Аренда квартиры под офис. Признают ли налоговые органы расходы
Есть определенные затраты, которые то признаются налоговыми органами в качестве расходов, то не признаются. Мнения Арбитражных судов по таким расходам тоже не совпадают.
Руководитель и бухгалтер каждый раз вынуждены принимать решения о включении подобных затрат в расходы предприятия, основываясь на профессиональном суждении бухгалтера и на сформировавшейся правоприменительной практике.
Каждый раз они рискуют, поскольку не обязательно их мнение совпадет с мнением проверяющих из налоговой инспекции.
Одним из таких неоднозначных вопросов является аренда квартиры под офис у частного лица. В центре города много жилых помещений, расположенных на первых этажах и имеющих отдельный вход. Эти помещения (квартиры) не переведены в разряд нежилых. Собственники стремятся сдать такие помещения под офис. Компании с удовольствием арендуют офисы в центре города.
Затраты по аренде помещения под офис составляют приличные суммы. Каждый раз бухгалтеру приходится “ломать голову”, включая сумму арендной платы в состав расходов. Как же все-таки сделать правильно? Какие аргументы привести в защиту своего профессионального суждения?
Мы решили разобраться в ситуации. Вот что из этого получилось.
Налог на доходы физических лиц (НДФЛ).
- Если физическое лицо, с которым заключен договор аренды помещения, зарегистрирован в налоговых органах в качестве Индивидуального Предпринимателя, то он самостоятельно обязан заплатить налоги с полученного дохода.
- Если физическое лицо, с которым заключен договор аренды помещения, не зарегистирован в качестве ИП, то предприятие должно выполнить функции налогового агента:
- удержать НДФЛ,
- перечислить в бюджет,
- подать сведения о полученном доходе и удержанном налоге в налоговый орган.
Налог на прибыль или Единый налог по УСН.
В отношении признания затрат на аренду в качестве расходов, учитываемых при исчислении налога на прибыль или Единого налога по УСН, мнение разделилось.
Напомним, под расходами понимаются экономически обоснованные и документально подтвержденные затраты.
Есть мнения налоговых служб и Арбитражных судов, что если арендуется жилое помещение, учесть арендную плату в составе расходов нельзя.
- Поскольку, жилое помещение по нормам Гражданского и Жилищного Кодексов не может быть использовано в коммерческих целях.
- Даже в случае, если жилое помещение будет переведено в нежилое (и на этот счет у собственника будут правоустанавливающие документы), затраты на ремонт такого помещения все равно нельзя будет признать в качестве расходов, поскольку арендованное у физического лица помещение не является амортизируемым.
Источник: https://saldoconsult.ru/stati/arenda-kvartiry-pod-ofis-priznayut-li-nalogovye-organy-rasxody/
Учет расходов при аренде недвижимости у физических лиц
Источник: журнал «Главбух»
Основной вопрос который возникает в подобной ситуации: если арендодатель – физическое лицо, должен ли он, заключая договор аренды с компанией, получать статус индивидуального предпринимателя?
Как правило, в этом нет необходимости. Если гражданин является собственником имущества, он вправе распоряжаться им по своему усмотрению, в том числе сдавать в аренду. Законодательство не ставит право гражданина распоряжаться своим имуществом в зависимость от наличия у него статуса предпринимателя (п. 1 ст. 209, ст. 608 ГК РФ).
Факт заключения возмездной сделки (договора аренды) сам по себе еще не свидетельствует о том, что гражданин ведет предпринимательскую деятельность. Подтверждают этот вывод и налоговики (см., например, письмо УФНС России по г. Москве от 30 марта 2007 г. № 28–10/28916).
Определить, что гражданин занялся предпринимательством, можно, как считают налоговики, по нескольким признакам: имущество изначально приобреталось для извлечения дохода, у гражданина существуют устойчивые связи с контрагентами, все совершаемые сделки взаимосвязаны и по ним ведется учет хозяйственных операций.
Только тогда арендодатель должен зарегистрироваться как предприниматель и платить налоги в этом качестве.
Если же, к примеру, помещение гражданин приобрел для личных нужд, но временно сдает его в аренду и получает от этого доход, регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя не нужно. Это подтверждает и пункт 2 постановления Пленума Верховного суда РФ от 18 ноября 2004 г. № 23.
Однако учет расчетов компании с арендодателем будет зависеть от его статуса. Здесь возможны две ситуации:
- арендодатель в качестве индивидуального предпринимателя не зарегистрирован;
- арендодатель является индивидуальным предпринимателем.
Рассмотрим каждый из этих случаев подробно.
Арендодатель в качестве индивидуального предпринимателя не зарегистрирован. Получаемые физическим лицом доходы от сдачи в аренду недвижимого имущества облагаются НДФЛ (подп. 4 п. 1 ст. 208 НК РФ).
В рассматриваемом случае компания является источником выплаты доходов физическому лицу – арендодателю, поэтому признается налоговым агентом по НДФЛ и обязана исчислить, удержать и перечислить в бюджет сумму налога с суммы арендной платы, перечисляемой арендодателю.
При этом заявления для исполнения обязанностей налогового агента от арендодателя получать не требуется (письмо Минфина России от 10 ноября 2006 г. № 03-05-01-05/247). Исчисление НДФЛ бухгалтерия компании должна производить нарастающим итогом с начала календарного года.
Удержание НДФЛ производится при фактической выплате дохода (п. 4 ст. 226 НК РФ).
Источник: https://otchetonline.ru/art/buh/48747-uchet-rashodov-pri-arende-nedvizhimosti-u-fizicheskih-lic.html
Как грамотно обосновать расходы на аренду офиса
Чем поможет эта статья: Мы рассмотрим, какие бумаги должны быть у вас, как у арендатора, и нужно ли сейчас регистрировать долгосрочные арендные договоры.
От чего убережет: К вашим расходам на аренду офиса не будет претензий со стороны контролеров.
Упрощенщики вправе учесть расходы по аренде на основании пункта 1 статьи 346.16 Налогового кодекса РФ.
Платежи по договору аренды в налоговом учете включают в состав прочих расходов. Это общее правило пункта 1 статьи 264 Налогового кодекса РФ.
А вот конкретного перечня бумаг, которыми можно обосновать расходы на арендную плату, в кодексе нет.
При проверке инспекторы могут потребовать договор аренды, акт приемки-передачи арендованного имущества, график арендных платежей и платежки. Тут налоговики ориентируются на .
Но, кстати, вместо графика платежей как такового достаточно будет, если сроки оплаты аренды согласованы непосредственно в самом договоре. А вот ежемесячные акты об оказании услуг — это уже лишнее. Тут контролеры не возражают (см., например, то же ). Акт об оказании услуг по аренде составляют только в том случае, если это прямо предусмотрено в договоре.
И не забывайте, что в соответствии со Гражданского кодекса РФ арендодателем может быть только собственник имущества. Либо сдача помещений в аренду происходит с его ведома. Поэтому совсем не лишним будет попросить у арендодателя документы о праве собственности на сдаваемые помещения.
Вот что еще важно. Арендуемое под офис помещение должно быть нежилым (, ).
Дело в том, что расходы на аренду жилого помещения чиновники считают экономически необоснованными. Причем даже если вскоре собственник перевел данный объект в категорию нежилых, то есть переоформил соответствующие документы. Аргументы у контролеров простые.
Жилые помещения предназначены исключительно для бытовых нужд. Иных целей законодательство не предусматривает. А раз так, то договор аренды, который заключен с нарушением этого правила, изначально считается недействительным. Поэтому платежи по нему необоснованны и уменьшать на них базу по налогу на прибыль оснований нет.
Именно такой вывод есть, например, в .
Отстаивать расходы на аренду квартиры под офис придется уже в суде. Причем судьи нередко встают на сторону компании, вот пример — . Но если же вы хотите избежать судебных разбирательств, лучше последуйте позиции чиновников. И лишний раз перепроверьте по документам, что арендуемый вашей компанией офис действительно относится к нежилым помещениям.
Чтобы вы могли не задумываясь списывать расходы на аренду при расчете налога на прибыль, важно также следить, не истек ли срок договора. Действие соглашения закончилось, а компания продолжает пользоваться офисом? Подскажите руководству незамедлительно подписать с арендодателем договор на новый срок.
Осторожно!
На момент подписания номера в печать в Госдуме находился законопроект, в котором предлагают не отменять обязательную регистрацию договоров аренды. Если он будет принят, мы вас обязательно об этом проинформируем.
Если же вы будете арендовать имущество в то время, как все сроки по договору истекли, есть риск того, что инспекторы снимут расходы на аренду начиная с того дня, когда договор прекратил свое действие.
Впрочем, если вы продолжаете пользоваться имуществом и вносите за него арендную плату, то договор можно считать возобновленным на неопределенный срок на тех же условиях ( и Гражданского кодекса РФ).
Если только в самом договоре не предусмотрено иное.
Но тут возникает другая опасность. В любой момент от вас могут потребовать освободить занимаемое помещение. Ведь арендодатель вправе в одностороннем порядке расторгнуть возобновленный договор. Для этого он лишь обязан предупредить арендатора за три месяца (). Поэтому вовремя продлевать договор в ваших же интересах.
До недавнего времени закон требовал регистрировать договоры аренды зданий или сооружений, заключенных на срок не менее года (). А налоговики расценивали эту норму так. Незарегистрированный договор не считается заключенным. Значит, и расходы по нему учесть нельзя ().
Однако с 1 марта 2013 года вступил в силу , который помимо прочего отменил государственную регистрацию договоров аренды. Это значит, что у налоговиков уже не будет повода для претензий к расходам по незарегистрированным контрактам. Правда, при условии, что такое соглашение компания подписала не ранее 1 марта 2013 года (см. комментарий ниже).
Разъясняет Максим Симонов, старший юрист налоговой практики «Дювернуа Лигал»
— Новый порядок относится только к тем договорам аренды зданий или сооружений, которые заключены 1 марта 2013 года или позднее. Контракты же, подписанные до этой даты, по-прежнему должны быть зарегистрированы.
Поэтому налоговые риски у арендаторов, учитывавших и продолжающих учитывать при расчете налога на прибыль арендные платежи по незарегистрированным договорам, заключенным до 1 марта 2013 года на срок не менее года, по-прежнему остаются.
Хотя отметим, что Налоговый кодекс РФ не ставит обоснованность арендных платежей в зависимость от регистрации договора аренды. Так что расходы на аренду в любом случае можно учесть.
Другое дело, что с таким подходом не соглашаются налоговики, и отстаивать его зачастую приходится в суде. Однако в отношении новых договоров таких рисков уже не будет. Если, конечно, эту поправку не отменят.
Ваш договор на аренду офиса заключен до 1 марта и его срок не менее года? Тогда лучше удостоверьтесь, что он прошел регистрацию. Дело в том, что именно с момента такой регистрации договор считался заключенным по прежним правилам. И значит, к расходам по этой сделке инспекторы будут подходить тоже по-старому.
Если же вы увидите, что долгосрочный договор не был зарегистрирован, а расходы на аренду по нему вы уже учли, вот вам совет.
По возможности переподпишите с контрагентом этот договор на срок менее года, а по истечении срока просто продлите его на тот же срок.
Справедливости ради отметим, что несоблюдение норм гражданского права не должно никоим образом отражаться на расчете налогов. Вот пример положительного для компании решения суда — .
Не исключено, что ваша компания арендует офис по договору субаренды. В таком случае проверьте, есть ли согласие от собственника помещения. Есть два варианта, как может быть оформлено такое согласие.
Первый: в договоре субаренды прописывают обязанность арендодателя предоставить вам, как субарендатору, копию первоначального договора аренды (образец — ниже).
То есть между собственником и изначальным арендатором (для вашей компании он уже как арендодатель).
Это, разумеется, подойдет для случая, когда в этом договоре сказано, что арендатор имеет право передавать полученные им помещения в субаренду.
И второй вариант. От собственника помещения следует получить письмо, в котором он выражает свое согласие передать предмет аренды в субаренду. Вообще обязанность арендодателя предоставить вам такое письмо должна быть прописана в самом договоре на субаренду.
Если в этом документе ничего на сей счет не сказано, попросите вашего арендодателя прислать письмо-подтверждение сейчас.
Дело в том, что, если у вас не будет на руках хоть какого-то документа, подтверждающего право арендатора передавать имущество в субаренду, оправданность ваших расходов по аренде налоговики могут поставить под сомнение.
И не забывайте, что договор субаренды может быть подписан на срок, не превышающий срока основного договора аренды.
Типичная ситуация: компания арендовала офис, но по прямому назначению пока его не использует, поскольку в помещении идет ремонт. При этом компания может параллельно оплачивать и другой офис, в котором пока работают сотрудники. То есть организация готовится к переезду. Можно ли в подобной ситуации учесть затраты на аренду при налогообложении прибыли?
Если ваша компания постепенно перевозит все вещи и оборудование на новое место, обоснованность затрат на аренду обоих помещений очевидна. А раз так, никаких проблем с учетом таких расходов быть не должно.
Но вот чрезмерно затягивать с ремонтом в новом офисе или с переездом уже опасно. У налоговиков появятся основания признать расходы на его аренду необоснованными.
Сергей Шилкин — ведущий эксперт журнала «»
Источник: https://delovoymir.biz/kak-gramotno-obosnovat-rashody-na-arendu-ofisa.html
Об учете расходов по аренде жилого помещения под офис в целях налога на прибыль
Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо по вопросу учета в целях налогообложения прибыли расходов на аренду жилого помещения, используемого в производственных целях, и сообщает следующее.
В соответствии с подпунктом 10 пункта 1 статьи 264 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) к прочим расходам, связанным с производством и (или) реализацией, относятся арендные (лизинговые) платежи за арендуемое (принятое в лизинг) имущество (в том числе земельные участки).
На основании пункта 1 статьи 252 Кодекса расходами для целей налогообложения прибыли признаются обоснованные и документально подтвержденные затраты (а в случаях, предусмотренных статьей 265 Кодекса, убытки), осуществленные (понесенные) налогоплательщиком.
Под обоснованными расходами понимаются экономически оправданные затраты, оценка которых выражена в денежной форме.
Под документально подтвержденными расходами понимаются затраты, подтвержденные документами, оформленными в соответствии с законодательством Российской Федерации, либо документами, оформленными в соответствии с обычаями делового оборота, применяемыми в иностранном государстве, на территории которого были произведены соответствующие расходы, и (или) документами, косвенно подтверждающими произведенные расходы (в том числе таможенной декларацией, приказом о командировке, проездными документами, отчетом о выполненной работе в соответствии с договором).
Расходами признаются любые затраты при условии, что они произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода.
Таким образом, любой обоснованный расход налогоплательщика должен быть подтвержден документами, оформленными в соответствии с законодательством Российской Федерации. Это правило распространяется в том числе на договоры, согласно которым налогоплательщик осуществляет расходы в целях налогообложения прибыли организаций.
Согласно пункту 3 статьи 288 Гражданского кодекса Российской Федерации размещение в жилых домах промышленных производств не допускается.
Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.
Кроме того, статья 17 Жилищного кодекса Российской Федерации определяет, что жилое помещение предназначено для проживания граждан.
Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.
Таким образом, гражданское и жилищное законодательство не допускает не только использование жилого помещения юридическим лицом в предпринимательских целях, но и саму сдачу в аренду жилого помещения для иных целей, кроме как для проживания.
Учитывая изложенное, расходы юридического лица по договору аренды жилого помещения, используемого в качестве офиса, не уменьшают его налоговую базу по налогу на прибыль организаций.
Одновременно сообщаем, что настоящее письмо Департамента не содержит правовых норм, не конкретизирует нормативные предписания и не является нормативным правовым актом.
Письменные разъяснения Минфина России по вопросам применения законодательства Российской Федерации о налогах и сборах имеют информационно-разъяснительный характер и не препятствуют налогоплательщикам руководствоваться нормами законодательства Российской Федерации о налогах и сборах в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной в настоящем письме.
Заместитель директора
Департамента налоговой
и таможенно-тарифной политики
А.С.КИЗИМОВ
Источник: https://ppt.ru/question/?id=90448
Аренда помещения: налоговый учет
04.02.2013
ГАРАНТАвтор: эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ Лазарева Ирина
Организация (ООО) арендует:
1) офисные и производственные помещения, оплата производится арендодателю в месяце, следующем за истекшим месяцем;
2) технологическое оборудование, используемое для целей основной деятельности, арендная плата перечисляется на расчетный счет арендодателя ежемесячно не позднее 5-го числа месяца, следующего за истекшим месяцем (фактически оплата осуществляется нерегулярно и не в полной сумме от месячной арендной платы).
В обоих случаях арендодателем ежемесячно (последним числом месяца) предоставляются акты оказанных услуг и счета-фактуры.
Организация ведет налоговый учет методом начисления.
В какой момент следует учитывать расходы по аренде при исчислении налога на прибыль и осуществлять вычет НДС (учет в книге покупок) в первом и во втором случаях?
Правомерен ли учет расходов по аренде для целей налогообложения в последний день каждого месяца, независимо от даты оплаты?
Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
В рассматриваемой ситуации датой признания расходов по аренде в обоих случаях будет являться дата предъявления арендодателем акта оказанных услуг. При этом дата оплаты этих услуг значения не имеет.
Право на применение налоговых вычетов в отношении приобретенных арендатором услуг возникает при выполнении установленных ст. 172 НК РФ условий также независимо от даты их оплаты.
Обоснование вывода:
Общие положения об аренде установлены ст.ст. 606-625 ГК РФ, согласно которым по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) (п. 1 ст. 614 ГК РФ). При этом порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды, который в данном случае должен быть заключен в письменной форме (п. 1 ст. 609 ГК РФ).
Для целей налогообложения сдача имущества в аренду является оказанием услуг. Согласно п. 5 ст. 38 НК РФ услугой для целей налогообложения признается деятельность, результаты которой не имеют материального выражения, реализуются и потребляются в процессе осуществления этой деятельности. Реализацией услуг признается возмездное оказание услуг одним лицом другому лицу (п. 1 ст. 39 НК РФ).
Налог на прибыль
Потребляя услуги по договору аренды, арендатор несет расходы. В целях налогообложения прибыли расходами признаются обоснованные и документально подтвержденные затраты, осуществленные (понесенные) налогоплательщиком. Расходами признаются любые затраты при условии, что они произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода (п. 1 ст. 252 НК РФ).
На основании пп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ арендные платежи за арендуемое имущество учитываются в составе прочих расходов, связанных с производством и (или) реализацией.
Порядок признания расходов при методе начисления установлен ст. 272 НК РФ.
Согласно п. 1 ст. 272 НК РФ расходы, принимаемые для целей налогообложения, признаются таковыми в том отчетном (налоговом) периоде, к которому они относятся, независимо от времени фактической выплаты денежных средств и (или) иной формы их оплаты и определяются с учетом положений ст.ст. 318-320 НК РФ.
В данном случае для определения даты признания расходов следует исходить из условий договора аренды, поскольку расходы признаются в том отчетном (налоговом) периоде, в котором эти расходы возникают исходя из условий сделок (абзац 2 п. 1 ст. 272 НК РФ). В случае, если сделка не содержит таких условий и связь между доходами и расходами не может быть определена четко или определяется косвенным путем, расходы распределяются налогоплательщиком самостоятельно.
Подпунктом 3 п. 7 ст. 272 НК РФ предусмотрено три возможных варианта определения даты осуществления расходов в виде арендных платежей за арендуемое имущество:
– дата расчетов в соответствии с условиями заключенных договоров;
– дата предъявления налогоплательщику документов, служащих основанием для произведения расчетов;
– последнее число отчетного (налогового) периода.
В этой связи ранее в письме Минфина России от 04.07.2005 N 03-03-04/1/50 разъяснялось, что расходы в виде арендных платежей учитываются в налоговой базе в тот день, в который согласно договору должны осуществляться расчеты.
И только в случае, если договором не предусмотрено такое условие, эти расходы относятся в состав расходов по предъявлении документов, служащих основанием для произведения расчетов, либо в последний день отчетного (налогового) периода.
Источник: https://taxpravo.ru/analitika/statya-304523-arenda_pomescheniya_nalogovyiy_uchet
Налог на прибыль и аренда
Основной обязанностью арендатора в соответствии со ст. 614 ГК РФ является своевременное внесение арендной платы за пользование имуществом в размерах и сроки, предусмотренные договором аренды.
Арендная плата устанавливается в виде:
- определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
- установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
- предоставления арендатором определенных услуг;
- передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
- возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
В договоре аренды стороны могут предусмотреть различное сочетание перечисленных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды. Чаще всего арендная плата устанавливается сторонами договора аренды в виде твердых платежей, вносимых периодически или единовременно.
По договору аренды может быть передано сразу несколько объектов, при этом арендная плата может быть установлена как за все переданное имущество в аренду в целом, так и за каждый объект в отдельности. По мнению автора, предпочтительнее устанавливать арендную плату по каждому переданному в аренду объекту отдельно, что позволит избежать возможных разногласий между сторонами договора.
Сроки внесения арендной платы определяются договором, и стороны могут предусмотреть любой порядок ее внесения: ежемесячно, ежеквартально, один раз в год, путем внесения предварительной оплаты или с отсрочкой платежа.
Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год, что установлено п. 3 ст. 614 ГК РФ. При этом размер арендной платы может изменяться как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения.
Арендатор вправе потребовать уменьшения арендной платы в случае:
- если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились;
- если арендодателем нарушены условия проведения капитального ремонта имущества, сданного в аренду;
- если арендодатель не предупредил арендатора о правах третьих лиц на имущество при заключении договора аренды.
В случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель, руководствуясь п. 5 ст. 614 ГК РФ, вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.
Учет арендной платы у арендодателя. Если предоставление имущества в аренду является для арендодателя основным видом деятельности, то арендная плата, поступающая от арендатора, согласно ст.
249 НК РФ будет относиться к доходам от реализации. Напомним, что основные виды деятельности определяются уставом организации, где чаще всего сдача имущества в аренду предусмотрена как вид деятельности.
Если для признания доходов и расходов организация применяет метод начисления, предусмотренный ст. ст. 271 и 272 НК РФ, то согласно п. 1 ст. 271 НК РФ доходы признаются в том отчетном (налоговом) периоде, в котором они имели место, независимо от фактического поступления денежных средств, иного имущества (работ, услуг).
Для организаций, предоставляющих на систематической основе за плату во временное пользование и (или) временное владение и пользование свое имущество, расходы по такой деятельности в соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 265 НК РФ будут признаваться расходами, связанными с производством и реализацией.
Источник: https://www.pnalog.ru/material/nalog-na-pribyl-arenda
Арендные отношения: налоговый и бухгалтерский учет (особенности отражения при аренде нежилых помещений для производственных нужд)
16.05.2002
Наталья Береснева, юрист
Наталья Троицкая, аудитор РФ
Группа компаний Телеком-Сервис ИТ
Осуществляя предпринимательскую деятельность, практически все организации сталкиваются с вопросами, возникающими из договоров аренды зданий, сооружений, помещений, заключенных в связи с осуществлением производственной деятельности.
Правовое регулирование арендных отношений осуществляется в первую очередь в соответствии с Гражданским кодексом РФ (ГК РФ).
Не вдаваясь в гражданско-правовой аспект, в настоящей статье будут рассмотрены особенности и специфика бухгалтерского учета и налогообложения арендных операций.
Итак, “по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение” (ст. 650 ГК РФ).
Напомним, что вышедшее 1 июня 2000 г.
информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ разъяснило, что нормы, регулирующие вопросы аренды зданий и сооружений, в равной мере распространяются и на нежилые помещения, находящиеся в здании.
Вопросы регистрации договоров аренды, к счастью, разрешены достаточно определенно к настоящему времени: договоры аренды помещений, заключенные на срок менее года государственной регистрации не подлежит.
Также не подлежит государственной регистрации и право аренды, вытекающее из договоров, заключенных на срок менее года (см. информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16.02.2001 № 59).
В договоре арендодатель и арендатор могут указать, кто какие расходы несет по поддержанию арендованного помещения в пригодном состоянии (капитальный ремонт, текущий). Если же в договоре нет подобных оговорок, в соответствии с ГК РФ (ст. 616) обязанности по капитальному ремонту возлагаются на арендодателя, а по текущему – на арендатора.
Кроме того в договоре стороны могут оговорить обязанности по оплате коммунальных услуг. Уточним, что к коммунальным услугам относится отопление, водоснабжение, канализация, газ, электроэнергия, горячее водоснабжение (нагрев воды) и прочие (п. 11 письма Минфина России от 29.10.1993 № 118 “Об отражении в бухгалтерском учете отдельных операций в жилищно-коммунальном хозяйстве”).
Как увидим в дальнейшем, порядок распределения обязанностей по поддержанию арендованного имущества и несения расходов по нему весьма важен с точки зрения налогообложения, правильное оформление договора в дальнейшем может существенно облегчить бухгалтерам жизнь.
Учет доходов и расходов по договору аренды
Учет и налогообложение у арендодателя
Источник: https://www.tls-cons.ru/services/pravovoy-konsalting/stati-nashikh-yuristov/arendnye-otnosheniya-nalogovyy-i-bukhgalterskiy-uchet-osobennosti-otrazheniya-pri-arende-nezhilykh/
Налоги при сдаче в аренду нежилого помещения
БЕСПЛАТНАЯ ЮРКОНСУЛЬТАЦИЯ
Москва +74999384765, Санкт-Петербург: +78124256482, Общий: +78003332987
Главная Налоговое право
После трудных поисков Вы решили найти Налоги при сдаче в аренду нежилого помещения. На справочных сайтах образцов возможно найти очень много бланков. Как выбрать реальный и такой который подходит к реальной проблеме. Существуют обычные правила. Отыщите составителя шаблона.
Доверие юриста, который опубликовал формуляр покажет свойства шаблона. Существенным станет дата когда он был опубликован. Старые формуляры мало доставят удовольствия. Принципиальным должен быть вопрос в каком регионе возможно было использовать. Не все, что размещено на сайтах универсально.
Для облегчения разыщите еще несколько таких же.
Сдача любого нежилого помещения (офиса, склада, производственного цеха) неразрывно связана с получением арендной платы, а значит, и с вопросами об уплате налогов. Их размер зависит от множества нюансов, но в первую очередь, от того, кто сдает недвижимость – физическое или юридическое лицо.
Налоги при сдаче в аренду нежилого помещения физическим лицом будут попадать под понятие НДФЛ – налога на доходы физических лиц (Налоговый кодекс РФ пп.4 п.1 статья 208).
Сегодня ставка этого налога составляет 13%, следовательно, с любой суммы арендной платы физическое лицо обязано уплатить эти проценты в государственный бюджет.
Многие арендодатели пытаются скрыть данную часть своих доходов, не указывая её наличие в декларациях. Однако нельзя забывать о том, что при платежах, осуществляемых через банк, в налоговую инспекцию сведения об «арендных платежах» поступят непосредственно от самого банка.
В то время как еще одним источником данной информации может стать арендатор, например, при конфликте, связанном с причинением ущерба имуществу или задержкой внесения арендной платы.
Ответственность при неуплате налога
Обнаружив факт неуплаты налога с дохода, полученного за счет сдачи нежилой недвижимости в аренду, сотрудники ИФНС не только взыщут положенную сумму, но и насчитают пеню в размере 8% годовых. В ряде случаев дополнительно может быть назначен штраф – 20% от суммы, положенной к уплате.
Существует еще одна сторона арендных отношений: доход, превышающий 1,5 млн. руб. и связанный с предпринимательской деятельностью, требует наличия регистрации юридического лица.
В противном случае в отношении налогоплательщика может быть возбуждено уголовное дело (ст. 171 УК РФ). При доходах ниже полутора миллионов и неуплате налога ответственность будет административной: штраф 500-2000 руб.
Но будет ли сдача в аренду нежилого помещения считаться предпринимательской деятельностью? На практике подобные дела всегда передаются в суд, который принимает во внимание всю совокупность сопутствующих факторов. Сдача в аренду наверняка будет признана предпринимательской деятельностью при следующих условиях:
Сдача в аренду нежилого помещения индивидуальным предпринимателем
Наличие хотя бы одного из вышеперечисленных признаков должно подтолкнуть арендодателя к получению свидетельства ИП.
На практике подобный подход позволит даже снизить свои налоговые издержки: упрощенная форма налогообложения будет предполагать уплату всего 6% от суммы арендной платы.
Таким образом, на фоне отсутствия серьезных трат на сдачу налоговой отчетности индивидуальным предпринимателем законная форма сдачи нежилого имущества в аренду выглядит более выгодной.
Раздел: Налоговое право |
Сдача любого нежилого помещения (офиса, склада, производственного цеха) неразрывно связана с получением арендной платы, а значит, и с вопросами об уплате налогов. Их размер зависит от множества нюансов, но в первую очередь, от того, кто сдает недвижимость – физическое или юридическое лицо.
Налоги при сдаче в аренду нежилого помещения физическим лицом будут попадать под понятие НДФЛ – налога на доходы физических лиц (Налоговый кодекс РФ пп.4 п.1 статья 208).
Сегодня ставка этого налога составляет 13%, следовательно, с любой суммы арендной платы физическое лицо обязано уплатить эти проценты в государственный бюджет.
Многие арендодатели пытаются скрыть данную часть своих доходов, не указывая её наличие в декларациях.
Однако нельзя забывать о том, что при платежах, осуществляемых через банк, в налоговую инспекцию сведения об «арендных платежах» поступят непосредственно от самого банка.
В то время как еще одним источником данной информации может стать арендатор, например, при конфликте, связанном с причинением ущерба имуществу или задержкой внесения арендной платы.
Ответственность при неуплате налога
Обнаружив факт неуплаты налога с дохода, полученного за счет сдачи нежилой недвижимости в аренду, сотрудники ИФНС не только взыщут положенную сумму, но и насчитают пеню в размере 8% годовых. В ряде случаев дополнительно может быть назначен штраф – 20% от суммы, положенной к уплате.
Существует еще одна сторона арендных отношений: доход, превышающий 1,5 млн. руб. и связанный с предпринимательской деятельностью, требует наличия регистрации юридического лица. В противном случае в отношении налогоплательщика может быть возбуждено уголовное дело (ст. 171 УК РФ). При доходах ниже полутора миллионов и неуплате налога ответственность будет административной: штраф 500-2000 руб.
Но будет ли сдача в аренду нежилого помещения считаться предпринимательской деятельностью? На практике подобные дела всегда передаются в суд, который принимает во внимание всю совокупность сопутствующих факторов. Сдача в аренду наверняка будет признана предпринимательской деятельностью при следующих условиях:
Сдача в аренду нежилого помещения индивидуальным предпринимателем
Наличие хотя бы одного из вышеперечисленных признаков должно подтолкнуть арендодателя к получению свидетельства ИП.
На практике подобный подход позволит даже снизить свои налоговые издержки: упрощенная форма налогообложения будет предполагать уплату всего 6% от суммы арендной платы.
Таким образом, на фоне отсутствия серьезных трат на сдачу налоговой отчетности индивидуальным предпринимателем законная форма сдачи нежилого имущества в аренду выглядит более выгодной.
Сдача помещений в аренду
Одним из самых прибыльных видов предпринимательства является сдача в аренду помещений. Это могут быть торговые, офисные, складские, производственные помещения. Однако чтобы вести этот бизнес по сдаче в аренду нежилых помещений, необходимо иметь право собственности на них. Можно ли заработать таким способом, не являясь при этом собственником? Можно. Для этого существует субаренда.
Что такое субаренда?
Это понятие означает передачу в аренду помещения, которое арендовали вы сами. Происходит это следующим образом. Вы ищете выгодные и долгосрочные предложения аренды. А затем заключаете с собственником договор, в котором он наделяет вас правом передавать помещение в субаренду.
Например, вы арендовали пустую квартиру за 10 000 рублей. Если сделать в ней косметический ремонт и обставить нехитрой мебелью, можно смело пересдавать ее за 20 000. Однако помните, договор аренды должен быть заключен на длительный срок. Только в этом случае возможно получение прибыли.
Хорошо бы получить какие-то гарантии в том, что арендатор не расторгнет договор досрочно. Абсолютной уверенности здесь, конечно, быть не может. В таком случае лучше оговорить заранее, что ремонт в помещении будет проведен на совместные деньги. Тогда разорвать договор собственнику будет тяжелее, ведь он вложил свои средства.
Доход от субаренды ограничивается только вашим воображением и здравым смыслом. Цену на субаренду вы устанавливаете сами. Можно арендовать хоть самолетный ангар. Оборудуете его как мастерскую — получите в разы больше, чем вложили. А если собственник захочет разорвать контракт, вы легко переедете в другое подобное помещение, ничего не потеряв. Весь инструмент и оборудование останется с вами.
Субаренда дает много возможностей получить неплохие деньги. Но велики и риски. Это большая работа и ответственность. Нужно будет постоянно искать хорошие варианты, договариваться с собственниками помещений. Можно и партнера поискать. Лучше всего на такую роль подойдут люди без особых предпринимательских способностей и без жажды заработать любой ценой.
Договор сдачи помещений в аренду
Для того чтобы избежать разногласия в будущем, стороны заключают договор сдачи нежилых помещений в аренду. Тем более, что в больших городах аренда помещений стала очень доходным бизнесом, появилось огромное количество риэлторских компаний, которые за определенный процент соединяют желающих произвести сдачу и желающих снять помещение для своего бизнеса в аренду.
Обычно его предоставляют сами агенства недвижимости. Данный договор аренды как правило, представляет собой типовой договор, в котором перечисляются все основные права и обязанности обеих сторон.
Если договор заключают физические лица, то это же договор найма. Если при этом одно из лиц является юридическим, то это уже договор аренды.
Юридическим лицом может выступать агентство недвижимости, осуществляющая данную сделку.
Сдача помещений — налоги и штрафы
Любое дело, приносящее прибыль, облагается налогами. За уклонение от их уплаты полагается штраф и иногда заключение.
В зависимости от вашего статуса вам придется оплачивать следующие проценты по налогам за сдачу нежилых помещений под офис, производство, склад и т.п.:
В зависимости от неуплаченных налогов при сдаче помещения за три финансовых года существуют следующие размеры штрафов:
Сдача в аренду нежилого помещения. Налогообложение физического лица — арендодателя
Кто-то из великих миллиардеров когда-то сказал: «Бизнесом занимается только тот, кому нечего сдать в аренду».
Сдача в аренду своего имущества была, есть и будет всегда, наиболее безопасным и популярным средством для ведения бизнеса, как в нашей стране, так и за рубежом.
В данной публикации рассмотрим нюансы, возникающие при налогообложении у физического лица, в том случае, когда оно сдает в аренду принадлежащее ему нежилое помещение.
В статье будут рассморены варианты, когда арендодатель выступает в разных статусах, от которых зависит его налогообложение. А именно, арендодатель может быть:
- Обычным физическим лицом непредпринимателем.
- ФЛП на едином налоге.
- ФЛП на общей системе налогообложения.
Общие вопросы заключения договора аренды
В статье 793 Гражданского Кодекса Украины (далее ГКУ) изложены два обязательных условия для заключения любого договора аренды недвижимости физическим лицом на территории Украины, вот они:
Минимальная арендная плата. Что это такое и на что она влияет?
Помимо этого, органы местного самоуправления ежегодно устанавливают минимальную арендную плату за 1 м² нежилых помещений. Это предусматривает подпункт 170.1.2 пункта 170.1 статьи 170 Налогового Кодекса Украины (далее НКУ).
Она зависит от многих факторов, таких, например, как место расположения этого объекта, его физическое состояние, историческая ценность и пр.
Перед заключением договора аренды желательно ознакомиться с этими цифрами и установить арендную плату на уровне не ниже, чем предусматривает этот документ.
Варианты заключения договора аренды физическим лицом с различными юридическими статусами
Теперь непосредственно о заключении договора аренды физическим лицом. Такой договор любое физическое лицо может заключать в двух юридических статусах.
Прежде всего, как зарегистрированный субъект предпринимательской деятельности, имеющий статус плательщика определенной категории и просто как физическое лицо плательщик налогов на общих основаниях.
Рассмотрим каждый из вариантов отдельно.
Физическое лицо, не зарегистрированное как субъект предпринимательской деятельности
Если договор аренды нежилого помещения, заключается физическим лицом, резидентом, то какие либо другие ограничения, кроме оговоренных выше отсутствуют. Т.е. сдавать в аренду можно помещение любой площади, главное чтобы права собственности на это имущество были документально подтверждены.
Налогообложение таких доходов у физического лица будет происходить по ставке, предусмотренной пунктом 167.1 статьи 167 НКУ или, попросту 15% (хотя, возможны варианты применения и повышенной ставки — 17%).
Подпунктом 170.1.2 пункта 170.1 статьи 170 также предусмотрено, что налоговым агентом, который отвечает за начисление и уплату налога на доходы физических лиц (далее НДФЛ) в бюджет является арендатор, т. е. тот кто выплачивает арендную плату такому физическому лицу.
Поэтому, арендатор начисляет, удерживает и перечисляет в бюджет НДФЛ за счет средств, выплачиваемых в виде арендной платы, по ставке 15%. Конечно же, это относится только к тем арендаторам, которые являются юридическими лицами или физическими лицами предпринимателями.
Однако, нужно обратить внимание на то, что такое физическое лицо (арендодатель) по итогам года будет обязано подать декларацию об имущественном состоянии и доходах, где указать суммы арендной платы и других полученных доходов.
Если в каком либо из месяцев совокупный доход такого физического лица превысит размер десяти минимальных заработных плат (на данный момент это 12 180 грн.
), то сумма такого превышения будет облагаться по повышенной ставке — 17%, а НДФЛ придется доплатить.
Физическое лицо — субъект предпринимательской деятельности на общей системе налогообложения
В этом случае какие-то дополнительные ограничения так же отсутствуют, а налогообложение будет происходить по аналогичным с предыдущей ситуацией ставкам. Разница заключается только в том, что арендатор (юр лицо или ФЛП) теперь не является налоговым агентом а также в том, что сумму дохода ФЛП может уменьшить на сумму расходов.
Никаких налогов из арендной платы он не удерживает, а выплачивает всю сумму, которая предусмотрена договором аренды без удержания НДФЛ.
Окончательно налогообложение этих сумм происходит у арендодателя, который включает полученные суммы арендной платы в свой совокупный налогооблагаемый доход при подаче декларации об имущественном состоянии и доходах по итогам отчетного периода (при этом не забывает применять необходимую ставку налога).
Физическое лицо-субъект предпринимательской деятельности, плательщик единого налога
Начать нужно с того, что подпункт 291.5.3 пункта 291.5 статьи 291 НКУ устанавливает общее ограничение для этой категории плательщиков. Оно касается площади сдаваемого в аренду нежилого помещения, которая не должна превышать 300 м².
Как известно глава 291 НКУ предусматривает 4 группы для физических лиц плательщиков единого налога, поэтому рассмотрим каждую группу в отдельности:
Независимо от того к какой группе будет принадлежать арендодатель, налогообложение сумм арендной платы будет происходить по общим правилам, предусмотренным для каждой из групп.
Прежде всего, все они обязаны включить полученные суммы арендной платы в доход плательщика единого налога. II группа заплатит фиксированную ставку, установленную органами местного самоуправления.
III и V группы уплатят с этих сумм от 3 до 7% и НДС в зависимости от способа уплаты единого налога выбранного ими.
www.selvana.ru/regliq/ поможет ликвидировать предприятия надежно и в сжатые сроки.
О Дмитрий Дрючин
Дмитрий Дрючин написал 35 статей в своем блоге.
Источники:
, ,
Следующие статьи:
Источник: https://bfmac.com/nalogovoe-pravo/nalogi-pri-sdache-v-arendu-nezhilogo-pomeshheniya.html
Можно ли разместить офис в жилом помещении
«Главная книга», 2007, № 11
(От редакции: на все ссылки со звездочкой можно перейти по гиперссылке на цифре. Там размещены точные реквизиты документа, на который ссылается автор материала.)
Жилое помещение предназначено для проживания граждан 1*. Для использования его в иных целях (например, в качестве офиса компании, для профессиональной деятельности гражданина) действующим законодательством предусматриваются специальные правила и ограничения.
Организация может использовать жилое помещение только для проживания граждан (например, для проживания своих работников) 2*.
(!) Если компания разместит свой офис в жилом помещении, не переведенном в разряд нежилого, ее может ожидать ряд неблагоприятных последствий:
(или) налоговый орган может отказаться регистрировать юридическое лицо из-за того, что в учредительных документах указан адрес жилого помещения (например, место жительства учредителя или руководителя фирмы 3*), или обратиться в суд с требованием о ликвидации компании, которая была зарегистрирована по «жилому» адресу 4*.
Отметим, что действующее законодательство не содержит указанного основания для отказа в госрегистрации или ликвидации организации, а также норм, запрещающих называть в качестве места нахождения исполнительного органа компании адрес жилого помещения.
Более того, региональное законодательство может прямо разрешать регистрацию в жилых помещениях субъектов малого бизнеса 5* (например, в Москве можно регистрировать по месту жительства учредителя «малышей», основанных без участия юридических лиц и иностранцев 6*).
Поэтому можно попытаться оспорить отказ в регистрации организации и обязать налоговый орган зарегистрировать компанию через суд 7*;
(или) налоговый орган может посчитать неправомерным включение арендных платежей за «жилой» офис в расходы, уменьшающие налоговую базу по налогу на прибыль 8*. Организации придется отстаивать право учитывать при налогообложении прибыли расходы на аренду жилого помещения в суде, где можно оперировать несколькими доводами 9*:
(и) НК РФ не ставит возможность учета расходов на аренду жилого помещения в зависимость от того, в каких целях это помещение должно использоваться в соответствии с жилищным законодательством;
(и) платежи за аренду помещения под офис являются экономически обоснованными расходами. При наличии документального подтверждения эти платежи учитываются в целях налогообложения прибыли вне зависимости от действия норм законодательства иных отраслей, предметом которого налоговые правоотношения не являются.
Примечание
Напомним, что ежемесячно составлять акт выполненных услуг по аренде не нужно — факт их получения подтверждается 10*:
(и) договором аренды (составленным в письменной форме, а также зарегистрированным в органах Росрегистрации 11*, если он заключен на срок 1 год и более 12*);
(и) актом приемки-передачи арендованного имущества;
(и) платежными документами на внесение арендных платежей;
(и) факт использования жилого помещения не по назначению устанавливается по основаниям, предусмотренным ЖК РФ, и не влияет на применение норм налогового законодательства;
(и) к имущественным отношениям, основанным на административном или ином властном подчинении одной стороны другой (например, налоговые отношения), гражданское законодательство не применяется 13*;
(и) Минфин России не выработал единого мнения, влияет ли факт использования жилых помещений не по назначению на применение норм НК РФ, регулирующих учет для налогообложения прибыли расходов на аренду жилого помещения под офис 14*;
(или) в суд может быть заявлен иск (например, налоговым органом, прокуратурой) о применении последствий недействительности сделки — договора аренды жилого помещения под офис 15*.
В случае вынесения судом решения о применении последствий ничтожности договора аренды жилого помещения, которое фактически используется под офис, организации придется 16*:
(и) освободить занимаемое помещение;
(и) увеличить налоговую базу по прибыли прошлых периодов на сумму непризнанных расходов, так как расходы по ничтожной сделке не являются экономически обоснованными и документально подтвержденными 17*;
(или) организация может быть привлечена государственной жилинспекцией к административной ответственности за нарушение правил эксплуатации жилищного фонда, предусмотренной региональным законодательством 18*. Штраф может составить довольно серьезную сумму, например в Тверской области это 2000 — 50 000 руб. 19*.
Примечание
В настоящее время на рассмотрении в Госдуме находится несколько законопроектов, предусматривающих введение в КоАП РФ ответственности организаций, не установленной сейчас на федеральном уровне:
— за нарушение порядка перевода помещения из разряда жилых в нежилые (самовольно) — 5000 — 20 000 руб. (проект № 402836-4, внесен Законодательным собранием Краснодарского края, включен в план законопроектной работы Госдумы на осеннюю сессию 2007 г.);
— за использование жилого помещения не по назначению — 10 000 — 20 000 руб. (проекты № N 345929-4, 270306-4, внесены Саратовской областной Думой и Московской городской Думой);
(или) орган местного самоуправления может обратиться в суд с иском о прекращении права собственности компании на жилое помещение, используемое не по назначению, если компания не выехала из своего «жилого» офиса после письменного предупреждения местной администрации 20*.
Индивидуальный предприниматель или частное лицо находящееся в их собственности жилое помещение могут:
(или) использовать для своей профессиональной или предпринимательской деятельности (например, в качестве мастерской художника, адвокатского кабинета 21*) при соблюдении следующих условий 22*:
(и) не нарушаются права и законные интересы других граждан, требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические требования (например, соблюдается тишина в ночное время);
(и) в жилом помещении не располагается промышленное производство (например, производство обуви, напитков 23*);
(или) сдать в аренду организации. При этом сумму НДФЛ с полученной арендной платы должен исчислить, удержать и перечислить в бюджет 24*:
(или) арендатор-организация, если арендодателем является гражданин — частное лицо;
(или) гражданин-предприниматель, если он выступает арендодателем.
Несоблюдение режима жилого помещения организацией, предпринимателем или гражданином, сдающим его в аренду, может быть выявлено, в частности, при проведении проверок:
(или) налоговыми органами при выездных налоговых проверках 25*;
(или) федеральной противопожарной службой 26*;
(или) жилинспекцией 27*.
Доказывать в суде использование жилья не по назначению должны сами госорганы (в том числе и с целью заявить о недействительности договора аренды жилого помещения под офис).
При этом они могут обосновывать это, в частности, следующими обстоятельствами 28* (их сочетанием):
— жилое помещение находится в собственности гражданина;
— отсутствуют признаки жилого помещения — в квартире установлена офисная мебель, имеется несколько компьютеров, за которыми работают люди;
— отсутствуют документы, подтверждающие факты заселения в указанное помещение командированных работников или их проживание в данном помещении в период командировок;
— номер имеющегося в квартире телефона зарегистрирован на организацию;
— почтовая корреспонденция, приходящая по «жилому» адресу, адресована организации.
—————-
1 Части 1, 2 ст. 17 ЖК РФ; п. 3 Правил пользования жилыми помещениями, утв. Постановлением Правительства РФ от 21.01.2006 № 25; п. 2 ст. 671 ГК РФ.
2 Пункт 2 ст. 671 ГК РФ.
Источник: https://www.pravowed.ru/weekly/2007/34/23
Загрузка...
