Кадастровая стоимость: с ндс или без? — все о налогах

Ндс разрешили исключать из кадастровой стоимости

Иногда владельцам собственности приходилось платить налог на имущество с включенным НДС

Александра Астахова / Ведомости

Кадастровая стоимость была предметом споров бизнеса, налоговых органов и даже судов – включает ли она налог на добавленную стоимость (НДС) или нет. В феврале Верховный суд наконец поставил точку в спорах – кадастровая стоимость не должна включать НДС. А Минфин поддержал его позицию в своем письме.

У судов не было единого подхода к тому, стоит ли учитывать НДС при установлении кадастровой стоимости.

Например, Верховный суд Татарстана писал в определении, что НДС не подлежит включению в кадастровую стоимость, поскольку она используется не для продажи, а как база для налога на имущество людей.

А Московский городской суд считал, что правильно определять рыночную стоимость, на которую ориентируется кадастровая, с учетом НДС.

В мае 2017 г. Минэкономразвития попросило Верховный суд обобщить практику, чтобы она стала единой. Спустя почти год Верховный суд вынес решение.

В феврале 2018 г. он решил, что в деле компании «Торговый дом «Зеленоград» суды неправомерно установили кадастровую стоимость объекта с учетом НДС.

Рыночная стоимость объекта недвижимости, к которой приравнивается кадастровая, определяет наиболее вероятную цену, по которой он может быть продан, но само по себе определение рыночной стоимости для дальнейшей эксплуатации без продажи объекта не может быть поводом для включения НДС в кадастровую стоимость, следует из определения суда.

Такую позицию подтвердил и Минфин: при расчете налога на имущество кадастровая стоимость объекта уменьшается на НДС.

С точки зрения методологии оценки рыночная стоимость включает все налоги, в том числе НДС, объясняет председатель комиссии по кадастровой оценке Общественного совета при Росреестре Алексей Каминский.

Так как кадастровая стоимость должна быть приближенной к рыночной, то с точки зрения методологии оценки в кадастровую стоимость включается и НДС. Для установления кадастровой стоимости в размере рыночной рыночная цена также не должна включать НДС, говорит Каминский.

Если стоимость объекта определяет оценщик, НДС ней не добавляется и на него стоимость не уменьшается, поддерживает представитель Минэкономразвития.

НДС возникает только в ситуации, когда происходит реализация объекта, говорит руководитель налоговой практики «Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры» Сергей Калинин: «Цена объекта должна идти без НДС, а НДС появляется только в сделках с ним». Во всех остальных случаях, в том числе при выплате налога на имущество, стоимость объекта не должна включать НДС, согласен он.

Из-за методологии оценки возникала ситуация, когда собственник должен был платить налог на имущество с суммы НДС, включенной в кадастровую, говорит Каминский.

Платить налог с другого налога – абсурдно, считает партнер Bryan Cave Leighton Paisner Виталий Можаровский. А если использовать кадастровую стоимость в сделках купли-продажи, то тоже возникают вопросы.

«Например, как быть со сделками между людьми, которые не облагаются НДС, если бы этот налог был уже включен в кадастровую стоимость?» – удивляется он.

В одном регионе кадастровую стоимость считали с НДС, а в другом – без, решения судов были также как в ту, так и в другую сторону, рассказывает Каминский. Теперь Верховный суд разрешил многолетний спор, заключает Можаровский.

Источник: https://www.vedomosti.ru/economics/articles/2018/05/15/769419-nds-kadastrovoi-stoimosti

Ндс при оспаривании кадастровой стоимости

В оценочном сообществе часто возникают дискуссии по вопросу учета НДС в рыночной стоимости объекта недвижимости при определении его стоимости для целей оспаривания кадастровой стоимости.

По нашему мнению, такие дискуссии возникают в силу исторически сложившегося неверного понимания сущности НДС, например, связанного в прошлом с практикой его вычета при оценке для выкупа муниципальной собственности. Одно время была даже такая профессиональная шутка, что «в году 10 месяцев без НДС».

В конце 2017 г. – первом квартале 2018 г. на тему НДС в контексте оспаривания кадастровой стоимости вышло несколько писем профильных министерств и появилась судебная практика. НП «АРМО» обобщило имеющиеся документы и подготовило соответствующие рекомендации.

Для удобства мы вынесли вперед основные выводы и рекомендации. А если вы хотите глубоко погрузиться в «дебри» НДС, то читайте статью целиком.

ОСНОВНОЙ ВЫВОД:

При определении рыночной стоимости недвижимого имущества для целей оспаривания результатов определения кадастровой стоимости НДС не учитывается, не выделяется отдельно в составе итоговой стоимости, не вычитается откуда-либо.

Оценщику не нужно анализировать аналоги на предмет наличия в них НДС с последующим его вычитанием. Т.е. НДС вообще никак не связан с оценкой для целей оспаривания кадастровой стоимости.

В отчете об оценке оценщик должен сделать простой и четкий вывод: рыночная стоимость объекта оценки составляет столько-то тысяч/миллионов рублей.

В отчете не надо писать фразу типа: рыночная стоимость объекта оценки составляет столько тысяч/миллионов рублей, включая НДС в таком-то размере. Именно вот эта приписка про НДС и порождает проблемы в правоприменительной практике.

Объект оценки: нежилое здание, площадью 2500 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, ул. Суворовская, д.19.

Цель оценки: определение рыночной стоимости объекта оценки для целей оспаривания результатов определения кадастровой стоимости.

Предполагаемое использование отчета об оценке: предоставление отчета об оценке в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости и/или суд.

Итоговая величина стоимости объекта оценки: 10 000 000 (десять миллионов) рублей.

В силу положений п.14 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» итоговая величина стоимости может быть представлена в виде конкретного числа с округлением по математическим правилам округления либо в виде интервала значений, если такое представление предусмотрено законодательством Российской Федерации или заданием на оценку.

Как видно, стандарт не предполагает выделения в итоговой рыночной стоимости отдельно размера НДС.

ЧТО ДЕЛАТЬ, ЕСЛИ ЗАКАЗЧИК НАСТАИВАЕТ ПРО НДС?

Во-первых, надо напомнить заказчику, что вы являетесь профессиональным оценщиком, поэтому в силу п.3.3. Приказа Министерства экономического развития РФ от 30 сентября 2015 г. № 708 «Об утверждении типовых правил профессиональной этики оценщиков» не должны совершать в интересах заказчика действия, которые могли бы поставить под сомнение вашу независимость.

А, во-вторых, сам заказчик в силу ст.15.2 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» обязан содействовать оценщику в проведении оценки.

Если произнесение таких волшебных заклинаний не произвело должного эффекта на заказчика, то необходимо руководствоваться положениями федеральных стандартов оценки.

Так п.9 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» предусматривает, что в задании на оценку могут быть указаны иные расчетные величины. Перечень этих величин является открытым, в стандарте приведены лишь некоторые примеры.

Поэтому, если есть такая потребность в указании НДС (еще раз подчеркнем – это не корректно в контексте оценки для оспаривания кадастровой стоимости), то размер НДС может быть отражен в виде иной расчетной величины.

В задании на оценку добавляется новый пункт:

Иные расчетные величины: в отчете об оценке оценщик дополнительно указывает размер налога на добавленную стоимость, уплачиваемого в случае совершения сделки по отчуждению объекта оценки и рассчитываемого по правилам ст. 164 Налогового кодекса Российской Федерации от 31 июля 1998 г. № 146-ФЗ, исходя из размера итоговой величины стоимости объекта оценки.

В отчете об оценке при отражении стоимости также добавляется новый пункт:

Итоговая величина стоимости объекта оценки: 10 000 000 (десять миллионов) рублей.

Иные расчетные величины: размер налога на добавленную стоимость (НДС), уплачиваемого в случае совершения сделки по отчуждению объекта оценки, составляет 1 800 000 (один миллион восемьсот тысяч) рублей.

Таким образом, в отчете об оценке указывается размер рыночной стоимости и дополнительно указывается иная расчетная величина. Такое указание будет соответствовать федеральным стандартам оценки и пожеланиям заказчика. При этом такое указание стоимости и расчетной величины не будет вводить в заблуждение ни заказчика, ни комиссию, ни суд.

КАКАЯ ПОЗИЦИЯ МИНИСТЕРСТВ?

Ранее разные министерства в разное время выпускали противоречивые письма. Теперь ситуация немного изменилась.

Источник: https://sroarmo.ru/blog/nds-pri-osparivanii-kadastrovoy-stoimosti-razyasneniya-i-rekomendacii

Верховный суд попросили разобраться с включением НДС в кадастровую стоимость

Сейчас у судов нет единообразного подхода при рассмотрении вопроса, связанного с учетом налога на добавленную стоимость при установлении кадастровой стоимости объектов капитального строительства, обращает внимание Минэкономразвития в письме в ВС, с которым ознакомился «Интерфакс». По мнению ведомства, включать НДС в стоимость не нужно.

В своем обращении ведомство цитирует постановления Мосгорсуда, Верховного суда Татарстана, Девятого арбитражного апелляционного суда за 2015-2017 годы.

Так, Мосгорсуд в части установления кадастровой стоимости недвижимости указал на правильность определения рыночной стоимости объекта недвижимости с учетом НДС.

А Девятый арбитражный апелляционный суд, в свою очередь, в нескольких постановлениях отклонил доводы о необходимости включать НДС при установлении кадастровой стоимости. Такой же позиции придерживается и ВС Татарстана, указывает Минэкономразвития.

Ведомство просит Верховный суд рассмотреть возможность обобщения судебной практики по этому вопросу, чтобы дать судам соответствующие разъяснения и обеспечить единообразное применение законодательства.

При этом, по мнению Минэкономразвития, кадастровая стоимость объектов капитального строительства, в том числе установленная в размере рыночной стоимости, не должна отражать включение или невключение НДС, так как отношения по взиманию налогов и сборов, в том числе НДС, регулируются налоговым законодательством, говорится в обращении.

Ст. 19 НК считает налогоплательщиками организации и физических лиц, на которых возложена обязанность по уплате налогов, то есть режим налогообложения НДС определяется Налоговым кодексом, поясняет ведомство.

«Поскольку режим налогообложения НДС не может определять различия в величине стоимости одного и того же объекта недвижимости, величина кадастровой стоимости, в том числе установленная в размере рыночной стоимости, не должна зависеть от особенностей налогообложения НДС», — говорится в письме.

Поэтому при установлении кадастровой стоимости нельзя включать или не включать величину НДС в ее состав, как и анализировать рыночную информацию, используемую для определения кадастровой стоимости, на предмет наличия или отсутствия НДС в ценах, отмечает ведомство.

Вопрос учета НДС при оценке объектов капитального строительства важен с точки зрения пополняемости бюджета — от оценки (стоимости) любых объектов зависит сумма налога на имущество, пояснил «Интерфаксу» управляющий партнер Адвокатского бюро «Деловой фарватер» Роман Терехин.

По его словам, этот вопрос обострился после того, как в большинстве регионов России налог на имущество организации стал исчисляться исходя из кадастровой стоимости, что повлекло массовое оспаривание результатов кадастровой оценки и установление кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной.

Одни оценщики при этом указывают рыночную стоимость оцениваемого ими объекта с учетом НДС, другие — без него.

«С одной стороны, важно знать сумму НДС при определении стоимости имущества: это косвенный налог, и его уплачивают после реализации имущества, поэтому важно знать сумму, которую уплатили изначально. Однако оценка — это определение рыночной стоимости имущества, т.

е. суммы, которую заплатит покупатель, она вообще не должна подразумевать какие-либо налоги, поскольку зависит от спроса и предложения, поэтому при оспаривании кадастровой стоимости ОКС стоимость должна быть определена без учета величины НДС», — считает Р.Терехин.

Правильный учет НДС при определении стоимости ОКС в отчете оценщика, которую истец принесет в суд, крайне важен, ведь при ошибке этот документ будет признан ненадлежащим доказательством, а территориальная комиссия Росреестра вряд ли укажет на такую ошибку в досудебном порядке, говорит юрист BGP Litigation Наталия Юрченкова.

«В проекте приказа Минэкономразвития «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке» говорится, что при проведении кадастровой оценки НДС не учитывается, кадастровая стоимость определяется без учета НДС. Такое прямое указание позволит судьям не путаться при установлении кадастровой стоимости», — считает она.

Источник: https://smao.ru/press/news/market/verhovnyiy_sud_poprosili_razobratsya_s_vklyucheniem_nds_v_kadastrovuyu_stoimost

Кадастровая стоимость не должна включать НДС

Определениями от 15 февраля 2017 г. по делу №5-КГ17-258 и от 9 августа 2018 г.

по делу №5-КГ18-96 Верховный суд РФ сформировал правовую позицию, согласно которой установление судом кадастровой стоимости в отношении объектов недвижимости (в целях исчисления налога на имущество организаций и без их реализации) в размере, равном их рыночной стоимости с учетом НДС, не является правомерным и на законе не основано. То есть, кадастровая стоимость не должна включать НДС.

Данная правовая позиция сформирована в результате обжалования и отмены судебных актов, вынесенных Московским городским судом по административным искам ЗАО «Торговый дом «Зеленоград» и ООО «Аксиома», которые в судебном порядке требовали установления кадастровой стоимости принадлежащих им объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости. В ходе производства дел назначались судебные экспертизы определения рыночной стоимости объектов недвижимости, которые определили рыночную стоимость с учетом НДС. Административные истцы были не согласны с включением НДС, просили установить кадастровую стоимость в размере рыночной без учета НДС.

Суды первой и апелляционной инстанций не согласились с позицией административных истцов и установили кадастровую стоимость объектов недвижимости в размере рыночной стоимости с учетом (включая) НДС.

При этом позиция судов заключалась в следующем: коль скоро истцы определяют рыночную стоимость, а согласно ст.

3 Федерального закона №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», последняя представляет собой наиболее вероятную цену, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке, то рыночная стоимость всегда должна включать в себя НДС, поскольку определяет цену в целях купли-продажи объекта. Кроме того, цена предложения в типичных публичных офертах аналогов-объектов недвижимости содержит НДС. И с точки зрения формальной логики такое буквальное толкование закона возражений не вызывает.

Но не всегда буквальное толкование закона является правильным. Что и продемонстрировал Верховный суд РФ в вышеуказанных определениях. Верховный суд РФ, сославшись на п.

4 Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)»указал, что результат оценки может использоваться при определении сторонами цены для совершения сделки или иных действий с объектом оценки, в том числе при совершении сделок купли-продажи, передаче в аренду или залог, страховании, кредитовании, внесении в уставный (складочный) капитал, для целей налогообложения, при составлении финансовой (бухгалтерской) отчетности, реорганизации юридических лиц и приватизации имущества, разрешении имущественных споров и в иных случаях. То есть в зависимости от цели оценки результат может быть разным.

Поскольку обращение административных истцов с исками об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости обусловлено уплатой налога на имущество организаций, налоговая база для исчисления которого определяется как кадастровая стоимость, то определение рыночной стоимости в данном случае не связано с реализацией этого недвижимого имущества и возможным совершением сделки. Кроме того, установление кадастровой стоимости с учетом НДС, влечет двойное налогообложение для собственника этого недвижимого имущества, поскольку в период владения им и его эксплуатации собственник будет исчислять и уплачивать налог на имущество организаций от итоговой величины рыночной стоимости указанных объектов недвижимости с учетом НДС. Между тем, имущество и реализация товаров являются самостоятельными объектами налогообложения, в отношении каждого законом предусмотрен определенный налог.

Исходя из данных посылок Верховный суд РФ сделал вывод, что само по себе определение рыночной стоимости объекта недвижимого имущества в целях дальнейшей его эксплуатации собственником без реализации этого имущества не образует объект обложения налогом на добавленную стоимость. Тем самым, установление судом кадастровой стоимости в отношении объектов недвижимости (в целях исчисления налога на имущество организаций и без их реализации) в размере, равном их рыночной стоимости с учетом НДС, не является правомерным и на законе не основано.

То есть Верховный Суд разрешил спор исходя из духа закона, его общего смысла. И такую позицию Верховного Суда РФ безусловно придется учитывать и бюджетным учреждения при проведении кадастровой оценки и комиссиям по рассмотрению споров и нижестоящим судам при рассмотрении споров об определении кадастровой стоимости.

СРО «Экспертный совет» подготовлены методические разъяснения подготовки отчетов об оценке и заключений судебных экспертиз для целей установления кадастровой стоимости объектов капитального строительства в размере рыночной.

К сожалению, указанные решения Верховного Суда относятся непосредственно лишь к случаям судебного оспаривания кадастровой стоимости, установления кадастровой стоимости в размере рыночной в судебном порядке.

И не затрагивают методику кадастровой оценки, не вносят никаких изменений в Методические указания о государственной кадастровой оценке, утвержденные приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 12.05.2017 № 226. Еще когда эти Методические указания только разрабатывались и проект их размещался на сайте https://regulation.gov.

ru/, в этом проекте прямо было указано, что «Налог на добавленную стоимость при проведении кадастровой оценки не учитывается. Кадастровая стоимость определяется без учёта налога на добавленную стоимость.» Из окончательной редакции это положение было убрано (не иначе как врагами).

И, как результат, при проведении кадастровой оценки бюджетными учреждениями НДС включается в кадастровую стоимость. Например в Москве кадастровая стоимость определяется с НДС (о чем прямо указывается в судебных актах первой и кассационной инстанций Мосгорсуда по указанным делам). И из-за этого налогоплательщики переплачивают.

Если статья понравилась — поделитесь ссылкой в социальных сетях. Может еще кто-то решится исключить НДС из кадастровой стоимости своей недвижимости.

Кадастровая стоимость не должна быть выше рыночной. Потому что нельзя платить налоги с того, чего у Вас нет.

Источник: https://spravks.ru/2018/09/11/kadastrovaya-stoimostj-ne-vkluchaet-nds/

Статья: «С НДС или без. Об оценке кадастровой стоимости объектов недвижимости»- опубликована в «Адвокатской газете». Материал выпуска № 14 (271) 16-31 июля 2018 года

Опубликовано: 23.08.2018

Наиболее распространенная категория административных дел в судах по правилам административного судопроизводства – это оспаривание кадастровой стоимости объектов недвижимости и установление ее в размере рыночной стоимости.

При этом, согласно распространенной практике в рыночную стоимость объектов недвижимости (зданий, помещений и т.п.), как правило, включается НДС, за исключением случаев, когда речь идет о земельном участке.

<\p>

Так, в отчете об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, подготовленном в целях оспаривания кадастровой стоимости зданий, помещений в Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее – Комиссия) или в суде, указываются две величины – без НДС и с НДС.

При этом в самом заявлении об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости в Комиссию или в административном исковом заявлении в суд также указывается последняя величина, т.е. рыночная стоимость объекта с учетом НДС.

Установлению данной практики послужило письмо Минфина России от 19 октября 2009 г. № 03-07-15/147, в котором указано: «Положениями Федерального закона от 29 июля 1998 г.

№ 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что при совершении сделок купли-продажи применяется рыночная стоимость объекта оценки, которая отражается в отчете об оценке объекта оценки.

При этом для целей оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие либо чрезвычайные обстоятельства.

Таким образом, при определении налоговой базы по налогу на добавленную стоимость в отношении государственного или муниципального недвижимого имущества, реализуемого по выкупной цене, исчисленной на основе рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком, следует исходить из того, что эта стоимость включает налог на добавленную стоимость.

В связи с этим порядок исчисления и уплаты налога на добавленную стоимость при реализации (передаче) на территории Российской Федерации государственного или муниципального недвижимого имущества, применяемый с 1 января 2009 г., не приводит к увеличению рыночной стоимости этого имущества на соответствующую сумму налога».

Пример:Судом была установлена кадастровая стоимость объекта недвижимости, принадлежащего ЗАО «Торговый Дом “Зеленоград”» (далее – Общество), в размере ее рыночной стоимости. При этом суд применил стоимость объекта с включением в нее НДС, основываясь на данных, полученных в результате судебной оценочной экспертизы.

Не согласившись с тем, что при определении рыночной стоимости объекта недвижимости суд учел НДС, Общество обжаловало указанное решение сначала в апелляционном, затем в кассационном порядке.

Изучив кассационную жалобу Общества, Московский городской суд пришел к выводу об обоснованности оспариваемых Обществом судебных актов, указав на то, что на территории г. Москвы кадастровая стоимость определена с учетом НДС, оснований полагать, что при ее оспаривании рыночная стоимость, которая подлежит определению аналогичным образом, не должна включать НДС, не имеется.

Читайте также: Чистые активы - что это в балансе (нюансы)? - все о налогах
Довод Общества о том, что рыночная стоимость объекта недвижимости должна приниматься без учета НДС или иных налогов и сборов, судебной коллегией признан несостоятельным, поскольку, как указал суд, НДС является существенным ценообразующим фактором и входит в состав рыночной стоимости объектов недвижимости.

Более того, рыночная стоимость объекта недвижимости именно в этом размере определена экспертом.

Аналогичного подхода по сей день придерживаются и другие суды, отмечая, что результаты оценки кадастровой стоимости объектов недвижимости включают НДС, в связи с чем не имеется оснований полагать, что при ее оспаривании рыночная стоимость подлежит определению без учета НДС (cм., например, решения Московского городского суда от 20 декабря 2017 г. по делу № 3А-2806/2017, от 9 июня 2017 г.

по делу № 3а185/2017; определение Московского городского суда от 6 февраля 2018 г. № 4га/5- 1273/2018 и др.).<\p>

Между тем в рекомендациях, которые содержатся в письме ФНС России от 26 октября 2017 г. БС-4-21/21650@ «О применении кадастровой стоимости в качестве налоговой базы при налогообложении недвижимости и выделении НДС» (вместе с письмом Минфина России от 17 октября 2017 г.

№ 03-05-04-01/67806, письмом Минэкономразвития России от 12 октября 2017 г. № Д22и-1031 «О представлении информации») (далее – Письмо Минфина и ФНС), с учетом постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 15 декабря 2016 г.

№ 09АП-55240/2016 по делу № А40-134041/16 говорится, что при уплате налога на имущество кадастровая стоимость объекта, установленная в размере рыночной, для целей налогообложения подлежит уменьшению на содержащийся в ней НДС.

Иначе говоря, в том случае, если Комиссией или судом была установлена кадастровая стоимость объекта недвижимости в размере рыночной и при этом в рыночную стоимость объекта был включен НДС, налог на имущество уплачивается от стоимости объекта без учета НДС.

<\p>

Остановлюсь более подробно на упомянутом в письме Минфина и ФНС арбитражном деле № А40-134041/16 (где заявителем также являлось ЗАО «Торговый Дом “Зеленоград”»).<\p>

Арбитражным судом была установлена кадастровая стоимость здания, принадлежащего ЗАО «Торговый Дом “Зеленоград”», по состоянию на 1 января 2013 г. с учетом НДС – 539 003 516 руб.

По ходатайству Общества суд разъяснил, что стоимость указанного здания без учета НДС 18% составляет 456 782 641 руб. В связи с этим Общество уплатило налог на имущество, исключив НДС 18%, т.е. от суммы 456 782 641 руб.

<\p>

Однако налоговая инспекция, соглашаясь с тем, что в кадастровой стоимости не может присутствовать НДС, просто исключило из формулировки судебного решения упоминание о наличии в рыночной стоимости НДС 18%, который подлежал исчислению и исключению при определении кадастровой стоимости здания для уплаты налога на имущество и доначислило Обществу сумму налога на имущество организаций в налогооблагаемом периоде (за 2014 г.) в размере 739 988 руб.<\p>

Общество, не согласившись с этим, обжаловало решение налоговой инспекции в арбитражный суд. Отменяя решение налоговой инспекции, суд указал, что налогоплательщик (Общество) правомерно исчислил кадастровую стоимость здания в размере 456 782 641 руб., исключив НДС 18%, составляющий 82 220 875 руб., из общей суммы 539 003 516 руб.<\p>

При этом суд пояснил, что налог на имущество согласно ст. 374, 375 НК РФ уплачивается собственником имущества со стоимости числящихся на его балансе основных средств. Тем самым при исчислении налога на имущество из рыночной (кадастровой) стоимости здания, установленной судом, подлежит исключению содержащийся в ней НДС, учитываемый и взимаемый исключительно при совершении реальных сделок купли-продажи, мены, дарения и др. Исключение ответчиком из формулировки судебного решения упоминания о наличии в составе кадастровой стоимости НДС ведет к необоснованному увеличению базы налогообложения по налогу на имущество на сумму НДС (82 220 875 руб.) и неправомерному начислению налога на налог.<\p>

Таким образом, налог на имущество, в том случае если Комиссией или судом была установлена кадастровая стоимость объекта недвижимости в размере рыночной и при этом в рыночную стоимость объекта включен НДС 18%, уплачивается от стоимости объекта без учета НДС 18%.<\p>

(См: Определение Московского городского суда от 24 августа 2017 г. № 4га/5-10546/2017 // СПС «КонсультантПлюс»).

Важно! Следует рекомендовать правообладателям объектов недвижимости, кадастровая стоимость которых была установлена судом в размере рыночной с включением НДС, перед уплатой налога на имущество обратиться в суд, вынесший решение, с заявлением о разъяснении данного решения в части указания стоимости объекта без включения в нее НДС в порядке ст.

185 КАС РФ (с последней суммы исчислять налог на имущество), поскольку в судебном решении не отражается включение или невключение в ее состав НДС (См., например, вывод из решения Московского городского суда от 26 марта 2018 г. по делу № 3А-829/2018).<\p>

Октябрьские разъяснения Минфина и ФНС опубликованы на сайте ФНС России www.nalog.ru.

Однако никто не застрахован от необоснованных решений налоговых органов, в связи с этим обратимся к процедуре обжалования актов налоговых органов в указанном случае.

<\p>

Так, в случае несогласия с решением налогового органа по вопросу, касающемуся необоснованного увеличения базы налогообложения по налогу на имущество на сумму НДС, заинтересованные лица вправе обжаловать данное решение в арбитражный суд по местонахождению налогового органа, но прежде они должны принять меры к досудебному урегулированию налогового спора.

<\p>

Так, ВАС РФ в постановлении Президиума от 28 июня 2011 г. № 17750/10 по делу № А32-10520/10-59/165 указал на следующее: «Право налогоплательщика подлежит защите, если он попытался досудебно урегулировать спор и обращение связано с незаконным отказом в его имущественном требовании».<\p>

Досудебный порядок обжалования актов налоговых органов. Согласно п. 1 ст.

138 НК РФ акты налоговых органов, действия (бездействие) их должностных лиц могут быть обжалованы в вышестоящий налоговый орган не позднее одного месяца со дня вручения решения лицу, в отношении которого оно было вынесено (его представителю) (ст. 139.1, ч. 9 ст. 101 НК РФ).<\p>

Судебный порядок обжалования актов налоговых органов в данном случае регулируется положениями гл. 24 АПК РФ.

Так, в соответствии с ч. 1 ст. 198 гл.

24 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.<\p>

Срок на обжалование. Заявление о признании незаконным решения налогового органа может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом. Пропущенный по уважительной причине срок подачи заявления может быть восстановлен судом. Если лицо обратилось в вышестоящий налоговый орган с жалобой, то срок оспаривания в суде решения нижестоящего органа исчисляется с момента истечения срока рассмотрения жалобы (ч. 3 ст. 138 НК РФ).<\p>

Позиция ВС РФ и апрельское письмо ФНС.

В заключение отмечу, что Верховный Суд РФ считает, что определять кадастровую стоимость исходя из рыночной цены объекта с учетом НДС неправильно.<\p>

Источник: https://www.savostianova.ru/articles/statya_s_nds_ili_bez__ob/

Суд отказал при расчете кадастровой стоимости недвижимости вычитать НДС | Адвокаты, юристы по недвижимости

Арбитражный суд города Москвы рассмотрел спор (дело № А40-196670/17) между ИФНС и налогоплательщиком.

Налогоплательщик (собственник здания) при исчислении налога на имущество (рассчитанному по кадастровой стоимости здания) самостоятельно вычитал из стоимости здания НДС. ИФНС доначислил при проведении проверки данную сумму.

Суд указал, что налогоплательщик самостоятельно при составлении декларации и исчислении налоговой базы и налога на имущество организаций не вправе оценивать законность и обоснованность решения Комиссии о пересмотре кадастровой стоимости исходя из рыночной стоимости объекта и тем более изменять установленную Комиссией новую кадастровую стоимость, поскольку таким полномочиями обладает только соответствующий суд при рассмотрении заявления об оспаривании решения Комиссии.

В силу положений пункта 15 статьи 378.2 НК РФ и статьи 24.

18 Закона № 135-ФЗ основанием для изменения для целей налогообложения по налогу на имущества организаций кадастровой стоимости объекта недвижимости является решение Комиссии об установлении кадастровой стоимости исходя из рыночной стоимости объекта, определенной в результате оценки, то указанная в решении Комиссии и отчете об оценке измененная кадастровая стоимость будет являться основанием для исчисления налога на имущества организаций до ее пересмотра по решению суда в порядке установленном КАС РФ.

Никаких иных оснований для пересмотра установленной Комиссией в решении измененной кадастровой стоимости, кроме пересмотра в судебном порядке при обжаловании в суде решения Комиссии, НК РФ и Закон № 135-ФЗ не содержит.

Понятие кадастровой стоимости в виду отсутствия в налоговом законодательстве на основании статьи 11 НК РФ определяется в статье 3 Закона № 135-ФЗ как стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 настоящего Федерального закона.

Решение о проведении государственной кадастровой оценки и об утверждении результатов определения кадастровой стоимости на основании статей 24.12 и 24.

17 Закона № 135-ФЗ принимает исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации, являющийся заказчиком работ по определению кадастровой стоимости путем принятия акт об утверждении результатов определения кадастровой стоимости, являющегося нормативным правовым актом, вступающим в силу после даты его официального опубликования (обнародования).

Следовательно, кадастровая стоимость определяется только на основании проведенной в соответствии с решением исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации государственной кадастровой оценки и учетом ее результатов в нормативном акте этого исполнительного органа принятом в порядке статьи 24.17 Закона № 135-ФЗ, с возможными изменения утвержденного в таком нормативном акте размера кадастровой стоимости для каждого объекта недвижимого имущества только путем принятия судом или комиссией соответствующего решения на основании заявления собственника объекта.

Источник: https://legal-union.ru/sud-otkazal-pri-raschete-kadastrovoj-stoimosti-nedvizhimosti-vychitat-iz-nee-nds/

Об учете НДС при оценке рыночной стоимости ОКС для целей «оспаривания» — Ассоциация «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет»

На заседании Экспертного совета Партнерства 14.01.2016 г. был рассмотрен вопрос учета налога на добавленную стоимость (НДС) при оценке рыночной стоимости объектов капитального строительства (ОКС) в целях «оспаривания» величины их кадастровой стоимости.

Экспертный совет учел следующие существенные аспекты данного вопроса:

наличие дискуссии в профессиональном оценочном сообществе с весомой аргументаций (см. п. 5 статьи) как в отношении необходимости учета НДС, так и в отношении необходимости его исключения;
противоречивая судебная практика, в т.ч. высших судов;
различные подходы в работе Комиссий по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости;
отсутствие единообразия в части учета НДС в отчетах об определении кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных в различных регионах;
ОКС является искусственно сформированным объектом оценки (не может принимать участия в гражданском обороте, применимость понятия «рыночная стоимость» к нему – условная).

Партнерство сохраняет позицию, что рыночная стоимость – это величина, которая включает все налоги (сумма средств, уплаченных покупателем при совершении сделки между типичными для данного сегмента рынка субъектами). Налогообложение, в т.ч. в части НДС, – это индивидуальная характеристика сделки и конкретного налогоплательщика.

В целях соблюдения главного принципа оспаривания, зафиксированного в позициях высших судов (обеспечения сопоставимости кадастровой и рыночной стоимости объекта оценки), Экспертный совет Партнерства рекомендует:

для целей «оспаривания» результатов определения кадастровой стоимости при определении рыночной стоимости ОКС величину НДС учитывать аналогично тому, как она была учтена при определении кадастровой стоимости соответствующего объекта оценки.

Комментарий:

как именно был учтен НДС при определении кадастровой стоимости конкретного объекта оценки, можно узнать из соответствующего отчета об определении кадастровой стоимости. Например, если в отчете об определении кадастровой стоимости ОКС в затратном подходе НДС начислялся и не исключался в сравнительном и доходном подходе, то рекомендуется определять рыночную стоимость с учетом НДС и наоборот;
с отчетами об определении кадастровой стоимости можно ознакомиться на сайте Росреестра и его территориальных управлений (rosreestr.ru).

Материалы по теме:

рекомендации Экспертного совета Партнерства по учету налога на добавленную стоимость при оценке рыночной стоимости объектов капитального строительства в целях «оспаривания»;
статья «К вопросу оценки рыночной стоимости объектов капитального строительства»;
как работать с фондом данных государственной кадастровой оценки.

Источник: https://srosovet.ru/press/news/ob-uchete-nds-v-obektah-kapitalnogo-stroitelstva/

Кадастровая стоимость объектов недвижимости не должна включать НДС

Напомним, для налогообложения объектов недвижимости организаций в отдельных случаях применяется их кадастровая стоимость. Например, согласно п. 1 ст. 378.2

Налогового кодекса налоговая база определяется как кадастровая стоимость имущества в отношении:

административно-деловых и торговых центров (комплексов) и помещений в них;
нежилых помещений, назначение, разрешенное использование или наименование которых в соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости, или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения таких офисов и объектов;
объектов недвижимого имущества иностранных организаций, не осуществляющих деятельности в РФ через постоянные представительства, а также объекты недвижимого имущества иностранных организаций, не относящиеся к деятельности данных организаций в России через постоянные представительства;
жилых домов и жилых помещений, не учитываемых на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухучета.

В свою очередь, п. 1 ст. 390 НК РФ предусматривает определение налоговой базы по земельному налогу как кадастровой стоимости земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со ст. 389 НК РФ.

Налоговики отмечают, что в указанных случаях расчет налоговой базы не предусматривает каких-либо корректировок в виде поправочных коэффициентов и вычетов к ее величине. Так, по общему правилу, кадастровая стоимость определяется в соответствии с данными Единого государственного реестра недвижимости.

Если кадастровая стоимость была оспорена

Однако если кадастровая стоимость была оспорена и изменена в связи с определением рыночной стоимости объекта, то ее размер устанавливается на основании решения комиссии или суда (ст. 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

При этом ФНС России согласилась с позицией Верховного Суда Российской Федерации, выраженной в определении Судебной коллегии по административным делам ВС РФ от 15 февраля 2018 г. № 5-КГ17-258. Суд указал, что рыночная стоимость недвижимости, определенная в качестве кадастровой, устанавливает наиболее вероятную цену, по которой данный объект может быть реализован.

Но само по себе определение рыночной стоимости для дальнейшей эксплуатации без реализации объекта недвижимости не является поводом для включения НДС в кадастровую стоимость. «Вывод о включении НДС в кадастровую стоимость в размере рыночной основан на неправильном толковании норм права», – отметил Суд.

Аналогичной позиции придерживается и Минфин н России, о чем свидетельствуют пояснения, приведенные в письме от 23 апреля 2018 г. № 03-05-04-01/27451.

ГАРАНТ.РУ: https://www.garant.ru/news/1194809/

Источник: https://bhnews.ru/kadastrovaya-stoimost-obektov-nedvizhimosti-ne-dolzhna-vklyuchat-nds/

Хватит переплачивать налог на недвижимость

У компаний появился новый повод выгодно пересчитать кадастровую стоимость объектов недвижимости. Подскажем, что для этого нужно.

Проверьте, не пересмотрел ли Росреестр кадастровую стоимость ваших объектов. Даже если это не так, у вас появился новый способ снизить налог на имущество исходя из кадастровой стоимости. Судьи все чаще встают на сторону компаний, которые исключают из кадастровой стоимости НДС. С тем, что кадастровая стоимость должна быть без НДС, недавно согласился и Верховный суд.

Расскажем, как оспорить кадастровую стоимость и можно ли ее уменьшить самовольно. Покажем на примере, сколько можно сэкономить на налоге. Как посчитать налог по льготному имуществу и куда сдавать расчеты, читайте в другой нашей статье.

Как оспорить кадастровую стоимость недвижимости

Когда можно пересчитать кадастровую стоимость

Кадастровая стоимость – величина, необходимая для расчета налогов и иных платежей, например арендной платы за муниципальное имущество и т. д. По сути, это усредненная рыночная стоимость.

Но эти величины могут заметно отличаться. Например, за апрель 2018 года комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Псковской области снизила кадастровую стоимость по 67 земельным участкам с 464 млн до 200 млн руб. Похожая статистика наблюдается и в других регионах.

Если вас не устраивает кадастровая стоимость, можно ее оспорить в комиссии по рассмотрению споров и в суде. Рыночная стоимость должна быть установлена на ту же дату, на которую была установлена кадастровая стоимость.

Оспорить кадастровую стоимость компания может в двух случаях. Первый – в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) указана недостоверная стоимость, в том числе по причине технической ошибки. Второй случай – кадастровая стоимость выше рыночной. Примеры успешной для компаний судебной практики – в следующем разделе статьи.

Что делать, если в кадастровой стоимости НДС

У собственников недвижимости возникают вопросы, как оценщик определяет стоимость объекта недвижимости в отчете – с НДС или без налога. А если стоимость включает в себя НДС, то как исчислять налог – с полной кадастровой стоимости или за минусом НДС. До недавнего времени не было единого мнения и у судей.

Теперь судьи стали признавать, что НДС не должен увеличивать базу по налогу на имущество (решение Алтайского краевого суда от 31.03.2018 по делу № 3А-329/2018~М-49/2018). Рыночная стоимость в отчете оценщика в данном случае определяется не для продажи объекта. Такая стоимость не должна учитывать налоги, которые компании платят при реализации.

Источник: https://www.stroychet.ru/article/76911-hvatit-pereplachivat-nalog-na-nedvijimost-teper-mojno-sekonomit-po-novomu

Правила уплаты налога на имущество по кадастровой стоимости

Последние поправки в налоговое законодательство наводят на мысль о полном реформировании этой сферы.

Того требует сложная экономическая ситуация в стране и стремление увеличить бюджетные поступления. Правительство идет по пути ужесточения собираемости обязательных платежей, поднимает налоговые ставки. И тут проще всего «прижать» владельцев недвижимости.

Правила оплаты для юридических и физических лиц

Имущественный налог находится в ведении регионов. В 2018 году, до 1 декабря, вносятся платежи за период-2017.

Физические лица

Заплатить налог придется любому человеку, в чьей собственности есть недвижимость, указанная в ст.401 НК.

Базой начисления признается кадастровая оценка по ЕГРН (ст. 403 гл.32). Обязательно учитываются законные пути уменьшения платежной суммы.

Юридические лица

Организации и предприятия всех форм также платят налоги. Все основные моменты этого отражает глава 30 НК.

Чтобы недвижимость попала в поле зрения налоговиков, требуются всего два условия:

балансовый учет объекта;
его принадлежность к основным средствам.

А вот способ имущественного обладания у предприятия куда больше, чем у гражданина, начиная с привычной собственности и заканчивая непонятными порою для обывателя вариантами:

временным владением/распоряжением;
доверительным управлением, концессией;
и другими.

В целом налоговая система для юридических лиц значительно сложнее, чем «гражданские» правила. До настоящего времени многие объекты юридических собственников облагаются налогами по среднегодовой оценке.

Кадастр применим для следующего имущества:

административно-управленческие комплексы, торговые сооружения;
нежилые помещения с использованием под офисы, общепит или бытовое обслуживание;
недвижимость иностранных предприятий, работающих в РФ без представительств;
не балансовые жилые помещения (то же служебное жилье, к примеру).

Налоговая ставка имущественных платежей из кадастрового расчета находится в ведении местных органов власти, которые определяют точное значение ставки, согласно ст. 380.

Изменения в законодательной базе по данному вопросу

Громкие изменения определил ФЗ № 284 от 04.10.14 о дополнении Налогового Кодекса главою 32 «Налог на имущество физических лиц». В соответствие с п.1 ст.402 инвентаризационная оценка для исчисления недвижимости заменяется на кадастровую стоимость объекта. Фактически можно говорить о совершенно новом налоге на недвижимость.

Источник: https://posobie-help.ru/nalogi-i-zakony/nalogovye-lgoty/nalog-na-imushhestvo-po-kadastrovoj-stoimosti.html