Образец составления договора купли-продажи с обременением — все о налогах

Обременение в пользу продавца. Правильный договор купли-продажи

Образец составления договора купли-продажи с обременением - все о налогах

Обременение в пользу продавца довольно частый юридический прием в сделках с рассрочкой или отсрочкой платежа по договору купли-продажи недвижимости.
Внесение записи об ипотеке (залоге в пользу продавца) в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости) предотвратить отчуждение недвижимости третьему лицу до момента погашения этой записи.

Статья обновлена 18.03.2018 г

Обременение в пользу продавца

Любое регистрационное действие, в том числе и наложение обременения ( вносится запись об ипотеке), в Росреестре производится по заявлению участников сделки.

Обременение в пользу продавца. Регистрации обременения

Госпошлина за регистрацию обременения не уплачивается.

Заявление о внесении записи об ипотеке(обременении под залог) подают все участники сделки купли-продажи.

В выписке из ЕГРН запись об обременении будет отражена
На правоустанавливающем документе ( договоре купли-продажи) будет проставлена регистрационная надпись о регистрации обременения.

Сделка с обременением регистрируется 5 рабочих дней

Снимается обременение 3 рабочих дня и тоже по заявлению всех участников сделки

С заявлением о погашении записи об ипотеке документ о полной оплате в Росреестр не передается!

Обременение в пользу продавца. Содержание договора

В разделе «Порядок расчетов» договора купли-продажи прописывается подробно в какие сроки и какими суммами будет осуществляться выплата полной цены за объект недвижимости.

Если в Договоре купли-продажи в разделе «Порядок расчетов» вы указали на частичную оплату, но при этом не прописали о возникновении обременения, то по заявлению сторон оно будет наложено, потому что главным для регистратора является ЗАЯВЛЕНИЕ о регистрационном действии!
Регистрация обременения в пользу Продавца не является обязательной процедурой. Если стороны доверяют друг другу — в разделе «Особые условия» прописывается: » Стороны договорились, что в пользу Продавца обременение не возникает»

Самостоятельное составление договора. Подробная консультация

Подробные разъяснения по составлению Договора купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа вы получите из видео урока. Адаптированный шаблон договора купли-продажи с рассрочкой и шаблоны расписок приложены к видео уроку.

Самостоятельное составление договора купли-продажи с рассрочкой платежа здесь

Посмотрев видео консультацию — вы без проблем самостоятельно составите договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа, который примет регистратор в качестве документа-основания для регистрации обременения в пользу продавца.

Опираясь на свой многолетний опыт сопровождения сделок, смею рекомендовать — обременение регистрировать. Ведь снять его легко! Запись в ЕГРН об ипотеке дисциплинирует покупателя.

Дополнительной страховкой для продавца являются еще штрафные санкции на покупателя в случае нарушения сроков расчета.

Источник: https://exspertrieltor.ru/2016/05/10/obremenenie-2/

Оформление договора купли-продажи с обременением

Совершение сделки по покупке недвижимости — это всегда риск. Существует вероятность, что на квартиру будет наложено обременение, а это означает, что зарегистрировать в собственность жилье нельзя.

Для того чтобы обезопасить себя, необходимо тщательно проверять документы до заключения договора о купле — продаже недвижимости (включая акт приема-передачи денежных средств по договору купли-продажи, подробнее описанный в статье по ссылке).

Что это такое?

Обременение подразумевает обстоятельства, которые ограничивают права собственника полноценно распоряжаться имуществом, таким как жилой дом, участок, квартира.

Для продажи или сдачи в аренду возникает необходимость оформлять договор с обременением, который подразумевает, что собственник обязан снять запрет в кротчайшие сроки или устранить факты, препятствующие полноправно распоряжаться имуществом.

Это — страховка, наподобие расписки о передаче денежных средств, описанной в статье по ссылке.

Например, продать арестованный дом невозможно. Сначала следует уладить судебное разбирательство. Также и в случае аварийного состояния жилого помещения. Потребуется провести капитальный ремонт, а после заключать сделку по возмездному отчуждению.

Заключение договора о купле — продаже недвижимости с обременением необходимо в том случае, когда жилье под залогом и его требуется продать, так как кредит больше нечем выплачивать, или отпала надобность в квартире.

В этом случае, продажа имущества осуществляется путем заключения специального договора, при котором сделка проходит в обычном порядке.

Однако, оформление регистрации собственности затягивается до того момента, пока бывший хозяин не погасит задолженность банку.

Договор обладает юридической силой и предполагает соблюдение обязательств, которые были даны сторонами. Так как обременение означает обладание правом на имущество третьих лиц, стоимость квартиры значительно отличается от рыночной.

Контракт — это законный способ продать жилье. Передача квартиры в собственность производится на основе подписанного акта приема — передачи.

В дальнейшем, стороны не имеют претензий друг к другу, если условия договора купли — продажи с обременением соблюдены.

Виды обременений

Перед совершением сделки по приобретению недвижимости, владелец должен предоставить документы права собственности, а также справки из государственных органов о том, что квартира не находится под статусом обременения. Если в жилье прописаны третьи лица, следует обговорить сроки, в течение которого жильцам необходимо выехать с квартиры и оформить переезд документально.

Жилье обременяется в следующих случаях:

кредит или ипотека под залог;
арест;
наличие доли в собственности;
рассрочка оплаты за покупку квартиры;
прописан несовершеннолетний;
аренда квартиры;
аварийное состояние дома;
рента.

В некоторых случаях, квартирой вправе пользоваться даже после смены ее собственника. Это могут быть арендаторы или наследники по завещанию. Тогда, договор о купле — продаже жилья с обременением должен содержать пункт, в котором прописаны сроки выезда граждан.

В момент передачи квартиры новому владельцу, на собственника возлагаются обязательства по содержанию жилья. Если в доме прописан несовершеннолетний, договор может быть признан недействительным.

На основании согласия органов Опеки и Попечительства возможно продать имущество, если собственник обязуется предоставить ребенку новое жилье или перечислить вырученные деньги на счет несовершеннолетнего.

Риски сделки

Существуют риски при покупке квартиры с обременением. В некоторых случаях договор купли — продажи может признаться недействительным по решению суда. По этому, следует учитывать законную процедуру оформления сделки, а также снятие обременения и последующую передачу прав собственности на объект.

Прежде чем подписать договор, необходимо получить справку об обременении из ЕГРП, так как владелец может скрывать наличие проблем с недвижимостью.

Чтобы минимизировать риски следует:

убедиться, что все сторонники собственности дали согласие на продажу;
если выдаются деньги авансом, необходимо получить расписку;
договор должен иметь юридическую силу и регистрацию в реестре.

Особенности оформления договора

Договор о купле — продажи недвижимости с обременением составляется в трех экземплярах.

В некоторых случаях потребуется передать оригинал соглашения в государственные органы, которые предоставили возможность продать жилье. Например, в органы Опеки и Попечительства.

В других случаях, необходимо участие в оформлении сделки третьих лиц. К таким обстоятельством относится продажа квартиры в ипотеку, а также:

когда наложен арест;
рента квартиры;
прописанный несовершеннолетний ребенок.

В данных случаях потребуется согласие третьих лиц на осуществление продажи квартиры. Если жилье заложено под кредит, банк должен предоставить разрешение на продажу. Сделка происходит в следующем порядке:

покупатель предоставляет сумму, которая уплачивается банку для погашения кредита;
стоимость квартиры определяется ниже рыночной.

Несовершеннолетнего ребенка следует прописать в новом жилье. Для этого требуется разрешение органов ОП. В случае ущемления прав ребенка, сделка по продаже признается недействительной, а на квартиру накладывается пожизненное обременение.

Договор ренты бывает двух видов:

с пожизненным содержанием гражданина;
с проживанием иждивенца в квартире.

Содержание соглашения

Договор о купле — продаже недвижимости составляется в трех экземплярах. Сторонниками выступают продавец, покупатель и задействованная третья сторона, которой может быть банк, органы ОП или владелец доли в собственности.

Для составления документа требуется:

паспорта сторон;
справка из реестра о количестве владельцев собственности;
домовая книга;
свидетельство регистрации права собственности на квартиру;
заверенное нотариусом разрешение на продажу от третьих лиц;
технический паспорт на недвижимость.

Договор заключается по тем же правилам, что и соглашение о купле — продаже жилья, однако дополняется обязательством снятия обременения. После регистрации в Росреестре, условия сделки поменять будет невозможно. Соглашение вступает в силу в момент подписания.

Содержание договора о купле — продаже квартиры с обременением:

предмет соглашения (квартира, дом, земельный участок);
описание жилого помещения;
цена и способы расчета;
обязательства продавца по снятию обременения;
срок расчета;
дата оформления права собственности;
обязательства покупателя;
паспортные данные участников соглашения;
подписи сторон.

Скачать образец договора о купле — продаже недвижимости с обременением по ссылке.

Обязательства сторон могут быть дополнены следующими пунктами договора:

правила снятия обременения при досрочной выплате денежных средств;
размер залога;
смотровой лист квартиры;
дата составления акта приема — передачи квартиры;
размер неустойки при несоблюдении сроков.

Срок регистрации документа

Договор о купле — продаже недвижимости с обременением должен быть зарегистрирован в Росреестре сразу после подписания. Органы проверят подлинность документов и законность сделки. Для этого потребуется предоставить следующий пакет документов:

оригинал соглашения;
справка о снятии обременения;
заявление от владельца квартиры о переходе права собственности;
сертификат присвоения кадастрового номера квартиры;
расписка о залоге;
документальное разрешение на продажу квартиры от супруга или супруги;
справка из ЖЭКа об отсутствии долгов по коммунальным услугам.

Документ регистрируется в течение 15 дней с момента подачи заявления. За услуги потребуется оплатить государственную пошлину в размере 350 рублей.

Расторжение соглашения

Договор о купле — продаже недвижимости может быть расторгнут в случае невыполнения обязательств одной из сторон. В основном, после государственной регистрации договора, стороны обязуются произвести оплату в указанный срок, а покупатель, в свою очередь, снять обременение и передать ключи новому владельцу квартиры. Договор может быть признан недействительным по решению суда, если:

ущемляются права несовершеннолетнего ребенка — собственника квартиры;
стороны соглашения признаны недееспособными;
не выполнены обязательства продавца по снятию обременения;
претенденты на жилье отказываются продавать.

Покупка квартиры с обременением — это риск. Однако, правильно составленный договор может гарантировать законность сделки и обезопасить покупателя от недобросовестных хозяев.

Если у Вас есть вопросы, проконсультируйтесь у юриста

Задать свой вопрос можно в форму ниже, в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных):

+7 (499) 350-88-72 — Москва и обл.;
+7 (812) 309-46-73 — Санкт-Петербург и обл.;
+7 (800) 511-81-04 — все регионы РФ.

Источник: https://www.samso.ru/grazhdanskoe-pravo/dogovor-kupli-prodazhi-s-obremeneniem.html

Образец договора купли-продажи с обременением

Обременение имущества: понятие и виды

Купля-продажа товара, обремененного правами третьих лиц

Образец договора купли-продажи с обременением арендой

Обременение имущества: понятие и виды

Обременение представляет собой наличие условий, ограничивающих права лица на владение, пользование или распоряжение находящимся у него в собственности имуществом.

Обременение также выражается в несении собственником определенных обязанностей по отношению к третьим лицам, которые имеют законные права на имущество.

При этом, как правило, смена владельца имущества не предполагает изменения или прекращения обременения.

Обременения можно классифицировать по следующим основаниям возникновения:

в соответствии с положениями закона или в рамках соглашения сторон;
согласно желанию владельца имущества или против его воли.

Различают следующие виды обременений:

аренда имущества сроком более 1 года;

ВАЖНО! Договор аренды на период меньше года в качестве обременения не расценивается (постановление ФАС Уральского округа от 25.04.2006 по делу № Ф09-2976/06-С3).

сервитут;
арест имущества;
рента;
наличие в квартире прописанных в ней граждан;
владение лицом, не достигшим 18 лет, или недееспособным лицом долей в праве собственности на недвижимость;
необходимость получения согласия супруга собственника имущества при его продаже;
залог.

ВАЖНО! Обременение таких прав, как аренда, права участника общества с ограниченной ответственностью, а также залог недвижимого имущества, подлежит госрегистрации (ст. 339.1, 609 Гражданского кодекса РФ, далее — ГК РФ).

Подробнее о залоге рассказывается в статье Залог как способ обеспечения исполнения обязательств.

Купля-продажа товара, обремененного правами третьих лиц

Обременение на имуществе (товаре) обязывает собственника при продаже предупредить лицо, которое намерено приобрести товар, о его наличии. Об этом говорится в ст. 460 ГК РФ, которая предписывает, что продавец обязан передать товар, не отягощенный правами иных (третьих) лиц, если не получит согласие покупателя на приобретение товара с обременением.

Данное правило применяется и в том случае, если иные лица заявили свои требования на продаваемое имущество к моменту его передачи, например посредством подачи искового заявления в суд, и в дальнейшем эти требования были признаны законными.

Таким образом, до заключения договора купли-продажи с обременением стороны должны определиться с судьбой обременения: либо сохранить его в неизменном виде, либо осуществить действия по прекращению (например, снять с учета зарегистрированных в квартире граждан).

Сокрытие продавцом информации о наличии обременения может повлечь такие негативные правовые последствия, как:

понижение стоимости товара по требованию покупателя;
признание сделки купли-продажи недействительной;
прекращение залога (п. 1 ст. 352 ГК РФ).

Некоторые суды расширительно толкуют ст. 460 ГК РФ и считают, что покупатель праве также:

требовать возмещения убытков с продавца (см. постановление ФАС Волго-Вятского округа от 04.06.2009 № А43-16363/2008-46-315);

Источник: https://rusjurist.ru/dogovory/dogovor_kupliprodazhi/obrazec_dogovora_kupliprodazhi_s_obremeneniem/

Продажа квартиры с обременением в 2018 году — договор купли, по ипотеке, в пользу продавца

Продать квартиру выгодно не так-то просто. А при наличии обременений большая часть покупателей отсеивается. Как в 2018 году происходит продажа квартиры с обременением? Какие особенности нужно учитывать?

Сам факт наличия любого обременения на жилую недвижимость становится препятствием для успешной продажи.

Покупатели, как правило, не желают связываться с «проблемным» жильем. Как продать квартиру с обременением в 2018 году?

Основные аспекты

Самыми защищенными сделками на рынке жилья считаются приобретения квартир на первичном рынке непосредственно от застройщика.

Риски покупателя, столкнуться с ограничением права за счет обременения имущества, сведены к минимуму.

Прямо противоположна ситуация на вторичном рынке жилой недвижимости. Квартира с историей проживания может обладать отнюдь не приятными «дополнениями».

Конечно, такой обман со стороны продавца, является достаточным поводом для расторжения сделки. Но сопровождаться «поиск справедливости» будет длительными судебными тяжбами и не факт, что убытки покупателя компенсируются.

О необходимости проверки «юридической чистоты» покупатели часто забывают. А продавцы об этом не спешат напоминать, поскольку потеря клиента не в их интересах.

Что это такое

Под термином «обременение» подразумевается ограничение права собственника в отношении распоряжения имуществом.

В частности под запретом оказываются некоторые виды операций или абсолютно все сделки с объектом. Ограничение права обуславливают права третьих лиц.

В качестве таковых могут выступать отдельные граждане, организации или государство.

При этом наложение обременения в обязательном порядке фиксируется, поскольку относится к юридически обоснованным условиям.

В других случаях продажа жилья не запрещается, но вместе с правом собственности покупатель приобретает и обременение.

Какие это вызывает неудобства

Недостатки обремененной квартиры зависят исключительно от вида ограничения. К основным минусам можно отнести следующие:

Нежданное появление собственника	Являющегося совладельцем жилья и не дававшим согласие на его продажу
Вселение посторонних лиц	Располагающих правом пользования жильем
Выявление прописанных лиц	Которых невозможно выписать помимо их воли даже в судебном порядке
Заявление требований на имущество	Со стороны третьего лица на основании оспаривания наследования
Изъятие имущества залогодержателем	По причине невыполнения бывшим собственником долговых обязательств

В зависимости от обстоятельств могут возникать и иные нюансы. Все это вместе и по отдельности зачастую становится причиной предъявления претензий покупателем к продавцу.

Большую часть проблем можно предотвратить, если правильно отнестись к процессу продажи. Безусловно, нужно уведомить клиента о наличии обременения. И не менее важно правильно оформить сделку.

Законодательная база

ФЗ № 122 устанавливает, что право на недвижимое имущество подлежит обязательной государственной регистрации.

А удостоверяет регистрацию права и личность правообладателя выписка из ЕГРН. При этом как прежние нормы, так и ныне действующие, требуют обязательной регистрации возникающих обременений.

Отметка о наложенном ограничении права вносится в Единый реестр. При заказе выписки о зарегистрированных правах в ней отображается перечень собственников, вид права, а также все имеющиеся ограничения.

В том числе указываются заявленные в судебном порядке требования со стороны третьих лиц. Таким образом, в 2018 году выявить обременение недвижимости достаточно просто.

Выписка содержит информацию, актуальную на дату выдачи. Это позволяет любому заинтересованному лицу проверить ограниченность права конкретного лица и оценить степень значимости ограничения.

Что значит продажа квартиры с обременением

Квартиры с обременением в большинстве случаев можно продавать. Исключение, когда налагается запрет на продажу, это наложение ареста на имущество со стороны исполнительных и судебных органов власти.

Во всех остальных случаях основное условие продажи заключается в готовности покупателя принять обременение и самостоятельно позаботиться о снятии ограничений.

Особенность подобной сделки в соблюдении дополнительных требований. Продажу потребуется согласовать с третьим лицом, в чью пользу наложено обременений.

Исходя из вида обременения, может потребоваться согласие заинтересованной стороны или оформление дополнительных соглашений.

Обременение может повлиять на стоимость квартиры. Нередко наличие ограничений уменьшает цену почти на 30%.

Величина скидки определяется затратами, которые понесет покупатель при снятии обременения.

Какие бывают виды

Федеральное законодательство, регламентирующее порядок госрегистрации права на недвижимое имущество, определяет возможные виды обременения жилья.

Среди основных вариантов можно отметить такие, как:

От вида обременения зависят правовые последствия его наложения. Иногда ограниченность может выражаться только в особом статусе жилья. Например, дом принадлежит к памятникам архитектуры.

Обязанностью собственника становится поддержание надлежащего состояния жилья и предоставление доступа контролирующим органам к проверке квартиры.

Ипотека

Обременение в виде ипотеки налагается в случае приобретения квартиры на заемные средства, полученные от банка.

До полной выплаты кредита собственник не вправе распоряжаться залоговым имуществом без согласия залогодержателя.

При продаже ипотечной квартиры необходимо согласие кредитора. Сделка, по сути, представляет собой смену должника.

Новый собственник выплачивает долг за квартиру на основании перезаключенного договора. Но на практике подобные операции осуществляются довольно редко.

Здесь возможны два варианта. В первом случае должник погашает долг досрочно, снимает обременение и продает квартиру в обычном порядке.

Подобная сделка считается особенно рискованной для покупателя. Желательно документально подтвердить передачу продавцу денежных средств в размере погашаемого долга.

Прописан человек

Приобретение квартиры с прописанными жильцами для покупателя чреваты проблемами с их выпиской. Зарегистрированные жильцы, не являющиеся собственниками, на квартиру претендовать не могут, но у них есть полное право проживать по месту прописки.

Если в квартире прописан несовершеннолетний, то выписать его можно лишь при условии предоставления жилплощади с аналогичными или лучшими условиями проживания.

Даже при продаже квартиры его законными представителями (родителями) обойтись без разрешения опеки не получится.

Согласие будет дано только при уверенности опеки, что ребенок получит жилье, аналогичное его прежней собственности.

Кроме того существуют граждане, которые по факту выписаны, но могут прописаться обратно без согласия собственника.

Это лица, временно выписанные по стечению обстоятельств:

граждане, проходящие срочную воинскую службу;
лица, отбывающие уголовное наказание;
люди, находящиеся на длительном лечении в лечебных учреждениях.

Недвижимость в залоге

Иногда залог на квартиру оформляется в случае долговых обязательств между частными лицами. Оформление осуществляется, как и в случае с банком, на основании договора о залоге.

До выплаты долга распоряжаться имуществом собственник не может. По согласию залогодержателя допускается продажа квартиры с обременением до погашения всей суммы долга.

Но порой недвижимость передается в залог с целью сохранения имущества доверенному лицу.

Или же граждане пожилого возраста регистрируют залог на имущество в пользу детей и близких родственников. Целью залога доверенному лицу становится предупреждение утраты собственности.

Например, мошенники попытались обманным путем купить квартиру за бесценок. Без согласия залогодержателя такая сделка недействительна.

Другие

Среди наиболее часто встречающихся обременений стоит отметить использование материнского капитала при покупке квартиры.

В противном случае сделка будет признана ничтожной. Обременение квартиры может выражаться рентой.

Покупатель жилья, обремененного рентой, обязан исполнять обязанности касательно рентной платы. Иначе получатель ренты вправе расторгнуть соглашение и вернуть право собственности.

Обременение жилья арендой на возможность продажи не влияет. Но учесть нужно, что до истечения длительности аренды по договору арендаторы вправе пользоваться квартирой.

Если покупатель не возражает, то можно продать жилье вместе с передачей прав арендодателя.

Когда арендаторы не против расторжения договора по соглашению сторон, желательно прекратить арендные отношения до продажи.

По закону запрещено отчуждение совместного имущества супругов без обоюдного согласия. Необходимо получить нотариальное согласие второго супруга, разрешающее продажу квартиры.

Не имеет значения, на кого оформлена недвижимость, если куплена она в браке. Супруг, не участвовавший в сделке, может оспорить продажу или потребовать возмещения своей доли.

При этом участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки. Только при их отказе можно продать долю стороннему лицу.

Составление соответствующего договора

Продажа квартиры с обременением осуществляется по стандартной схеме купли-продажи недвижимости.

Точно также в договор включаются все необходимые пункты:

данные сторон;
предмет договора и его характеристики;
стоимость квартиры;
порядок расчетов и передачи имущества;
ответственность сторон при неисполнении условий.

Дополнительным условием становится пункт о наличии обременения. Указывается вид обременения и правовые последствия для покупателя.

Если продавец о наличии обременения умолчал, покупатель вправе оспорить сделку по причине введения в заблуждении.

Необходимость предварительного соглашения

Предварительный договор о купле-продаже квартиры составляется, когда стороны к сделке готовы, но заключению ее мешают определенные обстоятельства.

Моментом заключения основного договора назначается время, когда продавец снимет обременение с квартиры.

Когда продавец не успевает в положенный срок устранить препятствия для продажи, покупатель вправе от сделки отказаться.

Видео: квартира с обременением — это страшно?

Важно! Нередко при заключении предварительного договора стороны договариваются о внесении задатка, старясь получить определенные гарантии.

Для предварительного ДКП задаток это весьма спорный гарантийный инструмент. Судебная практика в этом вопросе двойственна.

Как следствие, требования о его возврате с компенсацией даже не рассматриваются. Поэтому крайне не желательна передача денег до официального заключения сделки.

Можно ли оформить в рассрочку

Наличие обременения не сказывается на возможности применения рассрочки платежей. В некоторых случаях это становится оптимальным вариантом.

Особенно в случаях, когда обременение с приобретенной квартиры снимается покупателем, но продавец не желает сбавлять стоимость недвижимости.

В договоре прописывается стоимость квартиры и дополнительно указывается «за минусом расходов на снятие обременения». Цена в итоге уменьшается на сумму подтвержденных затрат покупателя.

Если покупатель задержит очередной платеж, то продавец вправе потребовать возврата имущества. Но лишь при условии, что общая сумма уже выплаченных средств не превысила половину стоимости.

В этом случае покупатель получает право собственности, выплатив только часть стоимости. Квартира становится залогом.

Если вся сумма в положенный срок не выплачена, продавец вправе вернуть квартиру в свою собственность или инициировать ее продажу для погашения долга покупателя.

В 2018 году единственным обременение квартиры, когда продажа абсолютно невозможна, считается арест или аварийное состояние.

Во всех остальных случаях переход права собственности не запрещен. Главное учитывать особенности снятия того или иного обременения.

Источник: https://jurist-protect.ru/prodazha-kvartiry-s-obremeneniem/

Как приобрести недвижимость дешевле: договор купли-продажи квартиры с обременением

Любая сделка с обременением требует к себе самого пристального внимания. И если вы не являетесь специалистом в области юриспруденции, лучше решать такие вопросы с помощью юристов. Однако, решившись на очередную сделку с имуществом, особенно тогда, когда это имущество приобретаете именно вы, не всегда есть понимание, что речь идет именно про такого рода договор.

Сделки купли-продажи недвижимости с обременением связаны с массой рисков. Зато у покупателя есть возможность купить квартиру немного дешевле – на 10-20%, поскольку договора купли-продажи с обременением обычно связаны с большими хлопотами для обеих сторон.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 . Это быстро и !

Что это значит?

Квартира может быть выставлена на продажу с обременением. Это означает, что до тех пор, пока оно не будет снято, у собственника не будет возможности осуществлять свои права по распоряжению имуществом. Например, закладная банка не дает возможности продать квартиру пока не выплачен кредит.

Для того чтобы сделка состоялась нужно погасить ипотеку либо получить согласие банка на продажу и взять на себя обязательства заемщика.

Снять обременение можно:

в добровольном порядке, когда выполняется обязательство, которое обеспечивалось обременением;
в судебном порядке.

Все обременения регистрируются в Росреестре. Цель регистрации – информирование потенциального покупателя недвижимости об их наличии еще до заключения сделки. Запись об обременении недвижимости вносится в реестр при наличии записи об объекте в кадастре.

Она может быть актуальной, погашенной или архивной. Снятие обременений подлежит регистрации.

Виды ограничений

Существует множество ограничений на пользование недвижимостью. Все они описаны в ГК РФ, а также законе «О государственной регистрации недвижимости». Виды обременений недвижимости:

ипотека;
доверительное управление;
рента;
аресты и запрещения на заключение сделок;
аренда.

Для покупателя очень важно проверить есть на квартире обременения или нет. Для этого нужно изучить расширенную выписку из реестра. ЕГРН содержит всю информацию по обременениям на недвижимость в РФ.

Согласно Постановлению Правительства РФ N 219 «Об утверждении Правил ведения ЕГРН» в записи указывается кадастровый номер квартиры, номер и дата регистрации обременения, сведения о лицах, в пользу которых установлены ограничения, и лицах, права которых ограничиваются. Дополнительно могут указываться и сведения о наличии судебного спора относительно недвижимости.

Арест недвижимости

Квартира арестовывается по определению суда в целях обеспечения иска.

Арест не нужно путать с запрещением, которое накладывается полицией или прокуратурой.

Чаще всего арест накладывается в связи с невыполнением обязательств собственником квартиры (например, в связи с неуплатой налогов, алиментов и пр.) или в связи с судебным спором о разделе имущества.

Арест может быть снят путем:

устранения оснований для его наложения (выполнения обязательств);
после отмены определения суда, постановления пристава.

Согласно закону «Об исполнительном производстве» арестовать могут любое имущество должника, если долг более 3 тыс. рублей (ст. 80). Вид, объем и срок ограничения права пользования определяются судебным приставом. Заказав выписку из реестра, можно узнать дату и причину наложения ареста.

Если квартира арестована судом, то после выполнения обязательства нужно обратиться с заявлением в суд об отмене ареста, если приставами – то в соответствующий отдел ФССП. Если собственник квартиры считает арест незаконным, он также может обжаловать его в порядке, предусмотренном ГПК РФ.

Оформление ипотеки

Если квартира покупалась в кредит, то она переходит в залог банка до полного погашения задолженности. Без согласия банка собственник не вправе продавать ее, а иногда и сдавать в аренду. При регистрации договора купли-продажи в Росреестре к пакету документов прилагаются кредитный договор с банком-заемщиком и закладная.

В ЕГРН делается запись об обременении в пользу кредитора. Как только кредит гасится в полном объеме, бывший заемщик получает справку из банка и в реестре делается запись о снятии ограничения. Регистрационная запись об ипотеке погашается в течение 3 дней с момента подачи заявления владельца закладной согласно закону «Об ипотеке».

Возможен и другой способ решения проблемы: покупатель квартиры переоформляет кредит на себя и к нему переходят все обязанности заемщика. Пока он не выплатит долг – ограничения не снимутся.

Пожизненная рента

Если заключается договор пожизненного содержания с собственником квартиры, то в случае ее продажи обязательства по договору ренты переходят на покупателя.

Это значит, что собственник будет иметь право проживать в своей квартире до самой смерти, а новая сторона по договору обеспечивать его содержание. Неисполненная рента – это и есть обременение.

Без согласия рентополучателя продать квартиру будет невозможно. Для снятия обременения в Росреестр подается свидетельство о смерти рентополучителя.

Только убедившись в том, что рента исполнена, регистраторы изменят запись в реестре.

Как приобрести такое жилье?

Можно ли купить квартиру с обременением и как это сделать? Покупка жилья с обременением – более длительный процесс, чем покупка свободной недвижимости. Иногда он может растянуться на долгие месяцы. Для покупки квартиры необходимо:

Найти квартиру.
Запросить расширенную выписку из реестра, чтобы узнать вид обременения.
Снять обременение:
- если квартира в залоге у банка, необходимо погасить кредит или переоформить его на себя;
- если жилье сдано квартирантам, дождаться окончания срока аренды или расторгнуть договор по соглашению сторон или в судебном порядке;
- если недвижимость арестована, нужно обжаловать арест или дождаться снятия ареста (например, погасив долг за продавца квартиры в счет будущей оплаты квартиры);
- если на квартиру заключен договор доверительного управления,необходимо дождаться его окончания либо расторгнуть его;
- если оформлена рента, дождаться смерти владельца квартиры или взять на себя обязанности рентодателя.

Далее вносится запись в ЕГРН о снятии обременения и можно оформлять договор купли-продажи, рассчитываться с продавцом и регистрировать право собственности. Сроки снятия обременения зависят от каждой конкретной ситуации.

Быстрее всего снять обременение с ипотеки или с арендой – достаточно только погасить задолженность или попрощаться с квартирантами.

Сложнее всего обстоит дело с судебными арестами, запретами полиции.

Для снятия обременений предстоит нанимать опытного адвоката и не факт, что ему удастся добиться отмены судебных определений или исполнительных документов.

Покупатель может также не исполнять обязательство, которое обеспечено квартирой, а взять на себя обязанности продавца квартиры. Естественно не безвозмездно, а в счет оплаты ее стоимости.

Как продать?

Многие продавцы квартир даже не пытаются выставить их на продажу, думая, что подобные сделки невозможны. Однако сделки с обременением это отнюдь не редкость. Просто у них есть свои особенности, которые нужно знать заранее.

Для продажи квартиры нужно:

Собрать документы для совершения сделки.
Найти покупателя квартиры (через риэлтора или самостоятельно) и взять задаток.
Добиться снятия обременения (погасив кредит или долг по арестованной квартире в счет задатка).
Заключить договор купли-продажи.
Зарегистрировать договор и получить окончательную сумму за продажу квартиры.

В основном решать проблемы с обременением приходится заинтересованному покупателю, иначе продавцы давно бы с ними справились.

Но это не значит, что собственник квартиры полностью устраняется от решения проблемы. Если дело в судебном аресте или договоре аренды, то снять такое обременение возможно и самостоятельно.

Продавец может договориться с арендаторами и расторгнуть договор аренды досрочно. Без участия покупателя можно снять обременение и в связи с рентой и доверительным управлением. Если давно ведется судебный спор, собственник также должен максимально поспособствовать снятию ареста со своей недвижимости.

Необходимые бумаги

Для совершения сделки купли-продажи на квартиру с обременением требуется расширенный пакет документов. Для покупателя:

паспорт;
ИНН или СНИЛС;
доверенность представителя (если есть);
нотариально заверенное согласие супруга на сделку.

Для снятия обременения потребуется:

заявление о снятии обременения;
документы на квартиру;
справка из банка, где зафиксирован факт выплаты кредита, а также кредитный договор;
закладная на квартиру;
свидетельство о смерти рентополучателя;
постановление пристава, определение суда о снятии ареста.

Для продавца:

паспорт, ИНН или СНИЛС;
правоустанавливающие документы на квартиру;
нотариально заверенное согласие супруга (и);
расширенная выписка из ЕГРН, в которой будет указано, что обременение снято;
выписка из домовой книги;
справка об отсутствии долгов за коммунальные услуги.

Обременение снимается в основном перед сделкой.

Арест или запрещение могут быть сняты и без подачи документов продавцом или покупателем квартиры, поскольку постановление судебного пристава-исполнителя о снятии ареста и все распоряжения полиции в обязательном порядке направляется в Росреестр самими ведомствами. Если покупатель квартиры желает переоформить на себя договор ипотеки, ренты, то необходимо будет заключить новые соглашения.

Составление купчей

Договор купли-продажи составляется в письменной форме согласно ст. 550 ГК РФ. При желании он может быть оформлен у нотариуса, что влечет дополнительные траты. После подписания купчую необходимо будет зарегистрировать в Росреестре.

Основные пункты договора купчей:

стороны (их может быть три, если залогодержатель участвует в сделке);
предмет (описание квартиры, четкий адрес, кадастровый номер);
цена сделки;
порядок расчетов;
права и обязанности;
ответственность сторон;
условия досрочного расторжения.

Договор купли-продажи может быть составлен в двух видах:

В пользу продавца. Обременение в пользу продавца в основном применяется в сделках с рассрочкой или отсрочкой платежа по договору купли-продажи. До тех пор пока покупатель не рассчитается за недвижимость, он будет ограничен в своих правах на распоряжение недвижимостью.
В пользу покупателя. Обременение в пользу покупателя возможно в том случае, когда тот переоформляет на себя ипотеку, доверительное управление или ренту. В этом случае он уже не сможет свободно распоряжаться недвижимостью до момента выполнения своих обязательств по договору.

Во всех остальных случаях оформляется обычный договор купли-продажи. Если это трехсторонний договор с банком, то делается отметка о том, что после перехода к покупателю права собственности он становится на место залогодателя и принимает на себя все его права и обязанности по договору об ипотеке.

Регистрация сделки

Сделка с обременением регистрируется в течение недели в Росреестре. Снимается обременение в течение трех дней по заявлению всех участников сделки.

При регистрации договора купли-продажи нужно будет заплатить госпошлину в 2 тыс. рублей.

Особенности

На практике сделки с обременением могут обернуться серьезными проблемами. Снятие ограничений может затянуться, а постановление пристава о снятии ареста могут обжаловать и отменить.

Основные риски сделок с обременением:

необходимость принять на себя чужие обязательства, которые могут быть невыгодны покупателю или гасить чужие долги;
риск погашения кредита без перехода прав собственности при неправильном оформлении сделки;
признание договора недействительным, если покупатель не знал об обременении;
большие затраты на снятие ареста, запрещения (например, на услуги адвокатов) без гарантий перехода права собственности;
обжалование арендаторами, управляющими досрочное расторжение своих договоров.

Самый опасный вариант – покупка недвижимости под арестом или запрещением. Если гасится задолженность за продавца квартиры, то это необходимо делать с соблюдением всех формальностей.

Обязательно оформляется предварительный договор купли-продажи, в котором оговаривается, что сумма погашения включается в стоимость квартиры.

Заключение

Стоит ли покупать такое жилье? Покупка ипотечной квартиры не представляет никакой проблемы.

Сложности могут возникнуть только в отдельных случаях (например, в связи с арестом в сложном судебном процессе или проблемах с полицией). Чтобы избежать рисков стоит обратиться к юристу за консультацией.

Для продавца квартиры риски совершения сделки минимальны. Он может решить проблему (погасить кредит или долг) и заодно получить оставшуюся сумму за квартиру.

Все расходы по оформлению сделки обычно ложатся на счет покупателя. Для того чтобы купить квартиру с обременением нужно для начала его снять, либо переоформить на себя обязательство продавца. Погасить задолженность по ипотеке или другим обязательствам можно как за счет собственных средств, так и за счет покупателя.

Источник: https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/s-obremeneniem.html

Договор купли-продажи с обременением в пользу продавца образец

Чтобы грамотно продать квартиру с обременением, делая это в пользу продавца, не получится не составить соответствующее соглашение. Ведь именно оно и выступает гарантией для участников сделки, поэтому не стоит доверять устным договоренностям, когда речь идет о серьезных финансовых операциях.

Образец типового договора купли-продажи с обременением в пользу продавца

Начиная оформлять договор, лучше всего сразу включить пункт, который станет указывать на то, что оплата производится исключительно частями, или же единым платежом.

Нужно понимать, что если сделка совершается таким способом, то имущество будет находиться в залоге у продавца до того момента, пока собственно не будет полностью оплачено.

В тот момент, когда осуществляется продажа недвижимого объекта, при этом соблюдается условие о залоге, то важно знать, продавец может внести в соглашение запись о переходе права собственности. Помимо этого, сюда относится и информация о наличии обременения в виде залога такого имущества.

Стоит понимать, что оформлять договор требуется тщательным образом, он должен обладать свободной формой, содержать те условия, которые определены законом.

Сюда можно отнести:

информация о сторонах сделки;
наименование предмета сделки, детальное описание;
цена договора;
наименование предмета сделки;
момент, при котором и осуществляется переход права собственности;
подписи сторон;
дата подписания договора;
иные условия.

Учтите, что каждый пункт несет свой смысл, соответственно, прежде чем подписать договор, участники в обязательном порядке должны внимательно изучить все пункты. Только так можно избежать лишних сложностей, непредвиденных ситуаций в будущем. Если есть возможность, то будет неплохо обратиться к юристам за помощью, они всегда помогут в решении тех или иных спорных вопросов.

Скачать бланк договора купли-продажи квартиры с обременением в пользу продавца.

Основания установления обременения

Когда совершается данная сделка, то естественно ее участники должны определить не только существенные, но и дополнительные условия договора. Желательно делать это тщательным образом, чтобы в будущем можно было избежать лишних сложностей, с которыми так часто приходится сталкиваться на практике.

Условия должны быть сформулированы следующим образом:

потребуется предоставить полный расчет между сторонами сделки, прежде чем подписать договор;
расчет после заключения договора, государственной регистрации;
поэтапное внесение оплаты по данному договору.

В тот момент, когда деньги планируется передать за недвижимость до подписания договора, то обременения возникать не может. Но если участники сделки пришли к выводу, что лучше оформить денежный вопрос тогда, когда будет заключен договор, то важно знать, даже после регистрации продолжит существовать денежное обязательство со стороны покупателя.

Что касается обременения в целом, то важно понимать, его принято устанавливать в отношении объекта недвижимости. Оно в свою очередь станет совершаться по тем же условиям, что собственно и сам договор. Поэтому если внимательно рассмотреть этот вопрос, то можно понять, обременение станет подлежать государственной регистрации, сведения о нем вносятся в ЕГРН.

Помните, что часто стороны совершают одни и те же ошибки, это связано с тем, что они не желают вникать в пункты, которыми собственно и обладают подобные договора. Чтобы избежать лишних трудностей, желательно не игнорировать советы специалистов, и тогда все получится.

Нюансы регистрации обременения

К нюансам регистрации обременения можно отнести:

Прежде всего, важно отметить, что касается госпошлины, то за регистрацию обременения она не уплачивается вовсе, учтите это заранее;
Выделяя Свидетельство о государственной регистрации права, то здесь можно будет встретить раздел «Ограничения», куда собственно и вносится запись «ипотека», помимо этого сюда относится и запись об обременении;
Важно добавить, что сделка с обременением обычно регистрируется пять рабочих дней;
Документ о полной оплате в Росреестр, как правило, не передается.

Никто не отрицает, что на первый взгляд, оформление такого договора может вызвать множество вопросов и сложностей. На практике все именно так и происходит, но если вы желаете оформить его тщательным образом, желательно проконсультироваться с опытными юристами.

Ведь тогда можно избежать «подводных камней», тех ошибок, с которыми порой сталкиваются участники сделки. Не нужно спешить, и тогда получится включить в договор важные пункты, те ситуации, условия, без которых подобные документы не оформляются.

Источник: https://UrOpora.ru/dokumenty/dogovora/dogovora-kupli-prodazhi/dogovor-kupli-prodazhi-s-obremeneniem-v-polzu-prodavca-obrazec.html

Договор купли продажи квартиры с обременением — образец оформления

Приобретение жилой недвижимости иногда может быть сопряжено для покупателя дополнительными рисками.

Они связаны с наличием возможных ограничений, существующих по квартире. И все моменты желательно заранее для себя понимать.

В данной статье мы расскажем о том, что представляет собой договор купли-продажи квартиры с обременением.

Виды обременений

Основных существует 6, которые можно условно разделить на две группы.

В первую из них входят обременения на саму недвижимость.

Вторая группа касается некоторых препятствий в пользовании квартирой. Итак, какие же типичные обременения можно сегодня встретить на рынке недвижимости.

Так, продаваемая квартира может находиться под арестом в счет различных обязательств ее продавца перед кредиторами или государством. Тогда если приобрести арестованную квартиру, то у покупателя существует риск того, что рано или поздно недвижимость могут продать с торгов.

Предметом сделки (договора купли-продажи квартиры с обременением) может быть квартира, купленная на условиях ипотеки. Тогда ее продажа предполагает получение согласие от банка. После подписания договора к покупателю переходят все обязанности по непогашенной части кредита.

Недвижимость может находиться в залоге и по другим основаниям. Тогда на продажу квартиры все равно необходимо получить письменное одобрение от залогодержателя.

Еще одним типом обременения является рента. В обиходе ее называют договором пожизненного содержания. По его условиям человек получает квартиру собственность в обмен на обязательство содержать пожилого человека. Под содержанием в этом случае подразумевается и внесение периодических рентных платежей.

Обременение может заключаться и в необходимости получения согласия на отчуждение квартиры от другого члена семьи, опекуна или органа опеки.

Это происходит в случаях с продажей квартиры:

купленной в браке;
со стороны недееспособного гражданина;
от лица несовершеннолетнего собственника.

Продажа квартиры, приобретенной в период брака, имеет свои особенности.

Во-первых, согласие от второго супруга должно быть нотариальным. Во-вторых, оно необходимо и тогда, когда официально оформлен развод, но собственность все еще не поделена.

Покупателю может достаться и квартира с арендой. Ведь ничего не мешает хозяину продать недвижимость в то время, когда в ней живут квартиранты. И тогда новый собственник примет на себя функции арендодателя.

И с пользователями уже придется договариваться полюбовно, либо же ждать окончания срока действия арендного соглашения.

Есть и еще один случай обременений, связанных с приватизаций продаваемого жилья. Все дело в том, что если один из супругов оформил квартиру рассматриваемым способом только на себя, то у другого останется после развода право проживания на той площади, которая оформлена в период брака. Поэтому покупателю квартиры нужно будет подумать о выписке нежелательных пользователей.

Возможные риски

Для покупателя квартира с обременениями обернется дополнительной головной болью. Во-первых, если жилье кредитное, то все дальнейшие обязанности по займу лягут на нового владельца недвижимости.

Мы уже говорили о том, что покупка арестованного жилья может обернуться его продажей.

Поэтому важно снять арест уже до момента подписания итогового договора.

Кроме того, новый собственник не застрахован от того, что заключенную сделку впоследствии суд может объявить недействительной.

Тогда по правилам реституции квартиру придется вернуть продавцу без гарантии на то, что деньги можно быстро получить назад.

Также в случае с рентой есть и такой вариант, когда ее получатель окажется недовольным и будет настаивать на расторжении договора.

Всегда перед оформлением документов на вторичном рынке недвижимости рекомендуется взять выписку из официального источника информации. На данный момент применительно к недвижимости таковым выступает Единый государственный реестр прав (ЕГРП).

После такого шага станет уже примерно ясно, какие обременения могут быть у квартиры (залог, арест, наличие других собственников и т.д.).

Особенности заключения договора

Если квартира продается с обременением, то важно сразу об этом указать.

Это же касается и данные тех лиц, которые имеют право пользоваться квартирой (арендаторы, бывший супруг, прописанные лица).

Когда ограничений нет, то важно прямо указать об этом в договоре.

На случай предоставления недостоверной информации следует изначально прописать для продавца существенные штрафные санкции. Их размер может определяться исключительно покупателем.

При наличии обременений важно сразу получить копии документов, на основании которых они введены. Так покупателю будет значительно легче отстоять свои права.

Опять вернемся к ситуации с совместным имуществом, полученным в период брака.

Поэтому нелишним будет потребовать данные о семейном положении продавца. Всю информацию легко получить из наличия отметок в паспорте.

Договор купли продажи квартиры с обременением — образец

Образец договора купли-продажи квартиры с обременением

Сделка по покупке квартиры с обременением выделяется особняком.

Поэтому важно все ее детали согласовать заранее.

Может быть, для этого пригодиться и образец договора, предлагаемый ниже.

В нем учтены все типовые формулировки по существованию возможных обременений.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва , Санкт-Петербург или задайте вопрос юристу через форму обратной связи, расположенную ниже.

Источник: https://lawyer-guide.ru/nedvizhimost/kvartira/pokupka/dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-s-obremeneniem.html