлежат суммы налога, предъявленные налогоплательщику подрядными организациями (застройщиками или техническими заказчиками) при проведении ими капитального строительства (ликвидации основных средств), сборке (разборке), монтаже (демонтаже) основных средств, суммы налога, предъявленные налогоплательщику по товарам (работам, услугам), приобретенным им для выполнения строительно-монтажных работ, и суммы налога, предъявленные налогоплательщику при приобретении им объектов незавершенного капитального строительства.

В силу пункта 5 статьи 172 НК РФ вычеты сумм налога производятся в порядке, установленном абзацами первым и вторым пункта 1 настоящей статьи.

Абзацами 1 и 2 пункта 1 статьи 172 НК РФ предусмотрено, что налоговые вычеты производятся на основании счетов-фактур, выставленных продавцами при приобретении налогоплательщиком товаров (работ, услуг), имущественных прав.

Вычетам подлежат только суммы налога, предъявленные налогоплательщику при приобретении товаров (работ, услуг), имущественных прав на территории РФ после принятия на учет указанных товаров (работ, услуг), имущественных прав, при наличии соответствующих первичных документов.

Таким образом, право на вычет по НДС возникает с момента принятия на учет соответствующих затрат, связанных с капитальным строительством объектов, при наличии счета-фактуры и соответствующих первичных документов.

В свою очередь, в данном случае также должно выполняться общее требование об использовании объекта в деятельности, облагаемой НДС, предусмотренное подпунктом 1 пункта 2 статьи 171 НК РФ.

Из вопроса следует, что Организация осуществляет строительство школы, поликлиники, наружных сетей (водопровод, теплосеть, канализация), дороги, благоустройств, муниципальных квартир и часть нежилых помещений, которые впоследствии будут переданы городу на безвозмездной основе.

В силу подпункта 1 пункта 1 статьи 146 НК РФ передача права собственности на товары, результатов выполненных работ, оказание услуг на безвозмездной основе признается реализацией товаров (работ, услуг) и подлежит налогообложению НДС.

Между тем, на основании подпункта 2 пункта 2 статьи 146 НК РФ не признаются объектом налогообложения НДС передача на безвозмездной основе жилых домов, детских садов, клубов, санаториев и других объектов социально-культурного и жилищно-коммунального назначения, а также дорог, электрических сетей, подстанций, газовых сетей, водозаборных сооружений и других подобных объектов органам государственной власти и органам местного самоуправления (или по решению указанных органов, специализированным организациям, осуществляющим использование или эксплуатацию указанных объектов по их назначению).

Таким образом, по нашему мнению, операция по передаче на безвозмездной основе школы, поликлиники, наружных сетей (водопровод, теплосеть, канализация), дороги, благоустройств, муниципальных квартир и часть нежилых помещений городу не подлежит налогообложению НДС.

На основании изложенного считаем, что у Организации не возникает права на вычет по НДС в виду того, что школы, поликлиники, наружных сетей (водопровод, теплосеть, канализация), дороги, благоустройств, муниципальных квартир и часть нежилых помещений не будут использоваться в деятельности, облагаемой НДС.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 170 НК РФ суммы налога, предъявленные покупателю при приобретении товаров (работ, услуг), учитываются в стоимости таких товаров (работ, услуг), в случае приобретения товаров (работ, услуг) для производства и (или) реализации (передачи) товаров (работ, услуг), операции по реализации (передаче) которых не признаются реализацией товаров (работ, услуг) в соответствии с пунктом 2 статьи 146 НК РФ, если иное не установлено настоящей главой.

Следовательно, НДС, предъявленный в составе затрат на строительство школы, поликлиники, наружных сетей (водопровод, теплосеть, канализация), дороги, благоустройств, муниципальных квартир и часть нежилых помещений, подлежит включению в стоимость этих объектов.

Источник: https://www.mosnalogi.ru/consultation/obshchiy-audit/departament-obshchego-audita-po-voprosu-vozmozhnosti-vycheta-nds-po-obremeneniyam.html?print=yes

Инвестиции в строительство. Право на вычет НДС у инвестора (Семенихин В.)

Дата размещения статьи: 12.09.2016

Налоговые вычеты по НДС представляют собой процедуру уменьшения суммы налога, начисленного налогоплательщиком к уплате в казну, на установленные гл. 21 НК РФ суммы. Право на применение налоговых вычетов закреплено законом и успешно реализуется налогоплательщиками. Проанализируем, может ли воспользоваться налоговым вычетом налогоплательщик-инвестор и что для этого необходимо.

Основные положения

Право налогоплательщика на применение налоговых вычетов закреплено в п. 1 ст. 171 НК РФ. Данной статьей определен и состав налоговых вычетов по НДС, которыми вправе воспользоваться компания или индивидуальный предприниматель, причем перечень вычетов закрытый и не подлежит расширительному толкованию.Состав налоговых вычетов при капитальном строительстве определен п. 6 ст.

171 НК РФ, в соответствии с которым вычетам подлежат суммы налога, предъявленные:- налогоплательщику подрядными организациями (заказчиками или техническими заказчиками) при проведении ими капитального строительства (ликвидации основных средств), сборке (разборке), монтаже (демонтаже) основных средств;- налогоплательщику по товарам (работам, услугам), приобретенным им для выполнения строительно-монтажных работ;- предъявленные налогоплательщику при приобретении им объектов незавершенного капитального строительства.Именно этой нормой законодательства в части вычетов пользуются плательщики НДС, которые строят разные объекты капитального строительства.Если сумма налога по работам подрядчика или ресурсам, приобретаемым в ходе строительства объекта, предъявляется самому плательщику НДС, то проблем обычно не возникает при выполнении следующих необходимых требований:- объект строительства предназначен для использования в налогооблагаемой деятельности;- товары (работы, услуги), приобретенные для строительства, приняты налогоплательщиком на учет;- если имеется счет-фактура подрядчика (поставщика), оформленный надлежащим образом, то налогоплательщик, строящий объект, вправе воспользоваться вычетом.Для справки. С 1 апреля 2012 г. налогоплательщики применяют исключительно официальную форму счета-фактуры, утвержденную Постановлением Правительства РФ от 26.12.2011 N 1137 «О формах и правилах заполнения (ведения) документов, применяемых при расчетах по налогу на добавленную стоимость» (далее — Правила N 1137).

Обратите внимание! С октября 2013 г.

для получения вычета по сумме «входного» налога можно воспользоваться и универсальным передаточным документом (далее — УПД), полученным от поставщика, форма которого основана на официальной форме счета-фактуры, утвержденной Правилами N 1137.

Рекомендуемая форма УПД и соответствующие разъяснения о сферах его применения приведены в Письме ФНС России от 21.10.2013 N ММВ-20-3/96@ «Об отсутствии налоговых рисков при применении налогоплательщиками первичного документа, составленного на основе формы счета-фактуры».

Договор строительного подряда

Налогоплательщикам, строящим объекты с привлечением подрядчиков, нужно обратить внимание на один нюанс, который непосредственно связан с применением вычета по налогу, предъявленному подрядчиком в ходе строительства.

Напомним, что при строительстве объектов с привлечением подрядчика отношения сторон строятся на основании договора строительного подряда, которым может быть предусмотрено, что результат работ передается заказчику только по завершении строительства объекта в целом или же поэтапно, если договором такие этапы предусмотрены.

Вместе с тем практика говорит о том, что зачастую при отсутствии в договоре строительного подряда указаний на поэтапную сдачу работ схема взаимоотношений сторон выглядит следующим образом: заказчик рассчитывается с подрядчиком помесячно на основании актов о приемке работ по форме N КС-2, справок по форме N КС-3 и счетов-фактур, выставляемых подрядчиком (указанные формы первичной учетной документации утверждены Постановлением Госкомстата России от 11.11.1999 N 100 «Об утверждении унифицированных форм первичной учетной документации по учету работ в капитальном строительстве и ремонтно-строительных работ»).

Такая схема взаимоотношений между заказчиком строительных работ — плательщиком НДС и подрядчиком несет для первого определенные налоговые риски, связанные с вычетами по НДС.

Вычет «подрядного» НДС

Источник: https://xn—-7sbbaj7auwnffhk.xn--p1ai/article/20181

По недвижимости выгоднее заявить вычет НДС, а потом постепенно его восстановить

Согласно пункту 6 статьи 171 НК РФ, если объект недвижимости перестает использоваться для осуществления операций, облагаемых НДС, входной налог с него нужно восстановить. Делается это не единовременно, а ежегодно в течение 10 лет с момента начала амортизации в размере 1/10 от суммы НДС, ранее принятого к вычету и пропорционального доле необлагаемых операций.

На практике этот особый порядок используется для получения налоговой экономии.

Допустим, организация покупает недвижимость или строит ее самостоятельно. При этом заранее известно, что объект не будет использоваться в облагаемых НДС операциях. Следовательно, оснований принимать к вычету входной НДС нет. Он должен быть учтен в первоначальной стоимости актива.

Для получения экономии компания после ввода в эксплуатацию использует объект в облагаемой НДС деятельности минимальный срок. Это дает право сразу принять к вычету входной налог. Затем организация меняет предназначение недвижимости, имея возможность восстанавливать налог в течение 10 лет.

Конечно, если новый объект только планировался для облагаемых НДС операций, а его назначение изменилось с первых дней ввода в эксплуатацию, то компанию могут обвинить в получении необоснованной налоговой выгоды.

на цифрах Компания – плательщик НДС приобрела здание сроком полезного использования 40 лет (годовая норма амортизации – 2,5%), стоимостью 100 млн рублей плюс НДС – 18 млн рублей Согласно внутренним документам, общество планировало разместить в нем общий склад. Поэтому НДС был принят к вычету, а не включен в первоначальную стоимость.

Однако уже через месяц там был организован пункт приема лома черных и цветных металлов, реализация которого освобождена от НДС (подп. 25 п. 2 ст. 149 НК РФ). Налоговая выгода решения представлена в таблице.

Как видно из расчета, второй способ переносит момент уплаты налога на более поздний срок. Что в общем случае выгодно налогоплательщику. Зато первый способ менее рискован и позволяет более равномерно снижать налоговую нагрузку.

Чиновники, в принципе, не против того, чтобы НДС по недвижимости, которая используется как в облагаемой, так и не облагаемой налогом деятельности, был сначала принят к вычету полностью, а затем восстанавливался 10 лет (письмо ФНС России от 28.11.08 № ШС-6-3/862@). Но несмотря на это в ряде случаев претензии возможны.

Дело в том, что пункт 6 статьи 171 НК РФ сформулирован нечетко. Он предписывает не просто восстанавливать десятую часть налога, но корректировать эту сумму на долю выручки, не облагаемой НДС, в общей выручке компании.

Не ясно, нужно ли делать это, если здание используется целиком в не облагаемой НДС деятельности и в то же время компания ведет облагаемые НДС операции с применением иных основных средств. Официальных разъяснений по этому поводу нет.

Конечно, расчет такой пропорции компании выгоден – это позволит уменьшить налог к восстановлению.

Стоит отметить, что норма пункта 6 статьи 171 НК РФ устанавливает иную методику расчета восстановления НДС по недвижимости по сравнению с общей нормой о восстановлении НДС по основным средствам (п. 3 ст.

170 НК РФ). Так, общая норма требует восстанавливать налог пропорционально остаточной стоимости ОС, тогда как специальное положение по недвижимости об этом умалчивает.

То есть налицо противоречие между этими нормами.

Также Налоговый кодекс не разъясняет, можно ли применять 10-летний срок в случае перехода компании на «упрощенку».

Минфин России считает, что нельзя и налог нужно восстанавливать единовременно на основании пункта 3 статьи 170 НК РФ (письмо от 05.06.07 № 03-07-11/150). Эта позиция была поддержана и в постановлении Федерального арбитражного суда Уральского округа от 02.03.

10 № Ф09-1050/10-С2. Обосновал суд это тем, что норма, позволяющая восстанавливать НДС в течение 10 лет, распространяется только на плательщиков НДС.

Ведь в ней говорится об обязанности в течение 10 лет отражать восстановленную сумму НДС в декларации по этому налогу.

Но суд может поддержать и выгодную для компаний позицию, указав, что норма, изложенная в пункте 6 статьи 171 НК РФ, является специальной по отношению к пункту 3 статьи 170 НК РФ.

Именно такую аргументацию привели судьи все того же Федерального арбитражного суда Уральского округа в постановлении от 16.12.09 № Ф09-9939/09-С2.

Получается, что при переходе на «упрощенку» 10-летний срок восстановления НДС применять можно, но спора с налоговиками не избежать.

Что же касается использования недвижимости для целей ЕНВД, то налоговики не против восстановления НДС в течение 10 лет, но только если в здании наряду с «вмененной» также ведется и деятельность, облагаемая НДС (письмо ФНС России от 02.05.06 № ШТ-6-03/462@). Иначе восстанавливать налог нужно единовременно.

Налоговая выгода от восстановления НДС в течение 10 лет, млн руб

Показатели	Первый год	Второй – десятый годы	Последующие годы
НДС учитывается в стоимости имущества
Первоначальная стоимость объекта	118
Амортизационная премия	11,8 (118 × 10%)
Амортизируемая стоимость объекта	106,2 (118 – 11,8)
Сумма амортизации в год	2,66 (106,2 × 2,5%)	2,66 (106,2 × 2,5%)	2,66 (106,2 × 2,5%)
Сумма затрат, признаваемых в налоговом учете за год	14,46 (11,8 + 2,66)	2,66	2,66
Итого налоговая нагрузка	Уменьшится на 2,89 (14,46 × 20%)	Уменьшится на 0,53 (2,66 × 20%)	Уменьшится на 0,53 (2,66 × 20%)
НДС принимается к вычету, а потом восстанавливается
Первоначальная стоимость объекта	100
Амортизационная премия	10 (100 × 10%)
Амортизируемая стоимость объекта	90 (100 – 10)
Сумма амортизации в год	2,25 (90 × 2,5%)	2,25 (90 × 2,5%)	2,25 (90 × 2,5%)
Вычет входного НДС	18
Годовая сумма восстановленного НДС, признаваемая расходом	1,8 (18 : 10 лет)	1,8 (18 : 10 лет)
Сумма затрат, признаваемых в налоговом учете за год	14,05 (10 + 2,25 + 1,8)	4,05 (2,25 + 1,8)	2,25
Итого налоговая нагрузка	Уменьшится на 19,01 (14,05 × 20% + 18 – 1,8)	Увеличится на 0,99 (4,05 × 20% – 1,8)	Уменьшится на 0,45 (2,25 × 20%)
Налоговая экономия от единовременного вычета НДС	Уменьшение нагрузки на 16,12 (19,01 – 2,89)	Увеличение нагрузки на 1,52 (–0,99 – 0,53) в год	Увеличение нагрузки на 0,08 (0,45 – 0,53) в год

Источник: https://www.NalogPlan.ru/article/2196-po-nedvijimosti-vygodnee-zayavit-vychet-nds-apotom-postepenno-ego-vosstanovit

Раздельный учет

Если компания осуществляет облагаемые и необлагаемые НДС операции, то она обязана организовать по ним раздельный учет. Это общеизвестное правило, казалось бы, легко выполнимо на практике. Однако здесь существуют свои нюансы и возникают определенные проблемы…

Когда нужен раздельный учет

Итак, если фирма, помимо операций, облагаемых НДС, выполняет операции, не подлежащие налогообложению (освобожденные от налогообложения), то она должна организовать их раздельный учет. Таково требование пункта 4 статьи 149 и пункта 4 статьи 170 Налогового кодекса.

В противном случае (если раздельного учета не будет) компании не удастся применить вычет «входного» налога.

Заметьте: кодекс прямо требует вести раздельный учет облагаемых операций и операций, не подлежащих налого-обложению (освобожденных от налогообложения). Последние перечислены в статье 149 кодекса.

Но существуют еще и другие необлагаемые операции, статус которых в кодексе звучит по-другому: «не признаются объектом налогообложения». Они названы в пункте 2 статьи 146 НК РФ.

В своих частных разъяснениях финансисты подчеркивают: для целей раздельного учета не подлежащими налогообложению (освобожденными от налогообложения) считаются как операции, перечисленные в статье 149 Налогового кодекса, так и операции, перечисленные в пункте 2 статьи 146 Налогового кодекса (которые не признаются объектом обложения НДС).

Скажем, если компания вместе с облагаемыми операциями осуществляет реализацию земельных участков, то она должна вести раздельный учет, поскольку продажа земли не признается объектом обложения НДС (подп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ).

Кроме того, из пункта 1 статьи 146 НК РФ следует, что объектом обложения НДС не признаются операции, местом реализации которых территория России не является.

Поэтому, например, если фирма наряду с деятельностью, облагаемой НДС, ремонтирует недвижимость, расположенную за границей, она также обязана организовать раздельный учет.

И, наконец, отделить от остальных нужно и виды деятельности, по которым организация не признается плательщиком налога на добавленную стоимость. Речь идет о компаниях, совмещающих общий режим и ЕНВД. Как известно, ведущие «вмененный» бизнес не являются плательщиками НДС – в части, подпадающей под этот бизнес (п. 4 ст. 346.26 НК РФ). Поэтому раздельный учет понадобится и «совмещенцу».

Не вести раздельный учет можно только в двух случаях:

– если компания осуществляет только необлагаемые операции;

– если в том или ином налоговом периоде выполняется так называемое «правило пяти процентов» – доля совокупных расходов по необлагаемым операциям не превышает 5 процентов от всех расходов фирмы (п. 4 ст. 170 НК РФ).

Что делим?

Из положений пункта 4 статьи 149 и пункта 4 статьи 170 Налогового кодекса следует, что можно выделить два основных объекта раздельного учета:

– выручка от облагаемых и необлагаемых операций (раздельный учет доходов);

– «входной» НДС по приобретенным товарам, работам и услугам (раздельный учет «входного» НДС).

Напомним: по облагаемым и освобожденным от налогообложения операциям «входной» налог нужно учитывать по-разному. «Входной» НДС по товарам (результатам работ, услуг), используемым для облагаемых операций, принимается к вычету (п. 2 ст. 171 НК РФ).

А по ценностям, которые участвуют в необлагаемых операциях, «входной» налог нужно включить в стоимость приобретенного товара (работ, услуг, имущественных прав) (подп. 1 п. 2 ст. 170 НК РФ).

Что касается имущества (работ, услуг), которое используется как в облагаемой так и в необлагаемой деятельности, действует такое правило: часть «входного» налога принимают к вычету, а часть – включают в стоимость приобретенных ценностей.

При этом та часть налога, которую можно зачесть, пропорциональна доле облагаемых операций в общем объеме всех операций.

Пропорцию определяют, исходя из стоимости отгруженных товаров (работ, услуг), которые облагаются НДС, в общей стоимости отгрузок за налоговый период (абз. 5 п. 4 ст. 170 НК РФ).

Как делим?

Конкретной методики ведения раздельного учета в Налоговом кодексе нет. Поэтому компания может это делать в любом порядке, позволяющем разграничить облагаемые и освобожденные от НДС операции. Очевидно, что при этом будет в первую очередь задействован счет 90 «Продажи».

К субсчету 1 «Выручка» этого счета можно открыть, например, такие аналитические счета:

– «Выручка от реализации по облагаемым НДС операциям»;

– «Выручка от реализации по необлагаемым НДС операциям».

А субсчет 2 «Себестоимость продаж» можно разделить, например, так:

– «Себестоимость продаж по операциям, облагаемым НДС»;

– «Себестоимость продаж по операциям, не облагаемым НДС».

Имущество, участвующее в облагаемой и необлагаемой НДС деятельности, можно тоже разделить. Для этого придется открыть соответствующие субсчета к счетам 01 «Основные средства», 10 «Материалы», 41 «Товары».

Главное – не забыть прописать методику раздельного учета и задействованные субсчета в учетной политике.

Нюансы и проблемы

Расскажем о некоторых нюансах и проблемах, возникающих при организации раздельного учета.

Больше всего сложностей вызывает учет «входного» НДС по основным средствам, участвующим как в облагаемых так и в необлагаемых операциях.

Как известно, налоговый период по НДС – квартал. Поэтому пропорцию, а, следовательно, и сумму налога, подлежащего включению в стоимость приобретенного объекта общего назначения, можно узнать не раньше окончания текущего квартала. Однако первоначальная стоимость основного средства конца квартала ждать не может – объект нужно принять к учету в момент ввода в эксплуатацию. Что же делать?

На практике эту проблему решают по-разному.

Один из способов – «ошибка в учете». Суть способа в следующем. Купленный объект бухгалтер учитывает по первоначальной стоимости, которая не включает НДС.

Затем, по итогам квартала, когда станут известны результаты пропорции, корректирует первоначальную стоимость в бухгалтерском и налоговом учете, оформляя это как исправление ошибки.

При этом, конечно, придется пересчитать всю «налоговую» амортизацию, исходя из новой стоимости объекта (начиная с 1 числа месяца, следующего за месяцем ввода объекта в эксплуатацию). Ведь в налоговом учете ошибки исправляют периодом совершения.

Что касается бухучета, то в нем ошибки исправляют периодом обнаружения, поэтому «бухгалтерскую» амортизацию пересчитывать не надо. Однако налог на имущество, по мнению финансистов, нужно рассчитать так, как будто ошибки не было (письмо Минфина России от 11 апреля 2006 г. № 03-06-01-04/83). То есть исходя из таких данных бухучета, которые были бы, если бы сумма включаемого в стоимость объекта НДС была известна заранее.

Представим себе оптово-розничную компанию, где розница переведена на ЕНВД, а оптовая торговля находится на общем режиме налогообложения.

Как правило, в момент оприходования товаров бухгалтер еще не знает, как они будут проданы – оптом или в розницу.

Поэтому, принимая товары к учету, нередко поступают так: сначала ставят к вычету весь «входной» НДС, а потом восстанавливают ту часть налога, которая приходится на товары, проданные в рамках вмененного режима.

Однако в письме от 14 мая 2008 г. № 03-07-11/192 Минфин России констатировал, что это неверный подход. И подобные действия могут быть расценены как отсутствие раздельного учета. Получается, разделять ценности нужно сразу – в момент принятия к учету.

На практике, на наш взгляд, можно действовать так. В момент оприходования товаров (когда еще неизвестно, как они будут реализованы) их стоимость можно учесть на счете 41 субсчет «Товары на складе», а «входной» НДС по ним повесить на счет 19.

Как только какая-то часть товаров передается в оптовую торговлю, ее стоимость переносят на другой субсчет счета 41, например, субсчет «Товары в оптовой торговле».

Одновременно ставят к вычету «входной» НДС, соответствующий этой части (делая проводку по кредиту счета 19 в корреспонденции с дебетом счета 68 субсчет «Расчеты по НДС»).

Соответственно, при передаче части товаров в розницу, «входной» НДС по ним сразу же включают в стоимость этих товаров (проводка по кредиту счета 19 в корреспонденции с дебетом счета 41 субсчет «Товары в розничной торговле»).

У организации, получившей от своего покупателя в оплату вексель третьего лица, может возникнуть необходимость ведения раздельного учета по НДС. Ведь, как известно, реализация ценных бумаг входит в перечень операций, освобождаемых от налога (подп. 12 п. 2 ст. 149 НК РФ).

И если поставщик передаст кому-то полученный вексель, то он совершит операцию, освобожденную от НДС. Значит, раздельно придется учитывать передачу векселя (как реализацию) и все прочие, «обычные» операции фирмы.

Соответственно, у компании возникнет обязанность вести раздельный учет «входного» налога в отношении общехозяйственных расходов.

Причем не имеет значения, как компания передала такой вексель: продала или выдала в счет оплаты своему поставщику.

Источник: https://ndsinfo.ru/article/380