Срок давности для выявления и взыскания налоговой недоимки
Зачастую, налогоплательщики получают требования налоговых органов об уплате задолженности по налогам за давно прошедшие периоды. Насколько такие требования соответствуют закону и существует ли срок давности по налогам, т.е. срок, по истечению которого, налоговый орган теряет возможность принудительного взыскания долга через суд.
Нет, общий срок давности (три года), установленный ст. 196 Гражданского кодекса для гражданских правоотношений, на налоговые правоотношения не распространяется, об этом прямо сказано в п. 3 ст. 2 Гражданского кодекса РФ, а именно – нормы гражданского законодательства к налоговым правоотношениям не применимы.
Прямой нормы, аналогичной ст. 196 Гражданского кодекса, которая бы устанавливала срок исковой давности, после истечения которого, налоговый орган уже не вправе принудительно взыскать налоговый долг с налогоплательщика через суд, Налоговый кодекс не содержит.
В тоже время, срок давности для возврата излишне взысканных налогов (пеней, штрафов) для налогоплательщиков в НК РФ установлен, он составляет три года со дня, когда налогоплательщик узнал или должен был узнать о взыскании с него излишних платежей (абз. 2 п. 3, абз.
1 п. 9 ст. 79 НК РФ).
Налоговая обязанность налогоплательщика согласно действующего НК РФ действительно является бессрочной, однако в кодексе закреплены определенные сроки для принудительного взыскания налоговыми органами задолженности с налогоплательщиков, при пропуске которых, задолженность должна быть признана безнадежной ко взысканию, и списана по этому основанию.
Кроме того, в отношении имущественных налогов граждан (транспортный налог, налог на имущество физлиц), исчисление которых возложено на налоговые органы, в ст. 52 Налогового кодекса установлено специальное правило — Налоговый орган имеет право исчислить указанные налоги не более, чем за три налоговых периода (года), предшествующих календарному году направления налогового уведомления налогоплательщику-гражданину. Указанное правило не является конечно «сроком давности» в прямом его понимании, но ограничивает налоговые органы в сроках исчисления таких налогов.
Поясним сказанное на примере, при направлении гражданину в 2016 году уведомления об уплате транспортного налога, налоговый орган сможет включить туда суммы транспортного налога только за 2015, 2014, 2013 годы, долги за более ранние периоды в такое уведомление попасть не должны, при условии, что ранее 2016 года гражданин не получал налоговых уведомлений за указанные периоды.
Таким образом, отвечая на вопрос о бессрочности долгов налогоплательщика и возможности взыскания долга по истечению длительного периода времени, можно сделать следующий вывод — обязанность налогоплательщика уплатить недоимку по налогам не имеет срока давности, но ограничена установленными в НК РФ сроками взыскания налога в судебном порядке, а также — правилами исчисления налогов в отношении имущественных налогов граждан-налогоплательщиков.
Следовательно, чтобы ответить на вопрос законно ли налоговая инспекция требует с налогоплательщика задолженность за давно прошедший период и сможет ли взыскать ее с налогоплательщика, необходимо установить: 1. Не нарушил ли налоговый орган правила исчисления налогов (если это имущественные налоги физлиц); 2. не пропустила ли инспекция сроки, установленные НК РФ для принудительного взыскания недоимки.
Началом отсчета сроков на взыскание налогового долга является момент выявления налоговым органом задолженности налогоплательщика. С момента выявления налоговой задолженности, начинает течь срок на взыскание долга и начинается собственно процедура взыскания.
Если недоимка была установлена налоговыми органами в результате проведения налоговой проверки (камеральной, выездной, повторной), моментом выявления и началом отсчета сроков на ее взыскание — будет день вступления в силу решения по результатам такой проверки.
Если сумма налога к уплате была указана в налоговой декларации самим налогоплательщиком или рассчитана налоговым органом в налоговом уведомлении, но фактически не перечислена налогоплательщиком в бюджет, под днем выявления недоимки следует понимать следующий день после наступления срока уплаты налога (по декларации, по уведомлению), а в случае представления налогоплательщиком налоговой декларации с нарушением установленных сроков — следующий день после ее представления. С указанного момента потекут и установленные сроки на взыскание недоимки с налогоплательщика.
В НК РФ установлен срок для взыскания налога в судебном порядке, который определяется исходя из совокупности сроков, а именно:
— срока на направление требования об уплате недоимки налогоплательщику;
— срока на добровольное исполнение требования;
— срока для обращения налоговых органов в суд.
В общей сложности с момента выявления недоимки до подачи заявления в суд о ее взыскании за счет денежных средств налогоплательщика у налоговиков есть примерно девять месяцев, а если взыскание недоимки производится за счет имущества налогоплательщика (в случае для граждан, к имуществу относятся и денежные средства тоже), максимальный срок для судебного взыскания – составляет два года с со дня истечения срока для добровольного исполнения налогоплательщиком требования об уплате налога. Кроме того, следует учитывать, что срок для взыскания в суде долгов по имущественным долгам граждан зависит от суммы налогового долга.
При нарушении сроков для взыскания недоимки и отказе суда в их восстановлении, инспекция утрачивает возможность взыскать с налогоплательщика задолженность, а недоимка должна быть признана безнадежной к взысканию на основании пп. 4 п. 1 ст. 59 НК РФ.
Проверить пропущен ли срок давности с помощью специалиста
Источник: https://tax-support-spb.ru/iz-praktiki-nalogovogo-konsultirovania/srok-davnosti-dlya-vyiyavleniya-i-vzyiskaniya-nalogovoy-nedoimki.html
Недействительность сделки — последствия признания недействительности
Сделка — это естественный и необходимый процесс выстраивания взаимоотношений между гражданами. Все виды значимых договорённостей фиксируются письменно. Требования к их оформлению, исполнению и регистрации регулируются законодательством РФ. Договоры, не соответствующие этим требованиям, не имеют юридической силы, т.е. являются недействительными.
Основания признания недействительности сделок
Признание недействительности договора, регулирующего правовые взаимоотношения, может быть определено на следующих основаниях:
- нарушение законодательных требований при его оформлении или исполнении;
- установление мнимости, притворности;
- привлечение к соглашению ограниченно дееспособных или недееспособных лиц;
- участие несовершеннолетних граждан в договорённостях, в которых предусмотрено участие только полностью дееспособных граждан;
- совершение операций в отношении имущества, распоряжение которым запрещено (например, продажа имущества, арестованное судебными приставами);
- в случае заблуждения участника относительно условий и фактов договора;
- применение в отношении участника насилия, угроз, намеренное введение в заблуждение.
Для установления недействительности соглашения хватит и одного из приведённых выше и доказанных оснований.
Правовые взаимоотношения в этой области юриспруденции по своей природе и характеру проведения очень разнообразны, поэтому охватить весь спектр оснований не возможно даже законодательно.
Если вопрос об определении недействительности договора возник, то необходимо каждый раз рассматривать конкретный вариант с учётом всех его особенностей, и соотносить с законодательными актами.
Недействительность сделки по ГК РФ
ГК РФ (ст.166) определяет два способа определения недействительных договорённостей:
- несоответствие законодательным актам;
- в связи с вынесенным судебным решением.
При первом варианте сделка признаётся ничтожной, при втором – оспоримой.
Ничтожным считается соглашение, проведённое в разрез с требованиями соответствующих законодательных актов, без соблюдения необходимых процедур. Оспоримой является договорённость, требующая для признания недействительности решения судебной инстанции.
Последствия признания сделки недействительной
Последствия недействительности договора определяются ст. 168 ГК РФ. Если недействительность соглашения устанавливается до момента исполнения по нему, то стороны лишаются только обязательственных прав.
При исполнении соглашения и последующем признании его не действительным, последствия усложняются.
Правовые последствия недействительности сделок
Юридические последствия несостоятельности договора обуславливаются его индивидуальными особенностями. Продажа недвижимости, ценных бумаг, соглашения не имущественного характера — во всём свои правила и тонкости, характерные черты и обстоятельства.
При рассмотрении последствий несоответствующего законодательству соглашения применяется понятие реституции – то есть возврат к положению, существовавшему до заключения соглашения.
Реституция может быть одно- и двухсторонней. При двухсторонней реституции обе стороны, участвовавшие в уговоре, обязуются вернуть всё полученное в процессе его исполнения в натуре или же в денежном выражении.
При односторонней реституции возвращает одна сторона, оказавшаяся недобросовестной в выполнении обязательств или получившая необоснованные выгоды.
Последствия недействительности ничтожной сделки
Правовые последствия недействительности сделок и порядок их применения определяются судом. Даже соглашения, являющиеся изначально ничтожными , но исполненными, в существующей практике, определяются недействительными непосредственно по решению суда, и их последствия рассматриваются в судебной инстанции.
Если в ходе искового производства о признании соглашения не действительным, выявятся обстоятельства, указывающие на заведомый противоправный умысел обеих или же одной из сторон, то всё, что получено в результате таких противоправных действий, изымается в доход государства. При доказаности противоправного умысла с обеих сторон принцип реституции не используется.
Срок применения последствий недействительности сделки
При признании сделки ничтожной, срок обращения в судебные инстанции равен сроку исковой давности.
Он составляет три года, срок начинает исчисляться с даты, когда заинтересованному лицу стало известно несоответствие действия законодательным актам.
При оспоримой сделке, к примеру, совершённой стороной, введённой в заблуждение – 1 год (ст.181 ГК РФ). Срок начинает исчисляться со времени, когда вскрылись факты, ранее неизвестные и приведшие к заблуждению.
Признание сделки недействительной — судебная практика
Признание сделки недействительной по ст 177 ГК РФ судебная практика подразумевает обнуление соглашения вследствие доказания недееспособности одной из сторон, принимавших участие в нём.
Повышенный интерес к операциям с недвижимостью, связанный с крупными денежными суммами, делает вопрос дееспособности участника соглашения насущным.
Права недееспособного (малолетнего, несовершеннолетнего или психически нездорового) гражданина могут отстаиваться в суде опекуном или попечителем.
Взаимоотношения сторон при заключении договорённостей и возникающие последствия часто не столь просты и однозначны, поэтому каждый случай признания недействительности договора особенный. Для рассмотрения всех нюансов и разрешения противоречий всегда лучше обратиться к опытному юристу.
Читайте далее: Как поменять имя в документах?
Если у Вас есть вопросы, проконсультируйтесь у юристаЗадать свой вопрос можно в форму ниже, в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных):
- +7 (499) 350-88-72 — Москва и обл.;
- +7 (812) 309-46-73 — Санкт-Петербург и обл.;
- +7 (800) 511-81-04 — все регионы РФ.
Источник: https://classomsk.com/grazhdanskoe-pravo/nedejstvitelnost-sdelki-posledstviya-priznaniya-nedejstvitelnosti.html
Банкротство организации при наличии налоговой задолженности
Каждый предприниматель сталкивался с ситуацией, когда в процессе предпринимательской длительности возникает задолженность по НДС, налогу на прибыль, налогу на имущество, зарплатным налогам и пр.
Как правило основная налоговая задолженность образуется по НДС.
Что делать в такой ситуации, какая ответственность может быть у предпринимателя при неуплате налогов?
- 1Звоните по номеру +7 (495) 995-58-54или оставляете заявку
- 2Высылаете нам необходимые документы
- 3Мы защитим Ваши интересы в суде!Оставьте заявку и мы перезвоним Вам в течение 15 минут!Каждому, кто оставит заявку или позвонит нам сегодня — консультация по любому вопросу БЕСПЛАТНО
Посмотрите видео, и Вы узнаете, о сопровождении банкротства:
Ст.
199 УК РФ — Уклонение от уплаты налогов и (или) сборов с организации — уклонение от уплаты налогов и (или) сборов с организации путем непредставления налоговой декларации или иных документов, представление которых в соответствии с законодательством РФ и о налогах и сборах является обязательным, либо путем включения в налоговую декларацию или такие документы заведомо ложных сведений, совершенное в крупном размере.
Крупным размером признается сумма налогов и (или) сборов, составляющая за период в пределах трех финансовых лет подряд более двух миллионов рублей, при условии, что доля неуплаченных налогов и (или) сборов превышает 10 процентов подлежащих уплате сумм налогов и (или) сборов, либо превышающая шесть миллионов рублей, а особо крупным размером — сумма, составляющая за период в пределах трех финансовых лет подряд более десяти миллионов рублей, при условии, что доля неуплаченных налогов и (или) сборов превышает 20 процентов подлежащих уплате сумм налогов и (или) сборов, либо превышающая тридцать миллионов рублей.
Пример – вы должны были в пределах 3-х финаpнсовых лет подряд оплатить налоги в сумме 20 000 000 р. – уплатили их не все, всего лишь 18 100 000 р.
– тогда уголовного состава нет поскольку сумма неуплаченного налога меньше 10 % от общей суммы налога подлежащей уплате.
Если в этот же трех летний финансовый период не доплатили сумму больше 10 % от общей суммы налоговых обязательств, и она больше 2 000 000 р. – уголовная ответственность.
Если же сумма налоговой задолженности превышает 6 000 000 р. образованной так же в период 3-х финансовых лет – в независимости от процентного соотношения от общей суммой налоговых платежей – уголовная ответственность.
Размер уголовной ответственности — лишение свободы на срок до 2-х лет с лишением права занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью на срок до 3-х лет или без такового (возможен конечно и денежный штраф, и административный арест, и исправительные работы, но кроме штрафа иные меры наказания практически не применяются поэтому мы не будем на них подробно останавливаться).
Особо крупный размер — увеличивает суммы налоговой задолженности — 10 000 000 р. в пределах 3-х финансовых лет, в место 10 % доли применяется 20 % доля от сумм подлежащих уплате налогов, либо неуплата налогов в сумме более 30 000 000 р.
Ответственность за особо крупный размер и совершенное группой лиц – лишение свободы до 6 лет.
З финансовых года подряд — означает, что насчитать недоимку по налогам за 10 лет, например, не могут – в расчет берется период не более 3-х лет.
Именно поэтому считается, что компанию лучше «ликвидировать» по истечению 3-х летнего срока, что бы не было уголовного состава. На самом деле это не так. Можно «накрутить оборот» в 100 000 000 р. за 1 квартал (3 месяца) — не уплатить за него налог (путем сдачи ежеквартальной отчетности с заниженными суммами соответственно уплатив не то что нужно) – и уголовный состав на лицо.
Что касается проверок – в законодательстве нет положения о том, что проверять организацию можно только по истечении 3-х лет. Проверка может начаться в любой момент.
Как образуется налоговая задолженность
Пример – компания осуществляет торговлю – купила товар за 10 000 000 р. продает за 20 000 000 р. с 20 000 000 р. необходимо оплатить НДС 18 %.
НДС можно уменьшить и в целом уменьшить налогооблагаемую базу – путем увеличения расходов компании.
Таким образом на практике компании начинают покупать товар у фирм «однодневок» которые в последствии либо передают владельцам компании наличные денежные средства, либо переводят безналичные на другое юридическое лицо.
В любом случае у «материнской» компании возникают расходы – которые и отражают в налоговой декларации. Таким образом в место положенных 20 000 000 предприниматель платит 2 000 000 р.
https://www.youtube.com/watch?v=8x6cFk6fv8A
При проведении налоговой проверки налоговый орган определяет компанию контрагента как «однодневку» и не признает операции с ней как операции, позволяющие уменьшить налогооблагаемую базу. Таким образом ИФНС – доначисляет налог до опасных в уголовно-правовом смысле сумм.
Риск предпринимательской деятельности
Деятельность предпринимателя всегда основана на риске. Высока ответственность за производимые действия. Высока вероятность совершения ошибки.
Кроме того, существуют объективные экономические реалии тем или иным образом заставляющие предпринимателя принимать определенные решения в процессе хозяйственной деятельности.
Не будем углубляться в эту тему, а определим, что делать когда возникла налоговая недоимка.
Что делать, когда возникал налоговая задолженность, а оплатить ее нечем
Единственный легальный способ избежать ответственности – банкротство предприятия.
Естественно к процедуре банкротства стоит прибегать скорее крупному и среднему бизнесу – поскольку затраты на банкротство оправдывают возможность избежать крупных рисков (уголовная ответственность, солидарная ответственность по обязательствам юридического лица и пр.).
Успешное банкротство базируется на 3-х основных принципах:Лояльность арбитражного управляющего и хорошая команда по сопровождению банкротства.Своевременность принятия решения о банкротстве.Правильная подготовительная работа перед банкротством и во время его проведения.
1) Лояльность арбитражного управляющего и хорошая команда по сопровождению банкротства.
Лицо первое подавшее заявление на банкротство — представляет суду кандидатуру на утверждение арбитражного управляющего. Если мы говорим о самобанкротстве организации, то подавать нужно конечно первыми. Главное опередить в этом вопросе государственные органы и контрагентов.
Арбитражный управляющий практические самая важная фигура в банкротстве.
Управляющий может снять аресты с расчетных счетов предприятия, именно он передает на рассмотрение в правоохранительные органы материалы о преднамеренном банкротстве, он распределяет полученную прибыль от реализации имущества должника перед кредиторами, обращается в суд с иском о признании недействительными сделок по отчуждению имущества организации (другими словами к сделкам по выводу имущества и активов перед банкротством), а также многое другое.
Мы сотрудничаем с арбитражными управляющими и можем предложить кандидатуры специалистов, деятельность которых будет отвечать всем вашим интересам.
2) Своевременность принятия решения об банкротстве.
Важно вовремя обратиться с заявлением об банкротстве в суд.
Если сильно затянуть – налоговая инспекция может начать проверку и в результате проверки до начислить НДС и другие налоги, может передать материалы в ОБЭП.
Главное не допустить этого и вовремя подать на банкротство. Естественно перед подачей заявления в организации должна сложиться финансовая ситуация, позволяющая санкционировать банкротство.
3) Правильная подготовительная работа перед банкротством и во время его проведения.
Безусловно правильная подготовительная работа очень важна. Перед процедурой банкротства организации необходимо тщательно проанализировать доходно-расходные операции компании.
Получить информацию о постоянных или «подозрительных» контрагентах компании. Понять будут ли еще должники.
Практика показывает, что как ни странно большое количество должников не всегда бывает плохим показателем по сравнению с ситуацией, когда должник один и это налоговая инспекция.
Звоните нам, высылайте на почту документы организации мы их внимательно проанализируем определим правильную линию поведения и организуем всю процедуру банкротства под ключ.
Решите проблемы сейчас — позвоните нам: +7 495 995-58-54
- 1Звоните по номеру +7 (495) 995-58-54или оставляете заявку
- 2Высылаете нам необходимые документы
- 3Мы защитим Ваши интересы в суде!Оставьте заявку и мы перезвоним Вам в течение 15 минут!Каждому, кто оставит заявку или позвонит нам сегодня — консультация по любому вопросу БЕСПЛАТНО
Сопровождение банкротства — очень полезная услуга. Добавьте эту страницу в избранное
Добавить в избранное
Источник: https://www.consult-gp.ru/bankrotstvo-organizatsii-pri-nalichii-nalogovoy-zadolzhennosti.php
Как уберечься от недействительной сделки 1 сентября 2017 года в 06:45
Существует ряд оснований, по которым заключенная сделка с недвижимостью может быть признана недействительной. Как распознать потенциально опасную сделку и каким образом можно минимизировать риски?
Для начала отметим, что недействительные сделки фактически делятся на две группы: ничтожные и оспоримые. Первые неправомочны по определению, уже сам факт их заключения является нарушением закона. Другими словами, как только факт нарушения вскрылся – сделке конец. Даже и суд не нужен.
https://www.youtube.com/watch?v=IC7ThmPtDug
Что касается оспоримых сделок, то тут возможны нюансы. Действительно ли сделка проведена с нарушениями – может решить только суд.
НЕПРИЯТНЫЕ ПРИМЕРЫ
«Ничтожными сделками являются продажа объекта по доверенности от имени уже умершего человека либо совершение сделки в простой письменной форме, тогда как по закону требуется нотариальная форма», – говорит Виталий Столяров, юрист ГК «Экотон».
Оспоримая сделка, по его словам, может быть заключена под влиянием заблуждения: думал, что продаю, и рассчитывал на получение денег, а на деле подписал договор дарения и денег не получил. Но в данном случае, чтобы дать обратный ход, придется доказать в суде, что человека действительно обманули. Ведь не исключено, что он просто передумал дарить объект.
Вероника Перфильева, юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и партнеры», отмечает: не только обман, но и насилие, угроза в отношении одной из сторон могут стать причиной признания сделки недействительной – опять же только через суд.
Вообще разница между ничтожными и оспоримыми сделками тонкая и не всегда очевидна клиентам рынка. Так, сделка по договору, заключенному несовершеннолетним в возрасте до 14 лет, однозначно ничтожна, а в возрасте от 14 до 18 лет – может быть оспорена, если права несовершеннолетнего оказались нарушены.
Есть нюансы и в вопросах дееспособности. Когда сделку заключает человек, признанный судом недееспособным, то речь однозначно идет о ничтожности сделки.
«Однако когда наследники или родственники пожилого и, скажем так, психически не очень здорового гражданина ставят под сомнение заключенную им сделку, мы не можем говорить о недееспособности.
Здесь имеет место временное отклонение психики в целом здорового человека. В таких случаях обязательна, в частности, судебная медицинская экспертиза», – объясняет Виталий Столяров.
Эксперт добавляет: если пожилой человек, даже и «со странностями», продавал квартиру по рыночной стоимости, удостоверив договор у нотариуса и осуществив расчеты через банк или нотариальную контору, вероятность признания такой сделки недействительной крайне мала.
ПРИТВОРСТВО НА РЫНКЕ
К ничтожным относятся и так называемые притворные сделки. «Классический пример притворной сделки на рынке недвижимости – дарение, прикрывающее куплю-продажу. Чаще всего такие сделки совершаются с целью сокрытия дохода, полученного от продажи недвижимого имущества – чтобы не платить налог», – рассказала Вероника Перфильева.
А вот заключение договора купли-продажи квартиры по заниженной стоимости – сделка оспоримая, но не ничтожная.
Рискует главным образом покупатель.
Если сделка будет оспорена, квартиру придется вернуть обратно продавцу, только вот деньги, говорит Вероника Перфильева, он получит обратно не в полном объеме, а в том, который прописан в договоре.
И едва ли продавцу стоит пытаться доказывать расписками и квитанциями, что часть денег была передана дополнительно, за рамками договора купли-продажи, – эта схема вообще вне закона.
Важно заметить, что поднять вопрос о ничтожности сделки может кто угодно, в том числе правоохранительные органы. А вот судебное разбирательство по поводу оспоримой сделки должна обязательно инициировать одна из ее сторон. Если все участники сделки довольны и не имеют претензий друг к другу, то оспоримая сделка не будет иметь никаких негативных последствий. Но, возможно, до поры до времени…
ЗАДНЯЯ ПЕРЕДАЧА
Допустим, сделка признана недействительной (в силу своей ничтожности либо после оспаривания в суде). В этом случае стороны обязаны вернуть «все как было». И собственность возвращается назад, и деньги.
Хотя, если быть точным, отменена может быть даже безвозмездная сделка. Скажем, тот, кто дарит квартиру, должен, согласно закону, получить согласие второго супруга. Но бывает, что тот признан умершим либо пропал без вести.
Впоследствии, когда договор дарения оформлен, отсутствовавшая сторона может объявиться и сказать свое веское слово.
Тогда непременно проводится судебное разбирательство, в результате которого сделка может быть оспорена, а квартира возвращена бывшему владельцу.
Мы не станем сейчас касаться того момента, что стороны недействительной сделки могут понести административную или уголовную ответственность – это зависит от конкретного случая.
Важно отметить другое: если возвращение собственности обратно технически выполняется, как правило, несложно, то возврат денег часто сопряжен с проблемами.
Например, оказывается, что у продавца их уже нет – тогда приходится накладывать арест на имущество или же суд может обязать продавца ежемесячно выплачивать определенную сумму второй стороне с зарплаты.
В любом случае сторона, желающая вернуть деньги, оказывается в крайне невыгодном положении.
ЗАЩИТА ОТ НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНОСТИ
Как не стать участником недействительной сделки? Понятно, что ни в коем случае нельзя соглашаться на занижение стоимости или проведение одной сделки под видом другой. Но даже самый добросовестный участник рынка может невольно стать жертвой.
По словам юристов, стопроцентной гарантии того, что сделка абсолютно легитимна, не даст никто, риски все равно будут. Однако заметно их снизить можно, если пользоваться услугами опытного агентства недвижимости, имеющего в штате юристов. В этом случае история квартиры будет тщательно проверена.
«Агентство обычно изучает, не были ли в прошлом нарушены права бывших владельцев и членов их семей, права несовершеннолетних, лиц, отбывающих заключение, и т. д.
Заказываются необходимые выписки из ЕГРН, справки по форме 9, 12 и др.
Опять же, агентство рекомендует использование нотариальной формы договоров, современных безопасных способов расчетов (аккредитива, депозита нотариуса)», – перечисляет Виталий Столяров.
Поскольку вероятность признания сделки недействительной все же остается, покупателю стоит дополнительно застраховать свои риски. Вероника Перфильева обращает внимание, что многие страховые компании предлагают страхование риска утраты права собственности, в том числе и в случае признания сделки недействительной.
Правда, пока, по словам риэлторов, немногие клиенты рынка приобретают полис (разве что вынужденно, при покупке квартиры в ипотеку). И дело тут не столько в экономии, сколько в недооценке имеющихся рисков.
Смотрите оригинал материала на https://www.gazeta.bn.ru/articles/2017/09/01/241168.html
Источник: https://www.anrosdom.ru/news/kak-uberechsya-ot-nedeystvitelnoy-sdelki
Признание сделки недействительной: правовые нюансы
Есть целый ряд причин, по которым ранее заключенная сделка и зарегистрированное право собственности могут быть признаны недействительными.
Но прежде чем мы поговорим о них, нужно разграничить понятия ничтожных и оспоримых сделок. Первые являются недействительными априори.
То есть если, к примеру, будет установлено, что гражданин продал квартиру по поддельной доверенности, суд однозначно признает такую сделку неправомочной.
С оспоримыми сделками сложнее: тут заранее неизвестно, в чью пользу будет вынесено решение. Судья будет учитывать целый комплекс факторов, доводы сторон и пр.
Еще одно существенное отличие: спор о ничтожности сделки купли-продажи может возбудить, например, прокуратура. Что касается оспоримых сделок, то тут, по закону, инициатива должна исходить непосредственно от сторон заключенной сделки.
НИЧТОЖНЫЕ ВАРИАНТЫ
Ничтожные сделки не обязательно связаны с откровенным мошенничеством. К ним относятся, например, притворные сделки. Когда, скажем, стороны заключают договор дарения (безвозмездный по определению), а по факту имеет место передача денег за жилье. На подобные ухищрения люди идут по разным причинам.
Если продавцом и покупателем являются близкие родственники (допустим братья), у них может быть соблазн формально оформить дарственную, а денежные средства передать «просто так».
Ведь в случае заключения договора купли-продажи бывший собственник обязан уплатить налог в размере 13% (при условии, что квартира пробыла в собственности менее трех лет и ее цена выше 1 млн руб.).
Кроме того, сделка купли-продажи между родственниками не позволит покупателю получить имущественный налоговый вычет.
Наконец, многим важен и такой нюанс: если человек, состоящий в браке, получил право собственности на квартиру через куплю-продажу, это жилье считается совместно нажитым имуществом. Иными словами, при разводе второй супруг заберет себе половину. А вот подаренная квартира не делится между мужем и женой.
«Тем не менее стороны, решившиеся на притворную сделку, должны понимать: если данный факт вскроется, она будет признана недействительной», – предупреждает директор отделения АН «Итака» Надежда Тодыкова. По ее словам, то же самое касается случаев, когда купля-продажа жилья прикрывается договором ренты (пожизненного содержания).
Или возьмем другой пример. Семья приобретает квартиру с использованием средств материнского капитала. В этом случае – по закону – жилье должно быть оформлено в общую собственность родителей и их детей.
Но если при покупке задействована еще и ипотека, бывает, что некоторые банки запрещают выделять доли младшему поколению.
Тогда взрослые берут на себя обязательства сделать это после погашения кредита, а потом в суете будней забывают…
Таким образом, если в дальнейшем эту квартиру решат продать, то такая сделка может быть легко отменена по суду. Подать иск о возврате собственности вправе подросшие дети, обделенные недвижимостью (срок исковой давности для несовершеннолетних начинается с момента исполнения им 18 лет). Судебное разбирательство может быть инициировано также органами опеки и попечительства.
ЭКСПЕРТИЗА ПОКАЖЕТ
Как отмечает директор департамента новостроек NAI Becar Полина Яковлева, сделка признается недействительной (ничтожной) и в случае, если продавец на момент заключения договора являлся недееспособным.
То есть либо был слишком молод (до 18 лет участвовать в сделках можно только с письменного согласия родителей), либо страдал психическим расстройством.
Впрочем, в первом случае сделка, скорее всего, до финала и не дойдет, так как без нужных подписей Росреестр в регистрации откажет.
А вот с заболеваниями психического характера все довольно сложно.
Бывает, что в момент совершения сделки отклонения человека никак не проявляются, но впоследствии судебно-психиатрическая экспертиза (по заявлению членов семьи продавца, органов опеки и попечительства, психиатрического учреждения) признает его недееспособным. Это может быть сделано даже задним числом. И тогда совершенная сделка признается ничтожной.
Миной замедленного действия может служить покупка квартиры у юридического лица по заниженной, нерыночной стоимости (с целью ухода от налогообложения). Дело в том, что если в течение года после заключения договора фирма окажется банкротом, то, по закону «О банкротстве», конкурсный управляющий имеет полное право обратиться в суд с иском о признании сделки недействительной.
Классическим примером оспоримой сделки может служить продажа квартиры без получения нотариально удостоверенного согласия второго супруга, если жилье приобреталось на общие средства, нажитые в браке. Это является основанием для обращения обманутой половинки в суд с иском о признании сделки недействительной.
НА ШАГ НАЗАД
«Если суд признает недействительность заключенной сделки, покупатель должен будет вернуть продавцу приобретенную квартиру, а продавец, в свою очередь, обязан возвратить денежные средства покупателю», – отмечает Полина Яковлева.
Конечно, вполне возможно, что никаких денег у того, кто продавал квартиру, уже давно нет.
Тогда суд может либо наложить арест на его имущество для продажи и выплаты второй стороне денежной компенсации, либо обязать продавца ежемесячно перечислять покупателю часть своей зарплаты (тогда возврат денег растягивается на десятилетия).
В ряде случаев, когда, например, было совершено мошенничество, покупатель жилплощади может и вовсе остаться без денег. Но преступления на рынке недвижимости – отдельная тема, не будем сейчас ее касаться.
Отменить можно и безвозмездную сделку. Так, при дарении жилплощади, как известно, даритель должен получить согласие второго супруга. А тот, допустим, признан умершим или без вести пропавшим.
И вот, когда договор уже заключен и право собственности зарегистрировано на нового владельца, вдруг неожиданно объявляется отсутствовавшая половинка. В этом случае сделка может быть оспорена и отменена по решению суда.
Тогда подаренная квартира просто возвращается к прежнему хозяину. Никаких выплат в данном случае не производится.
КТО ЗАЩИТИТ
Как не оказаться участником недействительной сделки? По словам юриста группы компаний «Экотон» Виталия Столярова, прежде всего не стоит соглашаться на сомнительные сделки, например, «покупку» через дарение, указание в договоре заниженной цены объекта и пр. Кроме того, при любых сделках необходимо проводить предварительную экспертизу документов (сделать это может агентство недвижимости либо опытный юрист).
Впрочем, даже эти меры не могут гарантировать покупателю стопроцентной безопасности, в чем мы смогли убедиться выше. Поэтому специалисты советуют страховать свои риски. В частности, риск утраты права собственности на приобретенную квартиру.
Источник: https://ecoton.spb.ru/news/pressabout/priznanie-sdelki-nedeistvitelnoi-pravovye-nyuansy.html
Какие сделки могут признать ничтожными или недействительными
Приветствую, читатели www.habrealty.ru!
Этот вопрос довольно часто интересует покупателей и, немного реже, продавцов недвижимости.
При покупке недвижимости очень важно смотреть не только на юридическую чистоту объекта (о ней мы поговорим в другой статье), но и на условия, при которой сделка в одночасье сможет стать недействительной.
Когда сделку признают недействительной или ничтожной
Легкомыслие и невнимательность в этом деле практически всегда приводят к весьма плачевным результатам. Разберем немного подробнее какие сделки могут признать ничтожными или недействительными.
Понятие недействительных сделок с недвижимостью
Это сделки, не имеющие места быть и не влекущие за собой каких-либо юридических последствий (согласно ст. 167 ГК РФ). Если произойдет признание сделки недействительной, все стороны должны будут вернуть друг другу взятое, либо возместить стоимость полученного.
Недействительные сделки с недвижимостью разделяются на два вида: ничтожные (разбираются без суда) и оспоримые (в ходе судебного процесса).
Ничтожные сделки
Они сразу являются недействительными и не нуждаются в судебном вмешательстве. Единственное, можно обратиться в суд для признания ее последствий такими же. Иск может быть подан любым лицом, заинтересованным в этом.
Признание сделки ничтожной возможно, если:
- Сделка противоречит законодательным требованиям или актам, суд не установил ее, как оспоримую;
- Сделка ничтожна также, если противоречит нравственности и основам правопорядка (например, подкреплена поддельной документацией или подписями);
- Признание сделки ничтожной происходит и тогда, когда она мнимая (совершена только для вида) или притворная (прикрывающая иную сделку). Признать сделку притворной или мнимой может любое лицо, права которого были нарушены;
- Сделка, совершенная гражданином, страдающим от психического расстройства, недействительна. Его представитель может обратиться с иском в суд. Однако, если в суде выяснится, что сделка была заключена в пользу продавца, то сделка приобретет законную силу;
- Ничтожной сделка признается, если совершается гражданином, которому еще нет 14 лет. Конечно, вряд ли вы где-нибудь встретите десятилетнего продавца, но знать об этом основании вам необходимо.
Недействительная оспоримая сделка
Признание сделки недействительной в данном свершается судом. Иск могут подать только указанные в законе лица.
Основаниями для признания сделки купли-продажи недействительной оспоримой могут быть:
1. Недееспособность
Перед заключением сделки, необходимо при помощи правоустанавливающих документов убедиться, что человек дееспособен. Потому как, если у него какие-либо психические расстройства или зависимость от чего-то, и это было доказано в ходе суда, сделка может превратиться в ничтожную (ст. 121 ГК РФ).
В обоих случаях сделка может свершаться только с согласия попечителя, который, в случае необходимости, имеет право обратиться с иском в суд. При признании сделки недействительной наступит двухсторонняя реституция.
Если другая сторона знала о недееспособности первой, она должна будет возместить ей убытки. Но, если суд посчитает сделку выгодной для недееспособного лица, он может превратить ее в действительную.
2. Неспособность понимать смысл сделки
Основанием для признания сделки купли-продажи недействительной может свершиться, если человек недееспособен вследствие наличия психических или иных заболеваний, нервных потрясений, физических травм, приема медикаментозных средств, алкогольной или наркотической зависимости и т.д., осознавать свои деяния.
Нужно сказать, что подобное состояние должно быть доказано судебно-медицинской экспертизой и показаниями свидетелей. Иск может быть подан либо самим гражданином, либо тем лицом, чьи права были нарушены. Результат – двухсторонняя реституция.
3. Заблуждение
Иск на признание сделки купли-продажи недействительной вследствие заблуждения (ст. 178 ГК РФ) может подать пострадавшая сторона, если она неправильно поняла сделку или не была правильно проинформирована о качестве приобретаемого предмета. Заблуждение, касающееся мотивов сделки, не имеет значения.
Но добиться признания сделки недействительной она сможет доказать введение в заблуждение. Если получится – сможет потребовать возмещение реального ущерба от другой стороны; нет – сама должна будет оплатить ущерб другой стороне.
Если суд признает сделку купли-продажи недействительной, наступит двухсторонняя реституция.
4. Насилие, обман или угроза
Сделки, совершенные под угрозой, из-за стечения тяжелых обстоятельств или злонамеренного соглашения, а также проведенные по поддельным документам или фиктивным доверенностям, являются недействительными, криминальными.
Но в суде нужно будет еще доказать, что была заключена именно такая сделка, иначе имущество возвращено заявителю не будет (ст. 168 ГК РФ).
При подтверждении оснований для признании сделки купли-продажи недействительной имущество потерпевшего отдается ему самому, а имущество ответчика – идет в доход государства. Если это невозможно – взыскивается сумма, равная стоимости имущества.
5. Когда нет согласия супруга
Недвижимость, купленная супругами совместно, может быть продана только с их обоюдного согласия. Если муж (или жена) согласия не дал, он имеет право пойти в суд с иском на признание сделки несостоявшейся. Времени у него – ровно год с того дня, когда он о ней узнал.
6. Ущемление прав третьих лиц
Сделка, произошедшая при ущемлении прав несовершеннолетнего ребенка или одного из супругов, либо совершенная подростком, который недееспособен и не достиг 18 лет, недействительна.
Но, если подросток признан государством дееспособным и сам несет ответственность за свои поступки, то в данном случае согласия его законных представителей не нужно.
Что делать и как защититься от признания сделок ничтожными и недействительными
При появлении оснований для признании сделки купли-продажи недействительной, продавец вздыхает с облегчением. Его страдания окончены. Что же делать покупателю, который ничего не знал ни о недееспособности человека, действовал по уму и совести?
В это время в силу вступает право добросовестного приобретателя, означающее, что ему положена некоторая компенсация.
Правда, получить ее можно только с помощью хорошего адвоката.
Поэтому, если вы являетесь пострадавшей стороной, вам нужно подать заявление о признании добросовестным приобретателем, нанять хорошего адвоката и выбить компенсацию, обращаться только в надежное агентство недвижимости, изучить историю квартиры, приобретать страховку на право собственности для получения компенсации, если сделка будет признана недействительной (годна в течение 3 лет).
Также следует брать расписку о получении денег и составлять акт приема-передачи, проверять «чистоту сделки», да и просто не забывать про своих родных людей, которые недееспособны или страдают какой-либо зависимостью.
Кстати, если у вас возникла ситуация, которую мы разобрали в статье (да, от подобного никто не застрахован), т.е. вы купили квартиру или другую недвижимость и как снег на голову появились основания для признания сделки купли-продажи недействительной — не медлите, наймите профессионального юриста, для защиты ваших интересов.
Сроки давности иска
Чтобы суд признал сделку или ее последствия недействительными, необходимо вовремя подавать иск, не упустив срок исковой давности, составляющий три года, если сделка ничтожна (считается с начала исполнения данной сделки), и один год, если она оспорима (со дня прекращения угроз или тогда, когда супруг узнал о ее свершении).
При наличии каких-либо уважительных причин, срок исковой давности судом может быть продлен.
Напомню, что сегодня мы разобрали основания для признания сделок купли-продажи недействительными и ничтожными, а также затронули некоторые способы действий в таких ситуациях.
Итак, напоследок: покупайте или продавайте собственную недвижимость грамотно, обращая внимание на малейшие нюансы.
И у вас все будет хорошо!
Источник: https://www.HabRealty.ru/yurist/priznat-nichtozhnyimi-ili-nedeystvitelnyimi.html
Когда происходит признание договора ипотеки недействительным?
velvi on Апрель 5, 2016 — 12:13 пп в Ипотека и страхование
Далеко не каждый человек может позволить себе шикарную машину или роскошные апартаменты. Даже на жилье среднего класса многим не хватает финансовых средств.
Не так давно появилась возможность брать товары в кредит или просто занимать определенную сумму денег.
Все более популярным среди жителей Москвы становится ипотечный договор — документ, который является своеобразной «палочкой-выручалочкой».
Основные причины для признания договора недействительным
На самом деле, договор ипотеки не является простой бумажкой. Составлять его нужно правильно и с учетом всех особенностей. В некоторых случаях данный документ может быть через суд признан недействительным.
Тогда по договору ипотеки стороны, которые его подписывали, должны вернуть финансовые средства либо имущество.
Если этот документ будет признан таким, что не имеет юридической силы, то тогда его действительно можно считать обыкновенным листом бумаги.
Для признания ипотечного договора недействительным должны быть весомые аргументы. Есть всего несколько причин. Первая из них — это пункты договора ипотеки, которые не соответствуют основным нормам закона. Если в документе будет прописан хотя бы один такой пункт, то уже есть основания признать его недействительным.
Второй причиной следует назвать участие в заключении договора особ, которые еще не получили паспорт. Также подписывать документ не могут недееспособные люди. Такими они могут быть признаны либо по состоянию здоровья, либо по решению суда.
Еще одной причиной для признания договора ипотеки недействительным считаются случаи, когда подписание документа происходило под давлением. Сюда же относятся угрозы, шантаж, принуждение. Вообще, в документе должен быть прописан пункт, который подтверждает то, что вы принимаете решение самостоятельно и сознательно.
В отдельных случаях недействительным признается лишь часть ипотечного договора. Если убрать эту часть, то при таких обстоятельствах документ будет иметь юридическую силу.
В Тему: Как выбрать ипотеку?
Это необходимо знать!
Есть и другие основания для признания договора недействительным. Например, такие:
•нет обязательных данных для идентификации предмета ипотеки;
•не указано место, в котором проживает физическая особа;
•отсутствует описание, размер основного обязательства;
•можно двояко трактовать пункты договора.
Для разных организаций есть еще одно важное основание признания документа недействительным. Например, если юридическое лицо на момент подписания действовало без лицензии. Сделка будет считаться недействительной, если руководитель фирмы вышел за пределы ограничения полномочий.
Учтите ту особенность, что договор ипотеки может быть составлен без права оспаривания. Поэтому так важно детально читать каждый пункт и при заключении договора уточнять все нюансы у юриста. Даже если вы будете иметь право оспаривать ипотечный договор, то сможете это сделать на протяжении года после подписания документа.
Обратиться в суд может как банк, так и особа, которая берет в кредит. Есть много спорных моментов, важных особенностей, их нужно учитывать при составлении ипотечного договора.
Источник: https://digm.ru/kogda-proishodit-priznanie-dogovora-ipoteki-nedeystvitelnym.html
Загрузка...
