Кадастровую оценку хотят пересматривать чаще — все о налогах

С 2018 года оспаривать кадастровую стоимость будут по-другому. придется немало потрудиться, если вы не довольны результатами кадастровой оценки

В 2017 году вступили в действие поправки, изменяющие порядок снижения кадастровой стоимости. Проект ознаменовал начало подготовительного этапа к внеочередной волне переоценки недвижимости, назначенной на 2020 год.

Не успели собственники привыкнуть к новой системе налогоисчисления, связанной с кадастровой стоимостью, как правительство подготовило поправки, которые вновь затрагивают область кадастра недвижимости. Напомним, что с 2014 года каждый объект недвижимости был оценён муниципалитетами, и его стоимость занесена в единый реестр.

Кадастровая стоимость необходима для любых денежных операций с собственностью. Из неё вычисляются:

• налог (вместо старой инвентаризационной стоимости);
• арендная ставка на землю;
• стоимость выкупа земли.

Самое интересное, что оценка проводилась без участия граждан, т. е. ей занимались независимые эксперты, нанятые местными администрациями.

Кадастровая стоимость сама по себе в разы выше инвентаризационной, но многие собственники стали жаловаться на чересчур завышенные показатели. Судебные заседания, связанные с оспариваем, проходят до сих пор.

Новые поправки призваны упростить этот процесс и навести порядок в области оценки.

Два главных изменения к 2020 году:

1. Запланирована новая волна переоценок собственности. Ближайшие два года — это переходный период, который должен помочь гражданам разобраться в стоимости своей недвижимости и привести юридические дела в порядок. Согласно поправкам, с начала этого года за основу взята кадастровая стоимость, определённая на январь 2014 года или уменьшенная впоследствии через суд.

2. Это изменение касается самой процедуры оспаривания стоимости. Раньше собственник должен был в досудебном порядке обратиться в комиссию, занимающуюся пересмотром кадастровой ставки. Если там отказывали в уменьшении показателя, то только после этого можно было подавать иск.

Сейчас граждане в праве самостоятельно решить, стоит ли идти в комиссию или сразу обращаться в суд. Как показала практика, чиновники крайне редко соглашались с доводами собственников и в большинстве случаев отказывали в пересмотре стоимости. Перечень документов, которые понадобятся для обращения в комиссию, остался практически без изменений.

Только вместо выписки из упразднённой ЕГРП понадобится аналогичный документ из ЕГРН. Полный набор документов следующий:

• выписка из ЕГРН с указанием кадастровой стоимости;
• документ, подтверждающий, что вы собственник;
• данные об оценке стоимости (рыночной) на бумажном и электронном носителях.

Для чего был придуман Многофункциональный центр «Мои документы» и какие операции он выполняет: МФЦ изначально — это посредник между собственником и государственными…# Кадастр недвижимости

Для подачи иска в суд, кроме вышеназванных документов, нужно приложить заключение экспертов о соответствии оценки стоимости законодательству РФ и другим нормам.

Кто теперь будет оценивать стоимость?

Последняя поправка связана с урегулированием деятельности оценщиков. Раньше муниципалитеты проводили конкурс на отбор независимых экспертов, которые и определяли кадастровую стоимость в первую волну оценки.

Теперь будут созданы специализированные бюджетные учреждения, на которые возложена обязанность самостоятельно проводить оценку без участия сторонних экспертов. Также в этих структурах граждане смогут получить разъяснения по поводу определения стоимости их недвижимости.

А вот при оспаривании учреждения осуществлять экспертизу не в праве. С этой целью собственник должен обратиться к независимым специалистам.

Для предотвращения нарушений прав граждан за новыми органами будет осуществлять надзор Росреестр.

• кадастровая стоимость
• рыночная оценка

Источник: https://gkai.ru/news/izmenenie-kadastrovoj-stoimosti.html

Регионы начнут проводить кадастровую оценку по новым правилам

В минувшем январе комиссии по пересмотру кадастровой стоимости недвижимости, работающие при Росреестре, рассмотрели 259 заявлений в отношении 405 объектов. Это в 2,5 раза больше, чем в январе 2017 года.

В прошлом году, как сообщили «Российской газете» в Росреестре, было подано 54,7 тысячи заявлений на оспаривание стоимости более 100 тысяч объектов недвижимого имущества (квартир, дач, гаражей, земли), что на 7,5 процента больше, чем в 2016 году.

Каждое второе обращение удовлетворили.

С одной стороны, 54 тысячи обращений за год в масштабах сведений в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), куда внесено 161,8 миллиона объектов, — капля в море (0,06 процента). С другой стороны, число людей, не довольных оценкой жилья или земли, увеличивается.

Ведь именно кадастровая стоимость недвижимости с 2015 года играет определяющую роль в расчете налога на имущество и землю.

Одно дело, когда она рассчитана в разумных пределах и с трех миллионов рублей в год придется заплатить 500 рублей имущественного налога, но совсем другое, когда «однушку» в 33 «квадрата» где-нибудь в среднем Подмосковье оценят в десять миллионов, при том что ее рыночная цена сегодня не превышает этих самых трех миллионов.

Срок «дачной амнистии» продлили до 1 марта 2020 года

Такие ошибки, как поясняют в Росреестре, случаются из-за несовершенства процедуры самой оценки. Как напоминают в ведомстве, до 1 января 2017 года кадастровую стоимость недвижимости определяли независимые оценщики, а утверждали региональные и местные органы власти. В ведомстве признают, что оценщики со своей задачей справились плохо.

О массовых ошибках в расчетах в Послании к Федеральному Собранию напомнил президент России Владимир Путин: «Предлагаю также вернуться к налогу на имущество физических лиц. Он должен быть справедливым и посильным для граждан.

Когда некоторые, в том числе сидящие в этом зале коллеги, убеждали нас, и меня в том числе, использовать рыночную стоимость недвижимости при расчете этого налога, они говорили, что старые, устаревшие оценки БТИ, — это анахронизм.

Однако в реальности оказалось, что кадастровая стоимость, которая вроде бы должна соответствовать рыночной, часто значительно ее превышает. Но так не договаривались, и люди этого от нас никак не ожидали».

Теперь предстоит работа над ошибками: «Нужно уточнить механизмы расчета налога, а также определения кадастровой стоимости недвижимости, — поставил задачу президент. — В любом случае она не должна превышать реальную рыночную стоимость. Все решения необходимо принять максимально быстро в первом полугодии текущего года».

Даже когда собственнику удается снизить кадастровую цену недвижимости, она актуальна лишь два-три года

Пока же, как рассказал «Российской газете» адвокат Павел Ивченков, у недовольных кадастровой оценкой россиян есть два способа ее оспорить.

Самый простой — это обратиться именно в комиссии по пересмотру кадастровой стоимости недвижимости, которые работают при каждом региональном управлении Росреестра. Подробный порядок обращения можно найти на сайте ведомства.

По утвержденному регламенту, спор решается в течение месяца. Если решение не удовлетворяет человека, то он вправе дальше обратиться уже в суд.

О сложных вопросах кадастровой оценки эксперты «РГ» рассказывают в рубрике «Юрконсультация»

Правда, для того, чтобы доказать, что 6 соток или 30 квадратных метров не стоят столько, во сколько их оценили, надо заказать независимую экспертизу рыночной стоимости объекта.

«Проведение такой процедуры и подготовка отчета обойдется в Москве примерно в десять тысяч рублей, — поясняет Ивченков.

— При этом эксперт, осуществляющий оценку стоимости недвижимости, должен соответствовать хотя бы минимальным требованиям: состоять в саморегулируемой организации оценщиков, а также застраховать свою профессиональную ответственность».

Россиянам стало легче оспаривать кадастровую стоимость участков

Партнер московского юридического бюро Дмитрий Шевченко также добавляет, что в целом процесс пересмотра кадастровой стоимости может занять до полугода. Если дело доходит до суда, то будет назначена повторная экспертиза, оплатить которую должен опять же истец.

К тому же стоит помнить, что даже когда удается снизить цену недвижимости, она будет актуальной до нового пересчета кадастровой стоимости — то есть два-три года (государственная оценка недвижимости проводится в городах федерального значения раз в два года, а во всех остальных — раз в три года).

А дальше человеку снова придется бегать по комиссиям и судам.

В Росреестре надеются, что снять все эти проблемы поможет новый Закон «О государственной кадастровой оценке», который вступил в силу с 1 января прошлого года, но пока что действовал в режиме переходного периода. В этом году новые правила госоценки недвижимости будут применяться в 35 регионах. Полностью переход должен завершиться до 1 января 2020 года.

10 тысяч рублей придется потратить собственнику земли или квартиры, если он не согласен с оценкой стоимости своей недвижимости. Именно столько стоит сегодня экспертиза

Суть изменений в том, что теперь кадастровую оценку недвижимости будут делать не частные компании, а государственные оценщики. Они будут являться сотрудниками новых бюджетных учреждений, которые должны создавать региональные органы власти. Росреестру же отведена роль арбитра за проведением кадастровой оценки.

«В этой роли мы видим себя не только в качестве проверяющего, но и в качестве центра обмена опытом для повышения компетенции бюджетных учреждений», — подчеркивают в ведомстве. При этом с 2020 года станет доступным инструмент корректировки кадастровой стоимости с применением индекса рынка недвижимости.

Это позволит автоматически снижать кадастровую стоимость на величину изменения этого индекса без проведения новой оценки.

Инфографика: Инфографика «РГ» / Леонид Кулешов / Ольга Игнатова

Источник: https://rg.ru/2018/03/04/regiony-nachnut-provodit-kadastrovuiu-ocenku-po-novym-pravilam.html

Удачное вычитание. Когда стоит оспаривать кадастровую оценку

14 Марта 2018

Владелец квартиры в «Доме на набережной» доказал в суде, что кадастровая стоимость его жилья была завышена более чем вдвое. Число желающих оспорить кадастровую оценку растет, но победителей становится все меньше: одержать моральный верх еще можно, выиграть в деньгах — почти без шансов.

МАРИЯ ГЛУШЕНКОВА

Как стало известно “Ъ”, один из жильцов знаменитого «Дома на набережной» оспорил в Мосгорсуде кадастровую стоимость своей квартиры.

Как следует из решения Мосгорсуда (есть в распоряжении “Ъ”), в соответствии с результатами независимой оценки кадастровая стоимость квартиры была снижена с 87,89 млн руб.

, утвержденных правительством Москвы, до рыночной стоимости в размере 39,39 млн руб. То есть более чем в 2,23 раза.

В суде владелец недвижимости предоставил отчет независимого оценщика, согласно которому рыночная стоимость квартиры была определена в размере 37,79 млн руб. на 1 января 2016 года. Суд назначил дополнительную экспертизу.

По мнению судебного оценщика, рыночная стоимость квартиры истца составила 39,39 млн руб. по состоянию на 1 января 2016 года.

Именно эту оценку суд принял во внимание, отметив, что принятое решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) соответствующих сведений о кадастровой стоимости объекта с 1 января 2017 года.

Подсудная история

“Ъ”, напомним, ранее писал о том, что в начале 2017 года владельцы квартир в «Доме на набережной» столкнулись с резким ростом кадастровой стоимости своей недвижимости. Вопрос этот, понятно, очень важный и болезненный: от кадастровой стоимости не просто рассчитывается имущественный налог — ставка этого налога увеличивается вместе с ростом цены.

За год, по мнению столичных властей, кадастровая стоимость квартир в «Доме на набережной» выросла на 20–40% в зависимости от объекта. В среднем повышение составило 25 млн руб. В результате ежегодные расходы на выплату налога у некоторых собственников достигнут к 2020 году почти 240 тыс. руб.

Напомним, что в Москве ставка налога на квартиру кадастровой стоимостью до 10 млн руб. включительно составляет 0,1%; от 10 млн руб. до 20 млн руб.— 0,15%; от 20 млн руб. до 50 млн руб.— 0,2%, а свыше 50 млн руб. и до 300 млн руб.— 0,3%.

Единственное послабление, которое сделали федеральные власти для тех, на кого не распространяются льготы по имущественному налогу,— новый налог стали вводить постепенно.

Так, в частности, в прошлом году собственники жилья в Москве впервые заплатили налог на недвижимость от кадастровой стоимости с учетом понижающего коэффициента 0,2%.

В этом году москвичи должны будут заплатить налог с учетом коэффициента 0,4%. К 2020 году сумма платежа достигнет 100%.

Между тем повышение кадастровой стоимости, утвержденной правительством Москвы для владельцев жилья в «Доме на набережной», произошло в тот момент, когда цены на рынке столичной недвижимости снижались.

Это стало для владельца квартиры еще одним аргументом в пользу суда.

Сам по себе факт — выигранное в суде дело, да еще у столичных властей,— для хозяина недвижимости, безусловно, приятен. Насколько эта победа скажется на его бюджете — вопрос открытый. «Экономия для собственника в данном случае связана с несколькими составляющими. Во-первых, квартира попала под другую ставку налогообложения: вместо 0,3% ставка налога будет 0,2%.

Кроме того, эта ставка будет рассчитываться от кадастровой стоимости, которая была снижена более чем вдвое. Есть еще и нематериальная составляющая — речь идет о восстановлении справедливости.

Потому что владельца квартиры очень возмутила цифра, посчитанная кадастровыми оценщиками и утвержденная властями Москвы»,— рассказывает генеральный директор Berkshire Advisory Group Ирина Вишневская.

Нетрудно посчитать, что при площади квартиры в 100,4 кв. м, кадастровой стоимости в 39,9 млн руб., ставке налога 0,2% и налоговом вычете 20 кв.

м (федеральная льгота) платеж по имущественному налогу для собственника в 2020 году составит почти 64 тыс. руб. А если бы кадастровая стоимость квартиры осталась на уровне 87,89 млн руб.

, ставка налога была бы 0,3% и в 2020 году он составил бы 211 тыс. руб. Таким образом, разница получается 147 тыс. руб.

Даже если учесть, что расходы на подготовку документов и суд составляют минимум 70 тыс. руб., прямая выгода очевидна. Однако в истории есть нюанс: дело в том, что в этом году необходимо уплатить лишь 40% от суммы налога. С учетом понижающего коэффициента собственник заплатит 25,2 тыс. руб. вместо 84,5 тыс. руб., которые ему бы насчитали, если бы он не пошел судиться.

То есть разница составит 58,9 тыс. руб., что где-то на 10 тыс. руб. меньше, чем потратил владелец квартиры, отстаивая справедливость. Впрочем, если предположить, что московские власти согласятся с решением суда и еще хотя бы год не будут повышать кадастровую стоимость квартиры, ее хозяин окажется в плюсе.

А уж если эта оценка продержится до 2020 года, то экономия превысит 400 тыс. руб.

Комиссионные издержки

То, что у бизнеса, как и у физлиц, есть право оспаривать кадастровую стоимость, которую утверждают местные власти, уже хорошо. Причем, если причиной завышенной кадастровой стоимости стали недостоверные данные или техническая ошибка, все можно исправить без лишних трат. Куда хуже, если ошибки вроде бы нет, а кадастровая оценка властей существенно отличается от рыночной цены.

А чаще всего именно так и бывает.

По данным Росреестра за восемь месяцев этого года, в судах из почти 7 тыс. исков о пересмотре кадастровой стоимости свыше 6,5 тыс. исков (92%) было подано в целях установления рыночной цены недвижимости.

И только в 48 (1%) речь идет об исправлении технической или кадастровой ошибки.

Число желающих поспорить с оценкой властей ежегодно растет. Согласно статистике Росреестра, в январе—августе 2017 года количество заявлений, рассмотренных специальными комиссиями по пересмотру кадастровой стоимости, выросло по сравнению с аналогичным периодом 2016 года на 54%. Всего комиссии рассмотрели 26,7 тыс. заявлений в отношении 54,3 тыс. объектов за январь—август.

Но в то же время из статистики Росреестра следует, что объектов недвижимости, собственники которых бьются за справедливость кадастровой оценки, катастрофически мало — это 0,03% от общего количества объектов недвижимости, сведения о которых на 1 сентября содержались в ЕГРН (161,3 млн объектов).

Возможно, это говорит о том, что в результате массовой кадастровой оценки все остальные объекты были оценены по справедливой стоимости, то есть максимально приближенной к рыночной цене.

Однако, похоже, причина в другом: оспаривать оценку властей могут позволить себе немногие. Дело в том, что это имеет смысл делать, только когда разница составляет десятки миллионов рублей.

То есть когда речь идет об элитной недвижимости.

Даже если дело не дойдет до суда, процедура оспаривания обойдется где-то в 40 тыс. руб.: собственнику потребуется заказать отчет оценщика на определенную дату. Это стоит 25–40 тыс. руб.

Плюс до прошлого года к отчету независимого оценщика требовалось еще получить и экспертное заключение СРО, в котором этот оценщик состоит (еще порядка 10–15 тыс. руб.),— за все про все не меньше 40 тыс.

при самом лучшем раскладе.

В отличие от бизнеса, у физлиц всегда был выбор — идти ли им сначала в комиссию при Росреестре или сразу подавать иск в суд. И раньше идти в комиссию имело смысл. «Там было реально оспорить кадастровую стоимость. Единственное, что требовали члены комиссий,— предоставить качественный отчет об оценке.

В нашей практике мы снижали кадастровую стоимость и в полтора, и в два раза. Но это не было самоцелью. Цель была — доказать: назначенная стоимость некорректна, поскольку понятно, что оценка, которая проводилась для кадастра,—массовая, и учесть все нюансы было невозможно. Поэтому и возникали проблемы.

И за 2015–2016 годы, по статистике нашей компании, порядка 70–80% случаев по обращениям мы оспорили в комиссии. В досудебном порядке.

Но с конца 2016 года надежды на комиссии начали таять, как снег под мартовским солнцем»,— рассказывает владелец компании «Лаборатория финансов и оценки» Сергей Гершкович, занимающийся оценкой с 1997 года.

Сегодня, по его словам, получить положительное решение в комиссии практически нереально. В первую очередь речь идет о коммерческой недвижимости, поскольку бизнес оспаривает кадастровую оценку более активно: там и суммы выше, и налоговые ставки.

Правда, по данным Росреестра за восемь месяцев этого года, в пользу заявителей комиссии приняли решение в 54% случаев. Тем не менее, если судить по годовой статистике, негативный тренд налицо: в начале деятельности комиссий по оспариванию кадастровой стоимости число удовлетворенных ими заявлений доходило до 90%.

Если же дело доходит до суда, и бизнес, и граждан ожидает несколько неприятных сюрпризов. Во-первых, судебные издержки в суде существенно выше: минимальная сумма, как уже говорилось, составляет 70 тыс. руб.

А во-вторых, в соответствии со сложившейся практикой все издержки (отчет, заключение СРО, оплата юриста) в делах по оспариванию кадастровой стоимости суды перекладывают на истца, независимо от исхода дела.

Собственнику квартиры в «Доме на набережной» Мосгорсуд также отказал во взыскании расходов в размере 70 тыс. руб. с правительства Москвы и департамента городского имущества Москвы. Там, правда, еще не все потеряно. «Суд отказал по взысканию расходов, но, видимо, по инерции.

Из той судебной практики, которая была. Просто незадолго до нашего решения вышло постановление Конституционного суда, в котором КС отметил, что расходы взыскиваются, когда существенно завышена стоимость квартиры.

Наш случай (стоимость квартиры завышена более чем вдвое) подпадает напрямую под постановление КС. Поэтому суд должен был, по идее, руководствоваться этим.

Но тем не менее отказал»,— рассказывает юрист компании «Пегас» Виктор Александров, который представляет в суде интересы владельца квартиры в «Доме на набережной» и уже подал апелляционную жалобу в данной части.

Кадастровый маневр

Но всем вышеописанным сложности не исчерпываются.

В соответствии с федеральным законодательством муниципальные власти могут проводить переоценку кадастровой стоимости недвижимости в городах федерального значения — Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе — не чаще одного раза в два года.

Во всех остальных регионах оценку можно проводить не чаще чем раз в три года и не реже чем в пять. То есть, занимаясь оспариванием кадастровой стоимости в Москве, владелец недвижимости не может закладываться больше чем на два года.

Бизнес уже столкнулся с проблемой: люди прошли огонь, воду и медные трубы, доказав в суде, что кадастровая стоимость недвижимости завышена, а власти Москвы провели очередную переоценку и установили кадастровую стоимость объектов еще выше первоначальной.

Это произошло в 2016 году — сначала был принят федеральный закон, вводивший мораторий на переоценку кадастровой стоимости, а затем властям дали возможность провести очередную кадастровую оценку. «В итоге что сейчас происходит: кадастровая стоимость здания площадью 9 тыс. кв.

м была оценена государственным оценщиком (назовем его так) на 1 января 2014 года в 1,2 млрд руб. Мы оспорили эту стоимость, снизили ее до 600 млн руб. В этом году кадастровая стоимость этого же здания, несмотря на то что мы ее оспорили, была опять переоценена и стала уже 1,7 млрд руб.

То есть за период с 2014 по 2016 год стоимость здания, по мнению независимого оценщика, выросла почти на 50%»,— рассказывает Сергей Гершкович.

В комиссии владелец здания получает отказ.

«Это знает все оценочное сообщество: если у вас снижение от кадастровой стоимости более чем на 30%, получить положительное решение комиссии при Росреестре на сегодняшний день невозможно»,— утверждают в один голос оценщики. Объяснение этому есть: по данным Счетной палаты, только за 2014–2015 годы в итоге пересмотров кадастровой стоимости налогооблагаемая база уменьшилась на 4 трлн руб.

Виновники предыдущих бед с кадастровой оценкой уже найдены — это независимые оценщики, которых в 2020 году должны будут полностью заменить оценщики создаваемых сейчас государственных бюджетных учреждений (ГБУ). Власти утверждают, что они будут честно считать, осталось дождаться 2020 года (ГБУ могут заработать и раньше, если такое решение примут на своем уровне регионы).

Но у медали есть и другая сторона: если процесс оспаривания кадастровой стоимости превратится в профанацию, по мнению Ирины Вишневской, власти к 2020 году столкнутся с валом неплатежей. Вряд ли найдется много желающих тратить деньги на процедуру с совершенно непредсказуемым результатом.

У физлиц есть куда более действенный инструмент, которым владельцы квартир в многоквартирных домах пока просто не пользуются. Это коллективные иски — так оспаривают кадастровую оценку владельцы земли и домов, например, в СНТ в Московской области. Идея идти с коллективным иском в суд была изначально и у владельцев квартир в «Доме на набережной».

И не исключено, что, после того как в суде пройдет рассмотрение апелляций, подобный прецедент будет создан.

Источник

Источник: https://sroroo.ru/press_center/news/2384481/

Как оспорить завышенную кадастровую стоимость недвижимости :: Деньги :: РБК

В 2016 году собственники недвижимости впервые получили уведомления об уплате налога на имущество, рассчитанного по новым правилам. Многих неприятно удивила его величина

Ситуации, когда в таком уведомлении обнаруживается неожиданно большая цифра, не редкость. Причина кроется в размере кадастровой стоимости имущества, исходя из которой теперь и рассчитывается налог.

Так, в Москве квартиры стоимостью до 10 млн руб. облагаются налогом по ставке 0,1% от кадастровой стоимости, свыше 10 млн руб. — по ставке от 0,15%. Окончательная сумма налога определяется с учетом площади и инвентаризационной стоимости имущества.

Молодая семейная пара, проживающая в Бутово в однокомнатной квартире на пятом этаже 16-этажного панельного дома, площадью 38 кв.м и рыночной стоимостью — по самым смелым оценкам ее хозяев — около 6 млн руб.

, была немало удивлена, узнав, что кадастровая стоимость их жилья составляет 9 млн руб. До 2015 года муж (банковский служащий, является единственным собственником квартиры начиная с 2009 года) уплачивал налог в размере 220 руб.

С учетом же пересмотра кадастровой стоимости размер налога за 2015 год составил 1028 руб., а в 2020 году семейный бюджет не досчитается уже 4263 руб.

Кадастровая стоимость квартиры, дома или участка определяется в ходе массовой оценки государственными экспертами (или экспертами, которых наняло государство), использующими для этого рыночную информацию и характеристики объекта из общедоступных источников.

При этом оценщики не выезжают на место, поэтому их оценка зачастую не учитывает ряд значимых факторов (текущее состояние квартиры, удаленность от дорог и так далее), что приводит к ошибкам.

В результате может выясниться, что кадастровая стоимость имущества явно завышена по сравнению с его рыночной стоимостью, что и влечет за собой ощутимое увеличение налога. Единственный способ бороться с такой несправедливостью — оспорить результаты оценки.

Прикидываем шансы

Кадастровая стоимость объектов прописывается в Государственном кадастре недвижимости (ГКН). Узнать ее можно на сайте Росреестра или запросив в территориальном подразделении Росреестра выписку из ГКН.

Перед началом спора с государством гражданину следует определить, стоит ли игра свеч. Для этого у независимого эксперта нужно заказать оценку рыночной стоимости квартиры.

Проведение этой процедуры и подготовка отчета — недешевое удовольствие. Если владельцу московской квартиры оно обойдется примерно в 3–5 тыс. руб.

, то за оценку жилого дома или земельного участка придется заплатить минимум 10 тыс. руб.

Правильно подготовленный отчет об оценке — главное условие успешного оспаривания результатов. Не стоит экономить и пренебрегать проверкой выбранного эксперта.

Он должен соответствовать минимальным требованиям: состоять в саморегулируемой организации оценщиков (каждая такая СРО обязана размещать в интернете сведения о своих членах), а также застраховать свою профессиональную ответственность (отказать заказчику в ознакомлении с договором страхования оценщик не имеет права). Также нелишним будет поиск информации об эксперте и СРО на специализированных форумах, сайтах отзывов и на сайте Росреестра.

Если составленный по итогам оценки отчет покажет, что рыночная стоимость квартиры кадастровой стоимостью 9 млн руб. составляет 6 или 7 млн руб.

, то есть смысл всерьез задуматься об оспаривании результатов.

Тем более что в 2016–2019 годах налог на имущество уплачивается в пониженном размере, а начиная с 2020 года собственникам придется ежегодно отдавать государству немаленькую сумму кровно заработанных.

Выбираем способ

Кадастровую стоимость объекта гражданам можно оспорить двумя способами: обратиться в комиссию по рассмотрению подобных споров в территориальное подразделение Росреестра или в Верховный суд республики, краевой, областной суд. При этом для обращения в суд предварительное обращение в комиссию необязательно.

Заявление собственника московской квартиры в первом случае примет комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при управлении Росреестра по городу Москве. Во втором случае — Московский городской суд.

Ответчиком по подобным делам являются правительство Москвы, утвердившее результаты кадастровой стоимости, и управление Росреестра по городу Москве.

Затягивать с обращением не стоит: сделать это можно в течение пяти лет с момента внесения в ГКН оспариваемых сведений, но только до того момента, пока в ГКН не внесут новые данные.

Цена вопроса

Каждый из способов имеет свои особенности, связанные как с перечнем необходимых документов, так и с временными и материальными затратами собственника.

При обращении в комиссию нужно подать заявление, приложив к нему справку о кадастровой стоимости объекта (ее можно получить в вашем филиале Федеральной кадастровой палаты Росреестра или в МФЦ), нотариально заверенную копию свидетельства о праве собственности и отчет об оценке его рыночной стоимости.

Если в этом отчете рыночная стоимость квартиры более чем на 30% отличается от кадастровой, то нужно положительное заключение о соответствии отчета предъявляемым законом требованиям. Его можно получить в СРО выбранного вами оценщика. Это обязательное требование. В Москве такое заключение стоит в среднем 7–10 тыс. руб.

Для обращения в суд кроме указанных документов потребуется представить квитанцию об уплате госпошлины в размере 300 руб.

Стоит учитывать, что комиссия при принятии решения ориентируется на размер рыночной стоимости квартиры, указанной в отчете оценщика, а суд с учетом имеющихся доказательств может определить рыночную стоимость и в ином размере.

Формально комиссия должна рассматривать заявление не более одного месяца, однако на практике процедура редко занимает менее двух месяцев. Суд тоже обычно не укладывается в отведенные сроки.

Вместо предусмотренных законом двух месяцев собственник может ждать судебное решение полгода и даже больше, дополнительное время может занять судебная экспертиза объекта недвижимости (осуществляется экспертами, приглашенными судом).

Ее проведение с большой долей вероятности выльется для владельца в дополнительные расходы, которые составят не менее 5 тыс. руб.

В практике был случай, когда успешный предприниматель, собственник трехкомнатной квартиры площадью 117 кв.

м, расположенной на пятом этаже 11-этажного кирпичного дома в центре Москвы, предвидя существенное увеличение размера налога, пытался в суде оспорить кадастровую стоимость своего жилища.

Она составляла 32 млн руб., однако собственник получил заключение оценщика с рыночной стоимостью его квартиры 26 млн руб.

Суд назначил судебную экспертизу. Через несколько месяцев ее результаты показали, что рыночная стоимость квартиры составляет 31 млн руб. В итоге суд определил рыночную стоимость квартиры исходя из результатов этой экспертизы. Недовольный собственник в настоящее время готовится к уплате налога за 2015 год в размере 13,16 тыс. руб. (а ранее он не превышал 1,8 тыс. руб.).

Если собственник хочет обратиться в суд с помощью своего представителя, то такой специалист обязательно должен иметь высшее юридическое образование. То есть помимо затрат на подготовку документов и возможное проведение судебной экспертизы владелец должен планировать расходы на юристов (30–50 тыс. руб. на ведение дела).

Таким образом, обращение в комиссию при Росреестре, как правило, является более быстрым, удобным и менее затратным способом для оспаривания кадастровой стоимости недвижимости. В тех случаях, когда разница между кадастровой и рыночной стоимостью имущества относительно невелика (до 2 млн руб.), разумно выбрать именно этот способ защиты своих прав.

Если все прошло удачно, новые сведения о кадастровой стоимости вносятся в ГКН. Нужно иметь в виду, что налог на имущество будет рассчитываться на основании новых данных лишь начиная с того года, когда собственник обратился в комиссию или в суд. Заставить налоговиков пересчитать уплаченный налог за прошлые годы, к сожалению, не получится.

Источник: https://www.rbc.ru/opinions/money/18/10/2016/5805e52b9a7947e8466f51a3

Пошаговая инструкция по снижению кадастровой стоимости недвижимости

Если кадастровая стоимость недвижимого имущества неоправданно завышена, собственник вправе подать заявление на переоценку. В статье приведена пошаговая инструкция, как снизить кадастровую стоимость недвижимости, а также особенности уменьшения в зависимости от типа объекта – квартира, дом, нежилое помещение.

Рекламный блок:

Законодательно процедура снижения кадастровой стоимости объектов регулируется следующими актами:

• ФЗ № 237 «О государственной кадастровой оценке» от 03 июля 2016 года – устанавливает принципы и порядок проведения оценки;
• Постановление Пленума Верховного Суда № 28 от 30 июня 2015 года – регулирует частные ситуации, возникающие при рассмотрении дел о перерасчете кадастровой стоимости недвижимых объектов;
• ФЗ № 221 «О государственном кадастре недвижимости» от 24 июля 2007 года – дает разъяснения о кадастровых ошибках и неточностях, оказывающих влияние на результат оценки;
• ФЗ № 135 «Об оценочной деятельности» от 29 июля 1998 года, регулирующий порядок проведения оценочных работ на территории РФ.

Исходя из законодательных указаний, можно привести пошаговую инструкцию снижения кадастровой стоимости недвижимости.

Шаг 1. Определение наличия оснований для переоценки

Если собственник обнаружил завышение кадастровой стоимости, необходимо удостовериться, что увеличение произошло необоснованно. Как правило, заинтересованность в цене объекта по данным кадастра наступает после получения квитанции из налоговой инспекции, в которой указывается платеж, не устраивающий владельца.

Размер имущественного налога напрямую зависит от кадастровой стоимости квартиры, дома или нежилого помещения, поэтому целесообразность снижения цены по данным кадастра очевидна.

Определить, какие данные содержаться в Росреестре, можно путем получения выписки из ЕГРН с указанием кадастровой стоимости. Заказать выписку можно несколькими способами:

1. Личное обращение в территориальный Росреестр по месту нахождения имущества.
2. Посещение территориального МФЦ.
3. Подача заявки на получение выписки посредством портала Госуслуги.
4. Подача заявки на официальном сайте Росреестра.
5. Направление заявления на выдачу выписки почтой. Потребуется отправить заказное письмо с уведомлением о вручении адресатом.

Получение выписки облагается государственной пошлиной. Ее размер для граждан составляет 300 рублей, для юридических лиц – 950 рублей. Оплатить можно в любом отделении банка или через систему интернет-банкинг.

Далее потребуется сравнить цену, указанную в выписке, с примерной стоимостью недвижимости на рынке. Можно просмотреть объявления о продаже аналогичных объектов. Если стоимость в выписке выше рыночной примерно на 30 % и более, то это серьезное основание для переоценки.

Еще один важный момент – подать заявление на переоценку можно не позднее пяти лет (а в некоторых регионах РФ 2-3 лет) после даты изменения. Это связано с тем, что спустя установленный период происходит плановая переоценка. Ее результаты также можно оспорить.

Шаг 2. Обращение в оценочную компанию

Для доказательства разницы между рыночной и кадастровой стоимостью потребуется заключение профессионального оценщика, имеющего лицензию на осуществление подобной деятельности. Обращение в оценочную компанию неизбежно. Специалист-оценщик проанализирует документы и расскажет, насколько целесообразно заниматься оспариванием кадастровой стоимости недвижимости.

Разумеется, услуги оценщика платные. В среднем они обойдутся в 7-10 тысяч рублей. Цены зависят от региона.

Если оценщик подтвердит, что стоимость завышена, потребуется заключить с ним договор на проведение оценочных работ. Стоимость подготовки отчета об оценки зависит от сложности объекта и места его нахождения.

Если были выявлены недостоверные сведения, содержащиеся в едином реестре, то потребуется получить соответствующее заключение. Его делает также эксперт-оценщик. Стоимость экспертизы 10-20 тысяч рублей.

Цены внушительные. Однако на выплате необоснованно высокого налога можно потерять существенно больше.

Шаг 3. Сбор документов

Для начала процедуры по снижению кадастровой стоимости потребуется подготовить ряд бумаг:

• выписку из ЕГРН с указанием кадастровой стоимости;
• копию правоустанавливающего документа – свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи, дарственная и т.д.;
• отчет об оценке или заключение о недостоверности сведений в Росреестре;
• общегражданский паспорт РФ.

В учреждении потребуется также заполнить заявление установленного образца о снижении кадастровой стоимости недвижимости.

Если какие-то документы будут отсутствовать или данные в них не соответствуют действительности, заявление не будет принято в работу.

Шаг 4. Обращение в комиссию по рассмотрению споров о кадастровой стоимости

Комиссия будет сформирована в Росреестре. При обращении собственнику будет выдан бланк заявления, в котором указываются личные данные владельца, а также телефон, адрес и электронная почта для связи. Потребуется также изложить причины для начала процесса оспаривания кадастровой стоимости.

Заявление может быть не принято к рассмотрению по следующим основаниям:

• отсутствуют документы, перечень которых приведен выше;
• нарушены сроки подачи заявки на переоценку;
• кадастровая стоимость объекта недвижимости идентична его цене по рынку.

Во всех других случаях заявление поступает в работу специальной комиссии.

Рекламный блок:

Заявление будет рассмотрено в течение месяца с момента принятия. После рассмотрения заявитель будет уведомлен о результатах. Кроме того, он вправе присутствовать на заседании комиссии.

Результатом рассмотрения может стать отказ в переоценке или удовлетворительное решение. Члены комиссии самостоятельно уведомляют Росреестр о принятом вердикте. В случае отказа собственник может оспорить это решение в судебном порядке в течение 10 дней.

Шаг 6. Составление иска в суд

Начиная с января 2017 года, граждане и организации вправе подавать в суд сразу, в обход специальной комиссии. Однако зачастую этот способ более затратный, поэтому многие пользуются прежним алгоритмом.

Исковое заявление подается по месту нахождения ответчика (Росреестра). В документе указывается одно из следующих требований:

• оспорить решение или действия комиссии;
• установить в отношении недвижимости кадастровую стоимость с учетом выявленных недостоверных сведений.

Помимо этого в иске указывается наименование суда, истца и ответчика, сведения о нарушении прав или законных интересов заявителя, основания и доводы для подтверждения требований, а также перечень прилагаемых документов.

К иску прилагаются точно такие же документы как при обращении в комиссию и вынесенное административное решение. Потребуется сделать нотариально заверенные копии бумаг для ответчика.

Подача иска в суд облагается государственной пошлиной. Для граждан ее размер составляет 300 рублей, для организаций – 2000 рублей.

Шаг 7. Судебное заседание

Судом будет рассмотрено исковое заявление в течение одного-двух месяцев в зависимости от обстоятельств дела. В процессе рассмотрения истец должен доказать неправомерность установленной ранее кадастровой стоимости.

Если по результатам судебного заседания кадастровая стоимость объекта будет скорректирована, изменения будут применяться с 1 января года, в котором был подан иск. То есть, налоговая инспекция должна будет сделать перерасчет налога на имущество.

Как уменьшить кадастровую стоимость в зависимости от объекта

Рассмотрим особенности снижения кадастровой стоимости в зависимости от типа недвижимости: квартира, дом или нежилое помещение для коммерческих целей.

Квартира

Основная причина уменьшения кадастровой стоимости квартиры – некорректность сведений, указанных в общем реестре недвижимости. Как правило, ошибки допускаются в процессе анализа данных для целей оценки.

Пленум Верховного Суда РФ установил, что относится к недостоверным сведениям (Постановление № 28 от 30 июня 2015 года):

• некорректное оперирование сведениями при вычислении;
• ошибочные сведения в списке единиц недвижимости, ожидающих переоценки;
• игнорирование аварийного состояния квартиры;
• использование при оценке некорректных факторов, которые оказали прямое влияние на результат.

Специалист при проведении оценки может неверно интерпретировать целевое назначение квартиры, ее техническое состояние, месторасположение и другие факторы.

Важно учитывать нормативные акты регионов. В некоторых районах исчисление имущественного налога на квартиру происходит на основе инвентаризационной стоимости. В этом случае в переоценке кадастровой стоимости будет отказано.

Дом

При определении кадастровой стоимости дома учитываются следующие данные:

• площадь;
• год постройки;
• материалы, используемые при строительстве;
• местонахождения строения;
• наличие или отсутствие коммуникаций и инженерного оборудования.

В этот список входят и другие характеристики. Однако, зачастую, при определении кадастровой стоимости не учитывается фактический износ дома, его реальное состояние. По этой причине итоговый результат не всегда корректен и его можно оспорить.

Нежилое помещение

Уменьшение кадастровой стоимости нежилого помещения чаще интересует юридических лиц. Для них наиболее целесообразно снижение этого показателя. Как показывает судебная практика, снизить цену по данным кадастра в некоторых случаях удается в 5 раз.

С 2017 года юридические лица могут не тратить время на обращение в специальную комиссию. Раньше это было обязательной процедурой, предшествующей обращению в суд. Теперь это не требуется.

При возникновении необходимости обращайтесь за консультацией к юристу. Получить правовую помощь можно на нашем сайте. Задайте вопрос эксперту в специальном окне.

Теперь вы знаете, как снизить кадастровую стоимость недвижимости, пошаговая инструкция, представленная выше – это четкий и подробный алгоритм действий. Однако для обращения в суд, вероятнее всего, потребуется помощь профессионального юриста.

Источник: https://estatelegal.ru/oformlenie/kadastrovyj-uchet/kak-snizit-kadastrovuyu-stoimost-nedvizhimosti-poshagovaya-instrukciya/

Кадастровая оценка: как снизить налог на недвижимость?

Оспаривание кадастровой оценки и снижение налоговой нагрузки — это две темы, которые волнуют собственников-налогоплательщиков: как юридических лиц, так и физических. В данном обзоре «Налоговый консультант» мы рассмотрим практику оспаривания налога на недвижимость в рамках процесса оптимизации налоговой нагрузки.

Публикация ориентирована на слушателей бесплатного семинара-вебинара «Налоговая оптимизация», который пройдёт 3 августа 2018 года в стенах Современной научно-технологической академии. Семинар ведет кандидат юридических наук, налоговый консультант Шестакова Екатерина Владимировна.

Также тема актуальна для слушателей курсов профессиональной переподготовки и повышения квалификации по направлениям:

Как рассчитывается налог на недвижимость?

В 2015 году было введено правило, согласно которому расчет налога на имущество производится на основе результатов государственной кадастровой оценки. Государство заинтересовано в высокой стоимости квадратного метра.

Не вызывает сомнения, что для государства снижение цен на недвижимость только в убыток. Интерес к росту цен будет до тех пор, пока существуют налоги на недвижимость.

В свою очередь подобная ситуация стимулирует строительную отрасль на строительство дорогих объектов.

Никого не удивит, если по результатам кадастровой оценки конкретная недвижимость будет стоить даже выше рыночной. Из-за этого собственники, например, владельцы бутиков, офисов, складских помещений, вынуждены переплачивать по налогу из-за ошибки, в результате которой кадастровая стоимость превышает рыночную.

Ошибки в результатах кадастровой оценки конкретного объекта

Всему виной технические ошибки в расчётах, когда при оценке объекта не принимаются во внимание его исключительные особенности. Другими словами, оценка конкретного объекта недвижимости вовсе не производилась. В действительности при проведении оценки брались только количественные и формальные данные:

• общая площадь (кв. м.),
• дата ввода в эксплуатацию,
• средняя цена на подобный объект на рынке,
• адрес расположения,
• наличие инженерных сетей,
• общая инфраструктура.

Как снизить налог на объект недвижимости?

Чтобы снизить налог нужно оспорить ее кадастровую стоимость. Для этого сравнивают кадастровую и рыночную стоимость каждого конкретного объекта. Если предварительная оценка говорит, что превышение существует, то нужно провести профессиональную независимую оценку объектов недвижимости. На основании отчета оценщика и будет идти оспаривание.

Юридические лица, после получения отчета, подтверждающего завышение стоимости, должны подать заявление в Комиссию по рассмотрению споров о результатах оспаривания кадастровой стоимости. Если Комиссия отказала в пересмотре стоимости, то после официального отказа юридическое лицо вправе обратиться в суд. Физические лица могут сразу обращаться в суд.

Список документов, необходимый для процедуры оспаривания кадастровой стоимости

В Комиссию предоставляются следующие документы:

• выписка из ЕГРН, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
• нотариально за веренная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости;
• документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованные при определении его кадастровой стоимости (если заявлении указывается в качестве основания недостоверность указанных сведений);
• документы, подтверждающие наличие кадастровой/технической ошибки (при подаче заявления в связи с недостоверными сведениями об объекте недвижимости);
• отчет об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на дату определения кадастровой стоимости, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа (если заявление подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости);

Дополнительные документы при подаче иска в суд:

• квитанция об уплате госпошлины;
• доверенность и копию диплома о юридическом образовании представителя истца;
• документы, подтверждающие соблюдение установленного федеральным законом досудебного порядка урегулирования спора (в случае обращения в суд юридического лица).

Как проходит процедура оспаривания кадастровой стоимости?

Рассмотрение заявления в Комиссии идет в течение 1 месяца. При отрицательном решении комиссии заявитель подаёт иск в суд для оспаривания не решения комиссии, а определения кадастровой стоимости.

 заявление о пересмотре кадастровой стоимости в течение одного месяца с даты принятия и выносит решение. Суд назначает судебную оценочную экспертизу. И тут все от компетентности и объективности оценщиков.

Судебная практика при пересмотре кадастровой стоимости

Имеются случаи, когда заявителям удавалось снизить стоимость объекта на 71%. Например, при рассмотрении Московским областным судом было снижена стоимость земельных участков с 1,5 млн. рублей до 420 000 руб.

Когда можно компенсировать судебные издержки при оспаривании кадастровой стоимости?

Не смотря на положения процессуального кодекса о возможности переложить судебные издержки на плечи проигравшей стороны, суды не всегда следуют этому правилу. Бывают случаи, когда суды удовлетворяют требования заявителя о компенсации только в том случае, когда установлена ошибка при проведении кадастровой оценки.

Тем не менее в ст. 248.1 Кодекса административного судопроизводства в скором примут поправки, согласно которым взыскание судебных расходов с административного ответчика, если заявителю удалось оспорить результаты определения кадастровой стоимости.

Это также подтверждается позицией Конституционного суда, которая гласит о том, что возложение на налогоплательщиков бремени несения вынужденных судебных расходов при оспаривании кадастровой стоимости недопустимо и обязанности по компенсации судебных расходов должны распределяться между сторонами только в зависимости от правомерности или неправомерности заявленных требований.

Источник: https://www.snta.ru/press-center/kadastrovaya-otsenka-kak-snizit-nalog-na-nedvizhimost/

Как оспорить кадастровую стоимость?

Оспорить кадастровую стоимость недвижимости в суде или в специальной комиссии необходимо, если оценка не соответствует реальной (завышена) и из-за этого вам приходится серьезно переплачивать по имущественному налогу.

Физические лица вправе оспорить кадастровую стоимость квартиры, комнаты, дома, гаража, машиноместа или иной недвижимости, выбрав один из двух вариантов:

1. Обратиться в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее – Комиссия), действующую в регионе нахождения соответствующей недвижимости, а затем, если получено отрицательное решение, обратиться в суд, обжаловав это решение.
2. Обратиться в суд.

Как узнать кадастровую стоимость

Прежде чем решать, как оспорить кадастровую стоимость земли для уменьшения налога или недвижимости, нужно понять:

• Какова кадастровая стоимость объекта на текущий момент. Обратите внимание, что вернуть переплаченный налог нельзя, и пересмотренная стоимость будет применяться только в текущий и будущие налоговые периоды.
• Действительно ли оценка завышена – превышает рыночную стоимость.

Самый простой способ узнать кадастровую стоимость – зайти на специальный интернет-сервис Росреестра и ввести в форму поиска кадастровый номер объекта или его адрес. Одновременно можно получить и другие сведения об интересующей недвижимости.

При расчете налога:

• кадастровая стоимость уменьшается на стоимость определенного количества квадратных метров, установленного для того или иного объекта недвижимости (актуальные данные по вычетам – ст. 403 Налогового кодекса);
• применяются налоговые льготы, если налогоплательщик – лицо, освобожденное от уплаты имущественного налога (полный список льготников и льготных объектов недвижимости – ст. 407 НК РФ).

Установленную кадастровую стоимость необходимо сравнить с рыночной стоимостью недвижимости. Оспаривать есть смысл, когда налог из-за несоответствия этих величин достаточно серьезный. При этом следует учесть и наличие оснований для оспаривания стоимости, поскольку одного желания уменьшить налог недостаточно. 

Доскональное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. У нас на сайте вы можете бесплатно получить максимально подробную консультацию по вашему вопросу от наших юристов через онлайн форму или по телефонам в Москве (+7-499-938-54-25) и Санкт-Петербурге (+7-812-467-37-54).

Основания для уменьшения кадастровой стоимости

Основания для пересмотра оценки установлены законом об оценочной деятельности, и их всего два:

1. Несоответствие действительности сведений об объекте, на основе которых определялась кадастровая стоимость.
2. Установление на объект рыночной стоимости на дату определения кадастровой стоимости.

В первом случае необходимо ссылаться на ошибки, нарушения при оценке, использование недостоверной информации о характеристиках недвижимости – все, что безосновательно повлияло на завышение стоимости.

Судебная практика допускает пересмотр стоимости в ситуациях, когда искажены, ошибочны, ложны или не учитывались следующие сведения:

• перечень объектов в недвижимом комплексе;
• местоположение объекта;
• целевое назначение;
• разрешенное использование;
• аварийное состояние объекта;
• нахождение недвижимости в зонах с особыми условиями использования;
• данные расчетов стоимости, включая первоначальные данные, промежуточные расчетные данные, а также итоговые данные, полученные из-за ошибок в расчетах.

Для анализа информации, которая легла в основу оценки, необходимо запросить сведения у заказчика кадастровой оценки или оценщика. Данные о них можно получить, обратившись в свое территориальное подразделение Росреестра. Ответ должны дать в течение 7 дней.

Для использования второго основания оспаривания кадастровой стоимости необходимо узнать рыночную стоимость объекта недвижимости на дату оценки и установления кадастровой стоимости. Тот факт, что со временем недвижимость серьезно потеряла на рынке в цене, никак вам не поможет. Все равно будет применяться та величина рыночной стоимости, которая была в прошлом.

Второе основание для оспаривания не применяется в регионах, где до сих пор в налогообложении используется инвентаризационная стоимость недвижимости. Несмотря на то, что иски такой категории были в практике, суды в них отказывают, полагая, что права заинтересованных лиц здесь не нарушаются и основания для оспаривания кадастровой (инвентаризационной) стоимости отсутствуют.

Куда обратиться – в комиссию или суд?

​Этот вопрос нужно рассматривать индивидуально. У физических лиц, в отличие от организаций, есть возможность выбора – комиссия или суд. При этом первоначально обращение в комиссию не лишает права на судебный пересмотр стоимости.

Кому-то ближе, удобнее, проще сразу обратиться в суд, особенно учитывая, что и комиссии, и суды работают на уровне регионов. С другой стороны, судебные процессы считаются более длительными и сложными для юридически неподкованных граждан.

Хотя в любом случае придется обосновывать пересмотр кадастровой стоимости и доказывать свою правоту.

Какие документы понадобятся

И для комиссии, и для суда перечень основных документов практически идентичен. Главное – обосновать свое требование и доказать, что пересмотр стоимости в сторону уменьшения позволит восстановить нарушенные права и интересы.

Перечень обязательных документов:

1. Заявление в комиссию или иск в суд.
2. Справка о кадастровой стоимости, результаты определения которой оспариваются (выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости).
3. Нотариально удостоверенные копии документов на недвижимость (землю), устанавливающие или подтверждающие права заявителя.
4. Документы в подтверждение недостоверности сведений о недвижимости, которые были использованы для определения кадастровой стоимости, наличия кадастровой и (или) технической ошибки (если такие факты – основания для оспаривания).
5. Отчет оценщика об установлении рыночной стоимости на дату установления кадастровой стоимости (если это является основанием для оспаривания) и экспертное заключение по отчету от эксперта (экспертов) СРО, где состоит оценщик. Отчет и заключение готовятся по заказу заявителя и должны соответствовать установленным стандартам и требованиям.

Скачать исковое заявление об оспаривании кадастровой стоимости (образец)

При обращении в суд дополнительно к иску приобщаются документы об оплате госпошлины, документы в подтверждение вручения (направления) другим участникам процесса копий иска и приложений к нему.

Если в деле участвует представитель, необходима доверенность.

Оспаривание стоимости в Комиссии

Оспаривание кадастровой стоимости в Комиссии – специальная процедура досудебного пересмотра оценки. Она регулируется ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности. Комиссии работают в субъектах федерации при региональных подразделениях Росреестра.

Особенности:

• Срок рассмотрения обращения – 1 месяц.
• Комиссия вправе пересмотреть стоимость или установить в качестве кадастровой стоимости рыночную стоимость объекта – в зависимости от основания для оспаривания, указанного в заявлении.
• Отрицательное решение комиссии можно обжаловать в суд в порядке подачи административного иска.

Судебный порядок

Судебный порядок оспаривания кадастровой стоимости для уменьшения налога используется физическими лицами независимо от соблюдения досудебного порядка. Заявитель вправе самостоятельно определить свое требование:

1. Признать решение Комиссии незаконным и (или) необоснованным (если было обращение в Комиссию).
2. Изменить кадастровую стоимость (если установлено применение недостоверных сведений об объекте оценки для целей определения кадастровой стоимости, техническая (кадастровая) ошибка).
3. Установить в отношении объекта рыночную стоимость.

Порядок обращения в суд и рассмотрения заявлений регулируется Главой 25 КАС РФ. Иные требования, например, связанные с налогообложением, одновременно в перечисленными выше заявлены быть не могут, поскольку рассматриваются в ином порядке.

Особенности судебного процесса:

• При подготовке иска в качестве ответчиков необходимо указывать инстанцию, утвердившую оспариваемые результаты оценки, и Росреестр (соответствующее региональное подразделение).
• Истцом выступает любое лицо, права и интересы которого нарушены оспариваемыми результатами оценки. Как правило, речь идет о собственниках недвижимости. Единственным истцом может быть участник долевой собственности, при этом другие сособственники вправе согласиться с позицией истца или представить свои возражения. В любом случае предметом рассмотрения выступит стоимость всего объекта в целом, а не отдельно взятой доли или долей. Возражения сособственников учитываются, но не препятствуют вынесению положительного решения по иску.
• Дела подсудны судам регионального уровня. Таким образом, иск нужно направлять в суд своего субъекта федерации, а не районный суд. Если проведение кадастровой оценки основано на договоре, заключенном до вступления в силу ФЗ № 167-ФЗ от 22.07.2010 года, то для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости можно обращаться в районный суд по местонахождению ответчика. Правда, с учетом срока давности подачи исков, эта судебная инстанция уже не актуальна. Оспорить кадастровую стоимость можно в течение 5-ти лет со дня внесения оспариваемых результатов в кадастр, при этом пересматривать можно только последнюю внесенную в кадастр стоимость.
• Срок судебного рассмотрения дела – 2 месяца, сложных дел – возможно, 3 месяца.
• Все, что заявлено в иске, обосновывает и подтверждает истец. Если трудно получить какие-то доказательства, истец вправе ходатайствовать перед судом об их истребовании. Суд может запросить нужные доказательства и сам, если посчитает это необходимым. Обычно суды лояльно относятся к заявителям, учитывая массовое распространение исков, связанных с пересмотром кадастровой стоимости.
• Пересматривая или устанавливая кадастровую стоимость, суд должен в решении определить ее конкретную величину, которая подлежит внесению в кадастр.

Проблемы пересмотра кадастровой стоимости

Основные сложности, связанные с пересмотром кадастровой стоимости:

1. Трудно доказать ошибки, нарушения или использование недостоверных данных при определении кадастровой стоимости в результате оценки. В этом случае необходимо разбираться в том, как проводится оценка, какие регламенты и нормы действовали на момент ее проведения, в чем именно заключаются ошибки или нарушения. Без специалистов сделать это бывает очень сложно.
2. Нужно самим заказывать оценку для установления рыночной стоимости объекта на момент установления его кадастровой стоимости. Проанализировать рынок и сослаться на некие самостоятельно полученные данные не удастся. Необходимо документальное подтверждение, для чего и проводится оценка, а ее результаты подтверждаются экспертным заключением. Самостоятельный анализ рыночной стоимости поможет сориентироваться в том, стоит или нет затевать оспаривание. Но для принятие комиссией или судом решения этого недостаточно. Оценку проводят независимые оценщики, состоящие в СРО. И это, увы, потребует расходов. Стоимость услуг зависит от региона, объекта, его площади, статуса собственника. Она варьируется от нескольких тысяч до нескольких десятков тысяч рублей.  

Учитывая затраты времени и денег на пересмотр кадастровой стоимости, всегда нужно анализировать, насколько комиссионная или судебная процедура дадут нужный эффект.

Вряд ли выигрыш по налогам в несколько рублей оправдает затраты. Нет особого смысла в пересмотре оценки, если вы пользуетесь льготами и освобождены от уплаты имущественного налога.

Это же касается и регионов, где до сих пор налог считают по инвентаризационной стоимости недвижимости.

Если вам удалось пересмотреть стоимость недвижимости, новая величина будет действовать с момента внесения данных в кадастр. С 2015 года новые сведения учитываются при расчете налога за налоговый период, в котором было подано заявление о пересмотре (оспаривании) стоимости, но не ранее даты включения новых сведений в кадастр.

Источник: https://law03.ru/housing/article/kak-osporit-kadastrovuyu-stoimost-nedvizhimosti-dlya-umensheniya-naloga